부동산 "재산세" 완벽정리
주택소유자라면 누구나 내야해요. 지방교육세, 지역자원시설세, 도시지역분
안녕하세요. 이승훈 소장입니다~
오늘은 재산세에 대한 얘기를 해볼까 합니다. 양도세나 종부세에 비해 재산세에 대한 관심이 적은데요, 사실은 재산을 가지고 있는 누구나 부담하는 세금이기에 우리에게 더 밀접한 연관이 있는 세금이라서 꼭 알아두셔야 합니다. 그리고 의외로 납부고지서가 틀리게 나오는 경우가 많습니다. (제 주변에서도 정말 많이 봤어요~)
그러니 재산세 계산법을 모르고 고지서대로 그냥 세금을 납부하면 나도 모르게 세금을 더 많이 낼 수 있는 가능성이 높습니다. 사실, 과세당국은 전 국민을 대상으로 업무를 처리해야 하기 때문에 디테일하게 고지서 발송을 하지 않아요.
제가 직접적인 세무 관련 업무는 아니지만 부동산업의 특성상 세무를 중요시하는데요, 그런 면에서 느낀 바를 말씀드리면 과세당국은 일단 본인들이 헷갈리면 많은 세금을 부과하는 쪽으로 처리합니다. 그리고 나중에 틀렸음을, 부당함을 납세자가 지적하면 비로소 수정해주는 경우가 꽤 되죠.
내 재산은 국가가 지켜주지 않습니다.
여러분 스스로가 지켜야 합니다~
오늘은 재산세의 기본이 되는 과세표준과 세율을 통해 재산세가 어느 정도 나올지 알아볼게요.
재산세 과표 및 세율먼저 위의 표를 보시면 과표와 세율이 나옵니다. 그리고 과표에 세율을 곱하면 납부할 세금이 나오는 거죠.
과표(과세표준)의 기준이 되는 금액은 취득세, 양도세가 실질거래가액인 것과 달리 보유세는 '공시가격'을 기준으로 합니다. 주택인 경우 '주택공시가격' 이겠죠. 그리고 말이 좀 어렵지만 '공정시장가액비율'이라는 것을 곱해줍니다. 그러니까 "공시가격 x 공정시장가액비율 = 과표" 가 되는 겁니다.
예를 들어 볼게요.
약 10억원 상당의 아파트가 있다고 하면 재산세에서는 시장가격 10억원은 중요하지 않습니다. 주택공시가격이 얼마인지가 중요하죠. 주택공시가격을 알아보려면 "부동산공시가격 알리미" 사이트를 이용하시면 됩니다.
부동산 공시가격 알리미 (realtyprice.kr)
여기서 확인해보니 주택공시가격이 6억원이었다고 해보죠. 그럼 6억원에 공정시장가액비율을 곱해줍니다. (이 비율은 매년 바뀔 수 있음) 현재 재산세 주택분의 공정시장가액비율은 60% 입니다. 토지 및 건축물은 70%이고요. (참고로 종부세의 경우 매년 증가하다가 올해 2022년 부터는 100%이기에 종부세 계산시에는 이 비율을 따로 고려할 필요는 없음)
6억원 x 60% = 3억6천만원... 이 금액이 과세표준이 됩니다. 이제 여기에 세율을 곱해보죠.
3억6천만원이면 위의 표에서 57만원 + 3억원 초과분(3.6억-3억=6천만원)의 0.4%라고 했죠. 그럼 57만원 + 24만원(6천만 x 0.4%) = 81만원이 됩니다.
막상 해보니 쉽죠~ ? ^^
물론 실제 고지서를 받아보시면 재산세 외 추가로 붙는 세금이 있죠. 가장 먼저 '지방교육세'가 있습니다. 이는 재산세 납부세액의 20%입니다. 여기서는 81만원 x 20% 이므로 162,000원이 되겠네요.
그리고 '지역자원시설세' 라는 것도 있습니다. 이 세금은 과표에 따라 0.04% ~ 0.12% 까지 부과됩니다. 굳이 이것까지 알 필요는 없지만 참고용으로 세율표 올려드립니다.
지역자원시설세 과표 및 세율지역자원시설세에서 유념할 부분은 과표가 다른 세금처럼 공시가격이 아니라 건물분에 대해서만 부과한다는 겁니다. 그렇다면 토지는 이 세금이 없냐? 그렇죠. 없는 겁니다.
왜냐하면 지역자원시설세는 소방과 관련된 세금이기에 화재가능성이 없는 토지는 부과대상이 아니며 건물에 대해서만 부과되는 겁니다. 그리고 위 표의 아래 비고를 보시면 화재위험 건축물에 대해 2배 혹은 3배까지도 세금을 받고 있죠? 지역자원시설세 자체가 소방과 관련이 있기 때문입니다.
여기서는 기존 과표 3억6천만원을 적용하느 것이 아니라 내 부동산의 건물분에 대해서 과표가 따로 산정되야 합니다. 아파트도 집합건물이지만 토지와 건물이 별도로 분리되어 산출이 됩니다.
다만 예상컨데 똑같은 10억원의 아파트라면 서울보다 지방 쪽에서 더 많은 지역자원시설세가 부과될 겁니다. 왜냐하면 서울은 토지가격이 비싸고 상대적으로 지방은 토지가격이 저렴하기 때문이다. 그렇기에 총액이 같다면 서울보다 지방이 건축물의 비중이 더 큰 겁니다. 그렇다면 건물이 과표인 이 세금은 지방이 더 많이 나올 것으로 쉽게 예상할 수 있죠.
단순히 5:5의 비율로 토지와 건물이 감정됐다면 1억8천이 과표이므로 49100원 + 139,200원(6,400만원 초과분이므로 --> 1억 1,600만원의 0.12%) = 188,300원입니다.
생각보다 재산세 본세 외에 부가세도 상당하죠? 그런데 문제는 여기서 끝이 아닙니다. ㅡㅡ;
내 부동산이 도시계획구역(도시지역의 경우 각 지자체가 조례를 통하여 도시계획구역을 지정함)일 경우 '도시지역분' 세금이 추가됩니다. 그러니까 이 세금은 지역과 위치에 따라 재산세 고지서에 있을 수도 혹은 없을 수도 있습니다.
내가 살고 있는 곳이 도시지역분에 해당하는지를 확인하고 싶으신 분은 '토지이음' 사이트를 이용하시면 됩니다. 사이트에서 주소를 입력하면 확인이 가능합니다.
토지이음 (eum.go.kr)
도시지역분 세금의 경우는 누진과세가 아닌 고정세율(0.14%)을 적용합니다.
3억6천만원의 과표라면 504,000원이 부과됩니다. 이 세금은 이해하기가 쉽죠.
자 그럼~
10억원 아파트의 재산세를 계산해봤더니 81만원이 나왔습니다. 3억 넘어가는 건 0.4%래~ 라고만 알고 있어서 "와~ 그럼 400만원이나 재산세를 내야하는거야?" 라고 생각하신 분들이라면 81만원의 재산세에 만세를 불렀을 겁니다.
그런데, 지방교육세(162,000원)이 붙고, 지역자원시설세(188,300원)가 붙고, 도시지역분(504,000원)이 붙어서 총액은 1,664,300원이 최종 납부세액이 됩니다.
400만원보다는 적지만 왠지 기분이 살짝 나쁘네요. 하지만 도시지역분이 안 나오는 분들은 약 116만원 수준으로 낮아지는군요.
그래도 시세가 약 10억원인 주택이 세금으로 150만원 전후의 재산세는 그 비중이 0.15%밖에 되지 않습니다. 이 정도는 내야겠죠~? ^ㅡ^
오늘은 주택 소유자라면 금액이나 크기에 관계 없이 무조건 내야하는 세금, 재산세에 대해 살펴봤습니다.
공감과 댓글 많이 달아주세요. 행복한 하루 되세요~~ ^ ^
