[2회독][부동산공법]국토계획법(요점정리및기출분석)

<<공부일기>>

오늘부터 부동산공법 2회독에 들어간다. 2차 시험과목 중 가장 난관이라 할 수 있는 과목인데, '이석규' 교수의 강의를 들으면 되서 크게 걱정이 없다. 그는 현재 <EBS 부동산중개사>에서 강의를 하고 있는데, 여기는 교재를 구입해야 해서 <네이버 카페 공인모>에서 강의를 듣고 있다. 지난 1회독에는 '기초' 강의를 들은 바 있어, 이번 2회독에는 '심화'를 들으려 한다. 교재는 온라인 서점에서 박문각 교재로 구입할 수 있다. 교재로는 필수서, 기출문제집, 블랙박스, 파이널 패스 100이 있는데 시험 전까지 이것만 보면 '교수 말대로 75점 합격'은 무난히 딸 수 있다.

워낙 강의를 오래한데다 공법박사 출신이라 말 그대로 입만 열면 핵심문제가 술술 나오는 사람이 이석규 교수다. 강의도 재미있게 잘 해서 강의듣는 시간이 결코 길게 느껴지지 않는다. 그래서, 단점이기도 한데 그의 강의를 들으면 이미 다 아는 것 같은 착각을 한다는 것. 그래서 강의를 들으면서 필수서를 살펴보고, 강의를 들은 후에는 정리를 한 뒤 기출문제집을 풀면서 확인을 해야한다. 시험을 앞두고는 파이널 패스를 뒤져보면 정리가 가능하다.

내가 인강만 듣고 공부는 하나도 못한 채 시험을 봐서, 지금 재수중인데 인강만 믿으면 큰일난다는 산증인이기도 하다. 그런데도 부동산공법은 합격점을 넘은 것을 보면, 그의 실력을 어림짐작할 수 있을 것이다. 여튼, 부동산 공법은 총 6개의 법률로 나뉘어져 있는데, 8일 동안 마칠 예정이다. 하루에 법 하나씩을 정리하고 기출까지 분석해야 하니 강행군인데, 앞서 말한 대로 비교적 가벼운 마음으로 시작한다.

이렇듯 스스로를 몰아부치면서 시험공부를 하지 않으면 누가 뭐랄 사람 없는 어른의 공부는 거의 불가능하다. 자신에게 엄격하게 푸쉬하는 길 만이 시간이 너무 많아서 정작 공부를 못하는 어른의 공부를 제대로 할 수 있다는 것, 공부하는 친구가 있다면 명심하기를... -richboy

CHAPTER 1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

[용어정리]

(1) '광역도시계획'이라 함은 이미 지정된 광역계획권의 장기발전방향을 제시하는 계획을 말한다.

(2) '도시·군계획' 이라 함은 특별시·광역시·특별자치시·특별자치구·시 또는 군(광역시의 관할구역 안에 있는 군은 제외한다)의 관할구역에 대하여 수립하는 공간구조와 발전방향에 대한 계획으로서 <도시·군기본계획> 과 <도시·군 관리계획>으로 구분한다.

(3) '도시·군기본계획'이라 함은 특별시·광역시·특시·특도·시 또는 군의 관할구역 및 생활권에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제사하는 종합계획으로서 도시·군 관리계획의 지침이 되는 계획을 말한다.

(4) '도시·군관리계획' 에는 용도지역·용도지구의 지정 및 변경에 관한 계획이 포함되어 있다.

(5) '지구단위계획'이라 함은 도시·군계획 수립대상 지역(특별시, 광역시, 특시, 특도, 시, 군) 안의 일부(not 전부X)에 대하여 토지이용을 합리화하고, 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시·군관리계획(not 도시군기본계획 X)을 말한다.

(5)-1 "공간재구조화계획"이란 토지의 이용 및 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 완화하는 용도구역의 효율적이고 계획적인 관리를 위하여 수립하는 계획을 말한다.

(5)-2 "도시혁신계획"이란 창의적이고 혁신정적인 도시공간의 개발을 목적으로 도시혁신구역에서의 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등의 제한에 관한 사항을 따로 정하기 위하여 공간재구조화계획으로 결정하는 도시·군관리계획을 말한다.

<기반시설 중에서>

㉠ 교통시설 -

㉡ 공간시설 -

㉢ 유통, 공급시설 - 방송, 통신시설, 공동구, 시장 에 주의

㉣ 공공 문화체육시설 - 청소년들이 학교 가서 체육 연구 한다...로 기억!

㉤ 방제시설 - 하천, 유수지, 저수지를 기억하라

㉥ 보건위생시설 - 장사치르고, 돼지잡고, 수술하려면 '위생장갑'을 껴라. so, 보건위생시설!

㉦ 환경기초시설 - 환경오염 안되게 하는 것들

(7, 8,9 구분하는 것, 시험에 잘 나옴)

(7) '도시·군계획시설'이라 함은 기반시설 중 도시·군관리계획으로 결정된 시설을 말한다.

(8) '도시·군계획시설사업'이라 함은 도시·군계획시설을 설치·정비 또는 개량하는 사업을 말한다.

(9) '도시·군계획사업' 이라 함은 도시·군관리계획을 시행하기 위한 사업으로서 도시·군계획시설사업, <도시개발법>에 의한 도시개발사업, <도시 및 주거환경정비법>에 의한 정비사업을 말한다.

(11) '용도지구'라 함은 토지의 이용 및 건축물의 용도 ·건폐율 ·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증신키고 미관·경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시·군관리계획으로 정하는 지역을 말한다.

(12) '용도구역'이라 함은 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율 · 용적율 · 높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 혁신적이고 복합적인 투자활용의 촉진, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

(13)'개발밀도관리구역'이라 함은 개발로 인하여 기반시설이 부족할 것이 예상되는 기반시설의 설치가 곤란한 지역을 대상으로 건폐율 또는 용적률을 강화하여 적용하기 위하여 지정하는 구역을 말한다.

(16) '성장관리계획'이란 성장관리계획구역에서의 난개발을 방지하고 계획적인 개발을 유도하기 위하여 수립하는 계획을 말한다.

(17) 광역도시계획 및 도시·군계획은 국가계획에 부합되어야 하며, 광역도시계획 또는 도시·군계획의 내용이 국가계획의 내용과 다를 때에는 국가계획의 내용이 우선한다.

국토의 용도구분(용도지역제도)

도시지역

관리지역

농림지역

자연환경보전지역

제 1절 광역도시계획

1. 총설

(1) 광역도시계획이란 : 이미 지정된 광역계획권의 장기발전방향을 제시하는 계획

2. 광역도시계획의 내용

1. 광역계획권의 '공간구조'와 '기능분담'에 관한 사항

2. 광역계획권의 '녹지관리체게'와 '환경보전'에 관한 사항

3. 광역시설의 '배치 · 규모 · 설치'에 관한 사항

4. 경관계획에 관한 사항

5. 기타

3. 광역계획권 지정(광역도시계획 수립대상 지역)

(1) 지정목적 : 광역계획권은 ① 둘 이상의 도시(특별시·광역시·특별자치시·특별자치구·시 또는 군)의 공간구조 및 기능을 상호 연계시키고, ② 환경을 보전하며, ③ 광역시설을 체계적으로 정비하기 위하여 필요한 경우에 지정할 수 있다.

(2) 지정대상지역 : 광역계획권은 인접한 둘 이상의 특별시·광역시·특별자치시·특별자치구·시 또는 군의 관할구역의 전부 또는 일부를 대통령령이 정하는 바에 따라 국토교통부장관이 지정할 수 있다.

(3) 광역계획권의 지정권자(지정은 단독으로) - 국토교통부장관 또는 도지사 (지문시험으로 자주 출제, 단독인 것, 지정권자!!)

① 광역계획권이 둘 이상의 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 도 또는 특별자치도(이하'시, 도'라 한다)의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우 : 국토교통부장관이 지정

② 광역계획권이 도의 관할 구역에 속하여 있는 경우 : 도지사가 지정

(4) 지정의 요청 : 중앙행정기관의 장, 시도지사, 시장 또는 군수는 국토교통부장관이나 도지사에게 광역계획권의 지정 또는 변경을 요청할 수 있다. (2번 출제)

(5) 지정절차

㉠ 국토교통부장관은 광역계획권을 지정하거나 변경하려면 관계 시 · 도지사, 시장 또는 군수의 의견을 들은 후 중앙도시계획위원회의 심의를 거침.

㉡ 도지사가 광역계획권을 지정하거나, 변경하려면 관계 중앙행정기관의 장, 관계 시 · 도지사, 시장 또는 군수의 의견을 들은 후 지방도시계획위원회의 심의를 거침

4. 광역도시계획의 수립권자 (수립은 공동!!!) = 빈출부분, 반복해서 읽을 것!!

(1) 원칙 - 국토교통부장관, 시 · 도지사 또는 군수는 다음의 구분에 따라 광역도시계획을 수립하여야 한다.

① 광역계획권이 같은 도의 관할 구역에 속하여 있는 경우 : 관할 시장 또는 군수가 공동으로 수립

② 광역계획권이 둘 이상의 시 · 도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우 : 관할 시 · 지사가 공동으로 수립

③ 광역계획권을 지정한 날로부터 3년이 지날 때 까지 관할 시장 또는 군수로부터 광역도시계획의 승인신청이 없는 경우 : 관할 도지사가 수립

④ 국가계획과 관련된 광역도시계획의 수립이 필요한 경우나 광역계획권을 지정한 날로부터 3년이 지날 때까지 관할 시 · 도지사로부터 광역도시계획의 승인 신청이 없는 경우 : 국토교통부 장관이 수립

(2) 예외적 공동수립

① 국토교통부장관은 시 · 도지사가 요청하는 경우와 그 밖에 필요하다고 인정되는 경우에는 관할 시 · 도지사와 공동으로 광역도시계획을 수립할 수 있다.

② 도지사는 시장 또는 군수가 요청하는 경우와 그 밖에 필요하다고 인정하는 경우에는 관할 시장 또는 군수와 공동으로 광역도시계획을 수립할 수 있으며, 시장 또는 군수가 협의를 거쳐 요청하는 경우에는 단독으로 광역도시계획을 수립할 수 있다. (이 경우 국토교통부장관의 승인을 받지 아니한다).

5. 수립절차

(1)기초조사

광역도시계획의 수립권자(시장 또는 군수)가 기초조사정보체계를 구축한 경우에는 등록된 정보의 현황을 5년마다 확인하고 변동사항을 반영하여야 한다.

(2) 공청회(주민 전문가 의견청취)

① 광역도시계획을 수립 또는 이를 변경하고자 하는 때에는 미리 공청회를 열어 주민 및 관계전문가 등으로부터 의견을 들어야 하며, 공청회에서 제시된 의견이 다당하다고 인정하는 때에는 이를 광역도시계획에 반영하여여 한다.

② 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 공청회를 개최하려면, 공청회의 개최목적, 공청회의 개최예정 일시 및 장소 등의 사항을 일간신문, 관보, 공보, 인터넷 홈페이지 또는 방송 등의 방법으로 공청회 개최예정일 14일 전까지 1회 이상 공고해야 한다.

③ 공청회는 광역계획권 단위로 개최하되, 필요한 경우에는 광역계획권을 수 개의 지역으로 구분하여 개최할 수 있다.

(3) 의견청취(지방의회 및 시장·군수)

①시·도지사, 시장 또는 군수는 광역도시계획을 수립하거나 변경하려면 미리 관계 시·도, 시 또는 군의 의회와 관계 시장 또는 군수의 의견을 들어야 한다.

6. 광역도시계획의 승인

(1)국토교통부 장관의 승인

① 시·도지사는 광역도시계획을 수립하거나 변경하려면 다음의 서류를 첨부하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다. 다만, 시장 또는 군수가 협의를 거쳐 요청하여 단독으로 도지사가 수립하는 광역도시계획은 그러하지 아니하다.

㉠ 기초조사 결과

㉡ 공청회개최 결과

㉢ 시·도의 의회와 관계 시장 또는 군수의 의견청취 결과

㉣ 시·도 도시계획위원회의 자문을 거친 경우에는 그 결과

㉤ 관계 중앙행정기관의 장과의 협의 및 중앙도시계획위원회의 심의에 필요한 서류

② 국토교통부장관은 광역도시계획을 승인하거나 직접 광역도시계획을 수립 또는 변경하고자 하는 때(공동으로 수립하는 때를 포함한다)에는 관계 중앙행정기관의 장가 협의한 후 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

(2) 도지사의 승인

시장 또는 군수는 광역도시계획을 수립하거나 변경하려면 도지사의 승인을 받아야 한다.

제 2 절 도시·군기본계획

의의와 법적 성질

(1) 의의

① 특별시 ·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 관할구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획(5년마다 타당성 검토)

② 도시·군관리계획 수립의 지침이 되는 계획

4. 수립대상

(1) 의무적 수립 : 특별시장 ·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수 는 관할 구역에 대하여 도시·군기본계획을 수립하여야 한다.

※ 국토교통부 장관 및 도지사는 수립권자에 해당하지 아니한다.

(2) 수립의 예외 : 다만, 시 또는 군의 위치, 인구의 규모, 인구감소율 등을 감안하여 다음의 시 또는 군은 도시·군기본계획을 수립하지 아니할 수 있다.

㉠수도권에 속하지 아니하고, ㉡광역시와 경계를 같이하지 아니한 시 또는 군으로서 ㉢인구 10만명 이하인 시 또는 군

②관할구역 전부에 대하여 광역도시계획이 수립되어 있는 시 또는 군으로서 당해 광역도시계획에 해당 도시· 군기본계획의 내용이 모두 포함되어 있는 시 또는 군

(3) 관할구역 일부 및 타 관할구역 포함가능

① 인접한 특별시 ·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 관할구역 전부 또는 일부를 포함하여 도시·군기본계획을 수립할 수 있다.

② 인접한 특별시 ·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 관할구역을 포함하여 도시·군기본계획을 수립하려면 미리 그 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수와 합의하여야 한다.

(1) 기초조사 등

① 토지적성평가 등의 생략 : 도시·군기본계획 입안일로부터 5년 이내에 토지적성평가를 실시한 경우 등 대통령령으로 정하는 다음의 경우에는 토지적성평가 또는 재해취약성분석을 하지 않을 수 있다.

ⓐ 도시·군기본계획 입안일로부터 5년 이내에 토지적성평가를 실시한 경우

ⓑ 도시·군기본계획 입안일로부터 5년 이내에 재해취약성분석을 실시한 경우

② 기초조사체계를 구축, 운영 : 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 기초조사를 실시한 경우에는 해당 정보를 체계적으로 관리하고 효율적으로 활용하기 위해서 기초조사정보체계를 구축, 운영하여야 한다.

③ 변동사항의 반영 : 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 위에 따라 기초조사정보체계를 구축한 경우에는 등록한 정보의 현황을 5년마다 확인하고 변동사항을 반영하여야 한다.

(2)공청회(주민 및 전문가 의견청취)

특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 도시, 군기본게획을 수립 또는 이를 변경하고자 하는 때에는 미리 공청회를 열어 주민 및 관계전문가 등으로부터 의견을 들어야 하며, 공청회에서 제시한 의견이 타당하다고 인정하는 때에는 이를 도시, 군 기본계획에 반영하여야 한다.

(3) 지방의회의 의견청취

특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 도시, 군기본계획을 수립 또는 변경하는 때에는 미리 당해 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군의 의회는 특별한 사유가 없는 한 30일 이내에 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수에게 의견을 제시하여야 한다.

7. 시·군 도시·군기본계획의 승인

(1)도지시의 승인

시장 또는 군수는 도시·군기본계획을 수립하거나 변경하려면 다음의 서류를 첨부하여 도지사의 승인을 받아야 한다.

① 기초조사 결과

② 공청회개최 결과

③ 해당 지방자치단체의 의회의 의견청취 결과

④ 해당 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회의 자문을 거친 경우에 그 결과

⑤ 관계 행정기관의 장과 협의 및 도의 지방도시계획위원회의 심의에 필요한 서류

8. 도시·군기본계획의 정비(5년마다 재검토)

특별시장·광역시장 ·특별자치시장· 특별자치도지사· 시장 또는 군수는 5년마다 관할구역의 도시·군기본계획에 대하여 타당성을 전반적으로 재검토하여 정비하여야 한다.

9. 수립의 기준

국토교통부장관은 도시·기본계획의 수립기준을 정할 때에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여야 한다.

②여건변화에 탄력적으로 대응할 수 있도록 포괄적이고 개략적으로 수입하도록 할 것

제 3 절 도시·군관리계획

2. 도시·관리계획의 내용 = '도시·군관리계획으로 결정해야 하는 사항' 이라고 문제로 출제되었다.

① 용도지역·용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획

② 개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역·수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획

③ 기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 계획

④ 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획

⑤ 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획

⑥ 도시혁신구역 지정 또는 변경에 관한 계획과 도시혁신구역

⑦ 복합용도구역의 지정 또는 변경에 과한 계획과 복합용도구역

⑧ 도시·군계획시설입체복합구역의 지정 또는 변경에 관한 계획

(주의!! - 개발밀도관리구역이나 기반시설부담구역 등은 내용에 포함되지 않는다)

4. 입안권자

(1) 원칙적 입안권자 (특별시장·광역시장 ·특별자치시장· 특별자치도지사· 시장 또는 군수)

③ 인접한 특별시·광역시 ·특별자치시· 특별자치도· 시 또는 군의 관할구역에 다한 도시·군관리계획은 특별시장·광역시장 ·특별자치시장· 특별자치도지사· 시장 또는 군수가 협의하여 공동으로 입안하거나 입안할 자를 정한다.

④ 공동입안에 대한 협의가 성립되지 아니하는 경우 도시·군관리계획을 입안하고자 하는 구역이 같은 도의 관할구역에 속하는 때에는 관할 도지사가, 둘 이상의 시·도의 관할 구역에 걸치는 때에는 국토교통부장관(수산자원보호구역의 경우 해양수산부 장관)이 입한할 자를 지정하고 이를 고시하여야 한다.

(2) 예외적 입안권자(국토교통부장관·도지사)

국토교통부 장관은 국가계획과 관련된 경우 직접 또는 관계중앙행정기관의 장의 요청에 따라 관할 시·도지사 및 시장 ·군수의 의견청취 후 도시·군관리계획을 입안할 수 있다.

* 도시·군관리계획은 광역도시계획과 도시·군기본계획에 부합되어야 한다.

6. 입안의 제안

(1)제안권자(주민과 이해관계자 - 입안권자에 제안)

주민(이해관계자를 포함한다)은 다음과 같은 사항에 대하여 도시·군관리계획을 입안할 수 있는 자에게 도시·군관리계획의 입안을 제안할 수 있다.

이 경우 제안서에는 도시·군관리계획도서와 계획설명서를 첨부하여야 한다.

입안을 제안받은 자는 그 처리 결과를 제안자에게 알려야 한다.

① 기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 사항(토지면적의 4/5 이상 동의 -국공유지 제외)

② 지구단위계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획구역의 수립 및 변경에 관한 사항(토지면적의 2/3 이상 동의 - 국공유지 제외)

③ 산업 ·유통개발진흥지구의 지정 및 변경에 관한 사항(토지면적의 2/3 이상 동의 - 국공유지 제외

④ 도시·군계획시설입체복합구역의 지정 및 변경 (토지면적의 4/5 이상 동의 - 국공유지 제외)

(4) 반영 여부의 통보(45일 이내- 30일 연장가능)

제안일로부터 45일 이내에 도시·군관리계획입안의 반영 여부를 제안제에게 통보. 다만, 부득이한 사정이 있는 경우에는 1회에 한하여 30일 연장 가능.

(5) 제안자의 비용부담(입안 및 결정에 필요한 비용의 전부 또는 일부 - 협의부담)

도시·군관리계획의 입안을 제안받은 자는 제안자와 협의하여 제안된 도시·군관리계획의 입안 및 결정에 필요한 비용의 전부 또는 일부를 제안자에게 부담시킬 수 있다.

7. 입안의 구체적 절차

(2) 의견청취(주민 및 지방의회)

① 주민의 의견청취 - 도시·군관리계획안을 14일 이상 일반이 열람할 수 있도록 함. 열람기간에 서면으로 의견 제출 - 국방상 기밀과 경미한 변경은 생략 가능 - 공청회는 개최하지 않음

② 지방의회의 의견청취(30일 내 의견제시)

국토교통부 장관(수산자원보호구역의 경우 해양수산부장관), 시·도지사, 시장 또는 군수는 도시·군관리계획을 입안하고자 할 때에는 다음 사항에 대하여 지방의회의 의견을 들어야 한다.

*지방의회의 의견청취사항

㉠ 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 지엉 또는 변경지정.

㉡ 광역도시계획에 포함된 광역시설의 설치·정비 또는 개량

㉢ 기반시설의 설치·정비 또는 개량

8. 도시·군관리계획의 결정권자

(1) 원칙 : 도시·군관리계획은 시·도지사가 직접 또는 시장·군수의 신청에 의하여 이를 결정한다.

다만 <지방자치법>에 따른 서울특별시와 광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 경우에는 해당 대도시 시장이 직접 결정한다.

또한 시장 또는 군수가 입안한 지구단위계획구역의 지정·변경과 지구단위계획의 수립·변경에 관한 도시·군관리계획은 시장 또는 군수가 직접 결정한다.

(2) 예외 : 다음에 해당하는 도시·군관리계획은 국토교통부장관 및 해양수산부장관이 결정(수산자원보호구역)

*국토교통부장관의 결정사항

(국가계획 등과 관련하여) 국토교통부장관이 입안한 도시·군관리계획

개발제한구역의 지정 및 변경에 관한 도시·군관리계획

국가계획과 연계하여 시가화조정구역의 지정및 변경에 관한 도시·군관리계획

※ 이 경우도 수산자원보호구역의 지정 및 변경에 관한 도시·군관리계획은 해양수산부장관이 결정하게 된다.

(2) 심의

① 도시계획위원회의 심의 : 국토교통부장관이 도시·군관리계획을 결정 또는 변경하고자 할 때에는 중앙도시계획위원의 심의를 거쳐야 하며, 시·도지사(대도시 시장 포함) 가 도시·군관리계획을 결정 또는 변경하고자 하는 때에는 시·도(대도시 포함) 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

② 건축위원회와의 공동심의 : 다만, 시·도지사가 지구단위계획이나 지구단위계획으로 대체하는 용도지구 폐지에 관한 사항을 결정하려면 대통령령이 정하는 <건축법>제 4조에 따라 시·도에 두는 건축위원회와 도시계획위원회가 공동의로 하는 심의를 거쳐야 한다.

10. 효력발생 및 기득권의 보호

(1) 도시·군관리계획 결정의 효력은 지형도면을 고시한 날부터(다음날이 아님) 발생한다.

(2) 기득권의 보호 - 시행중인 공사에 대한 특례

① 원칙(별도의 조치 없이도 기득권의 보호) :

도시·군관리계획결정 당시 이미 사업이나 공사에 착수한 자는 그 도시·군관리계획결정에 관계없이 그 사업이나 공사를 계속할 수 있다.

② 시가화조정구역 또는 수산자원보호구역의 특칙(3월 내 신고) :

다만, 시가화조정구역 또는 수산자원보호구역의 지정에 관한 도시·군관리계획결정이 있는 경우에는 도시·군관리계획결정의 고시일로부터 3월 이내에 그 사업 또는 공사의 내용을 관할 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별차지도지사·시장 또는 군수에게 신고하고 그 사업 또는 공사를 계속할 수 있다.

제 6절 용도지역제

용도지역제도

(1)용도지역 : ~~ 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시·군관리계획을 결정하는 지역

(2) 지정권자 및 지정절차

국토교통부장관 또는 시 ·도지사, 대도시 시장은 용도지역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정한다.

(3) 용도지역의 추가적 세분가능

시·도지사 또는 대도시 시장은 해당 시·도 또는 대도시의 도시·군계획조례로 정하는 바에 다라 도시·군관리계획결정으로 세분된 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역을 추가적으로 세분하여 지정할 수 있다.

2. 용도지역의 구분 (매년 출제!! 이름과 지정목적을 구분하여 외울 것!!!)

제1종 일반주거지역

㉠ 건축할 수 있는 건축물 : 4층 이하

가. 단독주택

나. 공동주택(아파트 제외)

다. 근린생활시설

라. 교육연구시설 중 유치원, 초등학교, 중학교 및 고등학교

마. 노유자시설

(2) 용도지역별 건폐율 및 용적률(법률 → 대통령령 → 도시·군계획조례)

① 건폐율의 의의 : 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다.

② 용적률의 의의 : 대지면적에 대한 건축물의 연면적(대지에 2이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계 - 이 경우 지하층의 면적과 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 등은 제외)의 비율을 말한다.

(3) 건폐율 및 용적률의 특례

①건폐율의 조정 - 특, 광, 특시, 특도, 시, 군의 조례로 따로 정한다.

㉠ 80퍼센트 이하의 범위 안에서 조례로 별도 지정

ⓐ 공업지역에 있는 <산업입지 및 개발에 관한 법률>의 규정에 의한 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지와 준산업단지 : 80 퍼센트 이하

ⓑ <산업입지 및 개발에 관한 법률>의 규정에 의한 농공단지 : 70퍼센트 이하

ⓒ <자연공원법>에 의한 자연공원 : 60 퍼센트 이하

ⓓ 취락지구 : 60퍼센트 이하 (집단취락지구에 대하여는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령이 정하는 바에 의한다).

ⓔ 개발진흥지구(도시지역 외의 지역 또는 자연녹지지역만 해당) : 다음에서 정하는 비율 이하

도시지역 외의 지역에 지정된 경우 : 40 퍼센트. 다만, 계획관리지역에서 산업·유통개발진흥지구가 지정된 경우에는 60 퍼센트로 한다.

자연녹지지역에 지정된 경우 : 30 퍼센트

ⓕ 수산자원보호구역 : 40 퍼센트 이하

㉡ 건폐율의 강화

㉢ 건폐율의 완화

② 용적률의 조정 - 특, 광, 특시, 특도, 시, 군의 조례로 따로 정한다.

㉠ 200퍼센트 이하의 범위 안에서 조례로 별도 지정

ⓐ 도시지역 외의 지역에 지정된 개발진흥지구 : 100퍼센트 이하

ⓑ 수산자원보호구역 : 80 퍼센트 이하

ⓒ <자연공원법>에 의한 자연공원 : 100퍼센트 이하

ⓓ <산업입지 및 개발에 관한 법률>의 규정에 의한 농공단지(도시지역 외의 지역에 지정된 농공단지에 한한다) : 150퍼센트 이하

㉡ 용적률의 일반적 완화

㉢ 용적률의 200 퍼센트 이하 완화 : 대지면저의 일부를 공공시설부지로 제공하는 경우

ⓐ 상업지역

ⓑ <도시 및 주거환경정비법>에 의한 재개발 사업 및 재건축사업을 시행하기 위한 정비구역

㉣ 용적률 완화의 중첩적용

제 7 절 행위제한의 특례

(1)농공단지의 특례

<산업입지 및 개발에 관한 법률>에 의한 농공단지 안에서는 <산업입지 및 개발에 관한 법률>이 정하는 바에 의한다.

(2)농림지역의 특례

농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 <농지법>, <산지관리법> 또는 <초지법>이 정하는 바에 의한다.

(3) 자연환경보전지역의 특례

(4) 용도지역 미지정 또는 미세분지역에서의 행위제한 등

① 용도지역이 지정되지 아니한 경우 : 용도지역별 건축제한이나 건폐율 및 용적률 등의 규정을 적용할때에 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용한다.

② 용도지역이 세분되지 아니한 경우 : 용도지역별 건축제한이나 건폐율 및 용적률 등의 규정이 적용할 때에 해당 용도지역이 도시지역인 경우에는 보전녹지지역에 관한 규정을 적용하고, 관리지역인 경우에는 보전관리지역에 관한 규정을 적용한다.

(5) 도시지역에서의 다른 법률의 적용배제

도시지역에서는 다음의 법률을 적용하지 아니한다.

① 도로법에 따른 접도구역

② 농지법 제8조(농지취득자격 증명제도). 다만 녹지지역 안의 농지로서 도시·군계왹시설사업에 필요하지 아니한 농지에 대하여는 그러하지 아니하다.

<<중요 기출지문>>

*용도지역 및 공유수면 매립지의 용도지역 지정에 대한 설명...

공유수면(바다만 해당한다)의 매립목적이 그 매립구역과 이웃하는 용도지역의 내용과 같으면 도시·군관리계획의 입안 및 결정 절차 없이 그 매립준공구역은 그 매립의 준공인가일로부터 이와 이웃하고 있는 용도지역으로 지정된 것으로 본다.

매립목적이 그 매립구역과 이웃하고 있는 용도지역의 내용과 다른 경우, 그 매립구역이 속할 용도지역은 도시·관리계획 결정으로 지정하여야 한다.

매립구역이 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 경우 그 매립구역이 속할 용도지역은 도시·군관리계획 결정으로 지정되어야 한다.

매립구역이 둘 이상의 용도지역과 이웃하고 있는 경우 그 매립구역이 속할 용도지역은 도시·군관리계획 결정으로 지정하여야 한다.

도시지역의 축소에 따른 용도지역의 변경을 도시·군관리계획으로 입안하는 경우에는 주민 및 지방의회의 의견청취 절차를 생략할 수 있다.

<택지개발촉진법>에 따른 택지개발지구로 지정, 고시되었다가 택지개발사업의 완료로 지구 지정이 해제되면 그 지역은 지구 지정 이전의 용도지역으로 환원되지 아니한다. (택지개발이 완료되었는데, 이전 용도지역이 되겠나? 이건 상식이 아닌가?)

* 아파트는 제1종 전용주거지역, 제1종 일반주거지역, 유통상업지역, 전용공업지역, 일반 공업지역, 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역을 제외한 용도지역에 아파트를 건축할 수 있다. (필히 암기할 것!!)

제 8 절 용도지구제

용도지구란

'용도지구'라 함은 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화 하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관·경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

2. 용도지구의 종류 및 세분

시·도지사 또는 대도시 시장은 지역여건상 필요하면 대통령령으로 정하는 기준에 따라 그 시·도 또는 대도시의 조례로 용도지구의 명칭 및 지정목적, 건축이나 그 밖의 행위의 금지 및 제한에 관한 사항 등을 정하여 법률에서 정한 용도지구 외의 용도지구의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있다.

3. 용도지구별 행위제한

(1) 경관지구안에서는 그 지구의 경관의 보전·관리·형성에 장애가 되다고 인정하여 도시·군계획조례가 정하는 건축문을 건축할 수 없다.

(2) 고도지구안에서는 도시·군관리계획으로 정하는 높이를 초과하는 건축물을 건축할 수 없다.

(3) 방재지구 안에서는 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 지진이나 그 밖에 재해예방에 장애가 된다고 인정하여 도시·군계획조례가 정하는 건축물을 정할 수 없다.

= 방재지구의 지정은 도시·군관리계획으로 결정하는 경우 도시·군관리계획의 내용에는 해당 방재지구의 재해저감대책을 포함하여야 한다.

(5) 자연취락지구 안에서 건축할 수 있는 건축물은 다음과 같다.

① 건축할 수 있는 건축물 : 4층 이하의 건축물에 한한다.

② 도시·군계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물 : 4층 이하의 건축물에 한한다.

(6) 집단취락지구 안에서의 건축제한에 대하여는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령이 정하는 바에 의한다.

(8) 특정용도제한지구 안에서의 건축제한

특정용도제한지구안에서는 주거기능 및 교육환경을 훼손하거나 청소년 정서에 유해하다고 인정하여 도시·군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없다.

(9) 복합용도지구 안에서의 건축제한

복합용도지구에서는 해당 용도지역에 허용되는 건축물 외에 다음 각 호에 따른 건축물 중 도시·군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 있다.

* 시·도지사 또는 대도시 시장은 대통령령으로 정하는 일반주거지역·일반공업지역·계획관리지역에 복합용도지구를 지정할 수 있다.

① 일반주거지역 : 준주거지역에서 허용되는 건축물. 다만 다음의 건축물은 제외한다.

가. 제2종 근린생활시설 중 안마시술소

나. 관람장

다. 공장

라. 위험물 저장 및 처리 시설

마. 동물 및 식물 관련 시설

바. 장례시설

② 일반공업지역 : 준공업지역에서 허용되는 건축물. 다만 다음의 건축물은 제외한다.

가. 아파트

나. 제2종 근린생활시설 중 단란주점 및 안마시술소

다. 노유자시설

제 10 절 용도구역제

용도구역이란

'용도구역'이라 함은 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도구역의 제한을 강화 또는 완화 하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 혁신적이고 복합적인 토지활용의 촉진, 토지이용의 종합적 조정·등을 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

2. 시가화조정구역

(1)지정권자

① 원칙 : 시·도지사가 지정

시·도지사는 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위하여 5년 이상 20년 이내의 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되면 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있다.

② 예외 : 국토교통부장관이 직접 지정

다만, 국가계획과 연계하여 시가화조정구역의 지정 또는 변경이 필요한 경우에는 국토교통부장관이 직접 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있다.

(2) 지정의 실효

시가화조정구역의 지정에 관한 도시·군관리계획의 결정은 시가화 유보기간이 끝난 날의 다음날부터 그 효력을 잃는다. 이 경우 국토교통부장관 ㄸ는 시·도지사는 관보 또는 공보에 게재하여 그 사실을 고시하여야 한다.

(3) 행위제한

② 시가화조정구역 안에서의 구체적 행위제한(허가대상) : 특별시장·광역시장·특별자지시장·특별자치도자시·시장·군수의 허가(신고대상은 규정되어 있지 않다는 점에 주의함)

㉠ 다음에 해당하는 농업·임업 또는 어업용 건축물과 공작물

ⓐ 축사

ⓑ 퇴비사

ⓒ 잠실

ⓓ 양어장

ⓔ 창고

ⓕ 생산시설

ⓖ 관리용 건축물로서 기존 관리용 건축물의 면적을 포함하여 33㎡ 이하인 것

㉡ 주택 및 그 부속건축물의 건축으로서 다음에 해당하는 행위

ⓐ 주택의 증축 : 기존 주택의 면적을 포함하여 100㎡ 이하에 해당하는 면적의 증축

ⓑ 부속건축물의 건축 : 기존 건축물의 면적을 포함하여 33㎡ 이하의 신축, 증축, 재축 또는 대수선

㉢ 다음에 해당하는 마을공동시설의 설치

ⓐ 농로, 제방 및 사방시설의 설치

ⓑ 새마을회관의 설치

ⓒ 정자 및 간이휴게소의 설치

ⓓ 농기계수리소 및 농기계용 유류판매소의 설치

ⓔ 선착장 및 물양장(소형선 부두)의 설치

3. 개발제한구역

(1) 지정권자(국토교통부장관만 지정)

국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건정한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 개발제한구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있다.

(2) 개발제한구역 안에서의 행위제한

개발제한구역 안에서의 행위제한 그 밖에 개발제한구역의 관리에 필요한 사항은 따로 법률(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법)로 정한다.

4. 수산자원보호구역

(1) 수산자원보호구역의 지정(해양수산부장관 만이 지정)

해양수산부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원의 보호, 육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시 ·군관리계획으로 결정할 수 있다.

(2) 수산자원보호구역에서의 행위제한 : 수산자원관리법 적용

5. 도시자연공원구역

(1) 지정권자(시·도지사, 대도시 시장 = 국토교통부 장권은 아님!!)

시·도지사, 대도시 시장은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안의 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 도시자연공원구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있다.

(2) 도시자연공원구역 안에서의 행위제한 : 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 적용

6. 도시혁신구역(용도와 밀도<건폐율과 용적률>완화/ 도심의 고밀·복합공간 개발 - 도시규제 제약 없이 창의적인 개발이 가능 - 제40조 3)

(1) 도시혁신구역의 지정 대상 - 공간재구조화계획 결정권자

㉠ 도시·군기본계획에 따른 도심·부도심 또는 생활권의 중심지역

㉡ 주요 기반시설과 연계하여 지역의 거점 역할을 수행할 수 있는 지역

㉢ 그 밖에 도시공간의 창의적이고 혁신적인 개발이 필요하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 다음의 지역

㉮ 유휴토지 또는 대규모 시설의 이전부지

㉯ 그 밖에 도시공간의 창의적이고 개발이 필요하다고 인저오디는 지역으로서 해당 시·도의 도시·군계획조례로 정하는 지역

(2) 도시혁신계획의 내용

도시혁신계획에는 도시혁신구역의 지정 목적을 이루기 위하여 다음 각 호에 관한 사항이 포함되어야 한다.

용도지역·용도지구, 도시·군계획시설 및 지구단위계획의 결정에 관한 사항

주요 기반시설의 확보에 관한 사항

건축물의 건폐율·욕적률·높이에 관한 사항

건축물의 용도·종류 및 규모 등에 관한 사항

(5) 도시혁식구역에서의 다른 법률의 적용 특례 등

② 도시혁신구역으로 지정된 지역은 <건축법> 제69조에 따른 특별건축구역으로 지정된 것으로 본다.

7. 복합용도구역 (용도완화/노후지역에서 새로운 도시기능을 추가하여 활성화 - 도심 유휴부지에 용도지역의 변경 없이도 다른 용도시설의 설치가 허용 - 제40조의 4)

(1) 복합용도구역의 지정대상

공간재구조화 결정권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 복합용도구역으로 지정할 수 있다.

산업구조 또는 경제활동의 변화로 복합적 토지이용이 필요한 지역

노후 건축물 등이 밀집하여 단계적 정비가 필요한 지역

(4) 복합용도구역에서의 행위 제한

③ 복합용도구역으로 지정된 지역은 <건축법> 제 69조에 다른 특별건축구역으로 지정된 것으로 본다.

제 11절 기반시설 및 도시·군계획시설사업의 시행

도시·군계획시설의 의의

'도시·군계획시설'이라 함은 기반시설 중 도시·군관리계획으로 결정된 시설을 말한다.

(1) 기반시설의 종류 (무조건 외우기!!)

㉠ 교통시설 : 도로, 철도, 항만, 공항, 주차장, 자동차정류장, 궤도, 차량검사 및 운전면허시설

㉡ 공간시설 : 광장, 공원, 녹지, 유원지, 공공공지

㉢ 유통·공급시설 : 유통업무설비, 수도·전기·가스·열공급설비, 방송·통신, 공동구·시장, 유류저장 및 송유설비

㉣ 공공·문화체육시설 : 학교·공공청사·문화시설·공공필요성이 인정되는 체육시설·연구시설·사회복지시설·공공직업훈련시설·청소년수련시설

㉤ 방재시설 : 하천·유수지·저수지·방화설비·방풍설비·사방설비·방조설비

㉥ 보건위생시설 : 장사시설·도축장·종합의료시설

㉦ 환경기초시설 : 하수도·폐기물 및 재활용시설·빗물저장 및 이용시설·수질오염방지시설·폐차장

2. 도시·군계획시설의 설치·관리

(1) 설치방법

① 원칙 : 미리 도시·군관리계획으로 결정 하여야 한다.

② 예외 : 대통령령이 정하는 다음의 경우에는 그렇지 아니하다. (도시·군관리계획에 의하지 아니하고 설치할 수 있는 기반시설임)

㉠ 도시지역 또는 지구단위계획에서 다음의 기반시설을 설치하고자 하는 경우

ⓐ 주차장, 차량검사 및 운전면허시설, 시장, 문화시설, 연구시설, 사회복지시설, 청소년수련시설, 장사시설, 종합의료시설, 폐차장

ⓑ 공원안의 기반시설

ⓒ 폐기물처림 및 재활용시설 중 재활용시설

ⓓ 도심공항터미널

ⓔ 여객자동차터미널

ⓕ 건축물부설광장

ⓖ 대지면적이 500제곱미터 미만인 도축장

㉡ 도시지역 및 지구단위계획 외의 지역에서 다음의 기반시설을 설치하고자 하는 경우

ⓐ 위 ㉠의 ⓐ및 ⓑ의 기반시설

ⓑ 궤도 및 전기공급설비

3. 광역시설의 설치 · 관리 - 도시·군계획시설의 설치·관리에 관한 규정에 의한다.

(1) 광역시설이란 기반시설 중 광역적인 정비체계가 필요한 다음의 시설을 말한다.

① 2 이상의 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역 안에 있는 군을 제외한다)의 관할구역에 걸치는 시설 : 도로, 철도, 광장, 녹지, 수도, 전기, 가스, 열공급설비, 방송, 통신, 공동구, 유류저장장 및 송유설비, 하천, 하수도(하수종말처리시설을 제외한다)

② 2 이상의 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군이 공동으로 이용하는 시설 : 항만, 공항, 자동차정류장, 공원, 유원지, 유통업무설비, 문화시설, 공공필요성이 인정되는 체육시설, 사회복지시설, 공공직업훈련시설, 청소년수련시설, 유수지, 장사시설, 도축장, 하수도(하수종말처리시설에 한한다), 폐기물처리 및 재활용시설, 수질오염방지시설, 폐차장

4. 공동구의 설치 및 관리

(2)공동구의 설치

① 다음에 해당하는 지역, 지구, 구역 등이 200만㎥를 초과하는 경우에는 해당지역 중에서 사업시행자는 공동구를 설치하여야 한다. (암기코드 : 도택, 경정, 공공주택, 도청이전신도시)

㉠ 도시개발구역

㉡ 택지개발지구

㉢ 경제자유구역

㉣ 정비구역

㉤ 공공주택지구, 도청이전신도시

※ 이 경우에도 일반산업단지는 공동구의 설치대사에 해당하지 않는다.

(3) 공동구의 수용의무

① 공동구가 설치된 경우에는 다음의 ㉠부터 ㉥까지의 시설을 공공구에 모두 수용하도록 하여야 한다.

㉠ 전선로

㉡ 통신선로

㉢ 수도관

㉤ 중수도관

㉣ 열수송관

㉥ 쓰레기수송관

㉦ 가스관

㉧ 하수도관, 그 밖의 시설

이 경우 ㉦ 및 ㉧의 시설은 공동구협의회의 심의를 거쳐 수용할 수 있다.

(4) 공동구 설치비용부담 등

① 공동구의 설치에 필요한 비용은 이 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공동구점용예정자와 사업시행자가 부담한다.

(5) 공동구의 관리 · 운영 등

① 공동구의 관리의무 : 공동구는 특별시장, 광역시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수(이하 공동구관리자)가 관리한다.

② 공동구의 안전 및 유지계획의 수립 : 공동구관리자는 5년마다 일정한 내용을 포함하는 해당 공동구의 안전 및 유지관리계획을 대통령령으로 정하는 바에 따라 수립, 시행하여야 한다.

③ 공동구의 안전점검실시의무 : 공동구관리자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 1년에 1회 이상 공동구의 안전점검을 실시하여야 하며, 안전점검 결과 이상이 있다고 인정되는 때에는 지체없이 정밀안전진단, 보수, 보강 등 필요한 조치를 하여야 한다.

5. 단계별 집행계획의 수립

(1) 수립권자(도시·군관리계획 입안권자) 및 수립시기

① 원칙적 수립 : 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 도시, 군계획시설에 대하여 도시, 군계획시설결정의 고시일로부터 3개월 이내에 대통령령으로 정하는 바에 다라 재원조달계획, 보상계획 등을 포함하는 단계별 집행계획을 수립하여야 한다.

② 수립절차 ; 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 규정에 의하여 단계별집행계획을 수립하고자 하는 때에는 미리 관계 행정기관의 장과 협의 하여야 하며, 해당 지방의회의 의견을 들어야 한다.

(2) 단계별 집행계획의 구분

① 단계별 집행계획은 제1단계 집행계획과 제2단계 집행계획으로 구분하여 수립하되, 3년 안에 시행하는 도시, 군계획시설사업은 제1단계 집행계획에, 3년 후에 시행하는 도시, 군계획시설사업은 제2단계 집행계획에 포함되도록 하여야 한다.

6. 도시·군계획시설사업의 시행자

(1) 행정청인 시행자

① 단일한 행정구역인 경우 : 도시·군계획시설사업의 시행자는 원칙적으로 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 이 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 관할구역 내의 도시·군계획시설사업을 시행한다.

② 둘 이상의 행정구역에 걸치는 경우 (중요!!)

㉠ 사전협의 : 도시·군계획시설사업이 둘 이상의 특별시, 광역시, 특별자치도, 특별자치시, 시 또는 군의 관할 구역에 걸쳐 시행하게 되는 때에는 관계 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 서로 협의하여 시행자를 정한다.

㉡ 협의 불성립시 : 협의가 성립되지 않을 경우, 다음에 의하여 지정한다.

대상구역이 같은 도의 관할 구역 안에 있는 경우 : 관할 도지사가 시행자 지정

대상구역이 2 이상의 시, 도의 관할구역에 걸치는 경우 : 국토교통부장관이 시행자 지정

③ 예외

㉠ 국가계획과 관련되거나 특히 필요하다고 인정시 : 국토교통부장관은 국가계획과 관련되거나 그 밖에 필요하다고 인저오디는 때에는 관계특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수의 의견을 들어 직접 도시·군계획시설사업을 시행할 수 있다.

㉡ 광역도시계획과 관련되거나 특히 필요하다고 인정시 : 도지사는 광역도시계획과 관련되거나 기타 특히 필요하다고 인정되는 때에는 관계 시장 또는 군수의 의견을 들어 직접 도시·군계획시설사업을 시행할 수 있다.

(2) 비행정청인 시행자

위 (1)에서 열거한 시행자가될 수 있는 자 외의 자는 국토교통부장관, 시,도지사, 시장 또는 군수로부터 시행자로 지정을 받아 도시, 군계획시설사업을 시행할 수 있다.

(3) 민간시행자 또는 토지소유자의 동의 등

국가 또는 지방자치단체, 기타 대통령령으로 정하는 공공기관, 지방공사 및 지방공단 등 공적주체 이외의 자(민간시행자)가 도시, 군계획시설사업의 시행자로 인정을 받고자 하는 때에는 도시, 군계획시설사업의 대상인 토지(국,공유지를 제외한다) 면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고, 토지소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 얻어야 한다.

(6) 도시, 군계획시설사업의 이행담보(이행보증금의 예치)

특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관 조성, 조경 등을 위하여 필요하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 이행을 담보하기 위하여 도시, 군계획시설사업의 시행자에게 이행보증금을 예치하게 할 수 있다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 자에 대해서는 그러하지 아니하다.

8. 사업시행자의 보호

(1)도시·군계획시설사업의 분할 시행 가능(도시·군계획시설사업을 분할시행하는 때에는 분할된 지역별로 실시계획을 작성할 수 있다)

도시·군계획시설사업의 시행자는 도시·군계획시설사업을 효율적으로 추진하기 위하여 필요하다고 인정되면 사업시행대상지역을 둘 이상으로 분할하여 도시·군계획시설사업을 시행할 수 있다.

(2)관계서류의 무료열람 등

(3) 공시송달의 특례인정

① 도시·군계획시설사업의 시행자는 이해관계인에게 서류를 송달할 필요가 있으니 이해관계인의 주소 또는 거소가 불분명하거나 그 밖의 사유로 서류를 송달할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 다라 그 서류의 송달을 갈음하여 그 내용을 공시할 수 있다.

② 행정청이 아닌 도시·군계획시설사업의 시행자는 공시송달을 하려는 경우에는 국토교통부장관, 관할 시, 도지사 또는 대도시 시장의 승인을 받아야 한다.

(4) 토지 등의 수용 및 사용가능

① 수용, 사용의 대상

㉠ 원칙 : 도시, 군계획시설사업의 시행자는 도시·군계획시설사업에 필요한 다음의 물건 또는 권리를 수용 또는 사용할 수 있다.

토지, 건축물 또는 그 토지에 정착된 물건

토지, 건축물 또는 그 토지에 정작된 물건에 관한 소유권 외의 권리

② 수용, 사용의 절차적 특례 : <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>을 준용한다.

㉠사업인정의 의제 : <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>을 준용할 때에 제91조에 따른 실시계획을 고시한 경우에는 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률> 제 20조 1항과 제22조에 따른 사업인정 및 그 고시가 있었던 것으로 본다. 따라서 이 경우에도 별도의 사업인정절차를 거치지 아니하고도 수용처분을 할 수 있는 것이다.

(5) 타인토지 출입 등(비행정청인 시행자는 시장, 군수 등으로부터 허가 후 출입 -7 일전 사전통지 후 출입가능, 장애물을 변경 또는 제거하련느 경우는 3일 전 통지)

타인의 토지를 재료 적치장 또는 임시통로로 일시사용하거나 나무, 흙, 돌 그 밖의 장애물을 변경 또는 제거하려는 자는 토지의 소유자 , 점유자 또는 관리인의 동의를 얻어야 한다.

일출 전이나 일몰 후에는 그 토지 점유자의 승낙 없이 택지나 담장 또는 울타리로 둘러싸인 타인의 토지에 출입할 수 없다.

타인 토지의 출입 등의 행위로 인하여 손실을 입은 자가 이으면 그 행위자가 속한 행정청이나 도시, 군계획시설사업의 시행자가 그 손실을 보상하여야 한다.

(6) 국, 공유지의 처분제한(처분시 당연 무효)

도시, 군관리계획결정을 고시한 경우에는 국공유지로서 도시, 군계획시설사업에 필요한 토지는 그 도시, 군관리계획으로 정하여진 목적 외의 목적으로 매각하거나 양도할 수 없다. 이에 위반한 행위는 무효로 한다.

9. 도시·군계획시설부지의 매수청구

(1)매수청구대상 및 매수의무자

① 매수청구대상 : 도시·군계획시설에 대한 도시·군관리계획의 결정의 고시일로부터 10년 이내에 그 도시·군계획시설의 설치에 관한 도시·군계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우 (실시계획의 인가나 그에 상당하는 절차가 진해오딘 경우는 제외한다) 그 도시, 군계획시설의 부ㅈ로 되어 있는 토지 중 지목이 대(垈)인 토지(그 토지에 있는 건축물 및 정착물을 포함한다)의 소유자는 그 토지의 매수를 청구할 수 있다.

② 매수의무자 : 토지의 매수를 청구하고자 하는 자는 국토교통부령이 정하는 도시·군계획시설부지매수청구서(전자문서로 된 청구서를 포함한다)에 대상토지 및 건물에 대한 등기사항증명서를 첨부하여 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수에게 당해 토지의 매수를 청구할 수 있다.

(2) 매수여부의 통지의무기간 및 매수기간 등

매수의무자는 매수청구를 받은 날로부터 6개월 이내에 매수 여부를 결정하여 토지소유자와 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수(매수의무자가 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수인 경우는 제외한다)에게 알려야 하며, 매수하기로 결정한 토지는 매수 결정을 알린 날로부터 2년 이내에 매수하여야 한다.

(3) 매수대금의 지급 등

① 원칙 : 매수의무자는 매수청구를 받은 토지를 매수할 때는 현금으로 그 대급을 지급한다.

② 예외 : 다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서 매수의무자가 지방자치단체인 경우에는 채권(도시·군계획시설채권)을 발행하여 지급할 수 있다.

㉠ 요건

토지소유자가 원하는 경우

부재부동산소유자의 토지 도는 비업무용 토지로서 매수대금이 3천만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액에 대하여 지급하는 경우

㉡ 조례적용의 특례 : 도시·군계획시설채권의 상환기간은 10년 이내로 하며, 그 이율은 채권발행 당시 <은행법>에 따른 인가를 받은 은행 중 전국을 영업으로 하는 은행이 적용하는 1년 만기 정기예금금리의 평균 이상이어야 하며, 구체적인 상환기간과 이율은 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다.

㉢ 지방재정법의 적용특례 : 도시·군계획시설채권의 발행절차 그 밖의 필요한 사항에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 지방재정법이 정한다.

(4) 토지의 매수가격 · 매수절차 등의 특례

매수청구된 토지의 매수가격·매수절차 등에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 규정을 준용한다.

(5) 규제의 완화(제한적인 개발행위가능 - 허가대상)

매수청구를 한 토지의 소유자는 매수하지 아니하기로 결정한 경우 또는 매수 결정을 알린 날로부터 2년이 지날 때까지 해당 토지를 매수하지 아니하는 경우에는 개발행위 허가를 받아 다음에 정하는 건축물 또는 공작물을 설치할 수 있다.

㉠ 단독주택으로서 3층 이하인 것 (연립, 다세대 주택은 안 됨)

㉡ 제1종 근린생활시설로서 3층 이하인 것

㉢ 제2종 근린생활시설(단란주점, 안마시술소, 노래연습장, 다중생활시설(고시원)은 제외)로서 3층이하인 것

㉣ 공작물

10. 도시·군계획시설결정의 실효 (빈출!! 문장정체를 외울것)

도시·군계획시설결정이 고시된 도시·군계획시설에 대하여 그 고시일로부터 20년이 지날 때까지 그 시설의 설치에 과한 도시·군계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우 그 도시·군계획시설결정은 그 고시일로부터 20년이 되는 날의 다음 날에 그 효력을 잃는다.

11. 도시·군계획시설결정 해제를 위한 도시·군관리계획 입안 신청 및 해제신청

(1) 도시·군계획시설결정 해제를 위한 도시·군계획 입안 신청

도시·구계획시설결정의 고시일로부터 10년 이내에 그 도시·군계획시설의 설치에 관한 도시·군계획시설사업이 시행되지 아니한 경우로서 제85조 제1항에 따른 단계별 집행계획상 해당 도시·군계획시설의 실효시가지 집행계획이 없는 경우에는 그 도시·군계획시설 부지로 되어 있는 토지의 소유자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 도시·군계획시설에 대한 도시·군관리계획 입안권자에게 그 토지의 도시·군계획시설결정 해제를 위한 도시·군관리계획 입안을 신청할 수 있다.

<<기출 중요지문>>

국가계획으로 설치하는 광역시설은 그 광역시설의 설치·관리를 사업종목으로 하여 다른 법에 따라 설립된 법인이 설치·관리할 수 있다.

도시·군계획시설은 특정 용도지역 및 용도지구별 행위제한과는 무관하다

토지매수 청구자는 도시·군계획시설을 설치하거나 관리해야 할 의무가 있는 자가 서로 다른 경우에는 설치할 의무가 있는 자(not 관리하여야 할 의무가 있는 자 X)에게 매수청구하여야 한다.

매수청구된 토지의 매수가격· 매수절차 등에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>을 준용한다.

광역시장이 단계별집행계획을 수립하고자 하는 때에는 미리 관계 행정기관의 장과 협의하여야 하며, 해당 지방의회의 의견을 들어야 한다.

제 12 절 지구단위계획

지구단위계획의 의의 및 수립기준

(1) 지구단위계획의 의의

'지구단위계획'이라 함은 도시·군계획 수립대상 지역 안의 일부(not 전부 또는 일부 X)에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 지역을 체계적, 계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시·군관리계획을 말한다.

(2)지구단위계획구역 및 지구단위계획의 결정 및 수립기준

지구단위계획구역 및 지구단위계획은 도시·군관리계획을 결정한다. 또한 지구단위계획의 수립기준은 국토교통부장관이 정한다.

2. 지구단위계획구역의 지정대상

(1)지구단위계획구역의 임의적 지정대상 (중요!!)

국토교통부장관, 시도지사, 시장 또는 군수는 다음의 어느 하나에 해당하는 지역의 전부 또는 일부에 대하여 지구단위계획구역을 지정할 수 있다.

법 제 37조 - 용도지구

도시개발법 - 도시개발구역

도시및주거환경정비법 - 정비구역

택지개발촉진법 - 택지개발지구

주택법 - 대지조성사업지구

산업입지 및 개발에 관한 법률 - 산업단지와 준산업단지

관광진흥법 - 관광단지와 관광특구

기타- 개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역·공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서의 주거·상업·공업지역으로 변경되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역 중 계획적 개발 또는 관리가 필요한 지역

(2) 지구단위계획구역의 의무적 지정대상

국토교통부장관, 시도지사, 시장 또는 군수는 다음의 어느 하나에 해당하는 지역은 지구단위계획구역으로 지정하여야 한다.

① 정비구역 및 택지개발지구 등에서 시행되는 사업이 끝난 후 10년이 경과된 지역

② 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 지역으로 면적이 30만 ㎡ 이상인 지역. 다만 녹지지역으로 지정 또는 존치되거나 법 도는 다른 법령에 의하여 도시·군계획사업 등 개발계획이 수립되지 아니하는 경우는 제외한다.

③ 녹지지역에서 주거지역·상업지역 또는 공업지역을 변경되는 지역으로서 면적이 30만㎡ 이상인 지역

(3) 도시지역 외의 지역을 지구단위구역으로 지정하려는 경우

① 지정하려는 구역 면적의 100분의 50 이상이 계획관리지역으로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역

② 개발진흥지구로서 다음의 요건에 해당하는 지역

㉠ 주거개발진흥지구, 복합개발진흥지구(주거기능이 포함된 경우에 한한다) 및 특정개발진흥지구 : 계획관리지역

㉡ 산업·유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한한다) : 계획관리지역, 생산관리지역 또는 농림지역

㉢ 관광·휴향개발진흥지구 : 도시지역 외의 지역

③ 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 행위제한 등을 지구단위계획으로 대체하려는 지역

3. 지구단위계획의 내용 및 법적용의 완화대상 등

(1)내 용

지구단위계획구역의 지정목적을 이루기 위하여 지구단위계획에는 다음의 사항 중 ③과 ⑤의 사항을 포함한 둘 이상의 사항이 포함되어야 한다.

③ 대통령령으로 정하는 일정한 기반시설의 배치와 규모

⑤ 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도

(2) 법적용의 완화적용대상

① 법적용의 완화대상

지구단위계획구역 안에서는 용도지역 및 용도지구별 건축제한과 건폐율 및 용적률과 대지 안의 조경, 공개공지, 대지와 도로와의 관계, 건축물의 높이제한, 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한, 주자장설치기준 등 대통령령이 정하는 범위 안에서 지구단위계획이 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다.

② 도시지역 내 지구단위계획구역에서의 견폐율 등의 완화적용

* 지구단위계획구역의 지정목적이 다음에 해당하는 경우에는 지구단위계획으로 <주차장법>의 규정에 의한 주차장 설치기준을 100퍼센트까지 완화하여 적용할 수 있다.

㉮ 한옥마을을 보존하고자 하는 경우

㉯ 차 없는 거리를 조성하고자 하는 경우(지구단위계획으로 보행자전용도로를 지정하거나 차량의 출입을 금지한 경우를 포함한다)

㉰ 그 밖에 국토교통부령이 정하는 경우

③ 도시지역 외 지구단위계획구역에서의 건폐율 등의 완화적용

* 건폐율 및 용적률의 완화 : 지구단위계획(도시지역 외에 지정하는 경우로 한정한다)에서는 지구단위계획으로 당해 용도지역 또는 개발진흥지구에 적용되는 건폐율 150퍼센트 및 용적률 200퍼센트 이내에서 건폐율 및 용적률은 완화하여 적용할 수 있다.

(3) 지정효과 및 실효

① 지구단위계획구역 안에서의 건축제한 : 지구단위계획구역에서 건축물을 건축 또는 용도변경하거나 공작물을 설치하려면 지구단위계획에 맞게 하여야 한다. 다만, 일정기간 내 철거가 예상되는 경우 등 대통령령으로 정하는 다음의 가설건축물은 제외한다.

㉠ 존치기간(연장된 존치기간을 포함한 총 존치기간을 말한다)이 3년 범위에서 해당 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군의 도시·군계획조례로 정한 존치기간 이내인 가설건축물

㉡ 재해복구기간 중 이용하는 재해복구용 가설건축물

㉢ 공사기간 중 이용하는 공사용 가설건축물

② 지구단위계획구역의 실효 : 지구단위계획구역의 지정에 관한 도시·군관리계획결정의 고시일로부터 3년 이내에 그 지구단위계획구역에 관한 지구단위계획이 결정·고시되지 아니하면 그 3년이 되는 날의 다음날에 그 지구단위계획구역의 지정에 관한 도시·군관리계획결정은 효력을 잃는다.

③ 지구단위계획의 실효 : 지구단위계획(주민이 입안을 제안한 것에 한정한다)에 관한 도시·군관리계획결정의 고시일로부터 5년이내에 이 법 또는 다른 법률에 따라 허가·인가·승인 등을 받아 사업이나 공사에 착수하지 아니하면 그 5년이 된 날의 다음날에 그 지구단위계획에 관한 도시·군관리계획결정은 효력을 잃는다. 이 경우 지구단위계획과 관련한 도시·군관리계획결정에 관한 사항은 해당 지구단위계획구역 지정의 당시의 도시·군관리계획으로 환원된 것으로 본다.

④ 실효고시 : 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 지구단위계획구역의 지정 및 지구단위계획 결정이 효력을 잃으면 국토교통부장관이 하는 경우에는 관보와 국토교통부의 인터넷 홈페이지에, 시·도지사 또는 시장·군수가 하는 경우에는 해당 시 ·도 또는 시·군의 공보와 인터넷 홈페이지에 그 사실을 고시하여야 한다.

<<공법 전체에 등장하는 실효사유 부분 - 암기할 것!!>>

제 13 절 개발행위허가

허가대상행위

(1) 개발행위허가 : 도시·군계획사업에 의하지 아니하고 다음에 해당하는 개발행위를 하려 하는 자는 관한 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수의 허가를 받아야 한다.

* 도시·군계획사업에 의해 건축물을 건축하는 경우 허가를 받을 필요가 없다. (반대의미)

① 건축물의 건축

② 공작물의 설치

③ 물건을 쌓아놓는 행위 : 녹지지역·관리지역 또는 자연환경보전지역 안에서 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위 (농림지역은 개발행위허가의 대상이 아니다, 즉 농림지역은 쌓아놔도 된다)

④ 토지의 형질변경 : 절토, 성토, 정지, 포장 등과 공유수면 매립, 객토, 환토(경작을 위한 형질변경은 제외)

지목의 변경을 수반하는 경우(전·답 사이의 변경은 제외한다)

⑤ 토석채취(단, 토지의 형질변경을 목적으로 하는 것을 제외한다)

⑥ 토지분할

※ 개발행위를 하려는 자는 그 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등에 관한 계획서를 첨부한 신청서를 개발행위허가권자에게 제출하여야 한다. 이 경우 개발밀도관리구역 안에서는 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보에 관한 계획서를 제출하지 아니한다.

(3) 변경허가 : 개발행위허가는 허가를 받은 사항을 변경하는 경우에도 이를 준용한다(쉽게 말해 변경을 할 때에도 마찬가지로 허가를 받아야 한다는 뜻).

단 아래와 같이 경미한 사항을 변경하는 경우에는 허가받지 않아도 된다.

① 사업기간을 단축하는 경우

② 부지면적 또는 건축물 연면적을 5퍼센트 범위에서 축소 하는 경우

(4) 경미한 변경시 통지 : 개발행위허가를 받은 자가 경미한 사항을 변경한 때에는 지체없이 그 사실을 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수에게 통지 하여야 한다.

2. 허가 없이 할 수 있는 행위(허가의 예외)

다음에 해당하는 행위는 개발행위허가를 받지 아니한다.

① 재해복구 또는 재난수습을 위한 응급조치 (단, 이 경우 1개월 내에 6개장에게 신고하여야 한다)

② <건축법>에 의하여 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 개축, 증축 또는 재축과 이에 필요한 형질변경

㉡ 공작물의 설치

ⓐ 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 무게가 50톤 이하, 부피가 50세제곱미터 이하, 수평투영면적이 50제곱미터 이하인 공작물의 설치

ⓑ 녹지지역·관리지역 또는 농림지역안에서의 농림어업용 비닐하우스 (비닐하우스 안 양식장은 제외)

㉢ 토지의 형질변경

ⓐ 조성이 완료된 기존 대지에 건축물이나 그 밖의 공작물을 설치하기 위한 토지의 형질변경(절토 및 성토는 제외)

㉣ 토석채취

ⓐ 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 채취면적이 25제곱미터 이하인 토지에서의 부피 50세제곱미터 이하의 토석채취

ⓑ 토지시역, 자연환경보전지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 채취면적이 250제곱미터 이하인 토지에서의 부피 500세제곱미터 이하의 토석채취

㉤ 토지분할

ⓐ <사도법>에 의한 사도개설허가를 받아 분할하는 경우

3. 개발행위허가 시 도시계획위원회의 심의 제외사항

다음의 어느 하나에 해당하는 개발행위는 중앙도시계획위원회와 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니한다.

다른 법률에 따라 도시계획위원회의 심의를 받는 구역에서 하는 개발행위

지구단위계획 또는 성장관리계획을 수립한 지역에서 하는 개발행위

<환경영향평가법>에 따라 환경영향평가를 받은 개발행위

<산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률>에 따른 산림사업 및 <사방사업법>에 따른 사방사업을 위한 개발행위

4. 허가기준

한번에 외우기 :

공업, 관리, 농림 - 3만

보전녹지, 자연환경보전 - 5천

나머지(주거, 상업, 자연녹지, 생산녹지) - 1만

6. 개발행위허가의 제한

(1) 허가제한 대상지역

국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 다음의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 도시·군관리계획상 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대해서는 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 한 차례만 3년 이내의 기간 동안 개발행위허가를 제한할 수 있다. 다만, ③부터 ⑤까지에 해당하는 지역에 대해서는 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니하고 한 차례만 2년 이내의 기간 동안 개발행위허가의 제한을 연장할 수 있다.

① 녹지지역 또는 계획관리지역으로서 수목이 집단적으로 자라고 있거나 조수류 등이 집단적으로 서식하고 있는 지역 또는 우량농지 등으로 보전할 계획이 있는 지역

② 개발행위로 인하여 주변의 환경·경관·미관 ·국가유산 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역

③ 도시·군기본계획 또는 도시·군관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 당해 도시·군기본계획 또는 도시·군관리계획이 결정될 경우, 용도지역·용도지구·용도구역 의 변경이 예상되고, 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역 (2년 연장 가능)

④ 지구단위계획구역으로 지정된 지역(2년 연장 가능)

⑤ 기반시설부담구역으로 지정된 지역(2년 연장 가능)

(2) 허가제한 전 도시계획위원회의 심의 및 의견청취

① 개발행위허가를 제한하고 있는 자가 국토교통부장관인 경우에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하며, 시·도지사 또는 시장·군수인 경우에는 당해 지방자체단체에 설치된 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

② 개발행위허가를 제한하고 있는 자가 국토교통부장관 또는 시·도지사인 경우에는 중앙동시계획위원회 또는 시·도 도시계획위원회의 심의 전에 미리 제한하고자 하는 지역을 관할하는 시장 군수의 의견을 들어야 한다.

7. 개발행위 의 준공검사 대상

① 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 하는 경우 준공검사 대상에 해당한다.

② 토지의 형질변경의 경우 준공검사 대상에 해당한다.

③ 토석채취의 경우 준공검사 대상에 해당한다.

※ 하지만 물건을 1월 이상 쌓아놓은 행위나 토지의 분할행위 인 경우에는 준공검사의 대상에 해당하지 아니한다.

* 행정형벌 - 개발행위의 허가 또는 변경허가를 받지 아니하거나 속임수나 그 밖의 부정하 방법으로 개발행위의 허가 또는 변경허가를 받아 개발행위를 한 자에 대하여는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

10. 개발행위에 따른 공공시설의 귀속 (은근히 빈출, 헛갈림 주의!!1)

(1) 개발행위허가를 받은 자가 행정청인 경우

개발행위허가를 받은 자가 행정청인 경우 개발행위허가를 받은 자가 새로 공공시설을 설치하거나 기존의 공공시설에 대체되는 공공시설을 설치한 경우에는 <국유재산법>과 <공유재산 및 물품 관리법>에도 불구하고 새로 설치된 공공시설은 그 시설을 관리할 관리청에 무상으로 귀속되고, 종래의 공공시설은 개발행위허가를 받은 자에게 무상으로 귀속된다.

(2) 개발행위허가를 받은 자가 비행정청인 경우

개발행위허가를 받은 자가 행정청이 아닌 경우 개발행위허가를 받은 자가 새로 새로 설치한 공공시설은 그 시설을 관리할 관리청에 무상으로 귀속되고, 개발행위로 용도가 폐지되는 공공시설은 <국유재산법>과 <공유재산 및 물품 관리법>에도 불구하고 새로 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 개발행위허가를 받은 자에게 무상으로 양도할 수 있다.

<<해당 부분의 기출 지문>>

제 14 절 개발밀도관리구역

(1) 개발밀도관리구역의 의의

'개발밀도관리구역'이라 함은 개발로 인하여 기반시설이 부족할 것이 예상되나 기반시설의 설치가 곤란한 지역을 대상으로 건폐율 또는 용적률을 강화하여 적용하기 위하여 지정하는 구역을 말한다(주거지역, 상업지역, 공업지역을 대상으로 함- 녹지지역은 제외)

(2) 구체적 지정권자 : 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수

(3) 지정 전 심의(지정하거나 변경하고자 하는 경우에는 딸랑 지방도시계획위원회만 심의 - 주민의견청취 없슴!!)

(4) 용적률의 강화

당해 용도지역에 적용되는 용적률을 최대한도 50% 범위 안에서 강화하여 적용한다.

(5) 지정기준(국토교통부장관이 정함)

국토교통부장관은 개발밀도관리구역의 지정기준 및 관리방법을 정할 때에는 다음의 사항을 종합적으로 고려하여야 한다.

<<중요 기출 지문>>

허가권자가 개발행위허가에 조건을 붙이려는 때에는 미리 개발행위 허가를 신청한 자의 의견을 들어야 한다. = 환경오염방지조치를 할 것을 조건으로 개발행위허가를 하려는 경우에는 미리 개발행위허가를 신청한 자의 의견을 들어야 한다.

도시·군계획시설사업의 시행자인 시장 또는 군수는 개발밀도관리구역에 관한 기초조사를 하기 위하여 필요하면 타인의 토지에 출입할 수 있다.

개발밀도관리구역의 지정기준, 개발밀도관리구역의 관리 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관이 정한다.

제 15 절 기반시설부담구역

(1)기반시설부담구역의 의의

'기반시설부담구역'이라 함은 개발밀도관리구역 외의 지역으로서 개발로 인하여 도로, 공원, 녹지 등 대통령령으로 정하는 기반시설의 설치가 필요한 지역을 대상으로 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하기 위하여 지정·고시하는 구역을 말한다.

(2) 지정권자 및 지정대상(의무적 지정)

특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수는 다음 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여는 기반시설부담구역으로 지정하여야 한다. (주민의 의견을 청취 후 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정)

① 이 법 또는 다른 법령의 제정 ·개정으로 인하여 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역

② 이 법 또는 다른 법령에 따라 지정된 용도지역 등이 변경되거나 해제되어 행위제한이 완화되는 지역

③ 개발행위허가 현황 및 인구증가율 등을 고려하여 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수가 기반시설의 설치가 필요하다고 인정하는 다음의 지역

㉠ 해당 지역의 전년도 개발행위허가 건수가 전전년도 개발행위허가 건수보다 20% 이상 증가한 지역

㉡ 해당 지역의 전년도 인구증가율이 그 지역이 속하는 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시, 군

(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외한다)의 전년도 인구증가율보다 20%이상 높은 지역

(3)지정기준

국토교통부장관은 기반시설부담구역의 지정기준을 정할 때에는 다음의 사항을 종합적으로 고려하여야 한다.

① 기반시설부담구역은 기반시설이 적절하게 배치될 수 있는 규모로서 최소 10만㎡ 이상의 규모가 되도록 지정할 것

② 소규모 개발행위가 연접하여 시행될 것으로 예상되는 지역의 경우에는 하나의 단위구역으로 묶어서 기반시설부담구역을 지정할 것

③ 기반시설부담구역의 경계는 도로, 하천, 그 밖에 특색 있는 지형지물을 이용하는 등 경계선이 분명하게 구분되도록 할 것

(4) 지정해제

기반시설부담구역의 지정고시일로부터 1년이 되는 날까지 기반시설설치계획을 수립하지 아니하면 그 1년 되는 날의 다음 날에 기반시설부담구여의 지정은 해체된 것으로 본다.

(5) 기반시설설치비용의 부과

① 기반시설부담구역 안에서 기반시설설치비용의 부과대상인 건축행위는 단독주택 및 숙박시설 등 <건축법>에 의한 건축물로서 200㎡(기존 건축물의 연면적을 포함한다)를 초과하는 건축물의 신, 증축 행위로 한다.

② 기반시설설치비용은 기반시설을 설치하는 데 필요한 기산시설 표준시설비용과 용지비용을 합산한 금액에 위 ①에 따른 부과대상 건축연면적과 기반시설 설치를 위하여 사용되는 총비용 중 국가, 지방자체단체의 부담분을 제외하고 민간개발사업자가 부담하는 부담률을 곱한 금액으로 한다.

③ 민간 개발사업자가 부담하는 부담률은 100분의 20으로 하며, 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수가 건물의 규모, 지역 특성 등을 고려하여 100분의 25의 범위에서 부담률을 가감할 수 있다.

(6) 기반시설설치비용의 납부(물납도 가능)

① 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수는 납주의무자가 국가 또는 지방자치단체로부터 건축허가를 받은 날로부터 2개월 이내에 기반시설설치비용을 부과하여야 하며, 납부의무자는 건물 다 짓고 사용승인신청시까지 이를 납부하여야 한다.

② 기반시설설치비용은 현금, 신용카드, 또는 직불카드로 납부하도록 하되, 부과대상 토지 및 이와 비슷한 토지로 하는 납부(물납)을 인정할 수 있다.

* 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수는 기반시설설치비용의 관리 및 운용을 위하여 기반시설부담구역별로 특별회계를 설치하여야 하며, 그에 필요한 사항은 지방자체단체의 조례로 정한다.

(8) 건축물별 기반시설유발계수 순위 (은근히 빈출, 외울것!!)

위락시설(2.1) → 관광휴게시설(1.9) → 제2종 근린생활시설(1.6)→(문, 종, 운, 자)문화 및 집회시설, 종교시설, 운수시설, 자원순환 관련시설(1.4) → 제1종 근린생활시설, 판매시설(1.3) → 비금속 광물제품제조공장(1.3) →숙박시설(1.0)→의료시설(0.9) → 교육, 연구시설(0.7)→단독주택, 공동주택(0.7)→장례시설(0.7)→업무시설(0.7)

(9) 기반시설설치계획의 수립

① 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수는 기반시설부담구역이 지정되면 대통령령이 정하는 바에 따라 기반시설설치계획을 수립하여야 하며, 도시·군관리계획에 반영하여야 한다.

② 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수는 기반시설부담계획을 수립하거나 변경할 때에는 주민의 의견을 듣고 지방자치단체 에 설치된 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

③ 지구단위계획을 수립한 경우에는 기반시설설치계획을 수립한 것으로 본다.(자주 기출!!)

10. 기반시설부담구역에 설치가 필요한 기반시설 (지문으로 자주 출제되니 외울것!!!)

** 도, 공, 녹이가 학교가서 수돗물먹고 하수도 가서 폐기물버리고, 재활용처리시설가서 버리고 ~~

<<중요기출 지문>>

기반시설부담구역 내에서 <주택법>에 따른 리모델링을 하는 건축물은 기반시설 설치비용의 부과대상이 아니다.

기존 건축물을 철거하고 신축하는 건축행위가 기반시설설치비용의 부가대상이 되는 경우에는 기존 건축물의 건축연면적을 초과하는 건축행위만 부과대상으로 한다.

* 기반시설부담구역에서의 기반시설설치비용에 관한 설명...

기반시설설치비용 산정시 기반시설을 설치하는데 필요한 용지비용도 산입된다.

기반시설설치비용 납부시 물납이 인정될 수 있다.

기반시설설치비용의 관리 및 운용을 위하여 기반시설부담구역별로 특별회계가 설치되어야 한다.

기반시설 설치비용을 부과받은 납부의무자는 납부기일의 연기 또는 분할납부가 인정되지 않는 한 사용승인 신청시까지 기반시설설치비용을 내야 한다.

제 16 절 성장관리계획

성장관리계획구역의 지정 등

① 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수는 녹지지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역의 전부 또는 일부에 대하여 성장관리계획구역을 지정할 수 있다. (녹, 관, 농, 자 중에서 성장관리계획구역 지정!!)

㉠ 개발수요가 많이 무질서한 개발이 진행되고 있거나 진행될 것으로 예상되는 지역

㉡ 주변의 토지이용이나 교통여건 변화 등으로 향후 시가화가 예상되는 지역

㉢ 주변지역과 연계하여 체계적인 관리가 필요한 지역

㉣ 지역, 지구 등의 변경으로 토지이용에 대한 행위제한이 완화되는 지역

㉤ 그 밖에 난개발의 방지와 체계적인 관리가 필요한 지역으로서 대통령령으로 정하는 다음의 지역

인구 감소 또는 경제성장 정체 등으로 압축적이고 효울적인 도시성장관리가 필요한 지역

공장 등과 입지 분리 등을 통해 쾌적한 주거환경 조성이 필요한 지역

그 밖에 난개발의 방지와 체계적인 관리가 필요한 지역으로서 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시, 군의 도시·군계획조례로 정하는 지역

② 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 성장관리계획구역을 지정하거나 이를 변경하려면 성장관리계획구역을 14일 이상 일반이 열람할 수 있도록 하여 미리 주민의 의견을 들은 후 해당 지방의회의 의견을 들어야 하며, 관계 행정기관과의 협의 및 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시, 군의 의회는 특별한 사유가 없느면 60일 이내에 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수에게 의견을 제시하여야 하며, 그 기한까지 의견을 제시하지 아니하면 의견이 없는 것으로 본다.

2. 성장관리계혹의 수립 등

① 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 성장관리계획구역을 지정할 때에는 다음의 사항 중 그 성장관리계획구역의 지정목적을 이루는 데 필요한 사항을 포함하여 성장관리계획을 수립하여야 한다.

㉠ 도로, 공원 등 기반시설의 배치와 규모에 관한 사항

㉡ 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률

㉢ 건축물의 배치, 형태, 색체 및 높이

㉣ 환경관리 및 경관계획

㉤ 그 밖에 난개발의 방지와 체계적인 관리에 필요한 사하으로서 대통령령으로 정하는 사항

② 성장관리계획구역에서는 각호의 구분에 따른 범위에서 성장관리계획으로 정하는 바에 따라 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시, 군의 조례로 정하는 비율까지 건폐율을 완화하여 적용할 수 있다.

㉠ 계획관리지역 : 50퍼센트 이하

㉡ 생산관리지역·농림지역 및 자연녹지지역 과 생산녹지지역 : 30퍼센트 이하

※ 보전관리지역과 보전녹지지역은 건폐율을 완화하여 적용할 수 있는 지역이 아니다!

③ 성장관리계획구역 내 계획관리지역에서는 125퍼센트이하의 범위에서 용적률을 완화하여 적용할 수 있다.

④ 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 5년 마다 관할 구역 내 수립된 성장관리계획에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 타당성 여부를 전반적으로 재검토하여 정비하여야 한다.

3. 성장관리계획구역에서의 개발행위 등

성장관리계획구역에서 개발행위 또는 건축물의 용도변경을 하려면 그 성장관리계획(not 도시·군관리계획)에 맞게 하여야 한다.

제 17 절 취락지구에 대한 지원과 청문 및 벌칙

(2) 청문 (처벌 전 해명을 듣는 것)

국토교통부장관, 시도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 다음의 어느 하나에 해당하는 처분을 하려면 청문을 하여야 한다. (개, 도, 실을 외워라!!)

① 개발행위허가의 취소

② 도시·군계획시설사업의 시행자 지정의 취소

③ 실시계획인가의 취소

(4) 행정심판

이 법에 따른 도시·군계획시설사업 시행자의 처분에 대하여는 <행정심판법>에 따라 행정심판을 제기할 수 있다. 이 경우 행정청이 아닌 시행자의 처분에 대하여는 그 시장자를 지정한 자에게 행정심판을 제기하여야 한다.