[부동산공인중개사 기출분석]부동산세법 - 취득세

<<공부일기>>

<부동산 세법> 총론편을 올리고 5일 만이다.

주말인데다 아이가 중간고사를 보느라 국어과목을 살펴주느라 시간을 보냈다. 특히 '취득세'부터 네이버 카페 공인모의 김성래교수의 강의를 듣느라 시간이 꽤 걸렸다. 취득세만 강의가 7강까지 있었는데, 강의 없이 기출분석만 하기를 몇 개월 동안하다가 가만히 앉아서 강의를 들으려니 급피곤해져서 바로 바로 진도를 뺄 수가 없었다.

하지만 세법은 까다로운 과목이라 온전히 책을 보면서 이해하기 보다는 강의를 먼저 들은 다음 기출분석을 확실하게 하는 것이 2, 3 회독 때 차라리 나을 것 같아서 그렇게 하고 있다.

강의를 들을 때는 힘들었지만, 김성래 교수가 워낙 베테랑이라서 자주 출제가 되는 부분만 짚어서 강의를 해줘서 기출분석에 큰 도움이 되었다. 역시 세법은 제 아무리 기출분석만 한다고 하더라도 이해의 영역에서 차이가 있어서 강의를 듣지 안을 수 없었다. 듣는 건 힘들었지만, 듣고 나니 확실히 남는 것이 있어서 정리하기가 수월해질 것 같다. 나머지 <등록면허세, 재산세, 종부세, 양도세>도 이 방법으로 해야겠다. 그런데 이것들을 모두 강의로 들으려면 30시간이나 되어서 부담이 되는 건 사실이다.

봄이 점점 깊어간다. 그만큼 텐션도 늘어지는 것 같다. 시간마저 늘어지면 좀 좋으련만 변함없이 초침을 똑딱 거리며 속도를 유지하는 이놈은 늘 변함이 없어서 긴장을 놓칠 수가 없다. 오늘은 마무리를 할 수 있을 것 같다.

-richboy

제 2 편 지방세

제 1장 취득세

<학습 TIP>

지방세법에서 처음으로 학습하는 취득세에서 과세요건을 중심으로 체계적으로 학습을 하여야 등록면허세, 재산세를 쉽게 접할 수 있다. 이와 가은 취득세부분은 3문제가 납세의무, 취득시기, 과세표준, 세율, 신고납부 등 전반적으로 출제되고 있기 때문에 전체적으로 이해하여야 하며, 특히 개정된 부분은 필수로 정리를 하여야 한다.

제 1 절 취득세의 개요 및 성격

① 취득한 물건 소재지 관할하는 특별시, 광역시, 시/도에서 부과하는 도세이다.

② 취득한 물건에 대하여 과세하는 물세이며, 거래세, 유통세에 해당한다.

③ 과세표준은 종가세이며, 세율은 차등비례세율이다.

④ 취득세는 등기/등록의 여부에 관계없이 과세하는 실질주의와 실질여부에 관계없이 등기/등록을 하는 겨우도 과세는 형식주의를 취하고 있다.

<<용어정의>>

(1)취득

매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재한느 상태에서 취득하는 것은 제외), 승계취득 또는 유상/무상의 모든 취득을 말한다.

(2) 부동산

토지 및 건축물

(3) 토지

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지

(4) 건축물

건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 과 토지에 정착하거나 지하 도는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설 등

(5) 건축

건축물을 신축, 증축, 개축, 재축, 건축물 이전

(6) 개수

<건축법>에 따른 대수선과 건축물중 레저시설, 저장시설, 도크시설, 접안시설, 도간시설 등을 수선하는 것과 기축물에 딸린 시설물을 한 종류 이상 설치하거나 수선하는 것.

(7) 대수선

건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조와 외부 형태를 수선, 변경하거나 증설하는 것.

(8) 중과기준세율

부동산 취득의 세율 및 부동산 외 취득의 세율에 가감하거나 세율의 특레적용기준이 되는 세율로서, 1000분의 20 즉, 2%를 말한다.

(9) 연부취득

매매게약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것.

제 2 절 과세대상

* 부동산 이외 기타

- 차량, 기계장비, 항공기, 선박 - 원시취득은 과세하지 아니한다. (판매를 위한 제조이므로)

- 광업권, 어업권, 양식업권 - 출원에 의한 원시취득은 면세대상이다.

- 입목 - 집단으로 생립하는 과수, 입목, 죽목. 다만, 벌채상태, 묘목은 제외

- 회원권(골프, 콘도, 승마, 요트, 종합체육) - 만기에 재계약 시점에 재차 과세한다.

<<중요 기출지문>>

지방세법에서 부동산이란 토지와 건축물(not 건물 X)을 말한다.

취득세 과세대상 토지는 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그밖의 사실상 모든 토지를 포함한다.

사람이 탑승, 조정하지 아니하는 원격조정장치에 의한 항공기는 과세대상이 아니다.

벌채상태 이거나 묘목 등의 입목은 취득세 과세대상이 아니다.

출원에 의한 광업권, 어업권, 양식업권 등은 취득세를 면제한다.

건축법에 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물의 경우에도 취득세를 부과한다.

제 3절 취득의 개념과 범위

3. 간주취득

사실상의 소유권에 관한 변동은 없으나 자본적 지출 등을통하여 해당자산의 자산가치가 증가한 경우는 그 증가한 부분을 취득으로 보아 취득세를 과세하는 것으로서의 의제취득이라고도 하며 그 유형은 다음과 같다.

(1) 토지의 지목변경

① 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가된 경우 그 증가분에 대하여 취득이 있는 것으로본다.

② 관계 법령에 따른 택지공사가 준공된 토지에 정원 또는 부속시설물 등을 조성, 설치하는 경우에는 토지의 지목을 사실상 변경하는 것으로 보아 토지의 가액이 증강한 경우에는 취득한 것으로 본다.

(2) 건축물의 개수

개수로 인하여 증가한 가액에 대하여 그 증가분을 취득으로 본다.

① 대수선

② 레저시설, 저장시설, 도크시설, 접안시설, 도관시설, 급수, 배수시설, 에너지공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설

③ 건축물에 딸린 시설물 중 대통령령으로 정하는 시설물을 한 종류 이상 성치하거나 수선하는 것 (예, 승강기)

개수로 인한 가격증가 - 간주 취득 (건물 안 엘베 설치)

개수로 인한 면적증가 - 원시 취득 (건물 밖 엘베 설치)

(3) 과점주주의 주식취득

법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 <지방세기본법>에 따른 과점주주(비상장법인의 발행주식 총수 또는 출자총액의 100분의 50을 초과하여 취득)가 되었을 대에는 그 과점주주가 해당 법인의 부동산 등을 취득한 것으로 본다. 다만, 법인의 설립시 발행하는 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 경우에는 취득으로 보지 아니한다. (암기코드 - 설립시부터 과점주주로 시작할 경우 취득으로 보지 않는다는 뜻)

4. 취득세의 비과세

(1) 국가 등에 대한 비과세

① 국가, 지자체, 지자체조합, 외국정부 및 주한국제기의 취득은 비과세. 다만, 대한민국 정부기관에 과세하는 외국정부의 취득은 과세.

② 국가 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산 및 사회기반시설은 비과세

㉠ 귀속 등의 요건을 이행하지 아니하고 타인에게 매각, 증여하는 경우 =>과세

㉡ 국가 등의 부동산 등을 무상으로 양여하거나 무상사용권을 받는 경우 => 과세

(2) 신탁법에 의한 신탁재산의 취득

① 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

② 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

③ 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

=>신탁재산 중 주택조합과 조합원 간의 부동산 취득은 과세한다.

(3) 법률에 의한 환매권

징발재산정리에 과한 특별조치법에 따른 동원대상지역 내의 토지의 수용, 사용에 관한 환매권의 행사로 매수하는 부동산의 취득에 대해서는 취득세를 부과하지 않는다.

(4) 임시건축물의 취득

임시흥행장, 공사현장사무소 등 (사치성재산 제외) 임시건축물의 취득

=> 존속기간 1년 초과시 과세한다. 이 경우 특례세율 2%를 적용한다.

(5) 공동주택의 개수

주택볍규정에 에 따른 공동주택의 개수(건축법에 따른 대수선은 제외한다)로 인한 취득 중 시가표준액이 9억원 이하 주택과 관련된 개수

(6) 상속개시 전 천재지변 등에 따른 차량

상속개시 이전에 천재지변, 화재, 교통사고, 폐차, 차령 초과 등으로 사용할 수 없는 차랑에 대해서는 상속에 따른 취득세를 부과하지 않는다.

<<중요기출지문>>

보유 토지의 지목이 전에서 ㄷ지로 사실상 변경되어 가액이 증가한 경우 취득으로 간주하여 취득세를 과세한다. (간주취득)

공유수면을 매립하거나 간척하여 토지를 조성한 경우는 원시취득으로서 취득세를 과세한다.

건축물의 개수로 인하여 건축물 면적이 증가한 때에는 증가된 면적을 원시 취득으로 본다.

건축물의 개수로 인하여 가액이 증가한 때에는 그 증가분을 취득으로 간주한다.

법인설립시 주식을 취득하여 과점주주가 된 경우에는 해당 법인의 부동산 등을 취득한 것으로 보지 않는다.

공유수면을 매립하거나 간척하여 토지를 조성한 경우 원시취득으로 취득세를 과세한다.

파산선고로 인하여 처분되는 직계비속의 부동산으 취득하는 경우 유상승계취득으로 본다.

경매를 통하여 배우자의 부동산을 취득하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.

<민법>등 관계법령에 따른 등기를 하지 아니한 부동산의 취득은 사실상 취득으로 봐야 한다.

권리의 이전이나 행사에 등기가 필요한 부동산을 직계존속과 서로 교환한 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.

토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우 취득으로 본다.

헝제자매인 증여자의 채무를 인수하는 부동산의 부담부증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산을 유상으로 취득하는 것을 본다.

취득세는 취득당시 공부상 현황과 사실상 현황이 다른 경우 사실상 현황에 따라 취득세를 과세한다.

국가, 지자체 또는 지자체조합에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 대하여는 취득세를 비과세한다.

<주택법>에 따른 공동주택의 개수(<건축법>에 따른 대수선은 제외함)로 인한 취득 중 개수로 인한 취득 당시 주택의 시가표준액이 9억원이하인 주택과 관련된 개수로 인한 취득에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다.

제 4 절 납세의무자

사실상 취득자 = 소유권을 취득한 자

취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다(암기코드 - 즉, 제조사는 원시취득이지만 판매할 물건이므로 취득세를 부과하지 않는다. 소비자가 승계취득할 때만 취득세를 부가한다.)

* 대위등기 납세의무자 등

甲소유의 미등기 건물에 대하여 乙이 채권확보를 위하여 법원의 판결에 의한 소유권보존등기를 甲의 명의로 등기할 경우 취득세 납세의무는 甲에게 있다.

위의 채권자대위자는 납세의무자를 대위하여 부동산의 등기에 대한 취득세를 신고납부할 수 있다. 이 경우 지자체의 장은 납세의무자에게 그 사실을 즉시 통보하여야 한다.

(암기코드 - 채권자 을은 채무자 갑을 대신해 갑 소유의 미등기 건물에 대해 대신하여 소유권보존등기를 할 수 있다. 이 때 취득세를 내야 할 의무가 있는 자는 갑이지만, 갑이 낼 턱이 없잖은가. 그래서 을이 대신해서 취득세를 낼 수 있고, 이 사실을 지자체 장은 원래 납세의무자 갑에게 통보하여야 한다. 어찌되었든 소유자이기 때문이다.)

2. 취득의 유형에 따른 취득자

(1)주체구조부 취득자

건축물 중 조작설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부아 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다.

(2) 상속인

상속(피상속인이 상속인에게 한 유증 및 포괄유증과 신탁재산의 상속 포함) 으로 인하여 취득하는 경우에는 상속인 각자가 상속받는 취득물건 을 취득한 것으로 본다. 이 경우 공동상속의 경우에는 공유자가 연대하여 취득세를 납부할 의무를 진다.

(3)주택조합의 조합원

<주택법>에 따른 주택조합과 <도시 및 주거환경정비법> 및 <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>에 따른 재건축 조합 및 소규모재건축조합이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설, 복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다.

다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(비조합원용부동산이라 한다)은 제외한다. (암기코드 - 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산이란 조합원분이 아닌 '일반분양분'을 말한다.)

(4) 토지의 지목변경시점의 소유자

투지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 사실상 지목이 변경된 시점의 해당 토지의 소유자를 납세의무자로 본다.

이경우 <도시개발법>에 따른 도시개발사업(환지방식만 해당한다)의 시행으로 토지의 지목이 사실상 변경된 때에는 그 환지계획에 따라 공급되는 환지는 조합원이, 체비지 또는 보류지는 사업시행자가 각각 취득한 것으로 본다.

(8) 배우자 또는 직계존비속이 부동산 등을 취득하는 경우

배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.

① 공매(경매를 포함한다. 이와 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우

② 파산선고로 인하여 처분되는 부동산 등을 취득한 경우

③권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산 등을 서로 교환한 경우

(9) 부담부 증여

증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산 등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산 등의 부담부증여의 경우에는 배우자 또는 직계존비속의 부동산의 취득규정을 적용한다. (암기코드 - 배우자와 직계존비속은 증여로 본다)

(10) 상속개시 후 협의에 의한 재분할하는 경우

상속개시 후 상속재산에 대하여 등기, 등록, 명의개서 등에 의하여 각 상속인의 상속분이 확정되어 등기 등이 된 후, 그 상속재산에 대하여 공동상속인이 협의하여 재분할 한 결과 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하게 되는 재산가액은 그 재산분할에 의하여 상속분이 감소한 상속인으로부터 증여받아 취득한 것으로 본다. 다만, 다음에 해당하는 경우에는 제외한다.

① 취득세의 신고, 납부기한 내에 재분할에 의하여 취득과 등기 등을 모두 마친 경우

② 상속회복청구의 소에 의한 법원의 확정판결에 의하여 상속인 및 상속재산에 변동이 있는 경우

③ <민법>에 따른 채권자대위권의 행사에 의하여 공동상속인들의 법정상속분대로 등기 등이 된 상속재산을 상속인 사이의 협의분할에 의하여 재분할 하는 경우

(11) 택지공사가 준공된 토지의 사실상 지목변경

① 건축물이 없는 토지 - 토지소유자가 취득한 것으로 본다.

② 건축물에 부수되는 토지 - 건축물을 건축하면서 그 건축물에 부수되는 정원 또는 부속시설물 등을 조성, 설치하는 경우에는 그 정원 부속시설물 등은 건축물에 포함되어 있는 것으로 보아 건축물을 취득하는 자가 취득한 것으로 본다.

(12) 신탁재산의 위탁자 지위의 이전

<신탁법>제 10조에 따라 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다.

(13) 도시개발사업과 정비사업의 시행으로 부동산을 취득

① <도시개발법>, <도시 및 주거환경정비법>에 따른 정비사업 시행으로 환지계획 또는 관리처분계획에 따라 공급받는 건축물은 그 소유자가 원시취득한 것으로 본다.

② 토지상환채권으로 상환받는 토지의 경우에는 그 소유자가 승계취득한 것으로 본다.

3. 과점주주의 납세의무 범위

① 비상장법인의 주식 또는 지분을 주주 또는 사운으로부터 취득

② 총주식의 50%를 초과하여 취득한 경우(설립시 취득은 제외)

③ 해당법인의 부동산 등을 비율 만큼 취득한 것으로 본다.

④ 지분이 증가하는 경우 증가된 비율만큼 추가로 과세

<<핵심빈출지문>>

건축물 중 조작설비로서 그 주체구조부와 하나가 되어, 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함게 취득한 것으로 본다.

법인의 주식을 주주 또는 사원으로부터 취득함으로써 <지방세기본법>에 따른 과점주주가 되었을 때에는 그 과점주주가 해당 법인의 부동산 등을 취득한 것으로 본다.

법인설립시 발행하는 주식을 취득함으로써 <지방세기본법>에 따른 과점주주가 되었을 대에는 그 과점주주가 해당법인의 부동산을 취득한 것으로 보지 않는다.

甲 소유 미등기 건물에 대하여 乙 이 채권확보를 위하여 법원의 판결에 의한 소유권 보존등기를 甲 의 명의로 등기할 경우의 취득세 납세의무는 甲 에게 있다.

주택법에 따른 주택조합이 해당 조합원용으로 췯그하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 본다.

상속으로 인하여 취득하는 경우에는 상속인 각자가 상속받는 취득물건 을 취득한 것으로 본다.

상속회복청구의 소에 의한 법원의 확정판결에 의하여 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하게 되는 재산가액은 상속분이 감소한 상속인으로부터 증여받아 취득한 것으로 보지 않는다.

<도시개발법>에 따른 환지방식에 의해 조시개발상버의 시행으로 토지의 지목이 사실상 변경됨으로써 그 가액이 증가한 경우에는 그 환지계획에 따라 공급되는 환지는 조합원이, 체비지 또는 보류지는 사업시행자가 각각 취득한 것으로 본다.

증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산 등을 유상으로 취득한 것으로 본다.

직계비속이 공매를 통하여 직계존속의 부동산을 취득한 경우 유상으로 취득한 것으로 본다.

제 5 절 취득시기

취득세는 과세물건을 취득하는 때에 납세의무가 성립하는 데 이러한 납세의무의 성립의 시점을 취득시기라 한다. 이와 같은 취득시기는 취득세의 신고 및 납부기한의 결정에 매우 중요한 의미를 지니며 지방세법에서 규정하고 있는 취득시기는 다음과 같다.

유상승계취득(= 매매)

(1)원칙 : 사실상의 잔금지급일

(2)예외 : 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우

사실상의 잔금지급일을 학인할 수 없는 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일로부터 60일이 경과한 날을 말한다) 다만, 해당 취득물건을 등기, 등록하지 않고 다음의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다. (= 등기 등록 하지 않은 상태에서 아래의 서류를 작성한다면 취득이 아니다)

① 화해조서, 인낙조서(해당 조서에서 취득일로부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당)

② 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일로부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당)

③ 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일로부터 60일 이내에 제출된 것만 해당)

④ 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제 등 신고서(취득일로부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당)

(3) 연부취득

연부로 취득하는 것(취득가액의 총액이 50만원 이하는 제외)은 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다.

*연부취득

연부라함은 매매게약서상 연부계약형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액식 분할하여 지급하는 것을 말한다.

연부취득 중인 과세물건을 마지막 연무금지급일 전에 계약을 해제한 때에는 취득한 것으로 보지 아니한다. 따라서 이미 납부한 취득세는 환급하여야 한다.

(4) 등기일 또는 등록일 기준

① 유상승계취득, 무상취득 및 연부취득에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.

② 이혼에 따른 재산분할로 인한 취득의 경우에는 취득물건의 등기일 또는 등록일을 취득일로 본다.

③ 점유로 인한 취득의 경우에는 취득물건의 등기일 또는 등록일을 취득일로 본다.

2. 무상승계취득 (= 증여)

무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득물건을 등기, 등록하지 않고 다음 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다.

① 화해조서, 인낙조서(해당 조서에서 취득일로부터 3개월일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당)

② 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일로부터 3개월 이내에 공증받은 것만 해당)

③ 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일로부터 3개월 이내에 제출된 것만 해당)

4. 부동산의 원시취득

(1)건축물의 건축 또는 개수 :

건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.

(2) 도시개발사업으로 취득하는 주택

<도시개발법>에 따른 도시개발사업으로 건축한 주택을 환지처분으로 취득하는 경우에는 준공검사증명서를 내주는 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.

(3) 정비사업으로 취득하는 주택

<도시 및 주거환경정비법>에 따른 정비사업으로 건축한 주택을 소유권이전으로 취득하는 경우에는 준공인가증을 내주는 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.

(4) 매립, 간척에 의한 토지의 취득

매립, 간척 등으로 토지를 원시취득하는 경우에는 공사준공인가일을 취득일로 본다. 다만, 공사준공인가일 전에 사용승낙, 허가를 받거나 사실상 사용하는 경우에는 사용승낙일, 허가일 또는 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.

(5) 조합원에게 귀속되지 않은 토지의 취득

① <주택법>에 따른 주택조합이 주택건설사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 <주택법>에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다.

② <도시 및 주거환경정비법>에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하거나 <빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법>에 따른 소규모재건축조합이 소규모 재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 소유권이전 고시일의 다음날에 그 토지를 취득한 것으로 본다.

5. 간주취득의 경우

토지의 지목변경

토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 본다. 다만 지목변경일 이전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다.

<<핵심빈출지문>>

유상승계취득하는 경우 사실상 잔금지급일(not 계약상 X)을 원칙상 취득시기로 한다.

사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일로부터 60일이 경과한 날을 말한다).

관계법령에 따라 매립, 간척 등으로 토지를 원시취득하는 경우로서 공사준공인가일 전에 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상 사용일을 취득일로 본다.

상속으로 인한 취득의 경우에는 상속개시일(not 상속등기일 X)을 취득일로 한다.

민법 제 839조의 2에 따른 재산분할로 인한 취득의 경우 등기일로 한다.

무상승계 취득한 취득물건을 취득일에 등기, 등록하지 않고(not 등기, 등록한 후에 X) 화해조서, 인낙조서에 의하여 취득일로부터 3개월 이내에 계약이 해제된 사실을 입증하는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

주택이외의 건축물을 건축하여 취득하는 경우로서 사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 임시사용승인을 받은 날을 취득일로 한다.

관계 법령에 따라 매립으로 토지를 원시취득하는 경우에는 공사준공인가일을 취득일로 한다.

7. 과세표준

취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액(취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함)으로 한다.

*취득당시의 가액이란 : 사실상취득가액, 시가인정액 또는 시가표준액을 말한다.

(1) 일반적인 유상거래

부동산 등을 유상거래(매매, 교환)로 승계취득하는 경우에는 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상 취득가격으로 한다.

1) 취득가격의 범위

취득가격 또는 연부금액은 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다.

다만, 취득대금을 일시급으로 지급하여 일정액을 할인받은 때에는 그 할인된 금액으로 한다.

또한 법인이 아닌자가 취득한 경우에는 ①② 또는 ⑦의 금액을 제외한 금액으로 한다.

① 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

② 할부 또는 연부조건부 계약에 따른 이자상당액 및 연체료

③ 농지법에 따른 농지보전부담금, 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 대체산림자원조성비 등 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

④ 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비 수수료

⑤ 취득대금 외에 당사자 약정에 의한 취득자 조건 부담액과 채무인수액

⑥ 국민주택채권을 해당 부동사의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손

⑦ 공인중개사에게 지급한 중개보수

⑧ 붙박이 가구, 가전제품을 건축물에 부착 또는 일체시키는 비용

⑨ 정원 또는 부속물 등을 조성 설치하는 비용

2) 취득가격에 포함되지 않는 것

① 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등

② 전기, 가스, 열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

③ 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격의 비용

④ 부가가치세

(2) 특수관계인 간의 부당행위계산 (=직계존비속이 아닌 가족끼리의 부당행위)

지자체 장은 특수관계인 간의 거래로 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 경우에는 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있다. 이 경우 부당행위계산의 유형은 대통령령으로 정한다.

*대통령령으로 정하는 부당행위계산의 유형

-부당행위계산은 특수관계인으로부터 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우로서, 시가인정액과 사실상 취득가액의 차액이 3억원 이상이거나, 시가인정액의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한다.

(3) 무상승계취득의 경우

1)증여의 경우

① 부동산 등을 무상취득 하는 경우 시가인정액으로 한다.

② 시가표준액이 1억원 이하인 부동산등을 무상취득(상속은 제외) 하는 경우에는 시가인정액가 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액

* 시가인정액

취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간에 취득대상이 된 부동산에 대하여 매매, 감정, 경매 또는 공매한 사실이 있는 경우의 그 가액을 말한다.

2) 상속의 경우

상속에 따른 무상취득의 경우 시가표준액으로 한다.

* 부동산의 시가표준액

토지 : 개별공시지가

주택 : 개별주택가격 또는 공동주택가격

건축물 : 소득세법에 따라 산정. 고시하는 건축신축가격 기준액에 건물의 구조별, 용도별, 위치별 지수에 건물의 경과연수 잔존가치율, 규모 등을 감안하여 매년 1회 이상 지자체장에게 결정한 가액으로 한다.

(4) 부담부증여의 경우

채무부담액 - 유상취득의 과세표준을 적용한다.

채무 이외 - (시가인정액 - 채무부담액)=> 무상 취득의 과세표준을 적용한다.

(5) 원시취득의 경우

원칙 - 부동산의 원시취득하는 경우 사실상 취득가액으로 본다.

예외 - 법인이 아닌 자(=개인)가 건축물을 건축하여 취득하는 경우로소 사실상 취득가격을 확인할 수 없는 경우에는 시가표준액으로 한다.

(6) 간주취득의 경우

사실상 취득가격이 확인되는 경우 - 사실상 취득가격으로 한다.

사실상 취득가격이 확인되지 않는 경우 - 시가표준액으로 한다.

<<핵심빈출지문>>

취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

부동산 등을 무상취득하는 경우 취득당시의 가액으로 한다. 이 경우 취득당시의 가객이란 시가인정액을 말한다.

지자체의 장은 특수관계인 간의 거래로 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것을 인정되는 경우에는 시가인정액을 취득당시 가액으로 결정할 수 있다.

국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손은 취득가격에 포함한다.

법인이 아닌자가 취득하는 경우 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용은 취득가격에 포함하지 않는다.

부동산을 증여를 원인으로 취득하는 경우 시가인정액을 과세표준으로 한다. 다만, 시가 표준액이 1억 이하인 부동산의 경우에는 시가인정액과 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액으로 한다.

시가인정액이란 취득일 전 6개월 부터 취득일 후 3개월 이내의 기간에 취득대상이 된 부동산에 대하여 매매, 감정, 경매 또는 공매한 사실이 있는 경우의 그 가액을 말한다.

개인이 취득하는 경우로 연부조건부계약에 다른 이자상당액 및 연체료는 취득가격에 포함하지 아니한다.

취득대금 외에 당사자 약정에 의한 취득자 채무인수액도 취득가액에 포함한다.

상속으로 취득하는 경우에는 시가표준액으로 한다.

부동산 등을 원시취득하는 경우 취득당시가액은 사실상 취득가액으로 한다. 다만, 법인이 아닌자가 건축물을 건축하여 취득하는 경우로서 사실상 취득가격을 확인할 수 없는 경우에는 시가표준액으로 한다.

법인이 연부로 취득하는 경우 연부계약에 따른 이자상당액은 취득가격에 포함한다.

8. 세율

(1) 취득세 세율의 특징

① 취득세의 세율은 차등비례세율로서 표준세율과 특례세율 및 중과세율로 구분한다.

② 과세물건이 2이상 세율에 적용되는 경우 그 중 높은 세율을 적용한다.

③ 지자체 장은 표준세율의 100분의 50의 범위 안에서 가감 조절할 수 있다.

④ 취득당시의 사실상 현황에 따라 부과한다. 다만, 취득당시의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 따라 부과한다.

(2) 표준세율

1) 부동산 취득의 세율 (빈출!!!)

(2) 유상승계 취득하는 주택의 표준세율

유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우에는 다음의 구분에 따라 세율을 적용한다.

유상거래로 취득하는 다주택 자의 중과세율

① 조정지역에서 주택을 취득하여 1세대 2주택 → 4% + (2% X 2배) = 8%

② 조정지역 외에서 주택을 취득하여 1세대 3주택 → 4% + (2% X 2배) = 8%

③ 조정지역에서 주택을 취득하여 1세대 3주택 → 4% + (2% X 4배) = 12%

④ 조정지역에서 주택을 취득하여 1세대 4주택 → 4% + (2% X 4배) = 12%

⑤ 조정지역 외에서 주택을 취득하여 1세대 4주택 → 4% + (2% X 4배) = 12%

⑥ 법인이 주택을 취득하는 경우 → 4% + (2% X 4배) = 12%

* 일시적 2주택 중과세 적용여부

대통령령으로 정하는 일시적 2주택의 경우에는 중과세율을 적용하지 아니한다.

① 새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내(조정대상지역 포함) 종전 주택을 양도하여야 한다.

② 조합입주권 또는 주택분양권을 취득한 날로부터 일지적 2주택 기간을 계산한다.

(3) 표준세율의 적용

유상, 상속, 증여 등으로 취득한 부동산이 공유물일 때에는 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용한다.

건축(신축과 재축 제외) 또는 개수로 인하여 건축물 면적이 증가할 때에는 그 증가된 부분에 대하여 원시취득으로 보아 1000분의 28의 표준세율을 적용한다.

주택을 신축 또는 증축한 이후 해당 주거용 건축물의 소유자가 해당주택의 부속 토지를 취득하는 경우에는 유상거래로 취득하는 주택의 세율을 적용하지 아니하고 1,000분의 40을 적용한다.

법인이 합병 또는 분할에 따라 부동산을 취득하는 경우 유상승계취득세율을 적용한다.

(4) 조정대상지역에 다주택자의 주택을 증여받는 경우

조정대상지역에 있는 주택으로서 시가표준액 3억 원 이상의 주택을 상속 외에 증여를 원인으로 취득하는 경우에는 1000분의 120(12%)의 세율을 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 다음의 경우는 제외한다.

대통령령으로 정하는 경우

1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 해당 주택을 배우자 또는 직계존비속이 증여를 원인으로 취득하는 경우

법인합병으로 인한 취득 및 재산분할로 인한 취득에 따른 세율 특례 적용대상에 해당하는 경우

<<핵심빈출지문>>

지방자치단체장의 조레로 정하는 바에 따라 취득세 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있다.

법령으로 정한 비영리사업자의 상속 외의 무상취득은 1000분의 28을 적용한다.

원시취득하는 토지의 경우에는 1000분의 28을 적용한다.

1주택자가 유상거래를 원인으로 취득당시의 가액이 6억원 이하인 주택을 취득하는 경우에는 1000분의 10의 세율을 적용한다.

건축(신축, 재축 제외)으로 인하여 건축물의 면적이 증가할 대에는 그 증가된 부분에 대하여 원시취득으로 보아 해당 세율을 적용한다.

지방세법상 농지를 상호교환 하여 소유권이전등기를 할 때 적용하는 취득세 표준세율은 1000분의 30이다.

동일한 취득물건에 대하여 2이상의 세율이 해당되는 경우 취득세 세율은 그 중 높은 세율을 적용한다.

상속으로 인한 농지의 취득은 1000분의 23의 세율을 적용한다.

법인이 취득당시가액 5억원인 1주택을 유상으로 취득하는 경우 1000분의 120을 취득세세율로 한다.

조정지역에 소재하는 주택을 유상으로 취득하여 1세대 2주택이 되는 경우 1000분의 40을 표준세율로 하여 중과기준세율에 100분의 200을 합한 세율로 한다. 다만, 일시적인 2주택에 해당하지 않는다.

조정지역에 소재하는 시가표준엑 3억원 이상인 주택을 다주택자로부터 증여로 취득하는 경우에는 1000분의 40을 표준세율로 하여 중가기준세율에 100분의 400을 합한 세율로 한다.

일반지역에 소재하는 주택을 유상으로 취득하여 1세대 4주택이 되는 경우 1000분의 40을 표준세율로 하여 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율로 한다.

7. 취득세 세율의 특례

1)형식상 소유권 취득 등에 대한 특례세율( = 등기만 하니까 취득세의 절반만 내라)

원칙 : 표준세율 - 2%(중과기준세율)

예외 - 유상거래로 취득하는 주택은 해당세율의 100분의 50을 적용한 세율

- 대도시내 법인 설립 등에 따른 부동산 취득(표준세율 - 2%)의 3배

① 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득

② 상속으로 인한 취득

(가) 1가구 1주택(고급주택 제외)

(나) 취득세의 감면대상이 되는 농지의 취득

③ 법인의 합병으로 인한 취득

④ 공유물 및 합유물의 분할로 인한 취득(본인 지분 초과 부분은 제외)

⑤ 건축물의 이전으로 취득(종전건축물의 가액을 초과하는 가액은 제외)

⑥ 민법규정에 따른 재산분할로 인한 취득

⑦ 벌채하여 원목을 생산하기 위한 입목의 취등

그 밖의 형식적인 취득 등 대통령령으로 정하는 취득

2) 간주취득 등에 대한 특례세율 ( = 등기하지 않고 취득세만 내니까 반만 내라)

원칙 : 2% (중과기준세율)

예외 :

과밀억제권 내 공장을 신설 증설시 부동산 취득 - 2% X 3배

과밀억제권 내 법인의 본점 주사무소 부동산 취득 - 2% X 3배

사치성 재산 - 2% X 5배

① 개수로 인한 취득(면적이 증가하는 경우는 제외한다) - 가액증가

② 선박, 차량과 기계장비의 종류 변경 및 지목변경으로 토지가액이 증가

③ 법인의 주식 취득으로 과점주주가 되는 경우

④ 차량, 기계장비, 항공기, 선박을 임차하여 수입하는 경우의 연부취득

⑤ 시설대여업자의 건설기계 또는 차량의 취득

⑥ 운수업체의 명의로 등록된 기계장비, 차량의 대금을 지급한 자의 취득

⑦ 그 밖의 레저시설의 취득 등 대통령령으로 정하는 취득

㉠ 독립된 시설물

㉡ 지적공부사 지목이 묘지인 토지

㉢ 1년을 초과하는 임시건축물

(4) 중과세율

1)사치성재산 (표준세율 + 8%)

다음에 해당하는 부동산 등을 취득하는 경우의 취득세는 표준세율에 중가기준세율(1000분의 20)의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 게산한 금액이다.

① 골프장

㉠ 회원제 골프장용 부동산 및 입목

㉡ 신설 또는 증설시 -> 중과세(승계취득은 제외)

②고급오락장

도박장, 유흥점영업장, 특수목욕장, 등의 용도에 사용되는 건축물

* 중과세 제외

취득한 날부터 60일 이내에 고급오락자이 아닌 용도로 사용하거나 다른 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 중과세 대상에서 제외한다.

③ 고급선박

비업무용 자가용 선박으로서 시가표준액이 3억원을 초과하는 선박을 말한다. 다만, 실험 실습 등의 용도에 사용할 목적으로 취득하는 것은 제외한다.

④ 고급주택

㉠ 단독주택기준

㉮1구의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외)이 331㎡를 초과하는 것으로서 취득 당시 주택의 시가표준액이 9억 원을 초과하는 경우

㉯ 1구의 건축물의 대지면적이 662㎡를 초과하는 것으로서 취득 당시 주택의 시가표준액이 9억 원을 초과하는 경우

㉰ 1구의 건축물에 엘리베이터가 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지로서 취득당시 주택의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우

㉱ 1구의 건축물에 에스컬레ㅣ터 도는 67㎡ 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지

㉡ 공동주택(다가구 주택 포함) 기준

㉮ 일반형 : 1구의 공동주택의 건축물 연면적 245㎡를 초과하는 공동주태고가 그 부속토지로서 취득당시 주택의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우

㉯ 복층형 : 1구의 공동택의 건축물 연면적이 274㎡를 초과하는 공동주태고가 그 부속토지로서 취득당시 주택의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우

다만, 한 층의 면저이 245㎡를 초과하는 것은 제외한다.

* 중과세 제외

취득한 날부터 60일 이내에 고급주택이 아닌 용도로 사용하다가 다른 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 중과세 대상에서 제외한다.

<<핵심빈출지문>>

환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우 그 매도자와 매수자 간의 취득은 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 한다.

상속으로 취득하여 1가구 1주택(고급주택 아님)에 해당하는 경우에는 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 한다.

지목변경에 따른 토지의 가객이 증가되는 경우에는 그 증가한 가액을 취득세 과세표준으로 하여 중과기준세율을 적용한다.

민법규정에 따른 재산 분할로 인한 취득은 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 한다.

건축물의 이전으로 인한 취득은 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율을 적용한다.

법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 경우에는 중과기준세율을 적용한다.

존속기간이 1년을 초과하는 임시건축물의 취득은 중과기준세율을 적용한다.

상속으로 농지를 취득한 경우 취득세 세율은 1000분의 23을 적용한다.

공유물의 분할로 인한 취득의 취득세는 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 취득세액으로 한다.

9. 부과, 징수

(1) 도세징수의 위임

취득세 과세대상물건의 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장이 징수하여 특별시, 광역시, 도에 납입한다

(2) 납세지

① 취득당시 물건의 소재지 또는 등록지를 관할하는 특별시, 광역시, 도이다.

② 납세지가 분명하지 아니한 경우는 해당 취득물건의 소재지를 그 납세지로 한다.

③ 같은 취득 물건이 둘 이상의 지방자치단체에 걸쳐 있는 경우에는 소재지별 시가표준액 비율로 나누어 계산한다.

(3) 면세점

① 취득가액이 50만원 이하인 때에는 취득세를 부과하지 않는다. 다만, 연부취득의 경우는 연부금 총액을 기준으로 면세점을 판단한다.

② 토지 또는 건축물을 취득한 자가 그 취득한 날로부터 1년 이내에 그에 인접한 토지 또는 건축물을 취득한 경우에는 각각 그 전후의 취득에 관한 토지나 건축물의 취득을 1건의 토지 취득 또는 1구 건축물 취득으로 보아 면세점 적용 여부를 판단한다.

10. 징수방법

(1) 일반적인 신고 및 납부

① 일반거래

취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날로부터 60일 이내 신고하고 납부하여야 한다.

② 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 완납한 경우

그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일로부터 60일 이내에 신고하고 납부하여야 한다.

③ 상속을 원인으로 하는 경우

상속으로 취득하는 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우 실종신고일에 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우 각각 9개월) 이내에 신고하고 납부하여야 한다.

④ 증여를 원인을 취득하는 경우

무상취득(상속은 제외한다)으로 인한 경우에는 취득일에 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고하고 납부하여야 한다.

(2) 추가납부

① 취득후 중과세대상이 된 경우

중과세 대상이 된 날로부터 60일 이내에 산출세액에서 이미 납부한 세액(가산세는 제외한다)을 공제한 금액을 세액으로 하여 신고하고 납부하여야 한다.

② 비과세대상 등이 부과대상이 된 경우

사유발생일부터 60일 이내에 해당세율을 적용하여 산출한 세액(이미 납부한 세액을 공제한 금액)을 신고하고 납부하여야 한다.

(3) 재산권 등의 등기, 등록시 신고납부

신고 및 납부기한 이내에 재산권과 그 밖의 취득이전에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록하려는 경우에는 등기 또는 등록신청서를 등기등록관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고납부하여야 한다.

(4) 채권자 대위자의 신고납부

① <부동산등기법>에 따라 채권자 대위권에 의한 등기신청을 하려는 채권자는 납세의무자를 대위하여 부동산의 취득에 대한 취득세를 신고납부할 수 있다.

② 채권자대위자는 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 납부확인서를 발급 받을 수 있다.

③ 지자체 장은 채권자대위자의 신고납부가 있는 경우 납세의무자에게 그 사실을 즉시 통보하여야 한다.

(5) 자료의 통보 및 취득세 납부확인 등

1)매각자료의 통보

국가 등 지자체는 취득세 과세물건을 매각(연부로 매각한 것을 포함)하면 매각일부터 30이 이내에 그 물건의 소재지 관할 지방자치단체의 장에게 통보하거나 신고하여야 한다.

2)등기자료의 통보

등기, 등록관서의 장은 취득세가 납부되지 아니하였거나 납부부족액을 발견하였을 때에는 다음달 10일까지 납세지를 관할하는 지자체장에게 통보하여야 한다.

3) 취득세의 납부확인

① 납세의무자가 취득세 과세물건을 등기 또는 등록을 하려면 취득세 영수필통지서 1부와 취득세 영수필확인서 1부를 등기 또는 등록에 관한 서류에 참부하여야 한다.

② 납세의무자 취득세의 비과세 또는 감면으로 부동산 등을 취득하여 등기하거나 등록하려는 경우에는 그 부동산 등의 납세지를 관할하는 시장, 군수의 취득세 비과세 또는 감면 확인을 받아야 한다.

(6) 보통징수

1) 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 과세표준에 세율을 적용하여 산출한 세액 또는 그 부족세액에 <지방세기본법> 규정에 따라 산출한 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수한다.

① 취득세 납세의무자가 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 경우

② 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 일시적 2주택으로 신고하였으나 그 취득일로부터 3년 이내에 기간 내에 종전 주택을 처분하지 못하여 1주택으로 되지 아니한 경우

2) 일반가산세

3) 중가산세

납세의무자가 취득세 과세물건을 사실한 취득한 후 신고를 하지 아니하고 매각하는 경우에는 산출세액의 100분의 80을 가산한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수한다. 다만, 다음의 과세물건에 대하여는 적용하지 아니한다.

① 취득세 과세물건 중 등기 또는 등록이 필요하지 아니하는 과세물건. 다만, 골프 회원권, 승마회원권, 콘도미니엄회원권, 요트회원권 및 종합체육시설회원권은 제외한다.

② 지목변경, 차량, 기계장비 또는 선백의 종류변경, 주식 등의 취득

4) 법인장부의 작성과 보존에 대한 가산세

① 취득세 납세의무가 있는 법인은 취득당시가액을 증명할 수 있는 장부와 관련 증거서류를 작성하여 갖춰 두어야 한다.

② 지자체장은 취득세 납세의무가 있는 법인이 ①에 따른 의무를 이해하지 아니하는 경우에는 산출된 세액 또는 부족세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 징수하여야 할 세약에 가산한다.

(7) 시가인정액을 수정신고시 가산세 제외

납세의무자가 신고기한까지 취득세를 시가인정액으로 신고한 후 지방자치단체의 장이 세액을 경정하기 전에 그 시가인정액을 수정신고한 경우에는 무신고가산세 및 과소신고가산세를 부과하지 아니한다.

(8) 취득세에 대한 부가세

<<핵심빈출지문>>

취득가액이 50만원 이하인 때에는 취득세를 부과하지 아니한다.

토지를 취득한 자가 그 취득한 날로부터 1년 이내에 그에 인접한 토지를 취득한 경우에는 그 전후의 취득에 간한 토지의 취득을 1건의 토지취득으로 보아 면세점을 적용한다.

취득세 과세물건을 취득한 자가 그 취득한 날로부터 60일(상속및 증여의 경우는 제외)이내에 그 과세표준에 세율을 적용하여 산출한 세액을 신고납부하여야 한다.

상속으로 인하여 취득세과세물건을 취득한 자는 상속개시일에 속하는 달의 말일부터 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 9개월)이내에 취득세를 신고, 납부하여야 한다.

재산권을 공부에 등기하려는 경우에는 등기 등록신청서를 등기등록관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고하고 납부하여야 한다.

국가가 취득세 과세물건을 매각하면 매각일로부터 30일 이내에 지자체장에게 신고하여야 한다.

취득세 과세물건을 취득한 후 중과세 세율적용 대상이 되었을 경우 60일 이내에 산출세액에서 이미 납부한 세액(가산세 제외)을 공제하여 신고납부하여야 한다.

8. 지목변경으로 인한 취득세 납세 의무자가 신고를 하지 아니하고 매각하는 경우 산출세액에 100분의 80의 가산세를 적용하지 않는다.

9. 납세의무자가 취득세 과세물건을 사실상 취득한 후 취득세 신고를 하지 아니하고 매각하는 경우에는 산출세액의 100분의 80을 가산한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수한다.

10. 지방자치단체의 장은 취득세 납세의무가 있는 법인이 장부 등의 작성과 보존의무를 이행하지 아니한 경우에는 산출세액 또는 부족세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 징수하여야 할 세액에 가산한다.

11. 취득세를 신고기한까지 신고하지 아니한 자는 그 신고기한이 지난 후 6개월이내에 해당 취득세를 보통징수 방법으로 부과고지 받기 전에는 기한 후 신고를 할 수 있다.

12. 토지의 지목변경에 따라 사실상 그 가액이 증가된 경우, 취득세를 신고하지 아니하고 매각하는 경우 취득세 중가산세 규정을 적용하지 않는다.

(= 토지를 취득하면서 토지 취득세 납부했겠지요.~?!

그런데 그 토지를 논에서 밭으로 지목을 변경하였다면 토지가 논이었을 때 취득세를 납부하였기에

논에서 밭으로 지목이 변경되어 토지 가액이 증가한 부분에 대해서만

취득세를 내면 되므로 중가산세를 적용하지 않는 것입니다.

만약 중가산세를 적용한다면 이중과세가 될수 있기에 토지소유자로서는 억울하겠지요.^^)

13. 지방자치단체에 기부채납을 조건으로 부동산을 취득하는 경우 취득세를 비과세한다. 다만, 그 반대급부로 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 때에는 그 해당 부분에 대해서는 취득세를 부과한다.

14. 주택법에 다른 공동 주택의 개수(건축법에 따른 대수선은 제외)로 인한 취득 중개수로 인한 취득 당시 주택의 시가표준액이 9억원이하인 주택과 관련된 개수로 인한 취득에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다.

15. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다.

16. 법령이 정하는 고급오락장에 해당하는 임시건축물의 취득에 대하여는 사치성재산이므로 존속기간에 상관없이 취득세를 부과한다.

* 지방세법상 취득세의 취득시기에 대한 설명

① 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일을 취득일로 본다.

② 유상승계취득하는 경우로서 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 그 계약상의 잔금지급일을 취득일로 본다.

③ 연부로 취득하는 것은 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다.

④ <민법>제 245조 및 247조에 따른 점유로 인한 취득의 경우에는 취득물건의 등기일 또는 등록일을 취득일로 본다.

⑤ 무상취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다.

* 취득세의 과세표준에 대한 설명

① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우 취득세의 과세표준은 연부금액으로 한다.

② 상속에 따른 무상취득의 경우에는 시가표준액으로 한다.

③ 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상 취득가격으로 한다.

④ 부동산 등을 원시취득하는 경우 취득당시가액은 사실상 취득가격으로 한다.

⑤ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하여 취득하는 경우로서 사실상 취득가격을 확인할 수 없는 경우의 취득당시가액은 시가표준액으로 한다.

* 지방세법상 취득세의 과세표준을 사실상 취득가격으로 하는 경우 취득가격의 범위에 관한 내용...

① 신축 건물의 취득가격에는 설게비 및 구 건축물의 철거비용 등의 일체의 비용을 포함하나 분양을 위한 광고선전비는 제외한다.

② 법인이 취득하는 경우에 중개업법에 다라 지급한 중개보수는 취득가격에 포함한다.

③ 개인이 취득하는 경우 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용은 취득가격에 포함하지 않는다.

④ 붙박이 가구, 가전제품을 건축물에 부착 또는 일체시키는 비용은 취득가격에 포함한다.

⑤ 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손은 취득가격에 포함하지 아니한다.

* 현행 지법세법상 유상거래를 원인으로 취득하는 주택에 대하여 적용하는 세율

① 무주택자가 조정대상지역에 소재하는 취득당시가액 10억원인 주택을 취득하는 경우 : 1,000분의 30

② 1주택 소유자가 조정대상지역에 소재하는 취득당시가액 5억원인 주택을 취득하는 경우 : 1000분의 80

③ 2주택 소유자가 일반지역에 소재하는 취득당시가액 7억원인 주택을 소유하는 경우 : 1000분의 80

④ 3주택 소유자가 조정대상지역에 소재하는 취득당시가액 5억원인 주택을 취득하는 경우 : 1000분의 120

⑤ 법인이 일반지역에 소재하는 취득당시가액 5억원인 주택을 취득하는 경우 :1000분의 10

* 지방세법상 취득세에 대한 설명

① 취득세 과세물건을 취득한 자는 취득한 날부터 60일 이내 신고 납부하여야 한다.

② 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는 그 허가일로부터 60일 이내 신고 납부하여야 한다.

③ 상속으로 인한 경우 상속개시일에 속하는 달의 말일로부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우 각각9개월)이내 신고 납부하여야 한다.

④ 취득세 과세물건을 취득한 후에 그 과세물건이 주과세율의 적용대상이 되었을 대에는 중과세대상이 된 날부터 60일 이내 신고 납부하여야 한다.

⑤ 상속이외 무상으로 취득하는 경우 취득일에 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고납부하여야 한다.

* 지방세법상 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 취득세의 과세표준으로 하는 경우 취득가격 또는 연부금액에 포함되지 않는 항목들 (= 포함되는 항목들이 많은데, 이것들을 외우면 서로 구분할 수 있다!!!)

취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

<전기사업법> <도시가스사업법><집단에너지사업법> 그 밖의 법률에 따라 전기, 가스, 열 등을 이용하는 자가 부담하는 비용

이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

부가가치세

*지방세법상 취득세에 관한 설명...

①건축물 중 조작 설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설한 경우에도 구체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다.

② <도시개발법>에 따른 환지방식에 의한 도시개발사업의 시행으로 토지의 지목이 사실상 변경됨으로써 그 가객이 증가한 경우에는 그 환지계획에 따라 공급하는 환지는 조합원이, 체비지 또는 보류지는 사업시행자가 각각 취득한 것으로 본다.

③ 경매를 통하여 배우자의 부동산을 취득하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.

④ 형제자매인 중여자의 채무를 인수하는 부동산의 부담부증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산을 유상으로 취득하는 것으로 본다.

⑤ 부동산의 승계취득은 <민법> 등 관계 법령에 따른 등기를 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 보고 그 부동산의 양수인을 취득자로 한다.

* 지방세법상 취득세 납부의무에 관한 설명...

① 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다.

② 상속회복청구의 소에 의한 법원의 확정판결에 의하여 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하게 되는 재산가액은 상속분이 감소한 상속인으로부터 증여받아 취득한 것을 보지 아니한다.

③ 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산을 직계존속과 서로 교환한 경우에는 유상을 취득한 것으로 본다.

④ 증여로 인한 승계취득의 경우 해당 취득물건을 등기, 등록하지 아니하고 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 공증받은 공정증서에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

⑤ 증여자가 배우자 또는 직계존비속이 아닌 경우 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산 등을 유상으로 취득하는 것으로 본다.

*지방세법상 취득의 시기 등에 관한 설명...

① 연부로 취득하는 겻은 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다. 단, 취득일 전에 등기 또는 등록한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.

② 관계 법령에 따라 매립, 간척 등으로 토지를 원시취득하는 경우로서 공사중공인가일 전에 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상 사용일을 취득일로 본다.

③ <주택법> 제 11조에 따른 주택조합이 주택건설사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 <주택법> 제 49조 에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다.

④ <도시 및 주거환경정비법> 제 35조 제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 <도시 및 주거환경정비법> 제 86조 제 2항에 따른 소유권이전 고시일 다음날에 그 토지를 취특한 것으로 본다. (빈출!!!)

⑤ 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 본다. 다만, 토지의 지목변경일 이전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다.

* 관계 법령에 따라 매립, 간척 등으로 토지를 원시취득하는 경우에는 공사준공인가일을 취득일로 본다. 다만 공사준공인가일 전세 사용승낙, 허가를 받거나 사실상 사용하는 경우에는 사용승낙일, 허가일 또는 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.

* 지방세법상 취득세의 과세표준 및 세율에 관한 설명...

① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우의 과세표준은 매회 사실상 지금되는 금액을 말하여, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다.

② 건축(신축, 재축 제외)으로 인하여 건축물의 면적이 증가할 때에는 그 증가된 부분에 대하여 원시취득으로 보아 해당 세율을 적용한다.

③ 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득에 대한 취득세는 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세울로 산출된 금액을 그 세액으로 하되, <지방세법> 제 11조 제 8호에 따른 주택의 취득(1~3%) 적용대상에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다.

④ 토지를 취득한 자가 그 취득한 날로부터 1년 이내에 그에 인접한 토지를 취득한 경우에는 각각 그 전후의 취득에 관한 토지의 취득을 1건의 토지취득으로 보아 면세점을 적용한다.

⑤ 지방자치단체장은 조례로 정하는 바에 따라 취득세 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있다.

* 병원과 백화점은 중과제외업종에 해당된다!!!!

* 지방세법상 취득세의 비과세 등에 관한 설명...

① <사회기반시설에 관한 민간투자법> 상 사회기반 시설에 대하여는 기부채납을 조건으로 취득한 경우 취득세를 부과하지 아니한다.

② 국가, 자자체 또는 지자체조합에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다.

③ <주택법>에 따른 공동주택의 개수(대수선은 제외)로 인한 취득 중 개수로 인한 취득 당시 주택의 시가표준액이 9억원 이하인 주택과 관련된 개수로 인한 취득에 대하여는 취득세를 부과하지 않는다.

④ 임시흥행장, 공사현장사무소 등 임시건축물의 취득에 대해서는 사치성 재산이거나 존속기간이 1년을 초과하는 경우에는 취득세를 부과한다.

⑤ <징발재산 정리에 관한 특별조치법> 상의 환매권의 행사로 매수하는 부동산의 취득에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다.

* 지방세법상 취득세의 부과, 징수에 관한 설명...

① 취득세의 징수는 신고납부의 방법으로 한다.

② 상속으로 인한 취득세 과세물건을 취득한 자는 상속으로 인한 경우 상속개시일에 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 9개월)이내에 산출한 세액을 신고하고 납부하여야 한다.

③ 신고, 납부기한 이내에 재산권과 그 밖의 권리의 취득, 이전에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록(등재포함)하려는 경우에는 등기 또는 등록 신청서를 등기, 등록관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고, 납부하여야 한다.

④ 취득세 과세물건을 취득한 후에 그 과세물건이 중과세율의 적용대상이 되었을 대에는 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액(가산세 제외)를 공제한 금액을 세액으로 하여 신고, 납부하여야 한다.

⑤ 법인의 취득당시가액을 증명할 수 있는 장부가 없는 경우 지자체의 장은 그 산출된 세액의 100분의 10을 징수하여야 할 세액에 가산한다.

*지방세법상 취득세의 부과, 징수에 관한 설명...

① 납세의무자가 취득세 과세물건을 사실상 취득한 후 취득세 신고를 하지 아니하고 매각하는 경우에는 산출세액에 100분의 80을 가산한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수한다.

② 재산권을 공부에 등기하려는 경우에는 등기신청 접수일가지 취득세를 신고, 납후하여야 한다.

③ 등기, 등록관서의 장은 취득세가 납부되지 아니하였거나 납부부족액을 발견하였을 때에는 다음 달 10일까지 납세기를 관할하는 시장, 군수에게 통보하여야 한다.

④ 취득세 납세의무자가 신고 또는 납세의무를 다하지 아니하면 산출세액 또는 그 부족세액에 <지방세기본법>의 규정에 따라 산출한 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수한다.

⑤ 지방자치단체의 장은 취득세 납세의무가 있는 법인이 장부 등의 작성과 보존의무를 이행하지 아니한 경우에는 산출된 세액 또는 부족세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 징수하여야 할 세액에 가산한다.

* 지방세법 상 취득세에 관한 설명...

① 지자체에 기부채납을 조건으로 부동산을 취득하는 경우라도 그 반대급부로 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 때에는 그 해당 부분에 대해서는 취득세를 부과한다.

② 상속으로 인하여 취득하는 경우에는 상속인 각자가 상속받는 취득물건을 취득한 것으로 본다.

③ 무상승계취득한 취득물건을 등기, 등록 하지 아니하고 화해조서, 인낙조서에 의하여 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월이내에 계약이 해제된 사실을 입증하는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

④ 유상승계취득의 경우 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

⑤ <주택법> 제 2조 제3호에 따른 공동주택의 개수로 인한 취득 중 개수로 인한 취득 당시 <지방세법> 제 4조에 따른 주택의 시가표준액이 9억원 이하인 주택과 관련된 개수로 인한 취득에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다.

* 지방세법상 취득세에 관한 설명

① 국가 및 외국정부의 취득에 대해서는 취득세를 부과하지 않는다.

② 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 본다.

③ 국가가 취득세 과세물건을 매각하면 매각일로부터 30일 이내에 지자체의 장에게 신고하여야 한다.

④ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하여 취득하는 경우로서 사실상 취득가격을 확인할 수 없는 경우의 취득당시가액은 시가표준액으로 한다.

⑤ 토지를 취득한 자가 그 취득한 날로부터 1년 이내에 그에 인접한 토지를 취득한 경우 그 전후의 취득에 관한 토지의 취득을 1건의 토지취득으로 보아 취득세에 대한 면세점을 적용한다.

* 지방세법상 취득세에 관한 설명...

① 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 본다.

② 연부로 취득하는 것은 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다.

③ 토지의 지목을 사실상 변경한 경우 과세표준은 그 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상 취득가격으로 한다.

④ 취득세 납세의무가 있는 법인이 장부 등의 작성과 보존의무를 이행하지 아니하는 경우 산출세액의 100분의 10에 상당하는 가산세가 부과된다.

⑤ 甲 소유의 미등기 건물에 대하여 乙 이 채권확보를 위하여 법원의 판결에 의한 소유권보존등기를 甲 명의로 등기할 경우의 취득세 납세의무는 甲 에게 있다.