집 값은 떨어질까?
부자 아빠의 투자 이야기 (16편)
서울 아파트값.
설 연휴 이후 떨어질까? 오를까?
집값에 대해 부정적인 전망과 지표가 계속하여 보도되고 있습니다.
거래 절벽,
매수심리 위축,
외곽 지역을 중심으로 하락,
전셋값 하락
어느 한 가지 지표나 요인도 상승에 영향을 줄 법한 내용은 보이지 않는데요.
참 신기합니다.
그럼에도 불구하고
거래가 한 건씩 생기면 '신고가'를 형성하는 곳이 서울의 아파트 시장인데.
도대체 어느 지역이 하락을 하고 있다는 것인지.
(저 역시 보고 싶은 것만 보는 오류에 빠진 것일 수도 있겠지만요 물론)
그렇다면 집값이 빠진다는 것에 초점을 두고 생각을 먼저 해 보겠습니다.
왜 하락을 할까?
가치가 하락해서 일까?
아니면 수요가 감소해서 일까?
몇 가지 사례를 살펴보겠습니다.
◆ 서울의 소형 아파트 거래량 급증과 가격 상승.
서울의 꼬마 아트 대장 격인 곳이 몇 군데 있다는 것은
부동산 투자가들이라면 다들 아실 것입니다.
삼성 힐스테이트,
잠실 리센츠,
역삼 아이파크,
경희궁 자이,
성수 트리마제
위 다섯 곳은 대형 단지 내 소형평수(원룸) 아파트이지만,
가격만큼은 꼬마가 아닌 어지간한 외곽 아파트 20평대 가격을 상승하는 곳인데요.
이곳의 꾸준한 가격 상승과 거래량이 증가하고 있다는 소식입니다.
이들의 수요가 꾸준한 이유는, 당연히 입지일 텐데요.
업무타운, 훌륭한 인프라, 조망 등
기존 선호되는 아파트의 조건을 갖췄으나
해당 아파트의 투 룸 이상의 전용면적을 보유한 아파트는
워낙 고가이다 보니 대체 수요로 찾는 꼬마 아파트라고
볼 수 있습니다.
그렇다면 묻겠습니다.
이들 수요층이 방 하나가 좋아서 꼬마 아파트를 찾는 것일까요?
아닐 테죠. 자금 여력이 있는 분들이라면 원룸에서 언제든지
투룸 이상으로 갈아탈 대기수요라 볼 수 있겠습니다.
즉, 충분한 수요가 뒤 받침 되는 곳의 경우
가격이 하락으로 전환되기는 쉽지 않을까 하는 생각입니다.
◆ 1 금융권과 보험사의 역전되는 대출금리 현상
정부의 대출 규제 여파로 은행의 우대금리 폐지 및 한도 축소로 보험사들의 대출 거래량이 은행을 앞섰고,
금리 역시 낮게 적용되고 있다고 합니다.
제대로 풍선효과를 보여 주는 사례겠죠.
이 점이 시사하는 바는,
대출 금리가 높아졌다고는 하나, 여전히
대출을 통해 집을 사도 적어도 "손해 보는 장사는 아니라는" 인식이 있다는
근거가 될 수 있지 않을까 하는 생각입니다.
즉, '레버리지'의 효과가 아직 남았다는 것.
집값이 대출을 통해 매수해도 더 오를 기대 심리가 있다는 것을 반증하는 사례 아닐까 싶습니다.
그런데 만약, 대출 규제가 조금 느슨해진다면.
억눌려있던 잠재 수요가 폭발하지 않을까 하는 생각을 해 봅니다.
은행권들은 슬금슬금 다시 대출 우대금리 적용 및 신용대출을 중심으로
대출 재개를 준비 중이라고 합니다.
규제로 막는 것은 시간문제 아닐까 싶다는 생각입니다.
하락을 믿고 베팅하는 것 역시 선택이며,
이에 대해 존중하는 바입니다.
그러나, 저는 그 베팅에 참여하는 것이
좋은 선택이라는 것에 대해서는 의문입니다.
선택은 개인의 몫이며 결과 역시 개인이 감내해야 할 몫이겠죠.
