민법및민사특별법(18) 부동산실명제법

[부동산공인중개사 기출분석]

<<공부일기>>

어제 '부동산실명제법'을 시작할 무렵이 밤 11시 30분 정도였다. 완독을 목표로 덤볐지만 같은 줄을 세 번 네 번 읽고 있는 나를 발견하고 결국 중간까지 읽다가 포기하고 잠자리에 누웠다. 잘 했다는 생각, 오늘 아침 읽어도 마찬가지로 두 번 세 번 같은 줄을 읽고 있다. 졸려서가 아니라 무슨 말인지 '문맥'을 이해하기가 쉽지 않다.

결국 '남의 이름으로 땅을 사고 팔면 불법'이라는 대전제를 두고, 매도인과 신탁자 수탁자 간의 세 경로를 놓고 불법성을 따지고, 여기에 선악의의 제3자를 개입시켜 확대시킬 때의 상황들을 이해해야 하는데, 글을 읽으면서 그림을 머릿속에 떠올리게 하기가 쉽지 않다는 뜻이다.

지금, 기본서 내용을 주욱 정리하듯 써야 할 지, 문제풀이와 해석으로 정리해야 할지를 고민중이다.

게다가 졸음이 오는 중이라 25분 쪽잠을 자고 할까 유혹에 시달리고 있다.

정리를 마치고 민법을 끝내는 변도 추가할까 한다. -richboy

<<공부일기 추가 - 민사특별법을 마치다>>

진도를 앞으로 빼는 것과 한 과목을 마치는 것은 같은 분량이라도 느낌이 다르다.

끝을 보기가 너무나 힘들었다. 여튼 드디어 민법과 민사특별법을 마쳤다. 거의 40일 만이다.

기본서와 기출문제 분석을 겸하면서 정리한 덕에 전체적인 흐름을 머리에 담을 수 있었다.

'민법을 공부했다'고 말할 수 있을 정도 쯤 됐다는 소리다.

지금이 2월인데 더 이상을 알아봐야 무슨 소용이 있겠는가. 10월까지 기억을 할 수는 없는 노릇이다.

해서 다른 과목, 다른 과목을 하나씩 점령해 나가야 하다. 4월 정도가 되면 전과목 1회독이 끝나는데,

2회독부터는 1회독의 절반 수준, 3회독은 2회독의 절반 수준으로 시간을 줄이며 반복으로 읽어가는 방법을 쓸 예정이다. 7~8월부터 본격적으로 외우기를 들어가고, 년도별 기출문제와 모의고사를 풀다 보면 시험날이 오지 않을까.

지금 시기는 디테일이 중요한 것이 아니라, 루틴을 잡아나가는 것이 중요하다. 거의 한 달에 한 과목꼴로 점령할 수 있다면, 그 정도를 루틴으로 삼을 수 있다면 초반 공부로 상당한 성과를 거둔다고 자평한다. 이제 겨우 두과목을 점령했다. 가장 분량이 많은 <부동산 공법>을 내일 부터 들어간다. 하지만 걱정없다. 가장 훌륭한 부동산 공법 강사인 이석규 강사의 교재로 공부할 예정이기 때문이다. 부동산 공법에 대해서는 내일 자세히 이야기 하자. -richboy

제 4 장 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

2. 적용대상

명의신탁의 경우

(1) 원칙적 무효

제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다. ② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. ③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

(2)종중, 종교단체 및 배우자에 대한 특례(유효인 경우)

① 법률상 배우자 : 배우자사이의 명의신탁으로 유효인 경우에서 배우자는 법률상의 배우자를 의미하고, 사실상의 배우자는 포함하지 아니한다.

② 유효인 명의신탁의 법률관계

㉠ 대내적으로는 신탁자가 소유자이다. 따라서 신탁자는 언제든지 신탁계약을 해지하고 수탁자에 대하여 소유권이전등기를 청구할 수 있다. 이러한 소유권이전등기청구권은 물권적 청구권으로서 소멸시효에 걸리지 않는다.

㉡ 명의신탁에 의하여 부동산의 소유자로 등기된 자(명의수탁자)의 점유는 그 점유권원의 성질상 타주점유이므로 명의수탁자는 그 부동산에 대하여 취득시효를 완성할 수 없다.

㉢ 대외적으로는 수탁자가 소유자이다. 따라서 제3자가 신탁재산을 침해하는 경우 물권적 청구권자는 수탁자이므로 신탁자는 소유권에 기하여 직접 반환청구나 방해배제청구를 할 수 없고, 수탁자를 대위하여 행사할 수 있을 뿐이다.

③ 명의수탁자는 신탁부동산을 유효하게 제3자에게 처분할 수 있고, 제3자는 선/악의를 불문하고 소유권을 취득한다. 다만, 제3자가 수탁자의 배임행위에 적극 가담한 경우에는 사회질서 위반으로 무효이다.

2. 명의신탁약정이 아닌 경우(부동산실명법이 적용되지 않는 경우)

① 부동산의 양도담보와 가등기담보

② 신탁재산

③ 상호명의신탁

㉠ 의의 : 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우에는 구분소유적 공유관계가 성립하여 명의신탁에 해당되지 않는다.

3. 무효인 명의신탁의 법률관계

2자간 등기명의신탁(이전형 명의신탁)

① 의의 : 명의신탁자가 자기 소유 명의로 등기된 부동산물권을 명의수탁자의 명의로 이전해 주는 것을 말한다.

② 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 법률관계

㉠ 명의신탁약정은 무효이고, 그 약정의 기한 급부는 부당이득에 해당한다.

㉡ 명의수탁자 앞으로 마쳐진 등기도 무효이므로 소유권은 수탁자에게 있다.

㉢ 신탁자는 수탁자를 상대로 소유권에 기한 등기말소를 구하거나 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기를 구할 수 있다.

㉣ 명의신탁약정이 무효이므로 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없다.

③ 명의수탁자가 수탁받은 물건을 처분한 경우의 법률관계

㉠ 제3자와의 관계 : 명의신탁약정과 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로 제3자는 선의, 악의를 불문하고 유효하게 권리를 취득한다.

㉡ 명의신탁자와 명의수탁자간의 법률관계 : 명의신탁자는 명의신탁부동산의 처분을 이유로 명의수탁자에게 손해배상을 청구할 수 있다.

㉢ 양자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 신탁부동산을 처분하여 제3취득자가 유효하게 소유권을 취득하고 이로써 명의신탁자가 신탁부동산에 대한 소유권을 상실한 후에 명의수탁자가 우연히 신탁부동산의 송권을 다시 취득하였다고 하더라도 명의신탁자가 신탁부동산의 송권을 사실한 사실에는 변함이 없으므로 , 명의신탁자의 소유권에 기한 물권적 청구권, 즉 말소등기청구권이나 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기 청구권도 더 이상 그 존재 자체가 인정되지 않는다.

2. 3자간 등기명의신탁(중간생략등기형 명의신탁)

① 의의 : 명의신탁자 "갑"이 제3자 "병"과 매매 등 물권이전응 위한 계약을 체결한 후에 명의신탁약정을 맺은 명의수탁자 "을"명의로 직접 이전등기를 하는 경우이다.

② 신탁자, 수탁자, 매도인 사이의 법률관계

㉠ 명의신탁약정 무효 : 명의신탁자와 명의수탁자간의 명의신탁약정은 무효이고, 매도인(양도인)으로부터 명의수탁자 앞으로의 등기에 대한 물권변동도 무효이다. 따라서 명의신탁된 물권은 원래의 매도인에게 귀속한다.

㉡ 매도인 "병"과 명의신탁자"갑"의 법률관계 :

매도인 "병"과 명의신탁자 "갑" 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로 명의신탁자 "갑"은 매도인 "병'에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 매도인 "병"은 신탁자 "갑"에 대하여 소유권이전등기의무가 있다.

만일 목적부동산을 명의신탁자 "갑"이 인도받아 점유하고 있다면 명의신탁자 "갑"의 매도인"병"에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸시효가 진행하지 않는다.

㉢ 매도인 "병"과 명의수탁자 "의"의 법률관계 :

물권변동이 무효이므로 소유권 등 물권은 원래의 소유자"병"에게 있다. 매도인"병"은 소유권에 기한 방해배제청구로 수탁자"을"에게 등기말소를 청구할 수 있고, 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기를 청구할 수도 있으며, 제 741조에 의거하여 부당이득반환청구를 할 수도 있다.

㉣ 명의신탁자"갑"과 명의수탁자"을"간의 법률관계 :

ⓐ 명의신탁자 갑과 명의수탁자 을간의 명의신탁약정은 무효이고, 신탁된 부동산물권에 관해 명의수탁자 을은 대내적으로뿐만 아니라 대외적으로도 무권리자이다.

ⓑ 명의신탁자 갑은 명의수탁자 을을 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 없다. 또한 명의신탁자 갑은 소유자가 아니므로 명의수탁자에 대하여 등기의 말소를 구할 수도 없다.

ⓒ 다만, 명의 신탁자 갑은 물권이전계약에 기한 매도인에 대한 소유권이전등기청구권(채권적 등기청구권)을 보전하기 위해 매도인 병을 대위하여 명의수탁자 을에게 무효인 수탁자명의등기의 말소를 구할 수 있다.

ⓓ 3자간 등기명의신탁의 경우 그 명의신탁약정과 그에 의한 등기가 무효로 되더라도 명의신탁자 갑은 매도인 병에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 보유하고 있어 손해를 입었다고 볼 수 없다.

ⓔ 명의수탁자 을이 명의신탁자 갑 앞으로 소유권이전등기를 경료해 주었다면 그 등기는 실체관계에 부합하여 유효하다.

③ 명의수탁자가 제3자 정에게 처분한 경우

㉠ 명의수탁자 을이 신탁부동산을 임의로 제3자 정에게 매각처분한 경우에 특별한 사정이 없는 한 그 매수인 정은 선의/악의를 불문하고 유효하게 보유권을 취득한다.

㉡ '제3자'는 명의신탁약정의 당사자 및 포괄승계인 외의 자로서 수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 새로운 이해관계를 맺은 자를 말하고, 오로지 명의신탁자와 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약을 맺고 단지 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료받은 것 같은 외간을 갖춘 자는 위 제3자에 해당되지 않는다.

㉢ 명의수탁자 을이 신탁부동산을 제 3자 정에게 처분한 경우, 특별한 사정이 없는 한 제3취득자 정은 유효하게 소유권을 취득하므로 그 결가 명의수탁자 을은 신탁부동산의 처분대금이나 보상금을 취득하는 이익을 얻게 되므로, 명의수탁자 을은 명의신탁자 갑에게그 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 명의수탁자가 부동산에 관하여 제3자에게 근저당권을 설정하여준 경우에도 며의수탁자 을은 명의신탁자 갑에게 그 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

㉣ 그러나 매도인 병으로서는 명의수탁자가 부동산을 처분하였다 하더라도 명의신탁자에 대하여 신의칙 내지 민법 제536조 제1항 본문(동시이행 항변권)ㄱ정에 의하여 매매대금 반환채무의 이행을 거절할 수 있으므로 결국 매도인 병으로서는 명의수탁자의 처분행위로 인하여 손해를 입은 바가 없어 수탁자 을에 대한 매도인 병의 손해배상청구도 허용되지 아니한다.

㉤ 명의수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분하거나 강제수용이나 공공용지 협의취득 등을 원인으로 제3취득자 명의로 이전등기가 마쳐진 경우, 명의신탁관계는 당연히 종료된다.

3. 계약명의신탁

<< 중요 기출 지문>>

*甲은 2023년 친구 乙과 명의신탁약정을 하고 丙소유의 X부동산을 매수하면서 丙에게 부탁하여 乙명의로 소유권이전등기를 하였다면...

丙이 X부동산의 소유자 이고, 丙은 진정명의회복을 원인으로 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다. 즉, 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 따라서 소유권은 원래의 물권자인 양도인 丙에게 있다. 원소유자(양도인 丙)는 소유권에 기한 배제방해청구로 수탁자에게 등기말소를 청구할 수 있고, 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기를 청구할 수도 있다.

甲은 명의신탁해지를 원인으로 을에게 소유권이전등기를 신청할 수 없다. 즉, 명의신탁약정이 무효이므로 명의신탁자는 명의수탁자에게 명의신탁 해지를 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구할 수 없다.

甲은 부당이득반환을 원인으로 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수 없다. 즉, 3자간 등기명의신탁에 있어서 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 없으며, 이는 부동산실명법에서 정한 유예기간 경과에 의하여 명의신탁약정과 그에 의한 등기가 무효로 된 경우에도 마찬가지이다.

* 2024년에 X토지를 취득하려는 甲은 실질적으로 매수자금을 부담하지만 친구인 乙의 이름으로 매수하기로 명의신탁약정을 하였다. 그 후 乙은 그 약정에 따라 계약당사자로서 선의의 丙으로부터 부동산을 매수하여 자신의 명의로 등기를 마쳤다면...

甲과 乙 사이의 명의신탁약정은 무효이다.

X토지에 대한 소유권을 취득하는 자는 乙이다. 즉 매도인 丙이 선의라면 丙과 명의수탁자인 乙 사이의 매매계약은 유효이므로 X토지에 대한 소유권을 취득하는 자는 명의수탁자인 乙이다.

甲은 乙을 상대로 부당이득반환으로 부동산의 등기이전을 청구할 수 없다. 즉, 명의신탁자는 명의수탁자에게 부당이득반환으로 등기이전을 청구할 수 없고, 제공한 부동산 매수자금에 대해 동액 상당의 부당이득반반환청구권을 가질 수 있을 뿐이다.

甲의 지시에 따라 乙이 X토지를 매각한 후 그 처분대금을 甲에게 반환하기로 한 약정은 무효이다.

乙이 X토지를 丁에게 처분하였는데 丁이 악의라도 丁은 소유권을 취득할 수 있다. 즉 수탁자 乙은 전소유자인 매도인 뿐만 아니라 신탁자에 대한 관계에서도 유효하게 당해 부동산의 소유권을 취득한 것으로 보아야 한다. 따라서 乙로부터 권리를 이전받은 丁은 악의이더라도 丁은 소유권을 취득할 수 있다.

배우자 갑와 을 간의 명의신탁인 경우, 정이 X토지를 불법점유하는 경우, 갑은 직접 정에 대해 소유물반환청구권을 행사할 수 없다. 즉, 명의신탁이 유효한 경우 대외적인 관계에 있어서는 수탁자만이 소유권자로서 그 재산에 대한 제3자의 침해에 대해여 배제를 구할 수 있으며, 신탁자는 수탁자를 대위ㅏ여 수탁자의 권리를 행사할 수 있을 뿐, 직접 제3자에게 신탁재산에 대한 침애의 배제를 구할 수 없다.

소유권 이외의 부동산물권의 명의신탁은 동 법률의 적용을 받는다. 즉, <부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률>은 모든 부동산물권에 적용된다. 따라서 소유권 이외의 부동산물권의 명도신탁도 동 법률의 적용을 받는다.

채무변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산소유권을 이전받기로 한 약정은 동법률의 명의신탁약정에 해당하지 않는다.

등기명의신탁의 경우 신탁자는 수탁자에게 명의신탁약정의 해지를 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 없다.

3자간 등기명의신탁의 경우 수탁자가 자진하여 신탁자에게 소유권이전등기를 한 경우 그 등기는 실체적 권리관계에 부합하므로 유효하다.

명의신탁약정의 무효는 악의의 제3자에게 대항할 수 없다.

* 甲이 법령상의 제한을 회피하기 위해 2019. 5. 배우자 乙과 명의신탁약정을 하고 자신의 X건물을 乙 명의로 소유권이전등기를 마친 경우....(배우자 간의 명의신탁이라도 '법령상의 제한을 회피하기 위한 경우'에는 <부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률>이 적용된다는 점을 명심해야 한다.)

甲은 소유권에 의해 乙을 상대로 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 즉, 법령상의 제한을 회피하기 위해 배우자 명의로 명의신탁을 한 경우이므로 특례가 적용되지 않는다. 따라서 이 경우에는 명의신탁약정과 등기에 의한 물권변동이 무효이므로, 갑은 소유권에 의해 을을 상대로 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다.

甲은 乙에게 명의신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 없다. 즉 명의신탁약정과 그에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동이 무효가 되므로, 명의신탁자는 명의신탁해지를 원인으로 수탁자에게 소유권이전등기를 청구할 수는 없다.

乙이 소유권이전등기 후 X건물을 점유하는 경우, 乙의 점유는 타주점유이다. 즉, 명의신탁에 의하여 부동산의 소유자로 등기된 자의 점유는 그 권원의 성질상 타주점유에 해당한다.

乙이 丙에게 X건물을 증여하고 소유권이전등기를 해 준 경우, 丙은 특별한 사업이 없는 한 소유권을 취득한다. 즉, 명의신탁약정의 무효와 등기에 의한 물권변동의 무효로써 제3자에게 대항하지 못한다. 따라서 乙이 丙에게 X건물을 증여하고 소유권이전등기를 해 준 경우, 丙은 특별한 사정이 없는 한 소유권을 취득한다.

乙이 丙에게 X건물을 적법하게 양도하였다가 다시 소유권을 취득한 경우, 甲은 乙에게 소유물반환을 청구할 수 없다. 즉, 2자간 명의신탁에서 수탁자가 신탁부동산을 처분하여 제3자가 유효하게 소유권을 취득한 경우 신탁자의 소유권에 기한 물권적 청구권은 상실한다. 따라서 그 후 명의수탁자가 우연히 신탁부동산의 소유권을 다시 취득하더라도 신탁자는 수탁자에게 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없다.

* <부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률>의 적용범위

탈세를 목적으로 명의신탁약정을 한 경우

명시적인 명의신탁뿐 아니라 묵시적으로 명의신탁약정을 한 경우

수탁자 명의로 소유권이전등기가 된 경우 뿐만 아니라 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기가 된 경우 도 포함한다.

甲은 법령상의 제한을 피하려 乙소유의 X부동산을 매수하고자 자신의 친구 丙과 X부동산의 매수에 관한 명의신탁약정을 체결하였다. 그에 따라 2021년 5월 丙과 X부동산의 매매계약으 체결하고 甲의 자금으로 그 대금을 지급하여 丙의 명의로 등기이전을 마쳤다면...

甲과 丙 사이의 명의신탁약정은 무효이다. 즉, 계약명의신탁의 경우 명의신탁약정은 무효이다.

乙이 매매계약 체결 당시 그 명의신탁약정이 있다는 사실을 알았다면 丙은 X부동산의 소유권을 취득할 수 없다. 즉 게약명의신탁에 있어서 매도인이 악의인 경우 매도인과 수탁자 사이의 매매계약은 원시적으로 무효이므로, 부동산의 소유권은 여전히 매도인에게 있다.

乙이 매매계약 체결 당시 그 명의신탁약정이 있다는 사실을 몰랐다면, 그 후 명의신탁약정 사실을 알게 되었어도 丙은 X부동산의 소유권을 취득한다. 즉, 명의신탁자와 명의수탁자ㅇ가 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 매도인과 부동산에 관한 매매계약을 체결하는 경우, 그 계약과 등기의 효력은 매매계약을 체결할 당시 매도인의 인식을 기준으로 판단해야 하고, 매도인이 게약 체결이후 명의신탁약정 사시을 알게 되었다고 하더라도 계약과 등기의 효력에는 영향이 없다.

丙이 X부동산의 소유권을 취득한 경우 甲은 丙에게 제공한 X부동산의 매수자금 상당액을 부당이득으로 반환청구할 수 있다. 즉, <부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률> '시행 후'에 이른바 계약명의신탁약정을 한 경우, 명의수탁자가 명의신탁자에게 반환해야 할 부당이득의 대상은 매수자금이다.

X부동산의 소유권을 유효하게 취득한 丙이 명의신탁약정 외의 적법한 원인에 의하여 甲앞으로 X부동산에 대한 소유권이전등기를 마친다고 해도 그 소유권이전등기는 유효이다. 즉, 게약명의신탁의 경우 부동산의 소유권을 유효하게 취득한 수탁자가 명의신탁약정 외의 적법한 원인에 의하여 신탁자 앞으로 부동산에 대한 소유권이전등기를 경로한 경우 그 소유권이전등기는 유효하다.

* 甲은 법령상 제한을 회피할 목적으로 2023. 5.1. 배우자 乙과 자신 소유의 X건물에 대해 명의신탁약정을 하고, 甲으로부터 乙 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다면....

甲은 乙을 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있다. 즉, 배우자간의 명의신탁이더라도 법령상의 제한회피를 목적으로 한 경우이므로 <부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률>이 적용되고, 명의신탁약정과 등기에 의한 물권변동이 무효이므로, 신탁자가 소유권을 보유하낟. 따라서 신탁자은 수탁자를 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.

甲은 乙을 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없다. 즉 2자 간 등기명의신탁에 있어서 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없다.

甲은 乙을 상대로 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없다. 즉, 명의신탁약정이 무효이므로 신탁자는 명의신탁해지를 원인으로 수탁자에게 소유권이전등기를 청구할 수는 없다.

乙이 丙에게 X건물을 매도하고 소유권이전등기를 해 준 경우, 丙은 소유권을 취득한다. 즉, 수탁자가 명의신탁부동산을 처분한 경우 제3자는 선의/악의를 불문하고 소유권을 취득하는 것이 원칙이다.

乙이 丙에게 X건물을 매도하고 소유권이전등기를 해 준 경우, 乙은 甲에게 불법행위책임을 부담한다. 즉, 명의수탁자가 2자간 명의신탁에 따라 명의신탁자로부터 소유권이전등기를 넘겨받은 부동산을 임의로 처분한 경우에는 명의신탁자에 대하여 불법행위책임을 부담한다.

* 2013. 10.26 甲은 친구 乙과 명의신탁약정을 하였다. 그 후 甲은 丙소유의 X토지를 매수하면서 丙에게 부탁하여 乙명의로 소유권이전등기를 하였고, X토지는 현재 甲이 점유하고 있다면...

乙은 甲에게 X토지의 반환을 청구할 수 없다. 즉, 등기명의신탁의 경우 부동산의 소유권은 원소유자 丙에게 복귀하고 신탁자 甲은 丙을 대위하여 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수 있는 지위에 있으므로 乙은 甲에게 X토지의 반환을 청구할 수 없다.

甲은 丙에게 X토지의 소유권이전을 청구할 수 있다. 즉, 甲과 丙사이의 계약은 유효하므로 甲은 丙에게 X토지의 소유권이전을 청구할 수 있다.

丙은 乙에게 X토지의 소유권이전등기말소를 청구할 수 있다. 즉, 丙은 소유자로서 乙에게 X토지의 소유권이전등기말소를 청구할 수 있다.

甲은 乙에게 부당이득반환을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 없다. 즉, 甲은 乙에게 직접 부당이득반환을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수는 없고, 丙의 소유권에 기한 반환청구권을 대위행사할 수 있다.

甲은 乙에게 부당이득반환청구권을 피담보채권으로 하여 유치권을 주장할 수 없다. 즉, 甲은 乙에 대한 부당이득반환청구권 자체가 없으므로 이를 피담보채권으로 하여 부치권을 주장할 수는 없다.

* 2024년 甲은 친구 乙과 계약명의신탁을 약정하였다. 그 사실을 알고 있는 丙은 명의수탁자 乙과의 매매계약에 따라 乙명의로 X토지의 소유권을 이전해 주었다면....(이 사례는 앞선 사례와 미묘하게 차이가 있는데, 바로 丙이 甲과 직접 거래하지 않고, 계약명의신탁사실을 알고 乙과 거래를 했다는 점이다. 그래서 丙은 甲과 상관이 없다)

乙은 X토지에 대한 소유권이 없다. 즉, 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. 즉, 丙이 명의신탁약정의 사실을 알고 있으므로 부동산물권변동은 무효이다.

甲은 丙에 대하여 X토지에 대한 소유권이전등기를 청구할 수 없다. 즉, 甲은 丙과 매매계약을 하지 않았으므로 甲은 丙에 대하여 X토지에 대한 소유권이전 등기를 청구할 수 없다.

乙이 X토지의 소유권이전등기를 말소하지 않더라도 丙은 乙의 매매대금반환청구를 거절할 수 있다. 즉, 乙의 소유권이전등기말소의무와 丙의 매매대금반환의무는 동시이행관계에 있으므로 乙이 X토지의 소유권이전등기를 말소하지 않은 경우 丙은 乙의 매매대금반환청구를 거절할 수 있다.

乙이 X토지를 丁에게 매도하여 소유권이전등기를 해 준 경우, 丁은 X토지의 소유권을 취득한다. 즉, 위 사안의 경우 수탁자가 목적물을 제3자에게 처분한 경우 제3자는 선의/악의를 불문하고 목적물의 소유권을 취득한다. 따라서 乙이 X토지를 丁에게 매도하여 소유권이전등기를 해 준 경우, 丁은 X토지의 소유권을 취득한다.

乙이 X토지를 선의의 丁에게 매도하여 소유권이전등기를 해 준 경우, 丁이 소유권을 취득하므로 X 토지에 대한 乙의 처분행위는 丙의 소유권에 대한 침해행위에 해당한다.

* 2024년 甲은 丙의 X토지를 취득하고자 친구 乙과 명의신탁약정을 체결하고 乙에게 그 매수자금을 주었디. 甲과의 약정대로 乙은 명의신탁 사실을 모르는 丙으로부터 X토지를 매수하는 계약을 자기 명의로 체결하고 소유권이전등기를 경료받았다면...

X토지의 소유자는 乙이다. 즉, 계약명의신탁에 있어서 매도인이 선의인 경우 매매계약과 동기에 의한 물권변동은 유효하므로 X토지의 소유자는 乙이다.

甲이 乙과의 관계에서 소유권을 가지는 것을 전제로 하여 장차 X토지의 처분대가를 乙이 甲에게 지급하기로 하는 약정은 무효이다.

甲과 乙 및 甲의 친구 丁 사이의 새로운 명의신탁약정에 의하여 乙이 다시 甲이 지정한 丁에게 X토지의 이전등기를 해 준 경우, 丁은 그 소유권을 취득할 수 없다. 즉, 甲과 乙 및 甲의 친구 丁 사이ㅇ의 새로운 명의신탁약정에 의하여 乙이 다시 甲이 지정한 丁에게 X토지의 이전등기를 해 주었더라도 丁은 명의신탁약정을 기초로 새로운 이해관계를 맺은 제3자에 해당하지 않으므로 丁은 소유권을 취득할 수 없다.

만약 乙이 甲의 아들인 경우에는 특례가 적용되지 않으므로 명의신탁약정은 무효이다.

만약 乙과 면의신탁 사실을 아는 丙이 매매계약에 따른 법률효과를 직접 甲에게 귀속시킬 의도로 게약을 체결한 사정이 인정된다면, 甲과 乙의 명의신탁은 3자간 등기명의신탁으로 보아야 한다. 즉, 명의신탁약정이 이른바 3자간 등기명의신탁인지 아니면 게약명의신탁인지의 구별은 계약당사자가 누구인가를 확정하는 문제로 귀결된다. 그런데, 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어서 매수인 명의를 그 타인 명의로 하였다면 이때의 명의신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불가하므로, 설령 계약의 상대방인 매도인이 그 명의신탁관계를 알고 있었다고 하더라도, 계약명의자인 명의수탁자가 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한, 그 명의신탁관계는 계약명의 신탁에 해당한다고 보아야 함이 원칙이다.

* 2022. 8.16. 甲은 조세포탈의 목적으로 친구인 乙과 명의신탁약정을 맺고 乙은 이에 따라 甲으로부터 매수자금을 받아 丙 소유의 X토지를 자신의 명의로 매수하여 등기를 이전받았다면...

甲과 乙의 명의신탁약정은 무효이다. 즉, 본 사안은 수탁자가 직접 부동산 소유자와 매매계약을 하고 등기를 이전받은 경우 이므로 계약명의신탁에 해당한다. 계약명의신탁의 경우 명의신탁약정은 무효이다.

甲과 乙이 명의신탁약정이 있었다는 사실을 丙이 몰랐다면, 乙은 丙으로부터 X토지의 소유권을 승계취득한다. 즉, 계약명의신탁에 있어서 매도인이 선의인 경우에는 매매계약과 등기에 의한 물권변동은 유효하다. 따라서 乙은 X토지의 소유권을 취득한다.

乙이 X토지의 소유권을 취득하더라도 甲은 乙대하여 부당이득을 원인으로 X토지의 소유권이전등기를 청구할 수 없다. 즉 <부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률> '시행 후' 에 이른바 계약명의신탁약정을 한 경우, 명의수탁자가 명의신탁자에게 반환하여야 할 부당이득의 대상은 매수자금이다. 따라서 甲은 乙에게 대하여 부당이득을 원인으로 X토지의 소유권이전등기를 청구할 수 없다.

甲은 乙에 대해 가지는 매수자금 상당의 부당이득반환청구권에 기하여 X토지에 유치권을 행사할 수 없다. 즉, 계약명의 신탁에 있어 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 가지는 매매대금 상당의 부당이득반환청구건은 부동산 자체로부터 발생한 채권이 아니므로 이를 담보하기 위하여 유치권을 행사할 수는 없다.

만일 乙이 丁에게 X토지를 양도한 경우, 丁이 명의신탁약정에 대하여 단순히 알고 있었다면 丁은 X토지의 소유권을 취득한다. 즉, 수탁자가 제3자에게 부동산을 처분한 경우 제3자는 원칙적으로 선의/악의를 불문하고 보호된다. 따라서 丁이 명의신탁약정에 대하여 악의이더라도 丁은 X토지의 소유권을 취득한다.