'억' 소리나는 재건축부담금 손 본다… 어떻게??
8월에 재초환(재건축초과이익환수제도) 개편안을 발표한다고 합니다.
국토부는 8월에 공급대책을 내놓기로 했는데, 발표시 재초환에 관련된 내용도 포함될 것으로 보이네요.
재초환은 재개발에는 적용되지 않고 재건축에만 적용됩니다. 이는 재개발이 신설되는 학교, 도로, 공원 등 공공 인프라가 추가되며 공익적 성격을 갖는 것에 비해 재건축은 아파트만 새것으로 바뀌는 사적 집합체의 개인적 이익이라고 보기 때문에 이에 대한 환수를 해야한다는 논리입니다.
위에 재초환 부담금을 보시면, 조합이 일반분양 등을 통한 '총매출'에서 공사비 등 '총비용'을 차감하고, 사업 기간동안 당연 발생한 정상적인 인상폭을 제외한 초과된 이익금을, 조합원 각각에게 나눠주었을 때 조합원 1인당 평균수익을 봅니다.
이 금액이 만약 3000만원 이하라면 환수부담금은 없습니다.
그러나 3000만원 초과시부터 10%가 부과되고, 5000만원 초과, 7000만원 초과, 9000만원 초과, 1억1천만원 초과 등에 따라 10%p씩 증가되어 최대 50%의 부담금이 나올 수 있습니다. 조합원 입장에서는 오랜 기간 기다려 재건축을 통해 수익이 발생했는데 절반의 수익을 정부가 가져가니 불만이 생길 수 밖에 없죠.
현 정부는 재초환 폐지 혹은 유예 등 여러 가지 안건이 나왔지만 이번 8월 발표때는 폐지 혹은 유예가 아닌 일부 손질을 통한 해법을 들고 나올 것으로 보입니다.
6.21 부동산대책 / 대한민국 정책 브리핑 홈페이지 中지난 6월 (6.21 부동산대책) 분양가상한제에 대한 완화 정책이 나왔을 때 '반쪽 개편'이라는 평가를 받았었는데, 이번 재초환에 대해서는 시장에서 어떤 평가를 받을지 기대가 됩니다.
현재까지의 정보를 대략적으로
몇 가지 보면...
첫째, 면제 기준을 상향 조정하는 방안
이는 3000만원으로 시작하는 기준이익금을 상향시켜 1억원으로 시작한다거나 하는 식의 방식입니다. 이와 더불어 10% ~ 50% 까지 되어 있는 분담금을 5% ~ 25% 혹은 10% ~ 30% 정도로 낮추는 방식이 있죠. 이 두 가지를 병행할 수도 있구요.
둘째, 부담금 부과 개시 시점을 미루는 방안
부담금은 준공이 난 후 계산하여 부과됩니다. 이에 대해서 실질적 이익이 난 것도 아닌데 부과하는 것이 정당하냐는 의견이 많았습니다. 양도세의 경우 양도한 후 수익이 생겼기에 납부하는 것이 당연하지만 재초환은 그렇지 않다는 것이죠.
일단 개시 시점을 미루는 것이 어느 정도인지는 정확히 알 수 없느나 상당 기간 유예해줄 수 있다면 조합원들의 숨통이 트일 수 있을 겁니다.
셋째, 부담금 산정 기간을 기존의 '추진위원회 설립일~준공일' 에서
'추진위원회 설립일~조합설립인가일'로 변경하는 방안
재초환 부담금의 산정기준 기간은 추진위 설립일을 시작으로 준공일까지의 기간을 뜻합니다. 상당히 긴 시간이죠. 시간이 길수록 수익도 크게 잡히므로 더 많은 부담금을 낼 가능성이 높습니다. 그러나 마감 기준일을 조합설립인가일로 변경하면 시간이 단축되어 이익도 줄어들게 되므로 최종 이익금이 줄어 결국 부담금도 낮아지는 결과가 나오게 됩니다.
어떤 방식으로 변경될지 8월에 발표하는 정책을 예의주시해봐야겠군요.
재건축을 포함하여 재개발 등 정비구역은 공급을 위해 필수적으로 완화해 줄 수 밖에 없는 상황입니다. 투자자들은 이러한 매물에 관심을 가지고 지켜보실 필요가 있습니다.
더운 하루 건강 조심하시고, 즐거운 주말 되세요~ ^^
