부동산 위기론과 부동산을 둘러싼 주요 현황 체크
이것이 진짜 부동산 투자다 8부
여러분의 선택을 돕기 위해 몇 가지 사실을 짚어드리자면 우리나라의 수 십년 부동산 역사를 돌이켜볼 때 장기적으로 지속적 우상향을 했다는 사실이다. 이런 데이터를 보여주면 하락론자들은 얘기한다. 지금까지는 그랬으나 이번에는 다르다고. 어떻게 다른지 물어보면 인구가 줄어들고 있고, 가격이 너무 비싸고, 공급이 많다고 얘기한다.
그리고 저금리 기조가 영원할 수 없으므로 언젠가는 금리가 오를 것이고 이때 부동산이 폭락할 것이라고 말한다. 이런 그들의 주장을 들을 때마다 솔직히 실소를 금할 수 없다. 그럴싸하지만 전혀 틀린 말이기 때문이다. 지금부터 왜 이런 말들이 틀렸는지 하나씩 살펴보기로 하자.
사실 이 내용에 대해서는 전작에서 상세히 다뤘으므로 여기서는 결론과 더불어 간략한 현황 체크만 해보려 한다. 이에 대한 더 자세한 내용은 전작을 참고하기 바란다.
하락론의 소설1
인구가 줄어들고 있다 !!
부동산 하락한다 !!
하락론자들이 대표적으로 들고 나오는 주제 첫 번째는 바로 인구감소다. 정확히는 지금까지는 인구가 늘었지만 조만간 인구가 줄어 들 것이라는 주장이다. 인구가 줄어드는 것은 사실일까? 사실이다. 당장은 아니지만 아마도 10년쯤 지난 2030년 전후 즈음에 우리나라의 총 인구는 정점을 찍고 하락할 것으로 예측한다.
우리의 뇌는 복잡한 것을 본능적으로 거부한다. 그래서 어려운 일을 마주하면 회피하게 되고, 이해하기 어려운 책을 읽다보면 거부감이 들어 짜증이 난다. 우리는 복잡한 것을 싫어하기 때문에 한 번 더 깊이 있는 생각을 하기보다는 직관적으로 떠오르는 것에 더 흥미를 느낀다.
인구가 줄어드는 것이 사실이라면 부동산 가격은 상승할까? 하락할까?
당연히 하락한다. 위의 명제만 놓고 보면 인구가 줄어든다는 것은 수요가 줄어든다는 뜻이고 수요가 줄어든다면 공급 대비 수요가 적어지므로 가격이 하락한다는 논리전개는 정확하다. 그래서 우리는 직관적으로 인구가 줄어들면 부동산 가격이 하락할 것이라는 과정이 머리 속에 떠오른다. 이런 생각이 떠오르는 것은 매우 당연하다. 하지만 당연하게 생각하는 것을 한 번 더 되짚어 생각해보는 것이 중요한데, 아마 대다수의 사람들은 이렇게 하지 않는다. 물론 필자도 마찬가지다. 부동산이 아닌 다른 분야에서라면 필자도 여러분들도 똑같은 우를 범하게 된다.
한 분야의 전문가가 나와서 무슨 말을 하면 그냥 믿게 된다. 난 그 방면에 사전지식이 없으니 전문가라고 하는 사람이 나와서 하는 말이라면 당연히 맞겠지 생각할테고 또 나름 그 분야의 전문가인데 맞던 틀리던 얼마나 그럴싸 하겠는가? 그러니 일반인 입장에서 내용을 들으며 '어! 저게 아닐텐데!' 라는 생각을 갖기는 무척 어렵다.그렇게 때문에 그 내용을 자세히 훑으며 틀린 내용을 누군가가 잡아주어야 한다. 부동산 투자에서 인구론에 대한 부동산 가격 하락에 대한 오류는 필자가 잡아줄 것이다. 그러나 결코 완전한 지식은 없다. 필자의 의견이 틀렸다고 생각하고 반박내용을주시면 기쁜 마음으로 받아들일 것이다. 그러나 전제는 논리성이다. 그냥 본인의 의견과 다르다고 악감정으로 감정풀이하는 글은 볼 가치도 없고 본인도 시간낭비다. 필자가 여기서 다룰 내용들은 가볍지만 그럼에도 독자 여러분들이 충분히 공감가고 고개를 끄덕일 수 있는 것들이다.
우선 인구가 정점을 찍고 줄어드는 시기에 접어들었다 해도 가구수는 증가를 한다는 사실이다. 가구수가 늘어난다는 의미는 집을 원하는 수요가 더 늘었다는 뜻이다. 또한 인구가 줄고 가구수가 느는 것은 핵가족화 된다는 뜻이다. 1~2인 가구가 늘어나고 있다는 뜻이며 심지어 최근에는 자녀도 1명 있는 집이 많아 4인 가족보다 3인 가족이 점점 더 많아지고 있다. 이렇게 핵가족화 되면서 대형보다는 중소형이 부동산 가격 상승의 주도적인 역할을 하고 있다. 우리나라에서 중소형이라 함은 주로 23~35평의 아파트를 말한다. 이렇게 가구수가 늘어나는 기간도 언젠가는 멈춘다. 이 시기를 인구가 줄어드는 시기로부터 5~7년 후 정도로 예상하고 있다. 지금으로부터 예상하자면 15~17년 뒤에는 가구수도 감소하기 시작할 것이라는 의미다.
