공급폭탄이 예정되어 있다 !! 이제 가격 하락은 확실해

이것이 진짜 부동산투자다 11부

세번재는 매년 나오는 공급과잉에 대한 얘기다.

"공급이 많으면 가격이 떨어진다"는 말은 "인구가 줄어들면 가격이 떨어진다"는 말처럼 너무 당연하고 맞는 문장이다. 우리의 뇌는 또 다시 깊은 생각을 하지 않는다. 그래서 많은 사람들이 공급이 많아지게 될까봐 두려워 집을 못사고 기회를 놓친다. 인구가 줄어들지만 가구 수는 늘어나고, 둘 다 줄어도 특정 지역은 오른다는 생각까지 미치려면 부동산에 대한 적절한 이해가 필요하다. 당연히 현업에 종사하지 않으면 의외로 쉬운 이런 논리가 머리 속에 바로 입력되지 않는다. 공급이 많으면 가격이 떨어진다는 것도 같은 맥락에서 이해하면 된다. 공급이 많으면 당연히 가격은 하락한다. 이 명제는 참이다. 그런데 세상은 이렇게 단순하게 움직이지 않는다는 것이 함정이다.

공급이 많다는 것이 정확히 무슨 의미인지부터 파악하자. 공급이 많다. 얼마나 많은 건데? 1만세대가 많은 건가? 아니면 2만 세대? 10만 세대쯤 되나? 아니면 100만 세대? 일단 공급이 많다는 것에 대한 기준이 없다. 독자 여러분들이 생각할 때 도대체 몇 세대가 있어야 공급이 많다고 얘기할 수 있을까? 잘 생각해보시라...어떤가? 사람마다 틀릴 텐데 몇 만 세대를 정하셨는지? 공급이 많다는 것에 대한 기준이 성립되려면 방대 개념인 수요와 같이 이해되어야 한다. 정답을 공개한다.

정답 : '공급이 많다'라고 얘기할 수 있는 유일한 경우는

→ 수요보다 공급이 클 경우 딱 이 한 가지이다.

아시겠는가? 공급의 수치는 얼마인지는 중요하지 않다. 단지 수요보다 공급이 크면 공급이 많은 것이지 공급량이 중요한 것이 아니라는 의미다. 다시 설명하면 신규공급 1만 세대의 A도시는 가격이 상승하고, 신규 공급 1천 세대의 B도시는 하락한다. 어째서? 우리의 뇌는 공급이 많으면 떨어지고, 공급이 적으면 상승한다고 말하고 있는데...왜냐하면 A도시의 수요는 2만 세대라서 1만 세대 공급부족(=수요초과)라서 가격이 상승하고, B도시의 수요는 5백 세대라서 500세대 공급초과(=수요부족)라서 가격이 하락하는 것이다. 이것이 너무나도 당연한 수급 법칙이다.

그런데 우리는 어떤가? 몇 만 채 이상이면 공급이 많다고 얘기한다. 헬리오시티가 1만 세대 가까이 되는 대단지이다보니 공급과잉을 얘기하며 가격 하락을 주장하는 하락론자가 많았다. 헬리오시티는 9억원 수준에서 부양해서 지금 입주를 마친지 1년 남짓된 현재 18억원을 호가한다. 1만 세대라면 사실 엄청난 물량인데 어떻게 가격이 빠지기는 커녕 이렇게 치솟을 수 있을까?

왜냐하면 헬리오시티가 송파구에 있었기 때문이다. 만약 1만세대의 헬리오시티가 지방의 한적한 도심에 지어졌다면 어떻게 됐을까? 분명 1만 세대라는 공급물량은 변화가 없지만 지방헬리오시티는 대규모 미분양 사태가 발생했을 것이고, 할인분양으로 가격이 떨어졌을 것이고 급기야 주변의 아파트까지 여파를 미쳐 그 지역 일대가 가격하락의 폭탄을 맞았을 것이다. 이것이 흔히 말하는 공급폭탄이다. 우리가 눈여겨 보아야 할 것은 공급량에는 전혀 변화가 없었지만 송파에서는 가격이 2배가 뛰었고, 지방에서는 가격이 반토막 났다는 것이다. 이유는 공급에는 변화가 없지만 수요에 큰 차이가 있었기 때문이다. 송파구의 신축아파트에 대한 유효수요는 가뿐히 1만세대가 넘는다. 강남3구에 속한 지역은 전국수 수요이기 때문이다. 그러니 송파헬리오시티는 “수요 > 공급 = 가격 상승” 이다. 그러나 지방헬리오시티는 “수요 < 공급 = 가격 하락” 이다. 즉, 공급량이 중요한 것이 아니라 그 지역의 수요 대비 공급이 어느 정도 수준인지 상대적인 비교가 중요한 것이다.