내달 2일부터 다주택자도 규제지역 내 주담대 허용...

내달 2일부터 다주택자도 규제지역 내 주담대 허용

(출처: 연합뉴스 2023.2.10.)

2023년 3월부터 규제지역의 다주택자 주택담보대출이 허용된다. 요점은 아래와 같다.

서민·실수요자의 규제지역 내 주택담보대출 한도(6억 원)도 폐지

규제지역 내 다주택자/주택 임대 사업자 주택담보비율(LTV) 0% →30% 허용, 비규제지역 LTV 60% 적용

임차보증금 반환 목적 주택담보대출 제한 일괄 폐지

투기 과열지역 내 15억 원 초과 아파트에 대한 대출 한도(2억 원) 폐지

규제지역 내 9억 원 초과 주택에 대한 전입 의무 폐지

2 주택 보유 세대의 규제지역 소재 담보대출 취급 시 다른 보유 주택 처분 의무 폐지

3 주택 이상 보유 세대의 규제지역 내 주택담보대출 금지 규제 폐지

생활안정자금 목적 주택담보대출 한도(연 최대 2억 원) 폐지

총부채원리금상환비율(DSR) 적용 기분을 현재 대환 시점이 아닌 기존 대출 시점으로 보는 조치도 1년간 한시적 적용(*단, 증액은 불가)

서민 실수요자 규제지역 내 주택구입 목적 주택담보대출 한도(6억 원) 폐지
(*서민 실수요자 요건: 부부 합산 연 소득 9천만 원 이하, 무주택 세대주, 투기 과열 지역 주택가격 9억 원 이하 요건 모두 충족, LTV와 DSR 범위 한도 내에서 대출 가능)

기존 전세대출 보증 대상에서 제외됐던 부부 합산 소득 1억 원 초과 1 주택자와 시가 9억 원 초과 1 주택자에 대한 전세대출 보증 제공

요점은 다주택자, 무주택자를 막론하고 부동산 돈줄을 풀겠다는 말이다. 정부는 왜 부동산 돈줄을 적극적으로 풀려고 하는 것일까?

이유는 간단하다. 부동산 시장이 크게 하락하고 있기 때문이다.

2021년을 고점으로 현재까지 부동산은 매매가, 전세가 할 것 없이 계속 떨어지고 있다.

(*내가 사는 아파트의 매매가도 고점 대비 2억 원, 전세가 고점 대비 1억 3천만 원 이상 하락 중이다.)

유주택자의 입장에서 생각해 보자.

아파트 등 집을 살 때 많은 빚을 동원하였다. 그래서 겨우 꿈의 1채를 마련하였다. 하지만, 부동산 침체로 인해 내가 산 아파트의 자산 가치가 떨어지고 있다. 여기까지는 쓰리지만 그러려니 할 수 있다. 문제는 빚부담은 늘어나고 있다. 한국은행의 기준 금리가 올라감에 따라 시중 은행도 대출금리를 올렸다. 영끌해서 집을 샀다면 점점 버티기 힘든 상황이 고조되고 있는 것이다.

시간이 지나 대출을 감당할 수 없게 되어 집을 헐값에 시장에 팔거나, 최악의 경우 경매 등으로 넘어갈 수 있다. 그렇게 되면 돈을 빌려준 은행의 입장도 난처해진다. 고점에 영끌해서 부동산을 산 사람들의 매도 매물이 쏟아지면 은행의 이익은커녕 원금 회수에도 타격을 입는다. 은행(*저축은행 포함 대출의 주체)의 체력이 약해져 은행의 돈을 시장에 풀지 않는다. 경제 전반에 '돈맥경화'의 여지가 커진다.

이번에는 나를 포함한 무주택자의 입장에서 생각해 보자.

내 집이 없는데 부동산 시장이 하락하는 것은 좋은 일 아닌가? 나도 무주택자이지만 아니라고 생각한다. 2021년에 부동산이 급등하여 무주택자들이 상대적 박탈감을 느낀 것을 잘 안다. (*나도 같은 입장이었으니 말이다.) 2023년 전반적인 부동산 가격은 급격히 떨어지고 있다. 이 경우 앞서 말했듯이 전반적인 경제에 연쇄 부작용이 일어난다. 국민 자산의 대부분이 부동산인 상황에서 부동산 가격의 큰 하락은 대한민국 경제 주체의 자산을 흔들리게 만든다.

그 결과 개인의 경제 활동 위축(*빚 부담이 늘었으니까 가계 소비를 줄임), 기업의 경제 활동 위축(*은행이 빌려준 부동산 대출로 부담이 늘어 재정 건전성이 악화되니까 기업에 돈을 잘 빌려주지 않음. 기업의 경제활동이 위축됨)으로 고용 악화, 직장인 임금 인상 저해 등 대한민국 경제 전반에 돈이 돌지 않게 된다.

그래서 경제의 남은 한 주체인 정부가 규제를 푸는 것이다. 무주택자의 규제 해제뿐만 아니라 유주택자 및 다주택자 규제를 푸는 것이다. 부동산 시장의 급격한 하락을 막으려면 하방을 받쳐주는 유주택자의 존버와 다주택자의 가격 하방 지지가 필요했던 것이다.

부동산 하락기에 규제를 풀면 어느 정도 연착륙이 가능하다. (*실제로 다주택자에 대한 규제를 풀면 임대 주택 등 실거주 목적 주택 공급량이 늘어난다. 무주택자 입장에서도 부동산 가격이 안정되는 효과를 누린다.) 물론, 연착륙이 안된다면 규제를 더욱 풀어야 할 것이다.

현재 인플레이션 완화 등을 목적으로 중앙은행은 금리를 올리고 있어 정부의 규제 완화 밖에 없다. 정부가 대출 규제 폐지와 같은 재정 정책으로 시장에 대응하고 있는 것이다. 규제를 풀면 어느 정도 문제는 해결될 것이라고 본다.

출처: MBC 구해줘 홈즈

무주택자도 씁쓸한 현실에 실망할 것은 없다. 부동산 등 자산 시장의 위기 상황이지만, 위기 속에 다음의 기회는 분명히 있다. 중요한 건 위기 자체가 아니라 위기 뒤에 올 기회를 볼 수 있는 '안목'을 키우는 것이다.

지금 '돈 공부'를 열심히 해야 한다. 그래야 남들이 보지 못하는 기회를 보고 단호히 잡을 수 있다. 이 글을 읽는 당신이 그렇게 되길 진심으로 바란다.