안전진단에 가로막힌 목동재건축…“규제완화 절실”
안녕하세요. 이승훈 소장입니다. 우리나라의 최고 부촌은 명실상부 강남입니다. 그리고 우리는 새아파트를 좋아합니다. 그래서 '강남의 새아파트' 가격은 어마어마합니다. 그러니 미래의 신축이라 할 수 있는 강남재건축 가격도 엄청 비싼거죠. 압구정동 현대아파트 1, 2차 63평형의 경우 지난 1월과 7월에 각각 80억원에 매도되며 사람들을 깜짝 놀랬켰습니다.
80억원이면 왠만한 건물을 살 수 있는 금액이고, 지방에서는 10층짜리 건물도 매수가 가능한 엄청난 돈입니다. 그걸 고작 아파트 한 채 매입하는 비용으로 쓴다는 것이 이해가 안 가는 분들도 있을 겁니다. 그러나 압구정 현대아파트는 명실상부 국내 최고의 아파트가 분명합니다. 디에이치클래스트(반포주공1단지-1,2,4주구)의 경우 26~27년경에 입주가 예정되어 있는데, 33평 아파트의 제 예상 가격은 약 55억원입니다. 이는 16년도에 입주한 아크로리버파크의 33평형 가격은 40억원 초반대이고, 로얄동 로얄층 기준 45억원을 돌파했습니다. 이보다 세대수는 2배이상 크고, 10년이나 더 젊은(!) 아파트의 가격은 적어도 1.2배는 더 높을 것으로 예상됩니다. 40억 남짓의 리버파크의 가격이 40억 중반으로 상승한다고 가정하면, 반포디에이치클래스트의 가격은 55억 수준이 되는 겁니다. 상상할 수도 없는 수치같지만 몇 년 지나서 가격을 확인해보시면 제 말이 맞는지 틀리는지 아실 겁니다.
이렇듯 입지가 좋은 재건축 아파트의 인기는 엄청납니다. 서울의 재건축 중 강남3구를 제외하고 최상급지로 평가받는 곳은 여의도와 목동입니다. 여의도는 한강변뷰와 금융중심지로서의 위상이 있는 곳으로서 섬이라는 특수성 때문에 주택 역시 많이 부족하여 가격이 꾸준히 상승하고 있습니다. 여의도만큼은 아니지만 못지 않게 유명하며 강남 다음의 학군지역으로 손꼽히는 목동 역시 꾸준한 사랑을 받는 곳입니다. 그런데 목동은 최근 안전진단에 가로막혀 재건축 추진이 원활하지 않은 상황입니다.
8월19일자 하우징헤럴드 기사 일부를 살펴보겠습니다.
양천구청은 최근 서울시에 목동신시가지 6단지 아파트의 재건축 정비계획 및 구역지정안을 제시했다. 정비계획안은 2018년 공람된 지구단위계획을 바탕으로 6단지 재건축추진준비위원회가 마련한 것으로 기존 1천362가구에서 최고 35층, 2천298가구로 재건축하는 것이 주요 골자다.
목동 6단지는 1~14단지에 이르는 목동 신시가지 아파트 중 재건축 속도가 가장 빠른 아파트다. 14개 단지 중 유일하게 2020년 6월 안전진단을 통과했지만 양천구 목동 신시가지 단지 전체의 지구단위계획이 확정되지 않아 재건축사업이 사실상 멈췄다.
기사에서 보듯 목동은 단지 전체의 지구단위계획이 확정되어야 재건축을 시작할 수 있습니다. 이에 대해 2015년경부터 얘기가 나왔고, 적어도 2019년까지 지구단위계획을 세운다는 플랜이었지만 전 정부의 재건축 규제와 집값 상승 자극 등의 문제로 계획은 세워지지 않았습니다.
그러나 최근에
집값이 주춤하고 정부가 바뀌며 재건축에 의한 주택공급에 긍정적인 입장을 가지고 있으므로 드디어 지구단위계획을 수립할 좋은 여건이 마련되고 있습니다. 그럼에도 지구단위계획을 수립하려면 모든 목동재건축 단지의 안전진단이 통과되어야 한다는 전제를 달고 있습니다.
현재 목동은 6단지를 제외하고는 어느 단지도 안전진단을 통과하지 못했습니다. 이유는 아시다시피 안전진단이 강화되어 있기 때문이죠.
그래서 목동이 재건축이 되려면 지구단위계획이 수립되어야 하고, 지구단위계획이 수립되기 위해서는 안전진단을 모두 통과해야 하며, 안전진단을 모든 단지가 통과하기 위해서는 안전진단 기준 완화가 선행되어야 한다는 결론에 다다릅니다. 즉 정부가 빠르게 안전진단에 대한 규제 완화를 해줘야 비로소 사업을 시작할 수 있는 겁니다.
그래서 목동 주민들은 정부 정책을 목 빠지게 기다리고 있었습니다. 그런데 정부는 집값 자극을 우려해 빠른 정책 완화를 하지 않고 있습니다. 속도조절론을 내세우며 차일피일 미루고 있는 것이죠. 현재는 안전진단 완화의 이행시기를 23년도 상반기로 보고 있습니다.
아무쪼록 재건축 활성화가 빨리 되어 사람들이 원하는 지역의 주택공급이 원활해집니다. 정부는 어차피 할 일, 미루지 말고 규제 완화를 서두르는 것이 좋아보입니다. 현재와 같은 분위기에서는 일정 부분 규제를 완화해도 사람들이 무작정 집을 사기는 힘듭니다. 그러니 오히려 규제 완화를 하기에 지금이 적기입니다.
무엇보다 집값 자극이라는 공포에 눌려 낡은 집을 계속 방치한다면 물리적 환경도 좋지 않을 뿐더러 적재적소에 주택 공급이 부족하게 되어 오히려 집값을 자극할지도 모릅니다.
재건축이든 재개발이든 공급을 필요로 하는 곳은 빠르게 추진하는 것이 오히려 집값 안정에 더 좋은 방법이며, 유일한 방법입니다. 감사합니다.
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