3기 신도시로 서울의 집값이 잡힐까?

이것이 진짜 부동산 투자다 12부

그런데 하락론자는 올해 몇 만 세대가 준비 중이니 부동산 가격이 하락한다고 얘기한다. 최근에는 3기 신도시에 30만호가 건설될 예정이니 서울 집값이 떨어질 것이라는 주장이 설득력을 얻고 있다. 당신도 그 말을 믿나? 혹시라도 이런 말에 현혹된다면 아직은 투자 준비가 되어 있지 않다. 조금 더 많은 공부가 필요하다. 앞서 말씀드린 대로 공급량의 숫자가 중요한 것이 아니라, 지역의 수요가 중요하다. 3기 신도시에 30만호가 공급이 되면 서울의 집값이 잡힐까? 

미래의 일이니 지켜봐야겠지만 필자가 볼 때는 어림도 없다. 3기 신도시가 1기, 2기 신도시보다 서울에 가깝다고 해도 서울은 아니다. 서울의 핵심지역에 있는 사람이 굳이 서울 밖으로 갈 이유는 없다. 그렇다고 서울에서 전혀 전출이 없다는 의미는 아니다. 새 아파트를 선호하거나 운 좋게 직장이 새롭게 조성되는 신도시와 가까운 사람은 이사를 갈 수 있다. 또한 주거비용이 부담이 되어서 가는 경우도 있고, 쾌적한 환경을 원하는 사람도 있을 것이다. 이렇게 서울에서 경기도로 빠져나가는 인구가 있기에 서울의 인구는 1020만명을 정점으로 해마다 조금씩 줄었다. 지금은 970만명 수준으로 파악된다. 서울의 인구가 줄어든 것은 사실이다. 그런데 서울의 인구는 줄었지만 서울의 부동산 가격은 하락했나? 전혀 그렇지 않다. 왜 그럴까? 인구가 줄었어도 여전히 인구 대비 물량이 현저히 부족하기 때문이다. 

“살인집값에 脫서울”…김포·하남·남양주로 가장 많이 갔다

작년 13만 5000여명 경기로 이사

30~40대 집중적으로 빠져 나가

지난해에도 집값상승에 따른 주거비 부담으로 '서울 엑소더스'가 있었던 것으로 나타났다. 상대적으로 저렴한 내 집 마련과 새 아파트. 서울 접근성 등을 고려해 대부분 은 경기권으로 향한 것으로 파악됐다.

헤럴드경제 부동산팀이 통계청의 '2018년 인구이동 통계'를 분석한 내용에 따르면 지난해 경기지역의 순유입 인구는 17만 94명으로 집계됐다. 이중 서울에서 전국으로 빠져나간 인구(순유출)인 11만 230명 보다 많은 수치다. 서울은 경기로 빠진 인구 일부를 다른 지역에서의 유이으로 상쇄한 셈이다.

서울에서 경기도로 전입한 사람을 연령대별로 보면 35~39세가 2만 1902명으로 가장 많았고, 그다음이 30~34세 (1만 7836명) 였다. 0~4세 (1만 3513명), 40~44세(1만 1993명), 50~54세 (1만 194명) 등이 뒤를 이었다. 전문가들은 지난해에도 어김없이 나타난 탈 서울 현상에는 집값 문제가 얽혀있다고 해석했다. 경기권 대규모 택지지구 조성이나 광역교통망 확대 등의 영향도 있지만, 근본적으로 아파트 가격 급등으로 주거비용 부담이 높아지면서 서울 생활권이 가능한 지역으로 이사하는 경우가 늘어났다는 설명이다.

서울에서 경기로 이동한 이들이 가장 많이 자리잡은 곳은 김포(1만 6444명) 였다. 이어 하남(1만 6051명), 남양주(1만 4652명), 고양 (1만 1897명) 등이었다. 반대로 지난해 서울에서 가장 많은 이들이 경기권으로 옮겨간 자치구는 강동구(1만 686명), 강서구(1만 406명), 노원구(1만 127명), 송파구(9886명), 은평구 (8890명) 등이었다.

전출ㆍ전입 현황을 살펴보면 대부분 기존 거주지와 생활권이 크게 다르지 않은 곳으로 옮기는 모습을 보였다. 미사강변도시와 위례신도시 등을 깐 하남은 가까운 강동구(5495명)에서 가장 많이 움직였다. 아울러 30년 이상 된 노후 아파트가 많아 신도시 지역으로의 이주가 가속화한 노원구에서는 남양주(2234명), 의정부(1878명), 구리(1498명) 등으로 이동했다.