[2회독][민법&민사특별법]계약법(요약 정리)
<<공부일기>>
드디어 계약법에 들어간다. 물권법은 마지막 '저당권'이 발목을 잡았다. 두 번째를 봐도 헛갈리는 건 여전했다. 인강의 강사가 "우리는 100점을 맞으려는 게 아니다. 어려울 수 있는데, 정 어렵다면 피하라"는 말로 에둘러서 이야기할 정도로 저당권은 무엇 하나 쉬운 것이 없었다.
하지만 중도에 포기하지 않고 주말을 헌납하면서 매달린 끝에 '이제야 알 것 같다'는 느낌을 안고 마쳤다. 3, 4회독에 더 집중하면 문제풀이는 가능할 것 같다. 그러다 보니 진도가 더디다. 게다가 여름 더위가 공부하기에 만만치 않다. 앞서 말한 바 있는데 이 날씨에 매달려 공부하는 자체로도 대단한 진도이다 싶다.
초등 6학년 아이도 최근 홈공을 마치고 학원이란 데를 다니기 시작했다. 집에서 중3수학을 제 엄마와 함께 공부하는데 진도를 빼는 것이 너무나 힘들어 학원엘 보냈더니, 숙력된 강사의 지도법과 낯선 환경과 주위 학생들이 있는데 도움이 되었는지 3학년 1학기의 1/3 정도 진도를 뺐다고 한다. '아이도 이럴진대 뭐하는 거냐?' 는 마음이 들었다.
덥다고 팥빙수를 거의 매일 마셨더니 당을 너무 많이 먹었는지 살이 찐 것 같다. 그래서 어제 저녁부터 하루종일 단식을 진행중이다. 어느 뇌과학자가 '뇌를 깨우는 세 가지 방법' 이 있는데, '단식과 찬물에 몸담그기 그리고 인터벌 러닝'이라고 했다. 그의 말대로 단식을 했더니 전에 비해 더위도 덜 타고 정신도 맑아진 것 같다는 생각이 들었다(이런 장점조차 없이 어떻게 단식을 할까).
여튼, 민법 진도를 빨리 빼고 얼른 부동산 공법에 들어가야 한다. 8월 말까지 전과목 2회독이라는 미친 계회글 마치려면 말이다. 이렇게 미친 계획을 세우고 미치도록 달리지 않으면, 더 미쳐버린 여름 더위 속에서 공부할 수가 없다. 이런 게 이열치열이 아니던가. -richboy
제 3 편 계약법
제 1 장 계약법 총론
제 1 절 계약 일반
3. 약관의 해석방법
(3) 작성자 불이익의 원칙
약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석되어야 한다.
판례도 '보통 거래약관의 내용은 고객보호의 측면에서 약관내용이 명백하지 못하거나 의심스러운 때에는 고객에게 유리하게, 약관작성자에게 불리하게 재한해석 해야 한다'고 한다.
4. 불공정한 약관조항의 효력
(1) 원칙 : 무효
① 신의성실의 원칙에 위반하여 공정성을 잃은 약관조항은 무효이다.
② 약관의 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내용을 정하고 있는 조항은 공정성을 잃은 것으로 추정한다.
㉠ 고객에게 부당하게 불리는 조항
㉡ 고객이 계약의 거래형태 등 관련된 모든 사정에 비추어 예상하기 어려운 조항(기습조항)
㉢ 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 계약에 따르는 본질적 권리를 제한하는 조항
3. 계약의 종류
유상계약과 무상계약
(1) 유상계약
① 유상계약이란 쌍방이 계약의 성립부터 그 내용실현에 이르기까지 전 과정을 통해 서로 대가적 의미를 갖는 경제적 출연을 하는 계약을 말한다.
② 매매, 교환, 임대차, 고용, 현상광고(광고자가 지시행위를 한 자에게 보수를 지급하는 형태로 유상, 편무, 요물 계약이다) 등이 유상계약이다.
(2) 무상계약
증여, 사용대차(공짜로 빌려주기) 등이 무상계약이다.
2. 쌍무계약과 편무계약
(1) 쌍무계약
① 쌍무계약이란 계약에서 발생하는 채무만을 대상으로 해서 당사자 쌍방이 서로 대가적 의미를 갖는 채무를 부담하는 계약을 말한다.
② 매매, 교환, 임대차, 유상인 소비대차, 유상인 위임 등이 쌍무계약이다.
(2)편무계약
증여, 사용대차, 현상광고, 무상인 소비대차, 무상인 위임 등이 편무계약이다.
(3) 구별실익
동시이행항변권과 위험부담은 쌍무계약에만 적용되고, 편무계약에는 적용되지 않는다.
3. 낙성계약과 요물계약
(1) 낙성계약
① 낙성계약은 당사자간의 의사표시의 합치, 즉 '약정'만으로 성립하는 계약을 말한다.
② 민법상 15개의 전형계약 중 현상광고를 제외한 나머지 모두가 낙성계약이다.
(2) 요물계약
① 요물계약이란 당사자 간의 합의 외에 목적물의 인도, 대가의 지급, 일의 완성 등 계약에 필요한 행위의 일부 또는 전부를 완료한 때에 성립하는 계약을 말한다.
② 전형계약 중에 현상광고만이 요물계약이다. 비전형계약 중에는 계약금계약, 대물변제 등이 요물계약에 속한다.
4. 일시적 계약과 계속적 계약
(1) 일시적 계약
목적물의 인도나 대급지불이 있으면 계약의 목적을 달성하여 종료하는 계약. 즉, 어떤 시점에서 급부를 시행하면 채권이 소멸되는 계약을 말하며 이에는 매매, 교환, 증여 등이 있다.
(2) 계속적 계약
일정기간 동안 계속하여 급부가 이루어져야 하는 계약을 말하며, 임대차, 고용 등이 이에 속한다.
부동산매매계약은 유상, 낙성계약이다.
중개계약은 민법상의 전형계약이 아니다.
부동산교환계약은 유상, 일시적 계약이다.
증여계약은 편무, 무상계약이다.
임대차계약은 쌍무, 유상계약이다.
예약은 채권계약이다.
전형계약 중 쌍무계약은 유상계약이다.
교환계약은 금전 이외의 재산권의 이전을 '약정'함으로써 성립하는 계약이므로 낙성계약이다.
매매계약은 쌍무계약이다.
임대차계약은 유상계약이다.
매매계약은 낙성계약이다.
교환계약은 유상계약이다.
증여는 의사표시의 합치로 성립하므로 낙성계약에 해당한다.
도급계약은 낙성계약이다.
임대차계약은 쌍무계약이다.
제 2 절 계약의 성립
계약성립요건으로서의 합의
의의
① 게약이 성립하려면 당사자간에 서로 대립하는 수개의 의사표시의 합치가 있어야 하는데, 이를 '합의'라 한다.
② 그 본질적 사항이나 중요사항에 관하여는 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있어야 한다.
③ 이러한 합의가 성립하기 위해서는 수 개의 의사표시의 객관적 내용이 합치되어야 하며(객관적 합치), 계약의 상대방을 누구로 하여 그러한 의사표시를 하는 것이냐, 즉 의사표시의 상대방에 대한 합치(주관적 합치)가 있어야 한다.
2. 불합의와 착오
계약을 성립시키려는 수개의 대립적인 의사표시가 서로 합치하지 않는 것을 말한다. 불합의가 있으면 계약은 성립하지 않는다.
그러므로 계약의 본질적인 내용에 대하여 '무의식적 불합의'가 있는 경우, 계약은 성립하지 않으므로 취소의 문제 역시 전혀 발생하지 않는다.
2. 청약과 승낙에 대한 계약의 성립
청약
(1)청약의 의의
청약은 그에 대응하는 상대방의 의사표시(승낙)와 결합하여 일정한 내용의 계약을 성립시킬 것을 목적으로 하는 구체적, 확정적 의사표시이다.
(2) 청약의 요건
① 구체적, 확정적 의사표시 : 청약은 그에 응하는 승낙만 있으면 곧 계약이 성립하는 구체적, 확정적 의사표시여야 한다. 따라서 청약자가 이에 구속되려는 의도가 있고, 계약을 성립시킬 만큼 명확한 내용이 있어야 한다. 청약에서 계약의 내용을 정확히 특정하지 않아도 되지만, 이를 특정할 수 있는 사항이 포함되어야 한다.
② 청약의 유인과 구별
㉠ 청약의 유인은 상대방으로 하여금 청약을 해오도록 유인하기 위한 거래의 권유를 말하는 것으로써 확정된 의사표시가 없다는 것에 청약과 구별된다(예컨대 구인광고, 물품판매 광고, 아파트의 분양광고, 하도급 계약에서 견적서 제출 등). 상가를 분양하면서 그곳에 첨단 오락타운을 조성, 운영하고 전문경영인에 의한 위탁 경영을 통하여 분양계약자들에게 일정액 이상의 수익을 보장한다는 광고는 청약의 유인에 불과하다.
* 계약내용이 제시되지 않은 광고는 승낙자가 승낙하더라도 계약이 곧 성립하지 않으므로 청약의 유인에 불과하다.
㉡ 청약의 유인을 한 경우에는 상대방이 그 유인에 상응하여 의사표시를 한 이후에 이를 승낙할 것인지 여부를 결정할 자유를 가진다. 따라서 당사자의 제안에 대하여 상대방이 받아들이더라도 당사자가 계약의 체결이나 상대방을 선택할 여지를 유보하고 있는 경우에는 청약의 유인에 불과하다.
③ 청약자 및 청약의 상대방 : 청약은 특정인에 의해 행해져야 하나, 청약자가 누구인가가 그 청약의 의사표시 속에 명시적으로 표시되어야 하는 것은 아니다(예컨대, 자동판매기의 설치). 청약의 상대방은 불특정다수인이어도 무방하다(예컨대 자동판매기의 설치, 신문광고에 의한 청약).
(3) 청약의 효력발생시기
① 청약도 의사표시이므로 도달한 때에 효력이 발생한다.
② 청약의 의사표시를 발송한 후 그것이 상대방에게 도달하기 전에 청약자가 사망하거나 제한능력자가 되어도 청약의 효력에는 영향을 미치지 않는다.
(4)청약의 구속력
제527조(계약의 청약의 구속력) 계약의 청약은 이를 철회하지 못한다.
① 의의 : 청약의 구속력은 청약의 효력이 발생한 후에 청약자가 이를 임의로 철회하지 못하는 것을 말한다.
(5) 청약의 존속기간
② 승낙기간을 정한 청약의 경우
제528조(승낙기간을 정한 계약의 청약) ① 승낙의 기간을 정한 계약의 청약은 청약자가 그 기간 내에 승낙의 통지를 받지 못한 때에는 그 효력을 잃는다.
예컨대 甲이 乙에게 물건을 매도하겠다는 뜻과 승낙의 기간을 10월 30일로 하는 내용의 청약을 발송하여 乙에게 도달하는 경우
㉠ 10월 29일에 발송한 을의 승낙통지가 10월 31일에 갑에게 도달한 경우, 그 청약은 효력을 잃고 계약은 성립하지 않는다.
㉡ 을이 10월 20일에 승낙통지를 발소하여 10월 31일에 도달한 경우, 이 편지의 소인을 확인하고 승낙기간 내에 도달될 수 있었던 발송임을 알았다면 지체없이 을에게 그 연착의 통지를 하여야 하고, 이를 을에게 알리지 않은 경우 을의 승낙은 승낙기간 내에 도달한 것으로 보아 계약은 성립한다.
③ 승낙기간을 정하지 않은 청약의 경우
제529조(승낙기간을 정하지 아니한 계약의 청약) 승낙의 기가늘 정하지 아니한 계약의 청약은 청약자가 상당한 기간 내에 승낙의 통지를 받지 못한 때에는 그 효력을 잃는다.
2. 승낙
(1) 승낙의 의의
③ 청약의 상대방에게 청약을 받아들일 것인지 여부에 관하여 회답할 의무가 있는 것은 아니므로, 청약자가 미리 정한 기간 내에 이의를 하지 않으면 승낙한 것으로 간주한다는 뜻을 청약시 표시하였다고 하더라도 이는 상대방을 구속하지 않는다. 따라서 상대방이 그 정한 기간 내에 승낙의 의사표시를 하지 않았다 하더라도 계약은 성립하지 않는다.
(2) 연착된 승낙
제530조(연착된 승낙의 효력) 전2조(승낙기간을 정한 계약의 청약, 승낙기간을 정하지 아니한 계약의 청약)의 경우에 연착된 승낙은 청약자가 이를 새 청약으로 볼 수 있다.
즉, 승낙기간이 경과한 후에 도달한 승낙은 계약을 성립시키지 못하지만, 청약자가 그 승낙을 새로운 청약으로 보고 이에 승낙하면 계약은 성립될 수 있다.
(3) 변경을 가한 승낙
제534조(변경을 가한 승낙) 승낙자가 청약에 대하여 조건을 붙이거나 변경을 가하여 승낙한 때에는 그 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다.
② 예컨대 甲이 乙에게 노트북을 40만원에 팔겠다고 청약을 하였으나, 을이 30만원에 사겠다는 승낙을 한 경우, 갑과 을 사이에 계약은 성립될 수 없으나, 갑이 이에 대해 다시 승낙을 하게 되면 30만원에 노트북의 매매계약이 성립된다.
③ 계약의 합의해제 또는 해제계야이라 함은 계약당사자 쌍방이 합의에 의하여 기존의 계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 것을 내용으로 하는 새로운 계약이므로, 매도인이 매수인에게 매매게약의 합의해제를 청약하였다고 할지라도, 매수인이 그 청약에 대하여 조건을 붙이거나 변경을 가하여 승낙한 때에는 그 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 보게 되는 것이고, 그로 인하여 종전의 매도인의 청약은 실효된다 할 것이다.
(4) 계약의 성립시기
제 531조(격지자간의 계약성립시기) 격지자간의 계약은 승낙의 통지를 발송한 때에 성립한다.
① 격지자 간의 계약성립시기 : 격지가 간의 계약에 있어서는 승낙의 통지를 발송한 때에 계약이 성립한다(발신주의). 즉, 승낙의 부도달을 해제조건으로 하여 발신한 때에 계약이 성립한다. (격.승.발)
주의할 점은 격지자 간의 계약에서 청약은 그 통지가 상대방에게 도달한 때에 효력이 발생한다는 점에서 차이가 있다.
3. 기타 방법에 의한 계약의 성립
교차청약에 의한 계약성립
제533조(교차청약) 당사자간의 동일한 내용의 청약이 상호교차된 경우에는 양청약이 상대방에게 도달한 때에 계약이 성립한다.
제 3 절 계약의 효력
2. 쌍무계약의 특질
당사자 쌍방이 서로 대가적 의미를 갖는 채무를 부담하는 쌍무계약에서는 각 채무가 서로 의존관계에 있는데, 쌍무계약에서 채무 상호간의 의존관계를 채무의 견련성이라 한다.
① 성립상의 견련관계(채무의 발생) : 일방의 채무가 불성립하거나 실효되면 타방의 채무도 불성립 또는 실효된다.
② 이행상의 견련관계(채무의 이행) : 쌍무계약에서는 상대방의 채무가 이행될 때까지 자기의 채무를 이행하지 않아도 된다. 이는 쌍무계약의 본질적 속성인 상환성에서 연유하는데 민법은 동시이행의 항변권으로 규정하고 있다.
③ 존속상의 견련관계(채무의 소멸) : 일방의 채무가 채무자의 책임 없는 사유로 후발적 불능이 된 경우에 상대방의 채무도 소멸한다. 민법은 이를 '위험부담'으로 규정하고 있다.
2. 위험부담
1. 서설
(1)의의 - 존속상의 견련성
위험부담이란 쌍무계약에서 대가적 의미를 가지는 일방의 채무가 채무자의 책임 없는 사유로 인해 후발적 불능이 되어 소멸한 경우에 그와 대가관계에 있는 타방의 채무의 운명은 어떻게 되는가의 문제이다( 즉, 소멸하는가 아니면 존속하는가의 문제).
(2) 적용범위
① 위험부담은 쌍무계약에 있어서 일방의 채무가 채무자의 책임없는 사유로 후발적불능이 된 경우의 문제이다.
② 또한 위험부담은 후발적 불능이 채무자의 책임 없는 사유로 발생하는 점에서 채무자의 책임 있는 사유로 후발적 불능이 발생한 경우 문제되는 채무불이행(이행불능)과도 구별이 된다.
<<비교>>
원시적 불능 - 과실책임
채무자의 이유 없는 사유로 후발적 불능 - 위험부담
채무자의 이유 있는 사유로 후발적 불능 - 채무불이행
2. 원칙 : 채무자위험부담주의
제537(채무자위험부담부의) 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다.
(1) 의의 및 요건
즉, 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 자기의 채무는 면하지만, 동시에 상대방에 대한 채권도 상실하여 상대방의 이행을 청구하지 못한다.
예컨대, 갑과 을이 갑 소유의 주택에 대한 매매계약을 체결한 후, 그 이행기 전에 주택이 제3자에 의한 방화로 소실된 경우나 주택이 태풍으로 멸실된 경우, 채무자인 갑은 주택의 소유권이전의무를 면하지만, 아울러 갑은 을에 대해 대금지급도 청구하지 못한다.
다만, 이미 이해한 급부가 있으면 부당이득(제714조)을 이유로 그 반환을 하여야 하므로 갑이 이미 받은 계약금을 반환할 의무가 있다.
(2)효과
① 채무자의 급부의무도 소멸하지만 상대방의 반대급부의무도 소멸한다. 즉 채무자는 자기 채무의 이행을 면하지만 상대방의 이행도 청구하지 못한다.
② 따라서 계약관계는 해소되고 이미 이행한 급부(계약금, 중도금 등)가 있으면 채권자는 부당이득을 이유로 그 반환을 청구할 수 있다
* 甲과 乙이 乙 소유의 주택에 대한 매매계약을 체결하였는데, 주택이 계약 체결후 소유권 이전 및 인도전에 소실되었다면....
갑과 을의 책임없는 사유로 주택이 소실된 경우, 을은 갑에게 매매대금의 지급을 청구할 수 없다.
갑과 을의 책임없는 사유로 주택이 소실된 경우, 을이 계약급을 수령하였다면 갑은 그 반환을 청구할 수 있다.
갑의 과실로 주택이 소실된 경우, 을은 갑에게 매매대금의 지급을 청구할 수 있다.
을의 가실로 주택이 소실된 경우, 갑은 계약을 해제할 수 있다.
갑의 수령지체 중에 갑과 을의 책임없는 사유로 주택이 소실된 경우, 을은 갑에게 매매대금의 지급을 청구할 수 있다.
③대상청구권
㉠ 대상청구권은 이행을 불능하게 하는 사정의 결과로 채무자가 이행의 목적물에 대신하는 이익을 취득하는 경우에 채권자가 채무자에 대하여 그 이익을 청구할 수 있는 권리이다.
㉡ 가령, 토지가 공용(재결)수용된 경우 채권자는, 채무자인 매도인이 보상금을 수령하기 이전에는 수용보상금청구권의 양도를, 이미 보상금을 수령한 경우에는 수용보상금자체의 반환을 청구할 수 있다. 그러나 수용보상금청구권 자체가 채권자(매수인)에게 귀속되는 것은 아니다.
㉢ 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방의 급부가 이행불능이 된 사정의 결과로 상대방이 취득한 대상에 대하여 급부청구권을 행사할 수 있다고 하더라도, 그 당사자 일방이 대상청구권을 행사하려면 상대방에 대하여 반대급부를 이행할 의무가 있다.
<<대상청구권 관련 주요 판례>>
이행불능의 효과로서 대상청구권의 인정 여부(적극)
우리 민법에는 이행불능의 효과로서 채권자의 전보배상청구권과 계약해제권 외에 별도로 대상청구권을 규정하고 있지 않으나 해석상 대상청구권을 부정할 이유가 없다.
매도인에게 매매목적토지가 수용됨으로써 그 보상금을 수령하였음을 이유로 그 금원의 지급을 구하는 청구를, 위 토지에 대한 소유권이전등기의무의 이행불능을 발생케 한 원인이 토지수용으로 인하여 위 토지의 대상인 보상금을 취득하였음을 이유로 그 보상금의 지급을 궁하는 것으로서 이른바 대상청구권을 행사하는 취지라고 볼 수 있다.
2. 매매의 목적물이 화재로 소실됨으로써 매도인의 매매목적물 인도의무가 이행불능된 경우, 매수인이 화재사고로 매도인이 지급받게 되는 화재보험에 대하여 대상청구권을 행사할 수 있는지 여부
매매의 목적물이 화재로 소실됨으로써 채무자인 매도인의 매매목적물에 대한 인도의무가 이행불능이 되었다면 채권자인 매수인은 화재사고로 매도인이 지급받게 되는 화재보험금에 대하여 대상청구권을 행사할 수 있다.
3. 소유권이전등기 대상 토지의 수용에 따른 이행불능 효과로서의 대상청구권의 내용 및 행사 방법
소유권이전등기의무의 목적부동산이 수용되어 그 소유권이전등기의무가 이행불능이 된 경우, 등기청구권자는 등기의무자에게 대상청구권의 행사로써 등기의무자가 지급받은 수용보상금의 반환을 구하거나 또는 등기의무자가 취득한 수용보상금청구권의 양도를 구할 수 있을 뿐 그 수용보상금청권자체가 등기청구권자에게 귀속되는 것은 아니다.
3. 예외 : 채권자위험부담주의
제538조(채권자 귀책사유로 인한 이행불능) ① 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 채권자의 책임있는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구할 수 있다. 채권자의 수령지체 중에 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 되 때에도 같다.
② 채권자위험부담의 경우에 채무자는 자기의 채무를 면함으로써 이익을 얻은 때에는 이를 채권자에게 상환하여야 한다.
②채권자의 수령지체 중에 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에도 채무자는 상대방의 이행을 청구할 수 있다.(538조 제1항). 예컨대, 甲과 乙이 갑 소유의 주택에 대한 매매계약을 체결한 후, 갑이 이행기에 소유권이전에 필요한 일체의 서류에 대한 이행의 제공을 계속하였음에도 불구하고 을이 정당한 이유 ㅇ벗이 수령을 지체하던 중 제3자 의 방화로 주택이 소실된 경우, 채무자인 갑은 주택의 소유권이전의무를 면하고 갑은 을에 대해 매매대금의 지급을 청구할 수 있다.
③ 이 때 채무자는 자기의 채무를 면함으로써 이익을 얻은 때에는(양도소득세 등) 이를 채권자에게 상환하여야 한다.
* 갑은 자신의 토지를 을에게 팔고 중도금까지 수령하였으나, 그 토지가 공용(재결)수용되는 바람에 을에게 소유권을 이전할 수 없게 되었다면....
을은 매매계약을 해제하고 전보배상을 청구할 수 없다.
즉, 채무자의 귀책사유 없이 후발적 불능이 된 경우라 위험부담의 문제로 될 뿐 을은 매매계약을 해제하고 전보배상을 청구할 수 없다.
을은 갑의 수용보상금청구권의 양도를 청구할 수 있다. 즉, 채무자의 책임 없는 사유로 이행불능으로 된 경우라도 채무자가 그 이행불능으로 인하여 목적물에 갈음하는 목적물이나 손해배상청구권을 취득한 때에는 채권자는 계약의 존속을 주장하여 자신의 반대급부를 이행하고 대상청구권을 행사할 수도 있다. 따라서 을은 갑의 수용보상금청구권의 양도를 청구할 수 있다.
을은 이미 지급한 중도금을 부당이득으로 반환청구할 수 있다.
을이 대상청구권을 행사하지 않는다면, 위험부담의 문제가 되어 이미 지급한 중도금을 부당이득으로 반환청구할 수 있다.
을은 계약체결상의 과실을 이유로 신뢰이익의 손해를 배상할 것을 청구할 수 없다.
즉, 계약체결상의 과실책임은 원시적 불능일 경우에만 적용되므로 을은 계약체결사으이 과실을 이유로 신뢰이익의 손해를 배상할 것을 청구할 수 없다.
을이 매매대금 전부를 지급한다고 해서 갑의 수용보상금청구권자체가 을에게 귀속되는 것은 아니다.
즉, 소유권이전등기의무의 목적부동산이 수용되어 그 소유권이전등기의무가 이행불능이 된 경우, 등기청구권자는 등기의무자에게 대상청구권의 행사로써 등기의무자가 지급받은 수용보상금의 반환을 구하거나 도는 등기의무자가 취득한 수용보상금청구권의 양도를 구할 수 있을 뿐, 그 수용보상금청구권 자체가 등기청구권자에게 귀속되는 것은 아니기 때문이다.
2. 동시이행의 항변권(=이행거절권능)
제536조(동시이행의항변권) ① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 자기의 채무이행을 거절할 수 없다.
② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 자기의 채무이행을 거절할 수 있다.
③동시이행의 관계에 있는 쌍방의 채무가 채권양도, 전부명령, 채무인수, 상속 등으로 당사자가 변경되더라도 채무의 동일성이 유지되는 한 동시이행의항변권은 존속한다. 다만, 일방의 채무가 경개로 동일성을 상실하면 동시이행항변권도 소멸한다.
④ 동시이행의 관계에 있는 쌍방의 채무자 중 어느 한 채무가 이행불능이 됨으로 인하여 발생한 손해배상채무도 여전히 다른 채무와 동시이행의 관계에 있다.
⑤ 부동산매매에서는 매도인의 등기이전 뿐만 아니라 독적물의 인도도 매수인의 대금지급과 동시이행관계에 있다.
<<동시이행의 항변권 주요 판례>>
* 근저당설정등기가 되어 있는 부동산의 매매에 있어 매수인의 잔대금지급의무와 동시이행관계에 있는 매도인의 의무
근저당설정등기가 되어 있는 부동산을 매매하는 경우 매수인이 근저당권의 피담보채무를 인수하여 그 채무금 상당을 매매잔대금에서 공제하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 매도인의 근저당권말소 및 소유권이전등기의무와 매수인의 잔대금지급의무는 동시이행의 관계에 있는 것이다.
* 선이행의무자의 이행지체 중 상대방 채무의 변제기가 도래된 경우 :
매수인이 선이행의무 있는 중도금을 지급하지 않은 상태에서 잔대금 지급기일(이행기, 변제기)이 도래하였다면, 특별한 다른 사정이 없는 한 매수인의 중도금 및 잔대금의 지급과 매도인의 소유권이전등기 소요서류의 재공은 동시이행관계에 있다 할 것이어서 그 때부터는 매수인은 중도금을 지급하지 않은 데 대한 이행지체의 책임을 지지 않는다.
3. 동시이행항변권의 효력
(1) 동시이행항변권 존재 자체의 효과
임차인이 동시이행항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용, 수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니한다. 다만, 사용, 수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 한다.
(2) 재판상 행사의 효과
① 소송상 원용 : 동시이행의항변권은 당사자가 원용하지 않는 한 법원이 직권으로 판단해서는 안 된다.
즉, 이행거절권능은 소송상 항변을 하여야 법원이 고려한다.
② 상환이행(급부)판결 : 원고의 청구에 대해 피고가 동시이행항변권을 주장하는 경우에는 원고패소판결을 내리지 않고 상환이행(급부) 판결을 한다(토지의 매수인이 매도인을 상대로 소유권이전청구소송을 제기하지 매도인이 매수인으로부터 위 토지의 매매대금 1억원을 지급받을 때까지 소유권을 이전할 수 엇다는 취지의 적법한 항변을 하였다면, "피고는 원고로부터 금액 1억원을 수령하는 것과 상환으로 그 토지를 원고에게 이전하라."라고 하는 원고일부승소판결).
* 토지임차인이 건물매수청구권을 행사한 경우, 토지임차인의 건물인도 및 소유권이전등기의무와 토지임대인의 건물대금지급의무는 동시이행관계이다.
* 동시이행관계에 있는 어느 일방의 채권이 양도되더라도 그 동일성이 인정되는 한 동시이행관계는 존속한다.
* 일방당사자가 선이행의무를 부담하더라도 상대방의 채무이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 경우에는 동시이행항변권을 행사할 수 있다.
* 동시이행관계에 있는 쌍방의 채무 중 어느 한 채무가 이행불능이 되어 손해배상채무로 바뀌는 경우에도 채권, 채무의 동일성이 유지되므로 동시이행의 항변권은 존속한다.
* 임대차종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하는 ㄱ서은 정당한 점유에 해당하므로 불법점유로 인한 손해배상책임을 지지 않는다.
* 동시이행의 항변권은 당사자의 주자잉 없는 한 법원이 직권으로 고려할 사항이 아니다.
* 채권자의 이행청구소송에서 채무자가 주장한 동시이행의 항변이 받아들여진 경우, 상환이행판결(일부 승소판결)을 받게 된다.
4. 제3자를 위한 계약
제539조(제3자를 위한 계약) ① 계약에 의하여 당사자 일방이 제3자에게 이행할 것을 약정한 때에는 그 제3자는 채무자에게 직접 그 이행을 청구할 수 있다.
* 제3자를 위한 계약의 예로는 타인을 위한 보험계약, 채무자와 인수인의 계약으로 체결되는 병존적 채무인수 등을 들 수 있다.
2. 출연의 원인관계
(1) 기본관계(보상관계)
① 요약자와 낙약자 사이의 관계로, 낙약자가 수익자에게 급부를 함으로써 입게 되는 손실이 낙약자와 요약자 사이의 원인관계에 의하여 보상된다. 낙약자의 출연, 즉 손실이 이 관계에 의하여 보상된다는 점에서 보상관계라고도 한다.
② 보상관계는 제3자를 위한 계약의 내용을 이루므로 그 의사표시의 하자, 흠결은 계약의 효력에 영향을 미친다. 따라서 위의 예에서 을은 병의 이행청구에 대하여 갑과의 관계에서 발생한 동시이행의 항변권을 행사할 수 있고, 가령 갑과 을 사이의 매매계약이 무효이거나 취소되면 병의 이행청구권도 소멸한다.
(2) 대가관계
① 요약자(채권자)와 수익자(제3자)의 관계를 대가관계라 한다.
위의 예에서 갑이 을과 매매계약을 하면서 을로 하여금 병에게 대금을 지급하도록 하는 약정을 하는 이유는 갑이 병에게 부담하는 매매대금 만큼의 채무를 변제하기 위한 경우일 수도 있고, 갑이 병에게 증여하는 것일 수도 있다.
② 대가관계는 채권자와 제3자 사이의 내부관계에 불과하므로 제3자를 위한 계약의 내용을 이루지 않으며 대가관계의 부존재나 그 의사표시의 하자, 흠결은 제3자를 위한 계약의 성립이나 효력에 영향을 미치지 않는다.
③ 따라서 낙약자(채무자)는 요약자와 수익자 사이의 법률관계에 기한 항변으로 수익자에게 대항하지 모하고, 요약자도 대가관계의 부존재나 효력의 상실을 이유로 자신이 기본관계에 기하여 낙약자에게 부담하는 채무의 이행을 거부할 수 없다.
3. 제3자를 위한 계약의 성립요건
(1)요약자와 낙약자 사이에 유효한 계약이 성립할 것
① 요약자와 낙약자는 제3자를 위한 계약의 당사자이므로 수익자의 동의 없이 취소권이나 해제권을 행사할 수 있으며, 그로 인한 부당이득반환청구권이나 원상회복청구권도 당사자간(요약자와 낙약자)에만 행사할 수 있다. 그러나 제3자인 수익자에게는 청구할 수 없다.
② 따라서 의사의 흠결, 하자있는 의사펴시, 선의/악의의 여부, 과실의 유뮤 등은 계약당사자인 요약자와 낙약자를 기준으로 판단한다.
(2) 제3자 약관의 존재(제3자에게 직접 권리를 취득시키는 내용의 계약)
계약의 당사자가 제3자에 대하여 가진 채권에 관하여 그 채무를 면제하는 계약도 제3자를 위한 계약에 준하는 것으로서 유효하다.
4. 제3자에 대한 효력
(1) 제3자의 권리취득(수익의 의사표시)
제539조(제3자를 위한 계약) ② 제3자를 위한 계약에서 제3자의 권리는 그 제3자가 채무자(낙약자)에 대하여 계약의 이익을 받을 의사를 표시한 때에 생긴다.
(2) 수익의 의사표시 후의 제3자의 지위
① 제3자의 권리확정
제541조(제3자의 권리의 확정) ㉠ 제3자가 수익의 의사표시를 하여 제3자의 권리가 생긴 후에는 계약당사자는 이를 변경 또는 소멸시키지 못한다.
㉡ 따라서 계약 당사자는 제3자의 권리가 발생한 후에는 합의해제를 할 수 없고, 설사 합의해제를 하더라도 그로써 이미 제3자가 취득한 권리에는 아무런 영향을 미치지 못한다고 할 것이다.
한편, 채무자와 인수자의 계약으로 체결되는 병존적 채무인수는 채권자로 하여금 인수인에 대하여 새로운 권리를 취득하게 하는 것이므로 제3자를 위한 계약에 해당한다.
② 제3자의 급부청구권 :
수익의 의사표시를 한 제3자는 채무자(낙약자)에 대해 직접 자기에게 급부할 것을 청구할 수 있다.
(3) 계약에 대한 제3자의 지위
① 계약당사자로서의 권리행사 여부
㉠ 제3자(수익자)는 계약당사자가 아니므로 계약에 관한 취소권이나 해제권을 갖지 않는다. 따라서, 채무자(낙약자)의 채무 불이행이 있는 경우 제3자는 게약의 당사자가 아니므로 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수는 없다. 다만, 제3자는 채무자에 대한 손해배상을 청구할 수는 있다.
㉡ 계약의 당사자가 아닌 제3자(수익자)는 계약의 해제를 원인으로 한 원상회복청구권을 행사할 수 없고, 원상
회복 또는 부당이득의 상대방이 되지 않는다. 즉, 낙약자가 제3자에게 대금을 지급한 후에 계약이 무효, 취소 또는 해제된 경우에 낙약자는 요약자에게 반환청구를 하여야 하고, 제3자에게는 반환청구를 할 수 없다.
② 제3자 보호규정의 제3자에 해당여부
㉠ 당사자 간의 계약이 무효, 취소, 해제되어 제3자가 보호받는 경우(비진의표시, 통정허위표시, 착오, 사기, 강박, 해제 등)에도 제3자(수익자)는 보호받는 제3자에 포함되지 않는다.
㉡ 예를 들어 요 약자와 낙약자 사이의 매매계약이 통정허위표시로 무효인 경우, 제3자(수익자)가 선의라 하더라도 낙약자는 제3자(수익자)에게 그 무효를 가지고 대항할 수 있다.
<<제3자를 위한 계약의 주요 판례>>
*제3자를 위한 계약에 있어서 수익의 의사표시를 한 수익자는 낙약자에게 직접 그 이행을 청구할 수 있을 뿐 아니라 요약자가 계약을 해제한 경우에는 낙약자에게 자기가 입은 손해의 배상을 청구할 수 있는 것이므로, 수익자가 완성한 목적물의 하자로 인하여 손해를 입었다면 수급인은 그 손해를 배상할 의무가 있다.
* 제3자를 위한 계약관계에서 낙약자와 요약자 사이의 법률관계(이른바 기본관계)를 이류는 계약이 무효이거나 해제된 경우 그 계약돤계의 청산은 계약의 당사자인 낙약자와 요약자 사이에 이루어져야 하므로, 특별한 사정이 없는 한 낙약자가 이미 제3자에게 급부한 것이 있더라도 낙약자는 계약해제 등에 기한 원상회복 또는 부당이득을 원인으로 제3자를 상대로 그 반환을 구할 수 없다.
* 계약당사자가 제3자에 대하여 가진 채권에 관하여 그 채무를 면제하는 계약도 제3자를 위한 계약에 준하는 것으로 유효하다.
* 제3자의 수익의 의사표시 후 특별한 사정이 없는 한, 계약당사자의 합의로 제3자의 권리를 변경시킬 수 없다.
* 채무자와 인수인의 계약으로 체결되는 병존적 채무인수는 제3자를 위한 계약으로 볼 수 있다.
* 요약자와 낙약자는 특별한 사정이 없는 한 계약을 합의해제할 수 없다.
즉, 제3자가 수익의 의사표시를 하여 제3자의 권리가 발생한 후에는 당사자는 이를 변경 또는 소멸시키지 못하므로, 당사자는 제3자의 권리가 발생한 후에는 계약을 합의해제할 수 없고, 설령 합의해제를 하더라도 그로써 이미 제3자가 취득한 권리에는 아무런 영향을 미치지 못한다.
5. 낙약자의 지위
(1)낙약자의 최고권
제540조(채무자의 제3자에 대한 최고권) 전조의 경우에 채무자는 상당한 기간을 정하여 계약의 이익의 향수여부의 확답을 제3자에게 최고할 수 있다. 채무자가 그 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 제3자가 계약의 이익을 받을 것을 거절한 것으로 본다.
(2) 낙약자의 항변권
제542조(채무자의 항변권) 채무자(낙약자)는 제3자를 위한 계약에 기한 항변으로 그 계약의 이익을 받을 제3자에게 대항할 수 있다.
① 낙약자는 수익자에게 급부를 제공할 의무를 부담하지만, 낙약자는 요약자와의 계약 자체(기본관계, 보상관계)에 기한 항변으로 수이가인 제3자에게 대항할 수 있다.
② 예컨대, 갑이 자신의 건물을 을에게 매도하면서 을로 하여금 병에게 매매대금을 지급하게 하고, 동시에 제3자인 병이 직접 을에 대하여 그 대금청구권을 취득하도록 하는 약정을 한 경우, 잔금지급기일에 갑이 을에게 건물의 소유권이전의무를 이행하지 않는 경우에는, 동시이행의 항변권을 행사하여 병에 대한 잔금지급을 거절 할 수 있다.
6. 요약자의 지위
(2) 계약당사자로서의 지위
요약자는 계약의 당사자이므로 계약에서 생기는 해제권, 취소권을 가진다. 따라서 낙약자의 귀책사유로 인한 이행불능 또는 이행지체가 있을 때 요약자는 제3자의 동의 없이 계약당사자로서 계약을 해제할 수 있다.
제 4 절 계약의 해제와 해지
의의
① 계약의 해제는 유효하고 성립하고 있는 게약의 효력을 당사자의 일방적 의사표시에 의하여 소급적으로 소멸시키고 처음부터 계약이 성립하지 않았던 것과 같은 상태로 복귀시키는 것을 말한다.
따라서 매매계약 전부가 무효라면 계약해제의 문제가 생길 여지가 없다.
② 계약의 해지란 현존하는 계속적 채권관계에 있어서 계약의 당사자가 일방적 의사표시로 계약의 효력을 장래에 항하여 소멸시키는 것을 말한다.
2. 합의해제
① 계약의 합의해제 또는 해제계약이란 해제권의 유무를 불문하고 계약당사자의 합의에 의해 기존의 계약의 효력을 소멸시켜 당초부터 계약이 체결되지 않은 것과 같은 상태로 복귀시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약이다. 해제가 단독행위라는 점에서 합의해제와 구별된다.
② 합의해제의 효과
합의해제의 경우에는 해제권의 유무를 불문하며 당사자간의 약정이 없는 한 반환할 금전에 그 받은 날로부터의 이자를 가산할 의무가 없다. 그리고 합의해제의 경우 손해배상을 하기로 특약을 하지 않는 이상 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.
2. 법정해제
법정해제권의 발생사유
(1) 민법규정
법정해제권의 발생사유로 민법은 채무불이행 중 이행지체와 이행불능에 관해서만 규정하고 있다.
(2) 채무자의 이행지체
제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 않는다.
* 최고를 요하지 않는 경우
㉠ 이행거절의 경우 : 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니하고 계약을 해제할 수 있다.
그러나, 이행거절의 의사표시가 적법하게 철회된 경우에는 생대방으로서는 자기 채무의 이행을 제공하고 상당한 기간을 정하여 이행을 최고한 후가 아니면 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다.
㉡ 정기행위
제545조(정기행위와 해제) 계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정한 기간내에 이행하지 아니하면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 당사자 일방이 그 시기에 이행하지 아니한 때에는 상대방은 전조의 최고를 하지 아니하고 계약을 해제할 수 있다.
*정기행위의 이행지체를 이유로 계약을 해제하는 경우 최고는 필요없으나 해제의 의사표시는 하여야 한다.
정기행위란 계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없는 계약을 말한다( 결혼식 등의 잔치를 치르기 위한 음식의 주문, 연주회장으로 보낼 화환의 주문, 결혼식에 입을 것을 명시한 예복의 주문 등). 이 경우 당사자 일방이 그 시기에 이행하지 않은 때에는 상대방은 이행의 최고를 하지 않고 계약을 해제할 수 있다.
그러나 해제의 의사표시는 하여야 한다.
(3) 이행불능으로 인한 해제권의 발생
제546조(이행불능과 해제) 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.
㉠ 계약이 성립한 후에 채무자의 귀착사유로 인한 후발적 불능이 있어야 한다. 따라서 매도인의 소유권이전의무가 매수인의 귀책사유로 이행불능이 된 경우에 매수인은 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 없다.
㉡ 채무의 일부가 이행불능인 경우에 급부가 가분적이고 나머지 부분만으로 계약의 목적을 달성할 수 있는 때에는 그 불능부분에 대해서만 해제권이 발생한다. 그러나 이행이 가능한 나머지 부분만의 이행으로 계약의 목적을 달할 수 없을 때에는 계약 전부를 해제할 수 있다.
㉢ 매매목적물인 부동산에 대한 근저당권설정등기가나 가압류 등기가 말소되지 아니하였다고 하여 바로 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능이 되었다고 할 수 없고 매수인이 매도인에게 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 한하여 계약을 해제할 수 있다.
② 최고 없이 즉시 해제권 발생
이행기에 불능일 것이 확실하면 이행기를 기다리지 않고, 즉시(최고 없이) 해제권이 발생한다. 매도인의 매매계약상의 소유권이전등기의무가 이행불능이 되어 이를 이유로 매매계약을 해제함에 있어서는 상대방의 잔대금지급의무가 매도인의 소유권이전등기의무와 동시이행관계에 있다고 하더라도 그 이행의 제공을 필요로 하는 것이 아니다.
(4) 부수적 채무의 불이행
채무불이행을 이유로 게약을 헤제하려면 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 않으면 계약의 목적이 달성되지 않아 채권자가 그 계약을 체결하지 않았을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무여야 하고, 그렇지 않은 부수적 채무(토지거래허가에서 협력의무)를 불이행한 데에 지나지 않은 경우에는 계약을 해제할 수 없다.
2. 해제권의 행사
(2) 해제권의 불가분성
① 행사상의 불가분성
제547조(해지, 해제권의 불가분성) ① 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.
㉠ 따라서 계약 상대방이 수인인 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 중 1인에 대하여 한 계약의 해제는 효력이 없다.
㉡ 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에 계약의 해제는 수인이 동시에 해야 하는 것은 아니며, 개별적으로 해제하는 경우에는 최후에 한 의사표시가 도달한 때에 해제의 효력이 발생한다.
㉢ 다만, 공유자 전원이 공유물에 대한 각 그 소유지분 전부를 형식상 하나의 매매계약에 의하여 동일한 매수인에게 매도하는 경우라면 특별한 사정이 없는 한 실질상 각 공유지분별로 별개의 매매계약이 성립되었다고 할 것이고, 일부 공유자가 매수인의 매매대금지급의무불이행을 원인으로 한 그 공유지분에 대한 매매계약을 해제하는 것은 가능하다고 할 것이다.
②소멸상의 불가분성
제547조(해지, 해제권의 불가분성) ② 전항의 경우에 해지나 해제의 권리가 당사자 1인에 대하여 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다.
3. 법정해제의 효과
(1) 계약의 소급적 실효
제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다. ② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
① 해제의 기본적 효과
㉠ 채권관계 소멸 : 계약이 해제되면 계약상의 구속으로부터의 해방되어 모든 채권관계는 소급적으로 소멸한다. 따라서 미이행의 채무를 이행할 필요가 없으나, 이미 이행한 채무는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 따라서 일방당사자의 계약위반을 이유로 한 상대방의 계약해제 의사표시에 의하여 계약이 해제되었음에도 상대방이 계약이 존속함을 전제로 계약상 의무의 이행을 구하는 경우 계약을 위반한 당사자도 당해 계약이 상대방의 해제로 소멸되었음을 들어 그 이행을 거절할 수 있다.
㉡ 해제와 물권의 복귀 : 계약이 해제되면 그 계약의 이행으로 변동이 생겼던 물권은 당연히 그 계약이 없었던 원상태로 복귀한다고 한다. 따라서 해제에 따른 매도인의 원상회복청구권은 소유권에 기한 물권적 청구권이라 할 것이고, 따라서 이는 소멸시효의 대상이 아니다.
㉢ 매도인이 매매계약을 적법하게 해제한 후라도 매수인으로서는 불이익을 면하기 위하여 착오를 이유로 한 취소권을 행사할 수 있다.
② 해제의 소급효와 제3자의 보호
㉠ 제548조 제 1항 단서의 성격
계약해제의 효력은 제3자의 권리를 해하지 못한다고 규정되어 있는데, 이는 제3자의 권리 내지 거래의 안전을 보호하기 위하여 해제의 소급효를 일정한 제한을 가하고 있다.
㉡ 제3자의 범위
ⓐ 민법 548조 제1항 단서 소정의 제3자라 함은 해제된 계약으로부터 생긴 법률적 효과를 기초로 하여 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기, 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말한다.
ⓑ 해제 전에 그 해제와 양립하지 아니하는 법률관계를 가진 제3자는 선의, 악의를 불문하고 보호된다. 이는 제3자가 그 계약의 해제 전에 계약이 해제될 가능성이 있다는 것을 알았거나 알 수 있었다 하더라도 그 제3자에 대하여는 해제에 다른 법률효과를 주장할 수 없다.
ⓒ 해제의 의사표시가 있은 후에 해약당사자와 양립되지 아니하는 법률관계를 가지게 된 제3자는 선의만 보호되고 악의는 보호되지 않는다. 즉 해제 후 해제로 인한 말소등기나 원상회복 등이 이루어지기 이전에 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 계약해제를 주장할 수 없고, 이 경우 제3자가 악의라는 사실의 주장, 입증책임은 계약해제를 주장하는 자에게 있다.
㉢ 제3자에 해당하는 경우
ⓐ 해제된 계약에 의하여 채무자의 책임재산이 된 계약의 목적물(부동산)에 대하여 소유권이전등기 또는 저당권등기나 가압류 한 가압류채권자는 민법 제 548조 제 1항 단서에서 말하는 제3자에 포함된다.
ⓑ 매매계약이 해제되는 경우 매수인과 매매계약을 체결한 후 그에 기한 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기를 마친 사람
ⓒ 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 위 제3자에 해당된다.
이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법 제3조 2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다.
㉣ 제3자에 해당하지 않는 경우
ⓐ 계약상의 채권을 양도받은 양수인이나 그 채권의 압류, 가압류 채권자는 이에 포함되지 않는다.
ⓑ 계약이 해제되기 전에 계약상의 채권을 양수하여 이를 피보전권리로 하여 처분금지가처분결정을 받은 자는 제3자에 해당하지 않는다.
ⓒ 매매계약에 기한 매수인의 소유권이전등기청구권을 가압류한 자
ⓓ 토지를 매도했다가 그 매매계약을 해제한 경우에 있어서 그 토지 위에 신축한 건물의 매수인
(3) 계약해제와 손해배상청구
제551조(해지, 해제와 손해배상) 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.
(4) 해제의 효과와 동시이행항변권
계약이 해제되면 계약당사자는 상대방에 대하여 원상회복의무와 손해배상의무를 부담하는데, 이때 계약당사자가 부담하는 원상회복의무뿐만 아니라 손해배상의무도 함께 동시이행의 관계에 있다.
4. 법정해제권과의 관계
계약서에 명문으로 위약시의 법정해제권의 포기 또는 배제를 규정하지 않은 이상, 계약당사자 중 어느 일방에 대한 약정해제권의 유보 또는 위약별에 관한 특약의 유무 등은 채무불이행으로 인한 법정해제권의 성질에 아무런 영향을 미칠 수 없다.
채문자가 불이행의 의사를 명백히 표시하 경우에는 이행기 도래 전이라도 최고 없이 해제할 수 있다.
일부 이행불능의 경우, 게약목적을 달성할 수 없으면 계약 전부의 해제가 가능하다.
계약히 합의해제된 경우에는 그 해제 시에 당사자 일방이 상대방에게 손해배상을 하기로 특약하거나 손해배상청구를 유보하는 의사표시를 하는 등 다른 사정이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.
계약의 합의해제는 명시적으로뿐만 아니라 당사자 쌍방의 묵시적인 합의에 의하여도 할 수 있다. 따라서 매도인이 잔금기일 경과 후 해제를 주장하며 수령한 대금을 공탁하고 매수인이 이의 없이 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 매매계약은 합의해제된 것으로 본다.
계약이 합의해제되 경우에는 특별한 사정이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.
매도인이 잔금기일 경과 후 해제를 주장하며 수령한 대금을 공탁하고 매수인이 이의 없이 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 합의해제된 것으로 본다.
*계약의 해지에 관하여...
게약해지의 의사표시는 묵시적으로도 가능하다.
해지의 의사표시가 상대방에게 도달하면 이를 철회하지 못한다.
토지임대차에서 그 기간의 약정이 없는 경우, 임차인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
당사자 일방이 수인인 경우, 그 중 1인에 대하여 해지권이 소멸한 대에는 다른 다사자에 대하여도 소멸한다.
계약의 합의해제 또는 합의해지로 인하여 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 할 의무가 없다.
제 2 장 계약법 각론
제 1절 매매
매매의 의의
제 563조(매매의 의의) - 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
2. 법적 성질
① 매매는 낙성, 불요식, 쌍무, 유상의 계약으로서 물권, 채권, 지적재산권 외에도 영업이나 기업도 일체로서 매매될 수 있다. 또한 타인의 권리나 물건도 매매의 목적이 될 수 있다.
2. 매매의 예약
매매의 예약은 본계약인 매매계약을 체결할 의무가 남아 있으므로 언제나 채권계약이다.
(3) 매매의 일방예약
제564조(매매의 일방예약) ① 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다. ② 전항의 의사표시의 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결 여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다. ③ 예약자가 상당한 기간 내에 확답을 받지 못한 때에는 그 예약은 효력을 잃는다.
* 매매의 예약은 당사자의 일방이 매매를 완결할 의사를 표시한 때에 매매의 효력이 생기는 것이므로 적어도 일방예약이 성립하려면 그 예약에 터잡아 맺어질 본 계약의 요소가 되는 매매목적물, 이전방법, 매매가액 및 지급방법 등의 내용이 확정되어 있거나 확정할 수 있어야 한다. (93다 4908)
(4) 예약완결권
① 의의 및 성질 : 예약완결권이란 상대방에 대한 일방적 의시표시만으로 본계약을 성립시키는 권리를 말한다. 이는 형성권이고 재산권이므로 양도성, 상속성이 있다. 매매예약에 기한 장래의 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 가등기를 할 수 있다.
② 예약완결권의 존속기간
㉠ 당사자가 예약완결권의 존속기간을 정한 때에는 약정한 기간 동안 존속하지만, 존속기간을 약정하지 않은 경우에는 에약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있고 예약자가 그 기간 내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 효력을 잃는다.
㉡ 또한 매매예약완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간의 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사 하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 상대방이 예약 목적물인 부동산을 인도받은 경우라도 예약완결권은 10년 내에 행사하지 않으면 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다.
<<중요지문>>
매수인이 대급지급을 거절할 정당한 사유가 있는 경우에는 매매목적물을 미리 인도받았더라도 매매대금에 대한 이자를 지급할 의무는 없다.
쌍무계약이 취소된 경우 선의의 매도인은 대금의 운용이익 내지 법정이자를 반환할 필요가 없다. 즉, 매매계액이 취소된 경우, 선의의 점유자인 매수인의 과실취득권이 인정되는 이상 선의의 매도인도 지급받은 대금의 운용이익 내지 법정이자를 반환할 의무가 없다.
매매계약은 낙성계약이다.
매매계약은 유상, 쌍무계약이다.
매도인의 담보책임은 무과실책임이다.
타인의 권리도 매매의 대상이 될 수 있다.
매매계약에 관한 비용은 특별한 사정이 없는 한 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.
甲은 그 소유의 X부동산에 관하여 乙과 매매의 일방예약을 체결하면서 예약완결권은 乙이 가지고 20년 내에 행사하기로 약정하였다면....
을이 예약체결시로부터 1년 뒤에 예약완결권을 행사한 경우, 매매는 예약체결시로 소급하는 것이 아니라, 예약완결권을 행사한 때로부터 효력이 발생한다.
예약완결권은 형성권이며, 특약으로 예약완결권 행사기간을 자유롭게 정할 수 있다. 따라서 당사자 사이에 약정하는 예약완결권의 행사기간에 특별한 제한은 없다.
예약완결권은 재산권이므로 양도성이 있다.
예약완결권의 제척기간이 경과하였는지 여부는 법원의 직권조사사항이다.
예약완결권은 형성권이므로 乙이 예약완결권을 행사한 경우 甲의 승낙이 없어도 본계약인 매매계약이 성립한다.
* 매매의 일방예약에 관한 설명들
일방예약이 성립하려면 본계약인 매매계약의 요소가 되는 내용이 확정되어 있거나 확정할 수 있어야 한다.
즉, 매매의 계약은 당사자의 일방이 매매를 완결할 의사를 표시한 때에 매매의 효력이 생기는 것이므로 적어도 일방예약이 성립하려면 그 예약에 터잡아 맺어질 본계약의 요소가 되는 매매목적물, 이전방법, 매매가액 및 지급방법 등의 내용이 확정되어 있거나 확정할 수 있어야 한다.
예약완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 예약이 성립한 때부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 도과한 때에는 상대방이 예약목적물인 부동산을 인도받은 경우라도 예약완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸된다.
예약완결권은 당사자 사이에 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에 행사해야 한다.
백화점 점포(상가)에 관하여 매매예약이 성립한 이후 일시적으로 법령상의 제한으로 인하여 분양이 금지되었다가 다시 그러한 금지가 없어진 경우, 그 매매예약에 기한 매매예약완결권의 행사가 이행불능이라고 할수 없다.
예약완결권을 그 행사의 의사표시를 담은 소장부본을 상대방에게 송달함으로써 재판상 행사하는 경우, 그 소장부본이 제척기간 내에 상대방에게 송달되어야만 예약완결권자가 에약완결권 제척기간 내에 적법하게 행사한 것이다.
매매예약이 성립한 이후 상대방의 예약완결권 행사 전에 목적물이 전부 멸실되어 이행불능이 된 경우에는 예약완결권을 행사할 수 없다.
예약은 언제나 채권계약이다.
3. 계약금
(2) 계약금 계약의 성격
① 종된 계약 : 계약금의 교부에 의한 계약금계약은 매매 등의 주된 계약에 부수하여 행해지는 종된 계약이다. 따라서 주된 계약이 무효이거나 취소, 해제되면 계약금계약도 효력을 잃는다. 다만, 반드시 주된 계약과 동시에 해야 하는 것은 아니고 주된 계약 이후에도 가능하다.
② 요물계약
㉠ 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 요물계약이다.
㉡ 따라서 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 게약금 전부를 나중에 지급하리고 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금 약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수 는 없다 할 것이다.
계약금 포기에 의한 계약해제의 경우, 상대방은 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 없다.
계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매예약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '약정계약금'이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다.
계약금에 의해 해제권이 유보된 경우, 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있다. 즉, 해약금계약이 있더라도 다른 약정 사유나 채무불이행 등의 법정사유에 의해 해제를 방해하지 않는다.
부동산 매매계약에서 매수인이 중도금을 지급하여 이행에 착수한 후에는 매도인뿐만 아니라 매수인도 민법 제 565조에 의하여 계약금을 포기하고 매매계약을 할 수 없다.
(3) 계약금의 기능
① 증약금 : 계약체결의 증거로서의 의미를 가지는 계약금이다.
증약금은 계약금의 최소한의 성질로서 계약금은 언제나 증약금의 성질을 갖는다.
② 해약금
㉠ 계약금의 교부는 당사지 사이에 다른 약정이 없는 한 해제권을 보류하는 작용을 갖는다. 즉, 교부자는 계약금을 포기함으로써, 수령자는 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있다.
㉡ 우리 민법은 당사자의 특별한 약정이 없는 경우 계약금은 해약금으로 추정한다.
㉢ 계약금의 포기나 배액상환에 의한 해제권 행사를 배제하는 당사자의 약정은 유효이다.
③ 위약금
㉠ 위약금 특약 : 계약금을 위약금으로 하는 당사자의 특약이 있어야 계약금은 위약금의 성질을 가진다.
㉡ 손해배상액의 예정 :
㉢ 위약금약정이 없는 경우 :
(4) 해약금에 의한 계약해제
제565조(해약금) - ① 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
②제551조의 규정(손해배상청구권)은 전항(계약금에 의한 해제)의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
① 해제의 시기
㉢ 이행에 착수한다는 의미
ⓐ 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나(중도금 지급) 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전재행위(잔금을 준비하고 등기소 동행을 촉구하는 경우) 를 하는 경우를 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하다.
ⓑ 이행기의 약정이 있다 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 이행기 전에 이행에 착수할 수도 있다. 따라서 중도금지급기일 이전에 중도금을 미리 지급하는 것도 이행에 착수한 것이므로 더 이상 계약금에 의한 해제는 허용되지 않는다.
ⓒ 매도인은 매수인에 대하여 매매계약의 이행을 최고하고 매매잔대금의 지급을 구하는 소송을 제기한 것만으로는 이행에 착수하였다고 볼 수 없어 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.
ⓓ 계약금만 수수한 상태에서 당사자가 토지거래허가신청을 하고 이에 따라 관할 관청으로부터 그 허가를 받았다 하더라도, 그러한 사정만으로는 아직 이행의 착수가 있다고 할 수 없어 매도인으로서는 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
② 해제의 방법
㉠ 당사자의 일방이 이행에 착수할 때가지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
㉡ 당사자의 합의가 없는 한 계약금수령자가 계약금의 배액 중 일부만을 제공함으로써 계약해제의 효과를 발생시킬 수는 없다. 또한 계약금수령자는 계약해제 의사표시 외에 계약금의 배액을 제공해야하나 상대방이 이를 수령하지 않는다하여 이를 공탁해야 하는 것은 아니다.
㉢ 계약금의 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '약정계약금'이라고 봄이 타당하므로 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다.
③ 해제의 효과
㉠ 보통의 해제와 마찬가지로 채권관계를 소급적으로 소멸케 하지만 아직 이행이 있기 전이므로 원상회복의무는 생기지 않는다.
㉡ 채무불이행에 의한 해제가 아니라 해약금계약에 근거한 해제이므로 손해배상청구권은 발생하지 않는다.
㉢ 해약금계약이 있더라도 다른 약정사유나 채무불이행 등의 법정사유에 의한 해제를 방해하지 않는다. 즉, 약정해제권이나 법정해제권이 발생하면 그에 따른 해제도 가능하다.
<<중요 기출 지문>>
매도인이 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제하는 경우, 그 이행의 제공을 하면 족하고 매수인이 이를 수령하지 않더라도 공탁까지 할 필요는 없다.
계약금계약은 요물계약에 해당한다( 참고로, 예약금계약은 채권계약이다).
만약 매수인이 매도인에게 약정한 계약금의 일부만 지급한 경우, 매도인은 수령한 금액의 배액을 상환하고 그 계약을 해제할 수 없다.
매매는 당사자 간의 의사표시의 합치만으로 성립하는 낙성계약이다. 또한 특별한 형식을 필요로 하지 않는 불요식계약이다.
매도인의 담보책임규정은 그 성질이 허용되는 한 교환계약에도 준용된다.
경매목적물에 하자가 있는 경우, 매도인은 물건의 하자로 인한 담보책임을 지지 않는다.
매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.
- 담보책임에 관한 규정은 임의규정이므로 담보책임의 면책특약은 원칙적으로 유효하다. 다만, 매도인이 하자를 알고도 이를 매수인에게 고지하지 않은 경우에는 담보책임을 진다.
당사자 일방에 대한 의무이행의 기한 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정한다.
3. 매매의 효력
제566조(매매계약의 비용의 부담) 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.
비용부담에 관한 당사자간의 특약이 없으면 매매계약에 관한 비용(목적물측량비용, 계약서 작성비용, 중개수수료 등)은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다. 그러나 부동산등기비용은 이행에 관한 비용이며 통상 매수인이 부담한다.
3. 매수인의 대금지급의무
(1) 대금지급시기
제585조(동일기한의 추정) 매매의 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정한다.
즉, 매매목적물의 인도할 시기만을 정한 경우에 대금의 지급도 그 시기에 할 것을 정한 것으로 추정한다.
(2) 대금지급장소
제586조(대금지급장소) 매매의 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 인도장소에서 이를 지급하여야 한다.
4. 과실의 귀속 및 대금의 이자
제587조(과실의 귀속, 대금의 이자) 매매계약 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한 있는 때에는 그러하지 아니하다.
(1)과실의 귀속
① 매매계약 있은 후 인도하기 전에 목적물로부터 생긴 과실은 원칙적으로 매도인에게 속한다.
② 그러나 매수인이 매매대금을 완납한 때에는 목적물이 인도되지 않았다 하더라도 매매대금완납 후부터 그 과실의 수취권은 매수인에게 귀속된다.
③ 부동산매매에 있어 목적부동산을 인도받지 않은 매수인이 미리 소유권이전등기를 경료받았다고 하여도 아직 매매대금을 완납하지 않은 이상 부동산으로부터 발생하는 과실은 매도인에게 귀속되어야 한다.
(2) 대금의 이자
① 매수인이 목적물의 인도를 받은 때에는 그 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다.
② 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 따로 정하여져 있는 때에는 비록 목적물을 인도받았다 하더라도 그 기기한이 도래할 때까지 이자를 지급할 필요가 없다.
4. 매도인의 담보책임
(1)의의
매매의 목적인 재산권에 하자가 있어 그 재산권의 전부 또는 일부를 이전할 수 없거나 매매의 목적물로서 인도한 물건에 하자가 있는 경우에 매도인이 매수인에 대해 부담하는 책임을 말한다.
이러한 담보책임은 급부와 반대급부 사이에 등가성을 유지하도록 하기 위한 것으로서 거래상대방인 매수인의 보호를 목적으로 하는 보충적 규정이다.
(2) 담보책임의 성질
①법정무과실책임
㉠ 담보책임은 매매의 유상성을 고려하여 매수인과 거래안전을 보호하기 위해 매도인에게 특별히 인정하는 법정책임으로서 무과실책임이며 책임내용은 법률에 규정된 것에 한정된다.
㉡ 매도인의 하자담보책임이 무과실책임이라 하더라도 공평의 원칙상 하자의 발생 및 그 확대에 가공한 매수인의 잘못을 참작하여 손해배상의 범위를 정함이 상당하다.
②임의규정
제584조(담보책임면제의 특약) 매도인이 전15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제3자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 해야여는 책임을 면하지 못한다.
2. 권리의 하자에 대한 담보책임
(1) 권리의 전부가 타인에게 속한 경우(제570조)
제569조(타인의 권리의 매매) 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.
제570조(매도인의 담보책임) 전조(타인의 권리의 매매)의 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다.
(2) 권리의 일부가 타인에 속하는 경우(제572조)
제572조(권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임)① 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.
② 권리의 일부가 타인에게 속한 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다.
③ 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제 이에 손해배상을 청구할 수 있다.
① 의의
예컨대, 甲이 토지 1000 ㎡를 乙에게 매도하였는데, 그 중에서 100 ㎡는 丙의 소유였고 丙이 그 100 ㎡의 매도를 거부하여 甲이 그 100 ㎡를 乙에게 이전할 수 없는 경우처럼 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속하기 때문에 매도인이 그 부분의 매수인에게 이전할 수 없는 경우 甲이 乙에게 부담하여야 할 담보책임을 말한다.
② 담보책임의 내용
㉠ 선의의 매수인은 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 경우라면 계약전부를 해제할 수 있다. 그러나 그렇지 않을 경우에는 계약을 해제하지 않고 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.
㉡ 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있다.
㉢ 악의의 매수인은 이전하지 못한 부분의 비율로 대금의 감액만을 청구할 수 있다.
㉣ 제척기간
제573조(전조의 권리행사의 기간) 권리의 일부가 타인에게 속한 경우에 계약해제, 손해배상, 대금감액청구권은 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 하고 , 악인인 경우에는 계약한 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.
3) 목적물의 수량부족, 일부멸실의 경우(제574조)
제574조(수량부족, 일부멸실의 경우와 매도인의 담보책임) 대금감액청구권, 계약해제권, 손해배상청구권은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다.
예컨대, 甲이 토지 100 ㎡를 ㎡당 100만원으로 하여 乙과 1억원에 계약을 체결하였는데, 토지를 측량한 결과 10 ㎡가 부족한 경우(수량을 지정한 매매)나 甲이 토지 100 ㎡를 乙과 매매계약을 체결했으나 10 ㎡가 하천부지로 되어있는 경우(일부멸실)에 乙에게 부담하는 담보책임을 말한다.
담보책임의 내용
㉠ 선의의 매수인은 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 경우라면 계약전부를 해제할 수 있다. 그러나 그렇지 않을 경우에는 계약을 해제하지 않고 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.
㉡ 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있다.
㉢ 악의의 매수인은 담보책임을 청구할 수 없다.
㉣ 제척기간 : 선의의 매수인은 수량부족, 일부멸실의 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.
(4) 용익적 권리에 의하여 제한되어 있는 경우(제575조)
제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
② 전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.
③ 계약해제와 손해배상청구는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.
* 악의의 매수인은 담보책임을 청구할 수 없다.
(5) 저당권, 전세권이 행사된 경우의 담보책임(제576조)
제576조(저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임)① 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다.
② 전항에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
③ 전2항에의 경우에 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다.
제577조(저당권의 목적이 된 지상권, 전세권의 매매와 매도인의 담보책임) 전조의 규정은 저당권의 목적이 된 지상권 또는 전세권이 매매의 목적이 된 경우에 준용한다.
<<1문제 나옴, 보고 또 보고 해서 외울 것!!>>
2) 특정물 하자로 인한 담보책임
제580조(매도인의 하자담보책임) ① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항(용익권능의 제한)의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
② 전항(매매의 목적물에 하자)의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.
(3)불특정물(종류물) 하자로 인한 담보책임
제581조(종류매매와 매도인의 담보책임)① 매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 대에는 전조의 규정을 준용한다.
② 전항의 경우에 매수인의 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 아니하고 하자없는 물건을 청구할 수 있다.
담보책임의 내용
㉠ 계약해제권과 손해배상청구권 :
목적물의 하자로 매매의 목적을 달성할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제함과 동시에 손해배상을 청구할 수 있다. 다만 목적물의 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 것이 아닌 때에는 매수인은 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이고, 게약을 해제할 수 없다.
㉡ 완전물급부청구권:
선의, 무과실의 매수인은 계약해제권 또는 손해배상청구권을 행사하지 않고 하자 없는 물건을 청구할 수 있다.
㉢ 권리행사기간 :
매매계약의 해제 및 손해배상청구는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내에 행사해야 한다.
4. 경매에 있어서의 담보책임
제578조(경매와 매도인의 담보책임) ① 경매의 경우에는 경락인은 전8조(권리의 하자)의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.
② 전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금 전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.
③ 전2항의 경우에 채무자가 물건 도는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 재권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.
<<중요 기출지문>>
* 매도인의 담보책임에 관한 설명...
탸인의 권리를 매도한 자가 그 전부를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우, 악의의 매수인도 계약을 해제할 수 있다.
저당권이 설정된 부동산의 매수인이 저당권의 행사로 그 소유권을 취득할 수 없는 경우, 악의의 매수인은 특별한 사정이 없는 한 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다.
매매목적인 권리의 전부가 타인에게 속하여 권리의 전부를 이전할 수 없게 된 경우, 매도인의 선의의 매수인에게 이행이익(not 신뢰이익 X)의 손해를 배상하여야 한다.
매매목적부동산에 전세권이 설정된 경우, 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에만 선의의 매수인은 계약을 해제할 수 있다.
권리의 일부가 타인에게 속한 경우, 선의의 매수인이 갖는 손해배상청구권은 그 사실을 안 날로부터(not 계약한 날로부터 X) 1년 내에 행사되어야 한다.
* 권리의 하자에 대한 매도인의 담보책임과 관련하여 '악의의 매수인에게 인정되는 권리'
권리의 전부가 타인에게 속하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우 - 계약해제권 (선의, 악의 불문)
권리의 일부가 타인에게 속하여 그 권리의 일부를 매수인에게 이전할 수 없는 경우 - 대금감액청구권(선의, 악의 불문)
목적물에 설정된 저당권의 실행으로 인하여 매수인이 소유권을 취득할 수 없는 경우 -계약해제권 (선의, 악의 불문)
목적물에 설정된 지상권에 의해 매수인의 권리행사가 제한되어 게약의 목적을 달성할 수 없는 경우 - 계약해제권 (선의의 매수인만 해당)
* 하자담보책임에 관한 책임
건축의 목적으로 매수한 토지에 대해 법적 제한으로 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 이는 매매목적물의 하자에 해당한다.
하자담보책임으로 발생하는 매수인의 계약해제권 행사기간은 제척기간이다.
하자담보책임에 기한 매수인의 손해배상청구권도 소멸시효의 대상이 될 수 있다.
매도인이 매매목적물에 하자가 있다는 사실을 알면서 이를 매수인에게 고지하지 않고 담보책임 면제의 특약을 맺은 경우 그 책임을 면할 수 없다.
매도인의 하자담보책임에도 하자 발생 및 그 확대에 가공한 매수인의 잘못을 참작하여 손해배상의 범위를 정할 수 있다.
* 불특정물의 하자로 인해 매도인의 담보채임이 성립한 경우, 매수인의 권리
계약해제권 - 종류물매매의 목적물에 하자가 있는 경우 매수인은 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해제할 수 있다.
손해배상청구권 - 매수인은 하자로 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만 청구할 수 있다. 그러나 하자로 계약을 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약해제와 함께 손해배상을 청구할 수 있다.
완전물급부청구권 - 매수인은 계약해제권과 손해배상청구권을 행사하지 않고 하자 없는 물건의 급부를 청구할 수도 있다.
5. 환매
2. 환매의 요건
(2) 환매특약
제592조(환매등기) 매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제3자에 대하여 그 효력이 있다.
① 매매계약과 동시에 환매한 권리를 보류해야 한다.
② 환매특약은 매매게약의 종된 계약이므로 무효, 취소, 해제되면 환매특약도 실효된다.
<중요지문>
환매등기가 경료된 나대지에 건물이 신축된 후 환매권이 행사된 경우, 특별한 시정이 없는 한, 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권은 발생하지 않는다.
특별한 약정이 없는 한, 환매대금에는 매수인이 부담한 매매비용이 포함된다.
* 민법상 환매에 관한 설명
환매권은 재산권이므로 양도성과 상속성이 있다.
매매계약이 무효이면 환매특약도 무효이다.
환매기간을 정한 경우에는 그 기간을 다시 연장하지 못한다.
환매특약등기는 매수인의 권리취득의 등기에 부기하는 방식으로 한다.
환매특약은 매매계약과 동시에 해야 한다.
환매기간을 정한 경우, 환매권의 행사로 발생한 소유권이전등기청구권은 환매기간 제한과는 별도로 환매권을 행사한 때로부터 10년의 소멸시효기간이 진행되는 것이지, 환매기간 내에 이를 행사해야 하는 것은 아니다.
매도인이 환매기간 내에 환매의 의사표시를 하였더라도 환매에 의한 권리취득의 등기를 하지 않은 경우에는 매도인은 그 부동산을 가압류 집행한 자에 대하여 권리취득을 주장할 수 없다.
매매등기와 환매특약등기가 경료된 이후, 그 부동산 매수인은 그로부터 다시 매수한 제3자에 대하여 환매특약의 등기사실을 들어 소유권이전등기절차 이행을 거절할 수 없다.
* 甲이 자기소유 X토지를 3억원에 乙에게 매도하면서 동시에 환매할 권리를 보유하기로 약정하고 乙이 X토지에 대한 소유권 이전등기를 마쳤을 때, 이에 대한 설명...
특별한 약정이 없는 한, 甲은 환매기간 내에 그가 수령한 3억원과 乙이 부담한 매매비용을 반환하고 X토지를 환매할 수 있다.
甲과 乙이 환매기간을 정하지 아니한 경우, 그 기간은 5년으로 한다.
환매등기는 乙명의의 소유권이전등기에 대한 부기등기의 형식으로 한다.
만일 甲의 환매등기 후 丙이 乙로부터 X토지를 매수하였다면, 乙은 환매등기를 이유로 甲의 X토지에 대한 소유권이전등기청구를 거절할 수 없다. 즉, 환매특약의 등기가 부동산 매수인의 처분권을 금지하는 효력을 가지는 것은 아니므로, 그 매수인은 환매특약의 등기 이후 부동산을 전득한 제3자에 대하여 여전히 소유권이전등기절차의 이행의무를 부담한다.
만일 甲의 환매등기 후 丁이 X토지에 乙에 대한 채권을 담보하기 위하여 저당권을 설정하였다면, 甲이 적법하게 환매권을 행사하여 X토지의 소유권이전등기를 마친 경우 丁의 저당권은 소멸한다.
(3) 환매대금(제590조)
환매대금은 매매대금과 매수인이 부담한 매매비용이지만, 당사자 특약으로 달리 정할 수 있다.
(4) 환매기간
제591조(환매기간)① 환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다.
② 환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다.
③ 환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다.
(2) 상계간주
제590조(환매의 의의)③ 환매의 경우에 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다.
제 2 절 교환
(1) 의의
제596조(교환의 의의) 교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
(2) 법률적 성질
낙성, 쌍무, 유상, 불요식의 계약인 점에서 매매와 같으나 반대급부의 목적물이 금전 이외의 재산권이라는 점에서 다르다.
2. 교환계약의 성립
교환계약은 불요식의 낙성계약이므로 합의가 있으면 족하고, 서면의 작성을 필요로 하지 않는다.
3. 효력
담보책임 : 교환계약이 이행된 후에도 이전받은 재산권에 하자가 있을 때에는 당사자는 계약을 해제 할 수 있다.
<중요지문>
유약계약인 교환계약에도 매매의 담보책임에 관한 규정이 준용되므로 담보책임을 면제하는 특약이 없는 한 교환목적물에 하자가 있다면 담보책임의 규정이 적용된다.
매매계약에 관한 제587조(매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다)규정은 유상계약인 교환계약에도 준용되므로 을은 건물을 인도받은 날로부터 지급하지 않은 보충금의 이자를 갑에게 지급해야 한다.
제 3 절 임대차
(2) 대항력
제621조(임대차의 등기) ① 부동산임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
② 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
제622조(건물등기있는 차지권의 대항력) ① 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.
단, 임차인이 그 지상건물을 등기하기 전에 제3자가 그 토지에 관하여 물권취득의 등기를 한 때에는 임차인이 그 지상건물을 등기하더라도 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생기지 아니한다.
3. 임대차의 효력 (빈출구간)
차임증감청구권
제628조(차임증감청구권) 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다. 그리고 효력발생시기는 청구시에 곧 발생한다.
임대인의 의무
제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
① 목적물을 사용, 수익하게 할 의무 : 통상의 임대차관계에 있어서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용, 수익하게 함에 그치는 것이고, 더 나아가 임차인의 안전을 배려하여주거나 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수 없다.
*비용상환청구권(제626조)
제626조(임차인의 상환청구권) ① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. (즉시)
② 임차인이 유익비를 치줄한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
제617조(손해배상, 비용상환청구의 기간) 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인하여 생긴 손해배상의 청구와 임차인이 지출한 비용의 상환청구는 임대인이 물건의 반환을 받은 날로부터 6월 내에 하여야 한다.
㉠ 필요비상환청구권 : 갑이 빗물이 새서 지붕의 기와를 교환한 경우나 건물의 장판을 교체한 경우처럼 임차인이 임차물의 보존에 필요한 필요비를 지출한 때에는 임대차의 종료를 기다리지 않고 '즉시' 상환을 청구할 수 있다.
임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.
㉡ 유익비상환청구권 : 갑이 공로에서 건물로 통하는 도로를 포장한 경우처럼 임차인이 지출한 유익비는 임대차 '종료시'에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 한다.
임차인이 임차건물에 간이음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과한 간판설치비는 유익비라 할 수 없다. 유익비상환의 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
* 건물임차인의 부속물매수청구권(제646조)
제64조(임차인의 부속물매수청구권) ① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 건물이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
② 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.
*요건 임차인 소유의 독립한 물건일 것 : 부속물은 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성부분이 아니면서 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건을 말한다.
따라서 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수한 목적에 사용하기 위한 것이라면 매수대상이 되는 부속물에 해당하지 않는다.
<중요지문>
부속물매수청구권에 관한 규정은 강행규정이므로 이에 반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
부속된 건물이 오로지 임차인의 특수한 목적에 사용하기 위한 것이므로 매수대상이 되는 부속물에 해당하지 않는다.
* 토지임차인의 지상물매수청구권(제643조 -> 제283조 제2항)
제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.
제644조(전차인의 임대청구건, 매수청구권)① 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임차인이 적접하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고, 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대해여 전전대차와 동일한 조건을 임대할 것을 청구할 수 있다.
② 전항의 경우에 임대인이 임대할 것을 원하지 아니하는 때에는 제283조 제 2항의 규정을 준용한다.
제645조(지상권목적토지의 임차인의 임대청구권, 매수청구권) 전조의 규정은 지상권자가 그 토지를 임대한 경우에 준용한다.
<<중요지문>>
토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의해 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정된다. 이 경우에는 임대인이 계약갱신을 거절한 것으로 볼 수 있으므로, 토지임차인은 개약갱신청구를 할 필요 없이 바로 지상물매수청구를 할 수 있다.
지상물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부는 행사요건이 아니다. 즉, 매수청구의 대상이 되는 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에도 지상물배수청구권이 인정되고, 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 건물매수청구권의 대상이 될 수 있다.
매수청구권의 대상이 되는 건물은 반드시 임대차계약 당시의 기존건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정되지 않는다.
임차인이 임대차가 종료하기 전에 임대인과 간에 건물 기타 지상 시설 일체를 포기하기로 약정을 하였다고 하더라도 위와 같은 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 민법 제 652조에 의하여 효력이 없다.
지상물매수청구권의 상대방은 임차권소멸 당시의 임대인이지만, 대항력 있는 토지임차인은 임차권소멸 후에 그 토지를 양수한 자에 대해서도 매수청구권을 행사할 수 있다.
*매수청구권의 대상
ⓐ 경제적 가치 여부 : 지상건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부는 행사요건이 아니다.
ⓑ 임대인의 동의여부 : 반드시 임대차계액 당시의 기존건물이나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정되지 않는다.
ⓒ 미등기무허가건물 : 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 건물매수청구권의 대상이 될 수 있다.
ⓓ 근저당권이 설정된 건물 : 매수청구의 대상이 되는 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 인정된다.
*매수청구권의 행사효과
ⓐ 지상물에 대한 매매성립 : 형성권이므로 그 행사로 임대임, 임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하는 것이지 임대인의 승낙이 있어야 하는 것은 아니다. 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못한다.
ⓑ 매매대금 : 매수청구권 행사 당시 건물이 현존하는 대로의 상태에서 평가된 시가 상당액을 의미하고, 여기에서 근저당권의 채권최고액이나 피담보채무액을 공제한 금액을 매수가격으로 정한 것은 아니다.
ⓒ 동시이행관계 : 토지임차인의 매수청구건행사로 지상건물에 대해 시가에 의함 매매유사의 법률관계가 성립된 경우에 토지임차인의 건물명도 및 그 소유권이전등기의무와 토지임대인의 건물대금지급의무는 서로 대가관계에 있는 채무이므로 동시이행을 주장할 수 있다.
다만, 이 경우 임차인은 지상건물 등의 점유, 사용을 통하여 그 부지를 계속하여 점유, 사용하는 한 그로 인한 부당이득으로서 부지의 임료 상당액을 반환해야 할 의무가 있다.
4. 임차권의 양도와 전대
(2) 무단양도, 무단전대의 금지
① 원칙: 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고, 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 임대인의 동의는 임차인양도, 전대의 효력발생요건이 아니므로, 그 동의가 없더라도 임차권양도, 전대는 당사자 사이에서 유효하고 임대인이나 제3자에게 대항할 수 없을 뿐이다.
② 예외 : 건물임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 이와 같은 제한이 없다.
2. 임대인의 동의 없는 임차권의 양도, 전대
(1)임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계
① 임대인은 해지권을 취득하나, 임대인이 임대차계약을 해지하지 않는 한 임대차 관계는 소멸하지 않는다.
② 그러나, 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용, 수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정(예컨대 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함게 가구점을 경영하고 있는 등의 사정)이 있는 경우에는 민법 제629조에 의한 해지권은 발생하지 않는다.
③ 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 한 경우에는 임대인의 동의 없는 전대도 유효하고 임대인은 해지권을 갖지 않는다.
(2)임차인(양도인, 전대인)과 양수인(전차인) 사이의 관계
임대인의 동의를 받지 않고 임차권을 양도한 계약도 이로써 임대인에게 대항할 수 없을 뿐 임차인과 양수인 사이에는 유효한 것이고, 이 경우 임차인은 양수인을 위하여 임대인의 동의를 받아 줄 의무가 있다.
(3) 임대인과 양수인(전차인) 사이의 관계
① 임차권 주장 불가 : 양수인은 임대인에게 임차권을 주장할 수 없다.
② 양수인의 불법점유 : 양수인은 임대인에 대한 관계에서 불법점유자가 되므로 임대인은 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있으나 임차인과의 임대차관계를 해지하지 않는 한 임차인에게 반환할 것을 청구할 수 있고 임차인이 그 물건의 반환을 받을 수 없거나 이를 원하지 않는 때에 한해 자기(임대인)에게 반환할 것을 청구할 수 있다 .
③ 손해배상청구 여부 : 임대인이 임대차계약으 해지하지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당의 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다.
④ 점유보호청구권 : 직접점유자(임차인)가 임의로 점유를 타에 양도 또는 전대한 경우에는 점유이전이 간접점유자(임대인)의 의사에 반한다 하더라도 간접점유자의 저뮤가 침탈 된 경우에 해당하지 않으므로 인대인은 점유권에 기한 점유물반환청구권을 행사할 수 없다.
<<중요 기출지문>>
* 임차인 乙이 임대인 甲의 동의를 얻지 않고 임차물을 丙에게 전대한 경우....
-특별한 사정이 없는 한, 갑은 무단전대를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다.
-갑은 병에게 임차물의 반환을 청구할 수 있다.
-갑은 을과의 임대차계약을 해지하지 않고 병에 대하여 불법점유를 이유로 차임상당의 손해배상을 청구할 수 없다.
-을은 병에게 임차물을 인도하여 병이 사용, 수익할 수 있도록 할 의무가 있다.
-을이 건물의 소부분을 병에 사용하게 한 경우에 갑은 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 없다.
임대인이 목적물을 임대할 권한이 없어도 임대차계약은 유효하게 성립한다.
임대차가 묵시의 갱신이 된 경우, 전임대차에 대해 제3자가 제공한 담보는 원칙적으로 소멸한다.
임대차 종료로 인한 종전의 임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 종전 임대차기간이 만료된 때에 소멸한다.
건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.
민법상 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 임대인과 임차인 모두 언제든지 해지통고를 할 수 있다.
부속된 물건이 임차물의 구성부분으로 일체가 된 경우 특별한 약정이 없는 한, 유익비상환청구의 대상(not 부속물매수청구의 대상 X)이 된다.
부속물매수청구권에 관한 규정은 편면적 강행규정이므로 부속물매수청구권을 배제하는 당사자의 약정은 임차인에게 불리하므로 무효이다.
유익비상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 내에 행사하여야 한다.
부속물은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 부속하거나 임대인으로부터 매수한 것이어야 한다.
건물임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 하기로 한 약정이 유효한 때에는 임차인의 유익비상환청구가 허용되지 않는다. 즉, 건물임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 유익비상환청구권을 포기하는 특약으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하다. 따라서 이 경우에는 임차인은 유익비의 상환을 청구할 수 없다.
임차인의 부속물매수청구권은 적법한 전차인에게도 인정된다.
甲은 건물 소유의 목적으로 乙의 X토지를 임차하여 그 위에 Y건물을 신청하여 사용하고 있는 경우...
-대항력을 갖춘 甲의 임차권이 기간만료로 소멸한 후 乙이 X토지를 丙에게 양도한 경우, 甲은 丙을 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.
-甲이 Y건물에 근저당권을 설정한 경우, 임대차기간이 만료하면 甲은 乙을 상대로 지상물 매수청구권을 행사할 수 있다. 즉, 지상물매수청구의 대상에는 제한이 없다. 지상물이 현존하기만 하면 토지임차인은 지상물의 매수를 청구할 수 있으므로 甲이 Y건물에 근저당권을 설정하였더라도 임대차기간이 만료하면 甲은 乙을 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.
甲은 자기 소유 X창고건물 전부를 乙에게 월차임 60만원에 3년간 임대하였고, 乙은 甲의 동의를 얻어 X건물 전부를 丙에게 월차임 70만원에 2년간 전대했을 때 이에 관한 설명...
-甲과 乙의 합의로 임대차계약을 종료한 경우 丙의 권리는 소멸하지 않는다. 즉, 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 임대차게약을 종료시키더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다.
-甲에 대한 차임연체액이 120만원에 달하여 甲이 임대차 계약을 해지한 경우, 丙에게 그 사유를 통지하지 않아도 해지로서 丙에게 대항할 수 있다. 즉, 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달함에 따라 임대인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있고, 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계는 해지로 종료된다.
-전대차 기간이 만료한 경우 丙은 甲에게 전전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 없다. 즉, 임대인의 동의를 얻어 임차건물을 전대한 경우에도 건물의 전차인에게는 갱신청구권이 인정되지 않는다.
임차인 甲이 임대인 乙에게 지상물배수청구권을 행사하는 경우 甲의 매수청구가 유효하려면 乙의 승낙을 요하지 않는다. 즉, 토지임차인의 지상물배수청구권은 형성권이다. 따라서 갑이 지상물의 매수를 청구하면 乙의 승낙이 없이도 지상물에 관한 매매계약이 성립한다.
경제사정변동에 따른 임대인의 차임증액청구에 대해 법원이 차임증액을 결정한 경우, 그 결정 다음 날부터 지연손해금이 발생하는 것이 아니라, 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때를 이행기로 보아야 한다.
일시사용을 위한 임대차에도 임차인의 비용상환청구권에 관한 규정이 준용된다.
건물임대인 甲의 동의를 얻어 임차인 乙이 丙과 전대차계약을 체결하고 그 건물을 인도해 주었을 경우...
-갑과 을의 합의로 임대차게약이 종료되어도 병의 권리는 소멸하지 않는다.
-전대차종료 시에 병은 건물사용의 펵인을 위해 갑의 동의를 얻어 부속한 물건의 매수를 갑에게 청구할 수 있다.
-임대차와 전대차기간이 모두 만료된 경우, 병은 건물을 갑에게 직접 명도하면 을에 대한 건물명도의무를 면한다.
-을의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하여 갑이 임대차계약을 해지하는 경우, 갑은 병에 대해 그 사유의 통지 없이도 해지로써 대항할 수 있다.
甲은 자신의 X건물을 乙에게 임대하였고, 乙은 甲의 동의없이 X건물에 대한 임차권을 丙에게 양도하였다면...
-특별한 사정이 없는 한, 갑은 무단전대를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다.
-임대인의 동의를 받지 아니하고 임차권을 양도한 계약도 이로써 임대인에게 대항할 수 없을 뿐 임차인과 양수인 사이에는 유효한 것이고 이 경우 임차인은 양수인을 위하여 임대인의 동의를 받아 줄 의무가 있다.
-만약 을이 갑의 동의를 받아 임차권을 병에게 양도하였다면, 이미 발생한 을의 연체자임채무는 특약이 없는 한 병에게 이전되지 않는다.
