부자 아빠의 투자 이야기(4편)
금리 상승 이슈와 부동산 투자 의사결정과 관련하여.
비용 증가에 따른 투자 의사결정 포기가 합리적인가?
금리와 관련한 이슈성 기사, 보도가 많이 등장하고 있습니다.
시중 은행 금리 인상에 따른 집값에 대한 전망과, 금리 인상기에 집을 매수할지,
어느 정도 수준까지 take 가능할지 등에 대한 내용이 주요 내용인 듯합니다.
(금리 하락기 때는 이 정도까지 관련 내용이 언급이 없었던 듯한데, 요즘은 어떤 세력이 있나
싶을 정도입니다._지극히 개인적 의심이지만요 물론)
금리,
이미지 출처: 중앙일보말 그대로 돈의 대가로(이자 비용) 정의해 볼 수 있는데요.
즉, 사용자(빌리는 자) 입장에서는 '비용'에 해당이 된다는 의미입니다.
그렇다면, 이 비용이 증가하게 되면,
투자에 대한 의사결정을 포기하는 것이 합리적일까요?
"금리가 5% 이상 올라가면, 75% 이상이 신규로 주택을 매수하는 것을 포기하겠다는
여론조사 결과가 있었습니다." (출처: 한국경제신문 12.19 기사)
즉, 주택 구매 수요가 꺾이는 일종의 '변곡점'으로 여길 수 있는데요.
일단, 주택 매수에 자기 자본 외, 대출이 포함이 되면 '비용'이 증가하기 때문에
이윤(Margin)은 낮아질 가능성이 있고, 투자에 있어 주춤해지는 것은 당연지사라 생각합니다.
그렇다면,
기존 2~3%대에서 5%로 이자 비용이 증가하게 되면,
투자를 포기하는 것이 개인, 가계 손익 차원에서 유리하다고 보십니까?
여기에는 몇 가지 전제가 깔려 있는 듯합니다.
먼저,
5% 금리 인상으로 인해 추가적인 이자 비용만큼 내가 투자한 집값의 인상폭이 낮을 것이라는
개인적인 전망이겠죠.
즉, 추가 인상 분 보다 더 낮은 이윤이 돌아오거나 혹은 유사한 수준으로 이자비용에 대한
효용을 느끼지 못하는 집값 상승분을 의미합니다.
두 번째,
5% 금리가 앞서 언급한 '변곡점'이 되어 수요가 꺾이게 된다는 점입니다.
즉, 수요가 꺾일 것으로 예상하기에, 집값은 예전만큼 상승이 어렵고
하락으로 돌입하는 시작이라 예상하기 때문에 매수 포기 의사결정이 타당하다고 생각하는 것입니다.
세 번째,
심리적 요인입니다.
금리 5%가 일단 '높다 낮다'의 준거점은 가계별, 개인별 자금 상황과 현금흐름에 따라 다르겠지만,
다들 높아진다. 계속 오를 것이라는 것에 대한 일종의 '두려움'에 기인한
'매수 심리 위축'이라고 보입니다.
어떻게 보면, 군중심리 중 하나의 모습일 수도 있을 테고요.
5%, 6%, 7% 아니 그 이상으로 금리가 오를 수도 있을 테지요.
이미 미국은 연 내 세 차례 기준금리 인상을 예고한 바 있고, 우리나라 금리가 미국을 외면하고
독단적으로 결정할 수 없다는 것은 사실이니만큼
인상에 저 역시 무게를 두고 있습니다.
자영업자 분들이나 기업 회계 종사자분들께 묻습니다.
비용이 증가하면, 그 비용 증가 분에 대한 손실분(Loss)을 혼자 떠 앉습니까?
아니면, 가격을 인상하여 소비자와 같이 분담을 하십니까?
저 같으면 후자의 방법을 택할 것 같습니다.
즉, 실거주하시는 분들이 매도 시 가격을 더 올려(적어도 추가 이자 납입분) 매도 호가를 부를 것이고,
투자자분들의 제2, 3의 임대주택의 경우, 전/월세 임차 보증금 및 차임을 인상하지 않을까요?
"받아 줄 매수세력이 없는데, 인상이 무슨 의미냐고요?"
시장에서 공산품 제품의 가격은 일단 올리면, 그 가격에 대해 소비자들이 시간의 흐름에 따라
'적응'을 하게 됩니다.
저 역시 부동산 가격도 같은 원리와 이치가 적용될 수 있다고 조심스럽게 말씀드려 봅니다.
단적인 예로,
우리가 언제부터 강남 아파트의 평당 가격이 1억이 자연스럽다고 여겼을까요?
금리의 추세를 지켜보는 것은 중요한 사안이나,
1%, 2%에 큰 의미 부여를 하여, '부화뇌동'하는 우를 범하지 않는
현명한 투자자, 자산가가 되었으면 합니다.
