가구 수도 감소하니까 부동산 가격이 하락하는건 아닐까?

이것이 진짜 부동산 투자다 9부

그럼 결국 가구 수도 감소하니까 부동산 가격이 하락하는건 아닐까? 

라고 생각이 들겠지만 여기서부터는 세분화해서 생각해야 한다. 실제로 인구가 줄고 가구 수가 줄어드는 시기는 반드시 온다. 이 때는 일부 지역의 부동산 가격 하락을 대비해야 한다. 사실 미래의 일이 아니다. 벌써부터 지방의 일부 지역은 부동산 하락의 직격탄을 맞고 있다. 바로 인구의 감소 때문이다. 인구의 감소? 그렇다. 인구의 감소 우리나라 전국단위 인구 감소가 아닌 해당 지역의 인구 감소이다. 지역의 인구 감소는 실제 태어나고 죽는 수치가 중요한 것이 아니다. 전입과 전출의 숫자가 중요하다. 어떤 도시에 예전에는 1만명이 살았지만 전출이 많아 1천명으로 줄었다면 이 지역의 부동산 가격 하락은 막을 방법이 없다. 단순화하여 4인 가구를 평균이라고 하면 1만 명이 살았던 시절 주택은 2500가구가 있었을 것이다. 그런데 1천명으로 줄었다면 250가구로 줄어들게 되고, 이렇게 되면 2250가구는 공실이 된다. 부동산 가격이 폭락에 폭락을 거듭하게 된다.

너무 과도하게 예를 들은 걸까? 

아니다. 실제 이웃나라 일본이 이렇다.

60~70년대 많은 사람들이 거주하며 황금기를 보냈던 일본의 신도시는 인구수가 1/3 토막, 1/4토막이 났다. 한 언론에서는 일본의 신도시 내 아파트를 보여주는데 90가구 중 2가구만 살고 있었다. 물론 예전에는 90가구가 모두 살고 있었던 시절이 있었고 집이 부족하던 시절도 있었다.하지만 2000년대 들어 일본정부는 컴팩트시티로 대변되는 도심개발 집중정책으로 선회하게 되었고, 도심은 주변에 있는 위성도시의 인구를 급격하게 흡수했다. 신도시는 인구가 감소하자 당시의 인구를 기준으로 만들었던 아파트 및 주택, 관공서, 학교, 상업시설 등 모든 제반시설이 타격을 입게 되었다. 이렇게 시간이 흐르면서 유령도시 처럼 변해가고 부동산 가격은 폭락했다. 최근에 500만원 집이 등장하더니 급기야 0원짜리 집이 나왔다. 이게 끝이 아니다. 세금과 철거비 등에 쓰라며 -500만원 집까지 등장했다. 대지도 수십평, 건평도 수십평의 주택이다. 놀라운 사실은 그럼에도 매매가 안되고 있는 것이다. 반면 도쿄 도심의 고급 주택은 100억원이 넘는다. 5평 크기의 원룸 월세가 월 100만원이 넘는다.

이렇듯 부동산의 가격은 천차만별이다. 그렇기에 인구가 늘어나니까 가격이 상승하고, 인구가 줄어드니까 가격이 하락한다는 문장은, 그 자체는 틀린 말이 아니지만, 현실적으로는 틀린 말이다. 이유는 사람들이 선호하는 지역과 부동산이 있고 그렇지 않은 지역과 부동산이 있기 때문이다. 앞으로도 이런 흐름은 결코 변함이 없다. 인구가 줄고, 가구 수가 줄어도 사람들이 선호하는 지역과 부동산은 매우 한정적이다. 조금씩 인구가 하락한다고 해도 변함없이 수요초과 지역과 수요초과 부동산은 가격이 크게 상승한다. 매우 단순한 논리이자 부동의 사실이다. 그런데 어떻게 단지 비싸다는 이유로 가격이 하락한다는 용감한 주장을 할 수 있는건지 도저히 이해가 되지 않는다. 간단하게 정리해보자. 인구가 줄어도, 가구가 줄어도 특정 지역의 특정 부동산은 계속 오른다. 절대적인 사실이다. 투자는 이런 지역이 어디인지, 이런 부동산이 어떤 것 인지를 파악하여 매수하는 것이다.