서울 (저가) 아파트 값이 떨어지기 어려운 이유
부자 아빠의 투자 이야기 (15편)
2030 영끌족의
아파트 구매 비중이 최고였던 2021년.
'패닉 바잉'
작년 한 해 부동산 시장과 관련하여 언론에 자주 등장했던 키워드 중 하나로
기억됩니다.
조정을 받을 것이라 생각한 집값이 끝을 모르고 상승하는 바람에,
젊은 층들이 영영 집을 사지 못할 것 같다는 불안감에 '추격 매수'를 한
현상이었는데요.
실제 작년(2021년) 2030의 전체 아파트 구매 비중 중 차지한 비율이
31%로 최고를 기록했으며, 서울의 경우 41.7%로 더욱 높았다고 합니다.
서울로 범위를 좁혀 살펴보면,
상대적으로 '저가'아파트가 많이 편중된 강서, 노원, 관악, 중랑구 지역을
중심으로 비중이 더욱 증가했다고 합니다.
이에 대해 최근 언론은 금리 인상과 맞물려
이러한 2030 영끌러들의 대출 이자 부담에 매물이 많이 나올 것으로 전망.
집값 하락의 요인으로 점찍어 보도를 하고 있습니다.
과연 그럴까요?
제 생각은 조금 다릅니다.
◆ 대출이자 부담이 각 개인/가계별 체감하는 부담이 다를 것이라는 생각.
'영끌'이라는 것이 본인이 담보, 신용대출까지 다 끌어서 매입을 한 것이란
의미인데. 부채 조달 자금과 월 이자를 부담하는 현금흐름과는 다른 개념일 수
있다는 생각입니다.
즉, 대출은 한도까지 차게 받았으나, 원금과 이자를 상환하는 현금흐름이
반드시 악화되었다고 볼 수는 없다는 생각입니다.
◆ 엄격한 LTV, DTI 적용을 이미 받았다.
과거 LTV가 70%에서 최고 80%까지 나왔던 시절과 달리
1 주택 9억 이하 기준 면적 미만의 주택 구매 시 인정되는 담보비율이
40%가 통상 한도였던 점을 생각할 시 부실 담보나 부채 위험률이 높다고는
생각이 들지 않습니다.
마찬가지로 차주의 대출 상환능력 역시 어느 정권보다 엄격히 적용을 했고
자금 조달 계획원까지 일일이 접수를 한 상황에서,
대출 부담의 과중으로 인한 매물 투하 현상이 얼마일지에 대해서는
의문입니다.
◆ 해님과 바람의 이솝우화 사례를 봐도 알 수 있다.
나그네의 외투를 벗기기 위해 바람이 세차게 불 때 나그네는 더욱
옷깃을 여미며 단단히 버팁니다.
반면 해님이 따듯하게 비쳐줄 때 나그네는 경계를 풀며
외투를 벗게 된다는 이야기 다들 들어 보셨을 것입니다.
즉, 규제와 좋지 않은 상황일수록 더 버틸 가능성이 높다고 생각하며
규제 완화와 다른 지역으로 갈아타기가 가능할 때 자연스럽게
거래 활성화와 매물 증가로 이어질 가능성이 높다고 생각합니다.
◆ 실거주 겸 투자 목적에서 선택이 없다.
극단적인 채무불이행 상황이 아닌 이상.
거주할 공간 한 곳이 필요한 필수재이기 때문에 내놓을 수 있는 카드라는
생각은 들지 않습니다.
즉, 실거주 한 채는 자산이자 동시에 필수재라는 속성이 있기 때문에
금리 인상으로 인해 던지기 현상이 쉽지는 않을 듯합니다.
서울의 저가 아파트 중심으로 버티기와 매물 잠김이 생길 경우,
그 파장은 경기/인천, 서울의 아파트가 아닌 다른 주택으로 번질 가능성이
오히려 높지 않을까 하는 생각까지 들더군요.
반대로 묻겠습니다.
이자 부담이 커져서
나와 내 식구가 살 집 한 칸을 여러분 같으면
시장에 던지겠습니까?
아니면
'이 또한 지나갈 바람'으로 여기고 버티시겠습니까?
