마포·용산·성동(마용성) 현상의 이해
도시연구 2022년 6월호
마포·용산·성동(마용성) 현상의 이해: 직주락 센터의 형성을 중심으로
도시연구
2022, no.21, pp.93-139
발행기관 : (재)인천연구원
저자: 모종린, 강예나
초록
탈산업화 시대 도시는 다양성, 개방성, 접근성을 갖춘 도심을 중심으로 발전한다. 오피스, 주거, 상업 및 문화시설이 집적된 도심이 다양한 사람들의 자유로운 상호작용을 촉진함으로써, 창의적인 인재들이 유입되어 도시의 창조성을 이끈다는 직주락 센터 이론(LWP center)은 신도시주의와 연결되어 도심의 보행환경과 복합용도를 강조한다. 본 연구는 직주락 센터 이론을 토대로 서울 부동산 시장에 변화를 가져온 마용성 현상을 분석하고, 그 요인을 파악한다. 25개 자치구를 대상으로 직주락 관점의 다각적인 지표를 측정해 마용성 현상을 설명한다. 직주락 형성과정에 대한 분석을 통해 세 지역이 락-직-주의 순서로 직주락 센터를 형성했음을 확인하였으며, 차별화된 문화 정체성이 내재된 리테일 산업의 밀집이 선행되었음을 알 수 있었다. 이를 토대로, 한국 도시들의 직주락 센터 형성을 위해 ‘락’ 정체성의 확립과 직주일치를 도모하는 상권 중심의 공간 정책을 제언한다.
서론
‘마용성’은 2017년 이후 ‘마포’, ‘용산’, ‘성동’(이하, 마용성)이 서울의 신흥 주거지역으로 주목받으면서 쓰이게 된 부동산 업계의 용어이다. 2000년대 후반부터 마용성의 부동산 가격이 크게 상승하면서 2016년 서울시 25개 자치구 중 상위권으로 부상, 강남 3구와 더불어 ‘강남 3 구 + 마용성’ 6강 체제의 한 축을 이룬다. 마용성 현상은 1980년대 형성된 강남 3구 독주 체제를 흔든 최초의 대규모 부동산 시장의 재편성을 의미한다. 서울 부동산 지형을 바꾸고, 강남·북 격차를 해소하는 데 기여했다는 점에서 지역발전 모델 연구에 중요한 의미를 지닌다. 마용성 현상은 어떻게 설명할 수 있을까? 언론이 주목하는 재개발을 통한 아파트 공급과 도심 교통 접근성으로 설명하기에는 무리가 있다. 서대문구, 동작구, 동대문구, 은평구 등 2010년대 초반 마용성과 같은 시기에 뉴타운 사업이 진행된 지역에서는 마용성 수준의 아파트 가 격 상승이 발생하지 않았다. 따라서 마용성 현상을 이해하려면 아파트 공급과 도심 접근성 외의 다른 요인을 찾아야 한다.
본 연구는 ‘직주락(職住樂) 센터(LWP Center: Live-Work-Play Center)’이론으로 마용성의 부상을 설명한다. 직주락 센터 이론이란 라이프스타일의 변화로 인해 근거리에서 일하고 즐기며 생활하는 지역이 도시의 성장을 주도한다고 주장한다. 이 이론을 적용하면 마용성의 성공은 새로운 직주락 센터로 자리 잡은 데 기인한다. 도시계획 관점에서 중요한 것은 직주락 센터 형성의 순서이다. 마용성의 직주락 구조는 공통적으로 ‘락(상권)’으로 시작했다. 마포구와 용산구가 주거지로 주목받기 이전인 2005년에 이미 두 지역은 골목상권을 바탕으로 청년문화를 선도하는 문화지역으로 자리매김했다. 성동구의 경우 다른 지역보다 늦은 2010년대에 시작되었지만, 다른 지역과 마찬가지로 골목상권이 직주락 센터화를 견인했다. 서울을 대표하는 골목상권인 홍대, 이태원, 성수동을 보유한 마포구, 용산구, 성동구에서 직주락 형성이 시작된 것은 우연이 아니다.
본 논문은 직주락 센터로 성장한 마용성을 분석하는 사례연구이다. 주택 공급, 교통 접근성 등 부동산 시장의 논리만으로 마용성의 차별화된 부상을 설명하는 데에는 데 한계가 있는 점에 주목한다. 이에 대한 대안으로 1990년대 이후 나타난 도심 회귀 현상(Birch 2002; Florida 2002b; Glaeser & Gottlieb 2006)을 설명하기 위해 직주락 센터 이론을 제안한다. 도시의 다양성과 창조성을 창출하는 도심의 구성과 역할을 제시하는 직주락 센터 이론을 토대로 마용성을 분석함으로써, 지역 발전의 역학을 이해하는 새로운 시각으로 도시연구에 기여한다.
직주락 근접은 그동안 언론에서 지적한 직주근접과 락주근접의 연장이다. 업무지구 주변에 주거지를 갖춘 마용성은 직주근접 현상의 수혜 지역이다(머니타임즈 2019/6/5). 직주락 근접의 측정에 있어 직주근접과 락주근접을 집계할 체계적인 데이터는 부재한 상황이다. 따라서 본 논문은 직주락 센터로 성장한 마용성의 사례 분석에 집중한다. 마용성이 직주락 센터로 부상한 시점을 파악하기 위해 서울 25개 자치구를 대상으로 통계청 사업체조사, 인구이동조사, 주민등록인구조사, 국토부 실거 래가공개시스템 등의 시계열 자료를 활용하였다. 3) 보도자료와 문헌들을 수집해 마용성 각 지역별 직주락 형성의 과정을 분석하였다.
논문의 흐름은 다음과 같다. 먼저 2장에서 마용성 현상의 이론적 틀인 직주락 센터를 설명한다. 도심의 다목적성과 고밀도를 강조하는 직주락 센터는 신도시주의적 개념들과 연결된다. 3장에서는 객관적인 지 표를 통해 마용성 현상이 나타난 정확한 시점을 제시한다. 4장에서는 직주락의 관점에서 각 요인들이 마용성에 집적된 시점을 파악하여, 그 순서를 종합한다. 마지막으로 5장에서 마포, 용산, 성동에서 직주락 센터의 완성이 이루어진 과정을 상세히 분석하여 공통점을 제시한다. 분석결과들을 토대로 6장에서는 도시 발전을 위한 직주락 센터 구축의 정책 방향을 제시한다. (중략)
