2019 부의 대절벽

2019 부의 대절벽                

저자 해리 덴트

출판 청림출판

발매 2017.09.08.

피할 수 없는 거대한 붕괴가 시작될 때 수익을 만드는 방법
  
주식투자로 수익을 만드는 방법
  
 앞으로 맞이할 일생일대의 수익을 창출하기 위해서는 버블 붕괴의 대재앙에서 자신을 보호할 뿐만 아니라 주어지는 기회를 붙잡을 준비를 해야 한다. 지금부터 나는 그 방법을 알려주고자 한다.
 먼저 다음 내용을 잘 살펴보자
 투자자들과 대화를 나눌 때 나는 이런 말을 가장 많이 듣는다. “저는 세계적으로 분산되어 있고 경기를 타지 않은 산업의 유배당 주식을 많이 갖고 있어서 당신이 예측하는 경기 하강기에도 괜찮을 겁니다.”
 절대 그렇지 않다. 당신은 무사하지 못할 것이다.
 당신의 자산이 안전할 것이라는 입장에는 다음과 같은 전제가 깔려 있다. 아마도 당신은 대형 다국적 기업의 주식을 많이 보유하고 있을 것이다. 이들 기업은 여러 지역에 분산되어 있으며 보통 인구 추세가 하락세인 선진국이 아닌 신흥국가에 분포되어 있다. 다국적 기업은 대개 식품이나 화장품처럼 경기를 잘 타지 않고 필수재로 간주되는 산업에 종사하는 경우가 많다. 많은 기업들이 보통 2∼3퍼센트의 배당금을 주주에게 지급하기 때문에 그것으로 잠재적 손실을 보충할 수 있다.
 그러나 이 관점에는 큰 문제점이 내포되어 있다.
 앞으로 닥칠 주식시장의 폭락은 1930년대에 그랬듯이 분산되어 있든 아니든, 경기를 타는 산업이든 아니든, 거의 모든 주식에 피해를 줄 것이다. 왜 그럴까? 위험 인식이 급증하면서 주가수익률(P/E)이 산업 전반에 걸쳐 떨어지기 때문이다.
 기업이 지급한 배당금은 붕괴 시작 첫 2년 동안 발생할 손실을 거의 상쇄하지 못할 것이다. 게다가 배당금을 지급하는 기업은 흔히 경기가 어려운 시기에 주주들에게 주는 지급액을 줄인다.
 또 다른 큰 문제가 있다.
 붕괴의 초기 단계에서는 주식 공매도를 하지 않는 한 돈을 투자해 수익을 낼 수 있는 곳이 거의 없다. 그래서 나는 존 델 베치오의 포렌식 인베스트(Forensic Investor, 덴트 리서치연구소에서 개발한 투자 도구 중 하나로 6가지 요소를 활용해 주식을 평가하는 방법)와 같이 입증된 시스템을 이용하지 않는 한 공매도를 하지 말라고 권고한다.
그러나 투자할 수 있는 곳이 있다. 이제 그것을 살펴보자.
  
정부보증 상품을 이용하라
높은 등급의 장기 국채(미국 국채)는 첫 투자 때 좋은 상품이다.‘
 

 대공황 시절, 미국 역사상 최대의 붕괴에도 불구하고 채권 수익과 더 높은 주식 배당금 덕분에 주식의 총수익이 증가했다. 그러나 보다시피 주식은 곤두박질쳤다. 배당금을 감안할 때 주식은 분명히 1929년 9월의 정점 이후 7년 6개월 만인 1936년 3월에 고점을 회복했다. 하지만 이 정점 이후 12년 동안 배당금을 감안하더라도 주식은 20퍼센트 하락했다(이 12년 동안 투자자들은 20세기, 특히 1932년 후반부터 1942년 초반까지 일생일대의 기회를 맞이했다.)
 1929년부터 1942년까지와 같이 경제적 겨울 시기 또는 경제적 여름의 하강기였던 1969년부터 1982년까지 주식을 보유하는 것은 분명히 옳지 않다.
 하지만 안전한 장기 국채는 이자를 포함한 총수익이 1928년부터 1941년까지 78퍼센트 상승했다. 
  
  
트리플 A등급 채권을 고려하라
  
그다음 숨은 투자처는 AAA 등급 회사채다.
 1931년 중반과 1931년 후반 사이에 최고 등급의 장기 국채 수익률이 잠시 3.15퍼센트에서 4.3퍼센트로 상승했다. 경제적 겨울 시기에는 정부의 채권 가격이 일시적으로 10퍼센트 정도 떨어지지만 이자는 똑같다.
 마찬가지로 AAA 등급 회사채 수익률은 4.4퍼센트에서 5.45퍼센트로 급등하고 가격은 약 15퍼센트로 하락했다. 
 1931년 후반까지 소폭 하락한 뒤 1940년에서 1941년까지 이자율이 최저 수준으로 떨어지면서 이런 종류의 채권 가격이 크게 상승했다. 
 시장 이자율이 떨어지면(이 경우 물가하락으로 인해) 채권 가격이 오르고, 아울러 채권의 만기가 길수록 수익이 더 늘어난다.
 1930년대와 1940년대 초의 채권 보유자들에게 디플레이션은 친구가 되었고, 그 외에도 일정한 이자가 지급되었다. 2016년 이후부터 2022년까지 발생할 디플레이션 시기처럼 이번 경제적 겨울에도 똑같은 상황이 벌어질 것이다.
 국채는 이자를 포함한 총 투자수익률이 1930년부터 1941년까지 78퍼센트였다. AAA 등급 회사채는 이자율이 더 높았기 때문에 총 투자수익률이 같은 기간 118퍼센트로 훨씬 더 높았다.
 거의 모든 다른 금융자산이 하락하는 시기에 국채는 더 안전한 투자로 돈을 두 배 이상 늘릴 수 있다. 지금 채권 투자는 좋은 거래이며 부동산과 주식이 가장 저조할 때 그것을 구매할 수 있는 현금 가치를 늘리는 방법이다. 우량 채권은 유동성이 매우 높아서 현금으로 바꿀 수 있기 때문이다.
 물론, 우량 채권이 모두 좋은 피난처라는 뜻은 아니다. 절대로 그렇지 않다. 금, 은, 상품과 같이 당신이 틀림없이 들어보았을 더 전통적인 ‘안전한 피난처’중의 일부도 역시 그렇지 않다. 주식과 귀금속 이외에도 다음과 같은 몇몇 자산은 다음번 대붕괴 때 피해야 한다.
  
당분간 정크본드는 피해야 한다.
 우리는 고수익 또는 정크본드에 발을 들여놓고 싶어 하지 않는다. 적어도 첫 번째 주요한 붕괴 시기까지는 더욱 그렇다. 경제가 붕괴할 때는 바로 이은 디플레이션 추세에도 불구하고 정크본드 수익률이 천정부지로 치솟는다. 특히 더 위험한 기업의 경우 채무불이행 위험이 급격히 상승하기 때문이다. 
 경제가 최악이었던 1930년부터 1932년 후반까지 채권 수익률이 5.7퍼센트에서 11퍼센트까지 치솟았다. 채권 가격은 약 45퍼센트 급락했다.(채권 수익률이 올라가면 채권 가격이 떨어진다는 것을 기억하라) 등급이 더 낮은 채권 가격이 얼마나 떨어졌을 상상해보라
 또한 채권 가격은 주식가격보다 더 늦게 하락하기 시작했지만 채권 가격이 먼저 저점에 이른 뒤인 1932년 7월에야 주식가격이 저점을 찍었다. 시장 이자율은 결국 디플레이션 추세 때문에 1941년 후반에 4.2퍼센트까지 떨어졌다. 리스크 프리미엄 측면에서 볼 때 정크본드는 위험한 주식, 부동산, 상품과 같다.
 하지만 이 상황에서 사회간접자본 관련 주식은 피해야 한다.
 첫 번째 주요 디플레이션 위기가 시작되면 고위험 또는 정크본드를 사서 많은 수익을 낼 수 있다. 이 시기에는 디플레이션이 당신에게 유리한 방향으로 작용하고, 초기 몇 년 동안 최악의 기업이 부도를 내고, 정부의 경기 부양책 효과가 다시 강하게 나타나기 때문이다. 정크본드는 1932년 후반부터 1941까지 훌륭한 투자 대상이었다. 그러나 오직 이 시기뿐이다. 이 위기가 전개되는 상황에 따라 다르겠지만 정크본드가 대략 2017년 후반 그리고 2020년 초반까지 좋은 투자 대상이 될 것으로 예상된다.
  
수요가 매력적으로 보여도 속아서는 안 된다
 많은 사람들이 앞으로 닥칠 대공황 때에도 사우스캐롤라이나 전기 가스회사와 같은 인프라 주식은 괜찮을 것이라고 생각한다. 이런 기업들은 수요가 그다지 감소하지 않고, 많은 배당금을 지급하고, 앞으로 디플레이션이 오면 더 낮은 이자율의 혜택을 볼 수 있기 때문이다.
 이런 주장이 솔깃하겠지만 속지 마라.
 인프라 주식들은 1935년 초반까지 89퍼센트 떨어졌다.
 실제로 이 주식들은 1929년 초 더 넓은 범위의 주식시장보다 먼저 폭락했으며, 몇 달 만에 56퍼센트 하락했다. 인프라 주식에서 도피처를 찾으려는 사람들에게는 유감스러운 일이다. 이런 주식들은 그들이 생각하는 것처럼 안전한 피난처가 못 된다.
 10여 년 전 나는 인프라, 주류, 카지노, 영화, 담배 등이 불황기에 괜찮은지 알아보려고 1930년대의 여러 주식 분야를 살펴보았다.
 안전한 분야는 전혀 없었다. 
 단 한곳도 없었다.
 이런 주식들은 리스크 프리미엄이 모두 상승했고 주가가 50∼00퍼센트까지 폭락하여 완전히 휴지조각이 되었다.
 심지어 영화 산업도 타격을 입어 급격히 폭락했다. 당신은 영화를 보는 데 작은 비용이 들기 때문에 불황기에도 계속 산업이 유지되거나 오히려 호황을 누릴 수도 있다고 생각할 것이다. 만일 나라면 경제적으로 안 좋은 상황에 놓여 있다 해도 영화표를 사는 데 돈을 저축 할 것이다. 그러나 분명히 나는 거의 항상 영화관에 혼자 앉아 있을 것이다. 1932년 후반 주식시장이 저점에 도달했을 때 영화 주식은 놀랍게도 97퍼센트 폭락했다.
 전화 관련 주식 역시 타격을 입었다. 이 주가는 1931년 후반에 최악의 수준인 76퍼센트 하락했다. 피해야 할 ‘안전한 피난처’를 추가로 살펴보자.
  
부동산은 우리를 보호해주지 않는다
 먼저 대공황 시기의 부동산에는 2006년의 부동산만큼 거품이 많이 끼지 않았다. 그 당시의 부동산은 투기를 할 여지가 크지 않았다. 일반적으로 한 가구가 집을 구입할 때 계약금으로 주택 가격의 50퍼센트를 내고 만기 일괄 상환 조건의 5년 만기 주택 담보대출을 이용해야 한다면 투기 가능성이 낮다. 대공황 시기에는 소수의 사람들만 집을 구입할 수 있었고 투기는 신경 쓰지 않아도 되었다.
 그런데도 부동산 가격이 1933년까지 26퍼센트 하락했다. 2008년 금융위기 때와 마찬가지로, 이런 정도의 하락은 대출액이 많은 사람들에게 타격을 준다.
 1940년이 되어서야 부동산 가격이 1925년의 정점을 회복했다.
 부동산이 주식보다 몇 년 앞서 정점에 도달하는 경향이 있다는 것에 유의하라. 사람들은 지출 정점에 도달하기 약 5년 전에 가장 큰 집을 구매하기 때문이다.
 2006년 초 부동산은 미국과 글로벌 버블의 중심이었다. 주식보다는 부동산에서 투기와 대출이 더 많이 이루어졌다. 따라서 부동산이 첫 번째 폭락 때 34퍼센트 하락한 것은 놀라운 일이 아니다. 이런 폭락은 주식보다 경기를 덜 타고 일반적으로 주택 담보대출을 이용하는 분야치고는 매우 큰 것이다.
 다음 대폭락 시기에 부동산은 다시 급격히 떨어져 2006년 초 정점 대비 최 소한 55퍼센트까지 하락할 것으로 예상된다.
 최근의 반등에도 불구하고 부동산은 지금 수준 대비 40퍼센트 또는 그 이상 떨어질 것이다.
 가장 큰 문제는 가장 부유한 사람들이 뉴욕, 샌프란시스코, 런던, 밴쿠버, 싱가포르, 시드니와 같은 가장 비싸며 많은 사람들이 선호하는 부동산 지역에 막대한 돈을 투자하고 있다는 것이다. 그들은 이들 지역이 특히 최고 부유층과 외국인 구매자들의 수요가 많고 공급은 매우 제한적이어서 이 도시들의 부동산 가격은 떨어지지 않을 것이라고 생각한다. “이 도시들은 유일무이하게 아주 특별한 곳입니다.” 논리적으로 맞는 말이다.
 하지만 역사가 의미 있다면 그들은 틀렸다.
 버블이 클수록 붕괴는 더 크다. 부동산이 너무나 특별하여 대체 불가능하기 때문에 계속 오르기만 하는 곳은 세계 어디에도 없다.
 외국 구매자들은 보통 불황기 때 가장 먼저 사라진다. 따라서 다음 붕괴 때 가장 부유한 사람들의 재산과 소득이 연기처럼 사라질 것이다. 
 한 예로 대공황 때 맨해튼의 주택 가격을 살펴보자.
 맨해튼의 부동산 가격은 1921년부터 1929년까지의 호황기 때 89퍼센트 상승한 뒤(미국의 평균 주택 가격보다 4년 더 길게 유지되었다) 1937년까지 61퍼센트 폭락했다(평균 주택 가격은 26퍼센트 하락). 1939년 맨해튼 부동산 가격은 여전히 저점 부근에 머물렀고 미국 전역의 대부분의 주택 가격만큼 빠르게 회복하지 못했다.
 뉴욕의 주택 가격과 임대료는 1950년대 후반까지 이 지역의 1929년 고점을 회복하지 못했다.
 그 이후 주택 가격이 평방피트당 평균 12달러, 월 임대료는 60달러가 되면서 가격이 100배 상승했다. 오늘날 평방피트당 평균 가격은 1,400달러 이상이며 월 임대료는 64배 올랐다. 요즘 뉴욕의 월 임대료는 3,850달러 이상이다.
 사람들은 이 가격이 떨어지지 않을 것이라고 생각한다. 뉴욕 사람들이 말하듯이 “뉴욕을 떠나라.”
 일단 다음 내용을 명심하자. 주식시장에 투자하는 것 외에 선택권이 없다는 통념을 믿지 말라. 배당금을 지급하는 안정적인 다국적 기업 주식이나 인프라 관련 주식은 당신을 보호해주지 못한다. 고수익 채권도 마찬가지다.
마침내 버블이 전면적으로 터질 때를 대비해 다음 사항을 준비해 두어야 한다.
  
현금, 미국 재무부 증권, 높은 등급의 양도성 예금증서
높은 등급의 장기 국채(미국 국채)
AAA 등급의 회사채
  
그리고 다음을 반드시 멀리해야 한다.
  
인프라 관련 주식
정크본드
주식
부동산
금, 은, 상품
  
최고의 기회
 버블 붕괴 후 매수 호가가 올 때까지 정크본드를 피해야 한다고 앞서 언급했다. 하지만 채권을 좀 더 깊이 살펴볼 필요가 있다. 바로 이 채권시장에서 최고의 기회를 찾을 수 있기 때문이다.
 모든 채권은 양적완화 정책 때문에 버블 상태다. 양적완화는 위험이 전혀 없는 10년 물 미국 국채 이자율을 (인플레이션을 감안할 경우) 제로 수준으로 낮추었다.
 이것은 시장에서 설정되는 수준보다 약 2퍼센트 포인트 더 낮다.
 달리 말하면, 10년 물 국채 이자율은 정상적으로는 4퍼센트 수준이어야 하는데 2퍼센트 이하 수준이 되었다. 이런 상황은 곧 끝날 것이다.
 채권 수익률이 인플레이션 하락 추세 때문에 1989년 이후 꾸준히 떨어지고 있다. 수익률은 추세선의 거의 밑바닥에 도달하면 상승하고, 정점 부근에 이르면 떨어지는 경향을 보인다. 이것은 그동안 매우 일관된 패턴이었다.
 2008년 말에 이자율이 이 추세선의 저점인 2퍼센트에 도달했다.
 그 당시, 채권 수익률 상승은 채권 가격 하락을 의미하기 때문에 우리는 <뉴스레터> 구독자들에게 긴급 매도 신호를 보냈다. 매도 신호는 적중했다.
2012년 후반에 또다시 이자율이 하락하여 마침내 1.38퍼센트로 떨어져 바닥을 쳤다.
 그 이후 이자율은 간헐적으로 등락을 반복하며 2016년 7월 초에 1.36퍼센트로 사상 처음으로 새로운 저점을 찍었다. 현재의 상승은 2013년 양적완화 긴축 정책으로 금융시장이 충격을 받은 뒤에 발생한 상황과 비슷할 것이다. 그 당시 이자율은 1.38퍼센트에서 2.98퍼센트로 올랐다. 따라서 이자율이 향후 수개 월 내에 이 추세선의 고점인 약 3.0∼3.1퍼센트에 도달할 가능성이 높다.
 오 이런 일이 일어날까? 연준과 중앙은행들은 제로 수준의 단기 금리 정책을 통해 레버리지 효과가 높은 ‘공짜’거래를 통해 이 괴물을 만들었다. 또한 그들은 저렴한 비용으로 투기와 레버리지를 가능하게 만들고 국채를 계속 매입하여 이자율을 내리고 채권 가격을 올렸다. 헤지펀드와 주식 거래자는 그들보다 앞서 선물가격을 끌어올리고 매입한다.
 위기의 초기 단계 때는 채권을 주시하라. 향후 이자율이 일시적으로 다시 상승한다면 30년 만기 미국 국채와 AAA 등급 회사채를 매입하라. 채권 만기가 길수록 디플레이션과 무위험 이자율 하락으로 인해 더 많은 이익을 얻을 수 있다.
 그다음 투자 기회는 미국 달러다.
  
더 강해지는 달러
 전 세계의 부채와 금융자산이 축소되면 달러화는 강세를 띤다. 달러화가 기축통화이며, 양적완화 축소 이후 미국이 유럽이나 일본보다 더 높은 평균 GDP 성장률을 보이면서 전반적으로 나쁜 상황에서도 그나마 가장 좋은 실적을 올리고 있기 때문이다.
 달러화가 시장에서 더 많이 사라지고 유통이 되지 않으면 달러화 가치가 상승한다.
 2016년 상반기에 달러화는 2008년 저점 대비 41퍼센트까지 상승했다. 최고의 기회였던 이 시기에 잠시 하락한 것을 제외하고, 이 수준이 어떤 식으로든 바뀔 것임을 보여주는 신호는 없다. 달러화 지수가 92와 100사이의 거래 범위 아래로 떨어져 86선까지 낮아지면 아주 좋은 매수 시점이 될 것이다. 달러화 지수가 92선을 유지한다 해도 좋은 매수 시점이다.
 달러화 지수가 120이 되면 나는 달러화에 대해 중립적인 입장이 취할 것이다. (대부분의 사람들이 모르는) 1985년과 2008년 초 사이에 발생한 달러화 폭락에 비추어 볼 때 달러화는 다른 통화와 다시 균형을 맞출 것이기 때문이다. 
  
금, 온스당 700달러 예상
 나는 2011년 이후 금 가격이 계속 하락할 것으로 예측해왔다. 나의 예측 중에서 금 분야는 특히 금 투자자들이 가장 많이 주목하고 또 반발했다.
 한 애널리스트는 씨킹 알파라는 블로그에서 계속 나를 비난하면서 2020년대 초반 이번 상품 주기가 끝나기 전에 금 가격이 온스당 400달러까지(최악의 경우 250달러) 추락할 것이라는 나의 주장에 반대하고 있다. 그의 비판은 매우 무례하지만 그래도 괜찮다. 지금까지 금은 내가 예상한 대로 정확히 움직이고 있기 때문이다.
 현재 나는 포터 스탠스베리, 제프 클라크와의 내기에서 계속 이기고 있다. 나는 여기에서 더 이상 자세한 내용을 언급하지 않고자 한다. 금 가격은 2013년 초에 장기 거래 추세선 수준 이하로 폭락하여 온스당 1,934달러의 고점에서 1,180달러로 떨어졌다는 점만 말해두겠다.(2017년 7월 기준 1,233달러로 소폭 반등했다)
 금 투자자들은 인플레이션이 발생하지 않을까 조바심을 냈지만 유례없는 양적완화의 충격에도 인플레이션은 발생하지 않았다. 양적완화는 다만 디플레이션과 부채 축소를 막았을 뿐이다.
 양적완화 조치는 위기를 지연시켰을 뿐이다.
 위기가 지연된 것이지 결코 해결된 것이 아니다.
 내가 앞서 설명했던 글로벌 금융 해결책에서 보았듯이 디플레이션은 다시 추한 머리를 들 것이며 금은 하락할 것이다. 이 때문에 나는 금 가격이 아마도 2020년 초와 2022년 후반 사이에 저점에 도달하여 온스당 400달러가 될 것이라고 예상한다. 그리고 다음번 30년 상품 주기 정점은 2038년과 2039년이 될 것이다. 그때가 되면 금 가격이 5,000달러까지 상승하겠지만 지금의 금 투자자들은 이미 이 세상 사람이 아닐 것이다.
  
원유, 20달러 또는 그 이하
 여러 해 동안 나는 원유의 대폭락을 말해왔다. 최종적으로 원유는 배럴당 10∼20달러까지 하락할 것이다.
 몇 년 전 많은 사람들이 원유 가격이 그렇게 하락하지 않을 것이라고 말했다. 그들은 “석유수출국기구(OPEC)와 많은 석유 수출국이 가격이 그렇게 하락하도록 내버려 두지 않을 것이다”하고 말했다.
 하지만 원유 가격은 2016년 2월 배럴당 26달러가 됐다.
 2016년 상반기에 50달러로 반등했지만 많은 국가에서 땅속에서 원유를 계속 시추하고 있고 수요는 계속 하락하고 있다. 가격 반등은 지속되지 않을 것이다. 지금까지 원유 가격 하락은 공급 과잉이 원인이었지만 앞으로는 급격한 수요 감소에 의해 가격이 하락할 것이다.
 나는 많은 애널리스트와 기자들이 원유 가격 하락은 미국 경제에 호재가 될 것이라고 말하는 것을 들었다. 가격 하락이 일시적이라면 맞는 말이지만 석유 기업이 계속 기업을 유지할 정도의 수준은 유지되어야 한다.
 원유 가격 하락이 우리에게 악재로 작용하는 분야는 셰일가스 산업과 그들이 발행한 정크본드다. 셰일가스 기업들은 인위적으로 낮은 저금리로 정크본드를 발행해 운영 자금을 조달했다.
 그러나 셰일가스 기업들은 사우디아라비아, 이라크, 이란처럼 저비용 원유 생산자가 아니다. 그들은 하루에 500만 배럴의 원유를 더 생산할 수 있는 대단한 영향력을 가진 생산자가 되었지만 불안정한 자금을 대출하여 사용했다. 그래서 그들은 세계경제 침체기에 원유 공급 과잉을 유발했다.
 그러나 셰일가스 기업들은 지금 고통을 당하고 있다. 원유 가격이 배럴당 50달러 이하로 더 오래 머물수록 그들이 12퍼센트 이상의 금리(이에 비해 과거에는 연준의 제로금리 정책 덕분에 6퍼센트의 금리로 대출받았다)로 새로 대출받을 여력이 더 적어진다.
 셰일가스 기업들은 죽어가고 있다.
 그들은 채무를 갚지 못할 것이며 이 1조 달러 규모의 산업이 도산하면 미국이 뿌리째 흔들릴 것이다. 이 산업의 정크본드 시장이 붕괴되면(이 글을 쓰는 2016년, 이미 17퍼센트 하락했고 에너지 산업 분야의 이자율은 12퍼센트까지 올랐다), 주식시장과 미국 경제는 더욱 암울해질 것이다.
 2008년 서브 프라임 주택 담보대출이 그랬듯이 나는 원유가 다음 글로벌 금융위기의 또 다른 중요한 도화선이 될 것이라고 믿는다.
 원유 가격이 새로운 저점으로 하락할 때마다 주식시장은 하락세를 보인다.
나는 (특히 미국에서) 원유 공급이 감소함에 따라 원유 가격이 2016년 어느 시점에 상당한 폭으로 반등할 것으로 예상한다. 그러나 원유 가격은 결국 다시 급격히 하락하며, 이 하락세는 분명히 18∼20달러까지 내려갈 것이다.   2020년 초와 2023년 초 사이 어느 시점에는 배럴당 8∼10달러 선까지 내려갈 것이다.
  
베이비붐 세대를 따르라
 더 대략적으로 말하면, 베이비붐 세대가 나이가 들어가면서 계속 이동하게 될 분야에는 셀 수 없이 많은 투자 기회가 주어질 것이다.
다음 분야가 여기에 포함된다.
  
• 성형수술과 같은 특정 의료분야
• 비타민, 화장품, 주름방지 크림 등 베이비붐 세대들의 노화를 최대한 방지하는 제품
• 크루즈 여행, 자녀 양육과 직장 생활을 마친 후에는 며칠 동안 배를 타고 여행하면서 마음껏 먹고 마시며 노는 것보다 매력적인 것은 없다.
• 퇴직·휴가(다음의 부동산 붕괴 이후)와 간호·가정생활 지원
  
사실, 이 목록은 계속 나열할 수 있다. 그러나 다음 주요 주식 붕괴 시기까지 기다려야 한다.
이 분야에서 우리가 이용할 수 있는 기회를 세부적으로 정확히 말하기는 어렵다. 붕괴의 규모가 기회의 범위를 상당 부분 결정할 것이다. 그러나 이런 분야를 꾸준하게 주시해야 한다. 이 분야는 다이아몬드 광산이 될 것이며 신흥국 시장은 더욱 그럴 것이다. 신흥국 시장에 대해서는 나중에 다룰 것이다.
  
  
사업에서 수익을 만드는 방법
  
 이미 여러 번 말했듯이 현재의 경제적 겨울은 2022년경까지 계속될 것이며, 주식 붕괴와 경기 침체·불황의 최대 위험시기는 2017년 후반, 2018년 중반에서 2020년 초, 마지막으로 2021년 중반과 2022년 후반 사이가 될 것이다.
 이런 시기들을 제외한 시기에 경제는 잠시 동안 더 호전될 것이며, 다음번 장기 붐은 2023년 초에 시작될 것이다. 사업 전략은 주식과 비슷하다.
경제적 겨울 시기에는 더 집중적이고 지배적이며 효율적인 기업이 시장 점유율을 차지한다는 점을 감안할 때 기업의 일차적인 목적은 경쟁사를 제치고 시장 점유율을 확대하는 것이어야 한다.
 또한 힘든 경제적 겨울 시기에는 손실을 최소화해야 한다. 이 시기는 판매가 감소하고 디플레이션 때문에 상품 가격과 이윤이 급격히 하락한다.
 이 시기는 일생에 단 한 번 경험하는 지옥 같은 적자생존의 시기다. 승자는 앞으로 수년이 아니라 수십 년간 시장 지배력을 얻을 것이다.
 대략적으로 볼 때, 다가올 시기에 살아남아 시장 지배력을 얻기 위한 가장 중요한 아홉 가지 원칙은 다음과 같다.
  
1. 현금과 현금 유동성이 매우 중요하다. 경제 조정기에 살아남고 향후 수년 도안, 특히 2020년경 사상 유례없는 헐값으로 금융자산을 매입할 대 현금이 필요하기 때문이다. 모든 것이 매우 저렴한 가격으로 판매될 것이다. 힘든 시기가 오면 대담한 사람들은 쇼핑에 나선다.

2. 분명하게 우위를 차지할 수 있는 분야를 찾아라. 또는 다른 분야를 매각하거나 폐업하고 사업 범위를 좁혀서 집중할 수 있는 분야를 찾아라. 그러지 않으면 시장이 당신에게 더 많은 고통과 손실을 끼치면서 그렇게 하도록 만들 것이다. 시장 지배력이 약한 제품군이나 사업은 매각하고 현금을 비축하라. 그렇게 하면 앞으로 다가올 사상 최대의 금융자산 세일을 이용할 수 있는 실탄을 갖게 될 것이다. 만약 그런 제품과 사업을 매각할 수 없다면 상황이 더 힘들어질 때 고정비용이나 현금 유동성 누수를 없애기 위해 그것을 제거하라.

3. 고객과 그들의 요구를 명확히 정의하여 기업의 방향과 목적과 집중할 목표를 정하라. 고객들에게 의미 있는 것은 당신이 하려고 생각하는 내용이 아니라 고객이 당신에게 얻고자 하는 것이다. 고객 정의는 이런저런 제품이나 서비스를 생산하는 문제가 아니다. 고객 정의의 핵심은 고객들의 시간이나 돈을 절약하는 것이다. 당신은 고객의 브랜드에 품격을 더하는가? 당신은 고객 대신 비전략적인 기능을 수행함으로써 그들이 더 집중할 수 있게 하는가? 당신은 융통성을 발휘해 그들이 시장 상황의 변화에 적응하도록 도와주는가?
이 시기에는 고객 충성도를 높일 수 있는 모든 방법을 시행해야 한다. 기존 고객을 유지하는 것보다 새로운 고객을 확보하는 것이 비용이 훨씬 더 많이 들기 때문이다.

4. 긴축이 필요하다. 특히 지금부터 2019년까지와 같이 위험한 시기에는 더욱 그렇다. 고정비용을 적절하게 할당한 뒤에 고정비용과 경상비, 모든 변동비를 줄이라.
고정비용을 배정하기 위해 먼저 고정비용 유발 요인이 무엇인지 살펴보라. 회계부서의 관점에서 보면 거래에는 거래비용이 발생한다. 따라서 대부분의 회계사가 사용하는 판매 매출액 기준이 아니라 해당 거래비용 기준으로 다양한 제품에 고정비용을 할당하라.
그다음 제품의 추가 생산 및 유통과 관련된 직접비 또는 변동비를 정의하고 매출액에서 그것을 제외하면 공헌 이익을 산출할 수 있다. 공헌 이익이 큰 제품은 성장할수록 이익이 더 증가하고 경기 침체기에 현금 유동성이 더 늘어난다.
고정비용을 최대한 줄이고 실적이 좋지 않은 제품을 줄인 뒤 고정비용을 상쇄할 수 있는 손익분기점을 파악하라. 그 이하가 되면 기업은 곤경에 빠지고 도산하기 시작한다. 그런 상태에 빠지지 않도록 최선을 다해야 한다.

5. 주요 자본지출을 미루라. 공장, 창고, 점포, 중요한 컴퓨터 시스템, 부동산, 사무실 구매와 같은 자본지출은 다음 주요 붕괴와 경제 침체기까지 연기하라. 침체기에는 곤경에 빠진 경쟁사로부터 훨씬 저렴한 비용으로 이런 자산을 구매할 수 있다. 다가올 금융 위기 때 부실대출이 늘어난 은행들은 현금이나 현금 유동성이 있는 기업에 그런 자산을 헐값에 팔려고 할 것이다.

6. 공헌 이익이 높은 제품의 매출을 늘리거나 단기 비용을 줄일 수 있는 단기 투자에 집중하라. 응용 소프트웨어에 투자하여 마케팅이나 상품 생산비를 더 낮출 수 있다. 또한 직접 마케팅 지출을 통해 기업의 키워드 카테고리를 구글의 상위 검색 목록에 올리고 클릭당 광고료를 지불한다. 이 방식을 이용하면 현금 유동성을 늘릴 수 있다.
다시 말하지만, 현금과 현금 유동성 증가는 침체기에서 살아남고 향후 헐값에 자산을 매입할 수 있는 구매력을 확보하는 데 매우 중요하다.

7. 비전략 부동산을 매각하고 임대하라. 자산 시장에서 손실이 발생할 수 있으며, 앞으로 수 년 또는 십여 년 동안 인플레이션 이상으로 이익을 내기가 거의 또는 완전히 불가능하다.
달리 말하면, 당신이 정의한 고객의 최종 결과, 즉 당신의 이미지, 고객 서비스, 유통 또는 다른 시스템에 매우 중요할 때만 부동산을 소유하라.
아직 상황이 좋을 때 이익을 남기고 부동산을 매각하면 향후 수년 동안의 최악의 침체기에 더 중요한 전략 자산을 구매할 수 있는 자금이 늘어난다. 부동산은 갑자기 유동성이 낮아지고 가격도 급변할 수 있다는 점을 명심하라.

8. 가장 약한 경쟁자가 누구인지 미리 파악하라. 그리고 곤경에 처하거나 파산한 경쟁사로부터 얻기 바라는 자산(고객, 직원, 사업 자산, 부동산, 제품군, 기술 시스템)이 무엇인지 미리 확인하라. 그것에 필요한 현금을 추산해보라. 위기가 닥치면 빠르고 과감하게 움직일 준비를 하라.

9. 직원을 조사하여 누가 성과가 저조하고 문제가 있는지 확인하라. 비용 절감뿐만 아니라 경제가 침체되기 전에 그들에게 더 나은 직장을 얻을 기회를 주기 위해 지금 그들을 해고하라.
성과를 입증한 직원만 고용하여 고객의 최종 결과에 집중하게 만들어라. 설령 기업의 전체 이익이 감소해도 앞으로 닥칠 경기 하강기에 성과를 내는 직원들에게 보상하라.
  
  
부동산으로 수익을 만드는 방법
  
 많은 선진국의 부동산 시장은 2012년 이후 반등했다. 이것은 2007년과 2011년 사이의 부동산 붕괴해서 상당 수준 회복되었음을 보여주지만, 한편으로는 시장에 잘못된 안전 신호를 보냈다.
 이 반등은 주로 제로 금리와 시장 이자율보다 최소한 2퍼센트 포인트 더 낮은 주택 담보대출 덕분이었다. 이런 상황으로 인해 부동산 구입 능력이 크게 바뀌었다. 이것은 연준의 아무런 대가 없는 화폐 발행, 이른바 ‘공짜 점심’때문이었다.
 이 점심은 생선회이기 때문에 곧 변질된다.
 앞으로 수년 동안 부동산 시장이 성장할 것으로 믿는 사람들은 갑작스레 불쾌한 일을 당하게 될 것이다. 나의 조사에 따르면 급격한 하락세가 곧 다가온다. 이 장에서는 앞으로 닥칠 상황을 경고한다. 
 명심해야 할 것은 곧 맞게 될 일생일대의 투자 기회를 이용하려면 자산 가치를 유지하고 최대한 많은 현금과 유동성을 확보함으로써 먼저 자신을 보호해야 한다는 점이다.
 지난번 자산 붕괴 때 미국의 주거용 부동산은 34퍼센트 급락했고 상업용 부동산은 43퍼센트 붕괴했다.
 최악의 1933년 대공황 동안 주택 가격이 평균 26퍼센트 박에 하락하지 않은 것은 그 당시에는 주택 구입 시 계약금 50퍼센트 지불과 5년 만기 주택 담보대출 상환조건 때문에 투기가 쉽지 않았기 때문이었다.
 오판하지 말기 바란다. 취약한 미국 부동산 시장은 지금 훨씬 더 많이 폭락할 수 있는 상황이 무르익어 있다.
 하지만 미국만 이런 것이 아니다. 지금 전 세계적으로 부동산 버블이 터지기 직전이다. 런던, 파리, 상하이, 뭄바이, 시드니, 밴쿠버 등 전 세계에서 부동산 재앙을 맞게 될 것이다.
 이 장에서는 불가피한 버블 붕괴가 주거용과 상업용 부동산에 어떻게 발생할 것인지 보여주고자 한다.
 나는 이 장을 이용하여 여러분이 자신의 위험을 평가하고 불가피한 버블 붕괴에 대비하기를 강력하게 권고한다. 주식시장과 달리, 부동산 리스크는 도시나 국가마다 상당히 다르기 때문이다.
  
미국에서 리스크가 가장 큰 곳
 2000년과 2006년 사이에 발생한 미국의 부동산 버블은 일본의 1986녀부터 1991년 사이에 발생한 버블만큼 극단적이지 않았다. 이 6년 동안 일본의 주택 가격은 160퍼센트 폭등했고 이에 비해 미국은 127퍼센트 올랐다. 미국이 일본의 경험을 따라간다면 2014년 후반부의 가격 수준 대비 49퍼센트 하락할 것이다.
 부동산 가격이 지역마다 큰 편차를 보인다는 점을 감안할 때 나는 가격 하락 위험을 평가하는 최선의 방법은 2000년 1월의 자산 가치를 살펴보는 것이라고 항상 말한다.
 이것은 완벽한 지표는 아니지만 주식시장보다 시간과 강도 측면에서 훨씬 더 많은 편차를 보이는 부동산 시장에서 내가 발견한 가장 좋은 지표다.
이 지표는 버블이 터질 때 자산이 하락 할 수 있는 수준이다. 아마도 10∼20퍼센트 더 떨어질 수도 있다.
 주거용 부동산 시장의 주요 지지선은 2000년 1월에 만들어졌다. 이 시기는 기술주 버블 붕괴 이후 투기가 부동산으로 이동한 덕분에 버블이 실제로 시작되던 때였다.
 대체로 버블은 정점 수준에서 버블이 시작되던 수준이나 약간 더 낮은 수준으로 되돌아간다.
 순수 요가 하락을 멈추고-적어도 일시적으로라도-다음 글로벌 붐이 시작되는 향후 몇 년 동안 가격 하락 범위가 결정될 것이다.
 2000년 1월에 시작된 버블이 제거되려면 주택 가격이 2006년 초의 정점 대비 56퍼센트 하락해야 할 것이다. 이것은 2016년 초의 고점 대비 약 49퍼센트 하락한 수준이다.
 주택 가격이 버블 이전의 저점 수준으로 떨어진다면 정점 대비 약 67퍼센트, 최근 고점 대비 59퍼센트 하락한다는 뜻이다. 59퍼센트 하락이 일본 주택 가격의 하락 수준인 60퍼센트와 더 비슷하다. 지난번에 그랬듯이 상업용 부동산은 더 많이 하락할 것이다.
 이 모든 것은 다가올 상황에 대비해야 한다는 뜻이다. 주거용 및 상업용 부동산이 다른 투자 포트폴리오와 함께 강력한 경기 침체 때보다 더 많이 하락할 가능성이 높기 때문이다.
 다음 경기 하강기는 더 심각할 뿐만 아니라 전 세계적으로ㅗ 확산될 것이다. 전 세계의 주요 부동산 시장이 팝콘이 뜨거운 팬 위에서 점점 빠르게 팡팡 터지듯이 붕괴할 것으로 예상된다.
 미국에서 가장 큰 버블은 일차적으로 미국의 동부 해안과 서부 해안 지역에서 발생했다. 로키 산맥과 애팔래치아산맥 사이의 부동산 버블은 극단적이지 않았으며 일부 지역은 미미한 수준이었다.
 2006년의 댈러스, 휴스턴, 세인트루이스, 캔자스시티와 같은 도시들의 버블은 가벼운 수준이었다.
 오마하, 네브래스카와 같은 중소 규모의 중심도시들은 버블이 없었다. 미국의 셰일가스 산업의 영향을 받은 노스다코타, 댈러스, 휴스턴, 그리고 텍사스 주의 새로운 첨단 유행의 도시가 된 오스틴, 공공장소에서 대마초 흡연을 허가한 덴버는 예외다.
 나는 평가이익을 기대하기보다는 실제 부동산을 사용하거나 미래의 현금 유동성을 위해 임대할 것을 권고한다. 
 샌프란시스코는 맨해튼 중심가 이외 지역 중 가장 버블이 큰 지역이다. 이 도시의 자연적인 가격 하락 위험은 56퍼센트로 가장 높은 하락 수준을 보인다. 더 심할 경우 70퍼센트까지 폭락할 수 있다. 
 보스턴은 그다음으로 55퍼센트 하락하고, 더 심할 경우 66퍼센트까지 폭락한다.
 놀랍게도 덴버는 54퍼센트 하락하고 더 나쁠 경우 72퍼센트까지 붕괴한다. 아마 대마초 사업이 이 손실을 어느 정도 상쇄할 것이다.
 그다음으로 뉴욕 부동산은 50퍼센트, 더 나쁠 경우 60퍼센트 하락한다. 맨해튼은 훨씬 더 심각하게도 평방피트당 5,000달러 이상 하락할 것이며, 1억 달러 이상으로 팔리던 콘도와 시장에서 2억 5,000만 달러로 거래된 새로운 펜트하우스는 고점 대비 80퍼센트 이상 하락할 것이다. 고가 주택 거품은 이미 2015년 후반과 2016년 초부터 터지기 시작했다.
 또 다른 고위험 지역은 로스앤젤레스와 마이애미, 특히 사우스비치와 마이애미 중심가다.
 그다음으로 워싱턴 D.C는 하락 위험이 높지만, 경기 침체기에도 정부 지출 증가 덕분에 고용률이 높아질 것이다.
 중위험 도시인 샌디에이고, 포틀랜드, 댈러스, 시애틀은 40퍼센트에서 최악의 경우 60퍼센트까지 떨어질 것이다.
 아직 시장이 탄탄한 저위험 도시인 샬럿, 애틀랜타, 탬파, 시카고는 30퍼센트 하락할 가능성이 많으며 최악의 경우 40∼50퍼센트가량 떨어질 것이다.
 마지막으로 가장 위험이 낮은 도시는 디트로이트, 피닉스, 라스베이거스, 클리블랜드다. 이들 도시는 이미 하락한 상태며 더 천천히 회복하고 있다. 이들 지역은 약 20퍼센트대로 하락할 것이며, 최악의 경우 조금 더 많이 떨어질 것이다.
  
슈퍼 도시들의 몰락
 상업용 부동산의 경우, 이미 세계 곳곳에서 문제 징후들이 분명히 나타나고 있다. 예를 들어, 중국에서 가장 부유한 가족은 2015년 내내 상업용 부동산을 열심히 매각했다. 이 가족만 그런 것이 아니다.
 선진국에서 최근 가장 뚜렷하게 나타나는 추세는 외국인 자본의 진정한 원천인 슈퍼 부자들이 세계에서 가장 매력적인 거대 도시에 투자하는 것이다. 특히 영어가 모국어가 아닌 나라의 사람들이 자녀에게 훌륭한 영어 교육을 제공할 수 있는 도시에 투자하고 있다.
 여기에는 런던, 뉴욕, 토론토, 마이애미, 로스앤젤레스, 샌디에이고, 샌프란시스코, 밴쿠버, 싱가포르, 시드니, 멜버른, 브리즈번, 오클랜드, 두바이가 포함된다.
 이 도시들은 주거용 부동산에도 가장 큰 버블이 형성되어 있다.
 대부분의 사람들은 슈퍼 부자들이 항상 이처럼 좋은 지역의 주택을 구매할 것으로 생각하지만 역사는 그렇지 않다는 것을 보여준다. 이런 도시들은 가장 큰 버블이 형성되는 경향이 있기 때문에 가격도 가장 많이 떨어진다.
 최고 부유층들은 항상 스마트 머니를 대변한다. 버블이 터지기 시작하면 이 그룹들은 가장 먼저 빠져나올 것이다. 하지만 대부분의 보통 사람들은 너무 늦다.
 이 때문에 나는 전 세계의 슈퍼 도시들이 가장 심하게 붕괴될 것이라고 예측한다. 부동산 버블을 만들었던 최고 부유층들 중 다수는 재산이 연기처럼 사라지는 것을 보게 될 것이다. 1991년 일본에서 버블이 정점에 이르렀을 때 그랬던 것처럼 말이다. 부유한 일본인들은 자국의 부동산 버블에서 비롯된 단기간의 부를 이용하여 해외 부동산을 사들였다. 그러나 일본 부동산 버블이 터지자 (주거용은 최고 60퍼센트, 상업용은 80퍼센트 하락했다) 그들의 부는 순식간에 사라지고 국내와 해외의 부동산을 매각했다.
 상하이는 81∼86퍼센트의 손실에 직면해 있다. 그러나 선전과 베이징과 같은 도시는 부동산 가격이 더 높기 때문에 버블 붕괴 때 더 많이 떨어질 수 있다. 
 그다음 런던은 62∼72퍼센트, 리우데자네이루는 60∼72퍼센트 떨어질 것이다.
 저점 하락 위험이 있는 호주와 싱가포르의 도시들은 37∼67퍼센트 내외로 하락할 것으로 예상된다.
 이것이 버블의 작동 원리다. 똑같은 투기꾼들과 추세가 버블을 부풀리고 결국 버블을 붕괴시킨다. 나는 이 슈퍼 도시들의 부동산이 최고 70퍼센트까지 하락할 위험이 가장 높다고 본다.
  
전 세계적인 부동산 버블
 일반적으로 부동산 버블은 미국보다는 전 세계 주요 도시들이 훨씬 더 심각하다. 많은 글로벌 도시들이 아직 정점에 이르지 못했다. 내가 가장 좋아하는 도시부터 살펴보자.
  
시드니
 이곳의 추세는 멜버른, 브리즈번, 밴쿠버, 토론토와 같은 다른 주요 버블 도시들과 매우 비슷하다. 2006년부터 2012년 동안 미국의 서브 프라임 주택 담보대출 위기와 부동산 붕괴 이후 시드니 부동산 가격이 계속 상승했다.
 호주는 수십 년에 걸쳐 유입된 양질의 이민자 덕분에 선진국 중에서 가장 좋은 인구 추세를 보이고 있다. 호주는 베이비붐 세대보다 상당히 더 큰 규모의 밀레니얼 세대가 있는 소수 선진국(이스라엘, 스웨덴, 노르웨이, 스위스, 싱가포르, 뉴질랜드와 함께) 중 하나다.
 아울러 인구 수의 증가 추세와 탄탄한 수출은 호주 경제를 더욱 탄탄하게 떠받쳐왔다.
 또한 호주는 아시아계 이민자, 특히 중국의 부유층 이민자를 꾸준히 받아들여 혜택을 누리고 있다. 호주는 중국인들에게 미국 다음으로 큰 부동산 시장이다. 중국인들은 시드니의 높은 부동산 가격을 더 치솟게 만드는 가장 강력한 요인이다. 이와 같은 현상이 멜버른, 브리즈번, 밴쿠버, 로스앤젤레스, 샌프란시스코, 토론토에서도 발생했다.
 시드니의 부동산 가격은 1998년 중반에 급격히 상승하기 시작해 2003년 초 이후부터 2005년까지 소폭의 조정기를 거쳤다. 그 이후 시드니의 부동산 가격이 64퍼센트 폭등했다.
버블이 붕괴되어 조정기가 되면 2016년 수준 대비 37퍼센트 하락할 것이다.
 시드니의 인구가 2025년 이후부터 감소하면 부동산 가격은 2000년 초반 수준으로 59퍼센트 하락할 수 있다.
향후 수년 동안 하락 위험은 멜버른도 비슷하다. 이 도시의 부동산은 최대 46퍼센트 떨어질 수 있다. 브리즈번은 38퍼센트 하락할 위험이 있다.
  
밴쿠버
 캐나다 대도시의 부동산 가격은 2009년 중반부터 발생한 버블을 제거하려면 30퍼센트, 2000년대 초 가격 수준으로 떨어지려면 63퍼센트 각각 하락해야 할 것이다.
 캐나다 부동산은 그동안 계속 가격이 올랐기 때문에 현재 가격 하락폭이 미국보다 더 크다.
  
토론토
 캐나다의 미약한 인구 추세와 높은 수출 수준을 감안할 때 캐나다는 미국보다 글로벌 경기 침체를 더 많이 겪을 것으로 예상된다.
 이런 이유로 토론토의 부동산 가격은 2009년 중반에 형성된 버블이 사라지려면 36퍼센트 하락해야 할 것이며, 2000년대 초 수준이 되려면 60퍼센트 떨어져야 할 것이다.
  
런던 
 영국 수도 런던은 세계에서 영어를 사용하는 도시 중에서 부동산 가격이 가장 과대평가된 도시다. 런던의 버블-2009년 이후 65퍼센트-은 부동산 가격이 최소 39퍼센트 하락하고, 잠재적으로는 64퍼센트 떨어져 2000년 초 수준으로 돌아갈 수도 있다.
 런던은 세계 금융의 주요 중심지다. 미래의 금융위기 때 주요 금융센터가 소재한 런던이 가장 심한 타격을 입을 것임을 고려할 때 런던에서 최악의 시나리오가 펼쳐질 것으로 예상된다.
  
신흥국의 부동산 버블
 마지막으로 신흥국의 부동산 버블은 2000년 이후 가장 극심하다.
 나는 이전부터 상하이를 비롯한 유례없는 중국의 부동산 버블에 오랫동안 집중했다. 중국 버블은 사상 최대의 버블이 될 것이며 결국 터지고 말 것이다. 또한 중국 버블 붕괴는 글로벌 부동산 시장에 최대의 도미노 효과를 미칠 것으로 전망된다. 부유한 중국인들이 1980년대 후반의 부유한 일본인들처럼 세계 최고 도시들의 최대 부동산 구매자이기 때문이다.
 나머지 신흥국들의 예로 뭄바이의 부동산 시장을 살펴보고자 한다. 뭄바이는 부동산 가격이 극단적으로 상승했다는 측면에서 상하이나 중국의 다른 주요 도시들과 비슷하기 때문이다.
  
뭄바이
 인도의 대도시인 뭄바이의 부동산 가격은 2000년 후반 이후 폭증했다. 무려 500퍼센트 상승했다. 이것은 2000년 이후 587퍼센트 폭등한 상하이와 비슷하다.
 이런 폭등의 큰 부분은 2010년 초에 발생했고 지난 5년 동안 83퍼센트 상승했다. 뭄바이는 두 개의 주요 지지선이 있다. 만일 부동산 가격이 2010년 초의 버블 수준까지 떨어진다면 47퍼센트 하락할 것으로 예상된다. 2006년 초 수준으로 떨어진다면 부동산 가격은 59퍼센트 하락하고, 2000년 초 수준으로 떨어진다면 상하이와 비슷하게 83퍼센트 폭락할 것이다.
  
값비싼 부동산 가격과 터무니없는 임대료
 이 장을 마무리하면서 주요 도시의 과대평가된 부동산 가격과 매우 다양한 임대료 수준을 살펴보자.
 워싱턴 D.C, 뉴욕, 산호세, 샌프란시스코의 소득수준은 미국 평균 소득보다 훨씬 높고, 마이애미와 로스앤젤레스의 소득은 미국 평균 소득보다 훨씬 낮다는 점에 유의하라.
 주택 가격이 놀라울 정도로 극단적인 차이를 보인다. 샌프란시스코, 뉴욕, 로스앤젤레스의 주택 가격은 소득의 10배 이상이고 피닉스, 시카고, 댈러스, 애틀랜타의 주택 가격은 소득의 3.5배 이하다. 주택이 위치한 지역에 따라 크게 차이가 난다.
 

도시

판매가격/소득비율

판매 중위 가격

가구 중위 소득

샌프란시스코

11.4

$1,100,000

$96,900

뉴욕

11.0

$1,200,000

$109,000

로스앤젤레스

10.4

$653,000

$63,000

산호세

7.1

$750,000

$106,300

샌디에이고

6.7

$490,000

$73,000

시애틀

5.6

$500,000

$89,600

미국(평균)

5.3

$283,775

$53,657

마이애미

5.0

$250,000

$49,900

워싱턴 D.C

4.7

$510,000

$109,400

덴버

3.8

$300,000

$79,900

애틀랜타

3.4

$240,000

$70,700

댈러스

3.3

$235,000

$70,500

시카고

3.1

$240,000

$77,700

피닉스

2.9

$185,000

$64,000

  
 다음 표는 주택 임대료가 얼마나 터무니없는지 보여준다.
 소득 대비 임대료 비율이 가장 극단적인 지역은 마이애미다. 그곳 시민들은 미국의 모든 주요 도시 중 중위 소득수준이 가장 낮기 때문이다. 샌프란시스코는 매우 높은 임대료 때문에 이 비율이 57퍼센트로 두 번째로 높다. 소득 대비 임대료와 매매가격 비율이 가장 낮은 곳은 피닉스다. 첫 번째 버블 때 가장 버블이 심한 도시였지만 거의 50퍼센트 폭락했기 때문이다.
 보스턴과 워싱턴 D.C는 높은 부동산 가격에도 놀랍게도 소득 대비 임대료 비율이 낮다. 이 지역이 임대료에 비해 소득이 더 높기 때문이다.
나는 부동산 산업에 대해 다음과 같이 조언한다.
  
• 비전략 부동산은 사업과 개인적 지출을 위해 지금 매각하라.
• 향후 몇 년간은 사무실을 소유하는 것보다 임대하는 것이 더 낫다.
• 지금 살고 있는 주택은 유지하되 장기간 그 집에 거주할 계획인 경우에만 그렇게 하라. 향후 몇 년 내에 주택 규모를 줄이거나 이사할 계획이라면 지금 팔아라.
• 당신에게 소중하지 않거나 일 년에 몇 주 이상 사용하지 않는 별장은 반드시 매각하라.
  
  
신흥 시장에서 수익을 만드는 방법
  
 다가올 대붕괴 이후 신흥 시장에서 찾을 수 있는 기회를 언급하지 않는다면 나는 그다지 성실한 사람이 아닐 것이다. 내가 주류 경제학자들의 팬이 아니라는 점은 비밀이 아니다. 그들 중 대부분은 매우 지적이지만 잘못된 생각에 빠져 있다. 18세기에 매우 유명했던 스코틀랜드인 도덕 철학자이자 근대 경제학의 아버지 애덤 스미스조차도 경제를 바르게 이해하지 못했다. 합리적인 사익 추구와 경쟁이 ‘보이지 않는 손’처럼 작용해 자유로운 시장과 사회를 혁신과 경제 성장으로 이끈다는 그의 이론은 정말 획기적인 것이었다. 그것은 혁명적인 사상이었다. 그의 사상은 자본주의의 사상적 토대를 확고하게 했지만 큰 그림은 포착하지 못했다.
 실제 현실 속에는 ‘보이지 않는 손’이상의 것이 존재한다. 그 첫째는 인구 추세로서 역사 이래로 제국과 사회의 흥망성쇠를 결정했다. 이것이 나의 핵심 지표 중 하나인 이유다.
 또 다른 위대한 ‘보이지 않는 손’은 도시화다. 이 두 가지 ‘보이지 않는 손’은 한 개발도상국을 무대 전면으로 이끌어 대붕괴 이후 수익을 창출하는 척 번째 주자가 되게 할 것이다. 그 국가는 바로 인도다.
 나머지 선진국과 신흥국들이 대재앙에서 회복하려고 노력하면서 일생일대의 투자 기회를 제공할 동안 인도-다른 신흥국보다 먼저-는 다음 버블 붕괴가 바닥을 친 후 대략 2022년 후반의 최종적인 저점에 도달하기 오래전부터 장기 투자의 적지가 될 것이다.
  
인도 벨리에 붙은 불
 선진국들은 이미 도시화되었다. 선진국 인구의 70∼80퍼센트 이상이 이미 도시나 도시 근교에 살고, 농촌 지역에 남아 있는 사람은 20∼30퍼센트에 지나지 않는다. 미국과 서유럽을 포함한 이들 국가의 도시화 진행 속도는 사실상 멈춘 상태이다. 앞으로 이들 국가의 성장은 오로지 인구와 생산성 향상에 따라 좌우될 것이다.
 영국을 예로 들어보자. 신기술의 물결-다축방적기, 증기기관, 수력방적기, 발을 이용한 스프링 해머-에 힘입어 영국은 세계 최초로 산업혁명을 이루었고 급속한 도시화를 이룬 최초의 국가가 되었다.
 영국의 부와 지배력은 이에 맞추어 증가했다. 1700년에는 영구 인구의 단 12퍼센트만이 도시에 살았다. 1870년 도시 인구가 43퍼센트까지 증가했다. 1939년 도시화율이 80퍼센트에 도달했다. 그 이후 영국의 도시 성장은 둔화되었고, 시간이 갈수록 계속 정체될 것이다.
 미국의 도시화도 이와 비슷한 과정을 거쳤다. 남북전쟁 직전인 1860년 미국 도시화율은 20퍼센트에 불과했다. 그러나 1919년 전체 인구의 50퍼센트가 도시지역에 살았다. 1960년 인구의 70퍼센트가 도시나 도시 근교에 살았고 2000년에 최고치인 80퍼센트까지 올라갔다. 영국과 마찬가지로 미국도 그 이후 매년 2퍼센트 또는 3퍼센트의 도시 성장률을 유지하려고 노력하고 있다.
 신흥국들은 상황이 다르다. 대부분의 개발도상국들은 최근에 비로소 도시화가 시작되었다. 중국의 도시화는 1980년대 초에 실질적으로 시작되었다. 그러나 중국은 현대사에서 가장 빠르게 도시화되고 있기 때문에 모든 사람들이 중국이 거침없이 계속 성장할 것으로 오해한다. 중국의 도시화율은 아직 56퍼센트에 불과하다.
 인도의 도시화는 더 늦은 1990년대 초에 시작되었고 속도가 급격히 빨라지고 있다. 현재 인도의 도시화율은 약 33퍼센트다. 이에 비해 케냐의 도시화율은 26퍼센트이고 브라질은 인구의 86퍼센트가 도시지역에 산다. 이것은 브라질이 나의 미래 투자 목록에서 상위 순위에 오르지 못하는 많은 이유 중 하나다.
 고등교육이나 특별한 기술 없이도 농촌에서 도시로의 이주와 이주속도만으로도 소득이 최소한 두세 배 늘어난다. 농촌에서 벼를 재배하는 농민은 하룻밤 새 택시운전사가 될 수 있다. 택시운전사가 된 사람은 번 돈으로 더 많은 음식과 소비재를 구매하여 경제를 성장시키는 역할을 한다.
 현재 중국의 1인당 GDP는 인도의 세 배다. 하지만 인도의 도시화율이 낮고 인프라 시설 투자도 부족한 점을 고려할 때 인도 경제는 노라울 정도로 발전하고 있다. 이것은 인도의 놀라운 잠재력을 시사한다. 특히 인도는 도시화율 상승에 비해 1인당 GDP를 더 많이 증가 시킬 수 있는 첨단 제품이나 산업 분야로 변화할 능력이 더 큰 것으로 보인다.
 이와 더불어 중국은 인도 인프라 시설에 대한 투자를 고려하고 있다. 이것은 하늘이 준 선물과 같다. 인도가 막대한 외국인 투자를 끌어들인다면-중국이 붕괴할 경우 가능성이 높다-인도는 미래의 거대 시장으로서의 위상을 확실히 갖게 될 것이다.
 최대 규모의 신흥국가들-브라질, 인도, 중국-은 모두 1인당 GDP와 도시화율이 더 증가하는 방향으로 발전해왔다. 필리핀이나 케냐와 같은 많은 국가들도 발전하고 있지만 기울기가 더 완만하고 속도도 더 느리다.
대부분의 신흥국가들에서 도시화가 진행됨에 따라 일직선 형태로 1인당 GDP가 같이 증가한다. 
 가장 큰 예외 국가는 일본, 대반, 싱가포르, 한국이었다. 이 국가들은 고부가가치 산업을 통해 비약적으로 발전하여 선진국과 비슷한 수준의 1인당 GDP를 달성했다. 이들 국가는 직선이 아니라 기하급수적 또는 S자 곡선 형태로 발전했다.
 한국과 일본은 30년이라는 짧은 시간에 신흥국에서 선진국으로 발전했다. 이들 국가를 제외하면 말레이시아는 1인당 GDP 2만 6,000달러, 도시화율 75퍼센트에 도달한 유일한 ‘아시아의 호랑이’다.
 앞서 언급한 국가들을 제외하면 신흥국가 중에서 선진국의 1인당 GDP 수준인 2만 달러 이상(4만 달러가 더 일반적이다)으로 도약한 나라는 없다.
도시화율의 차이에 따라 신흥국들의 1인당 GDP가 매우 다양한 차이를 보인다. 필리핀이나 케냐와 같이 가난한 지역에 사는 도시인의 1인당 평균 소득은 2,000∼5,000달러 사이다. 인도네시아와 같은 중간 수준의 국가는 7,000∼1만 1,000달러 사이다. 중국과 인도와 같은 상위 수준의 국가는 1만 3,000∼1만 7,000달러 수준이다.(이들 국가의 낮은 생활비 수준을 감안하여 이 수치를 조정했다)
 요약하면, 인도의 도시화 추세는 중국이 이미 간 길을 따라가고 있다. 
인도는 정부의 극단적인 개입에 의한 인프라 시설 버블이 없다는 장점이 있다. 실제로 인도는 투자가 상당히 부족한 상태로 계속 확대되는 추세이기 때문에 어느 때보다 더 급속하게 도시화가 진행될 가능성이 있다. 
  
인구 증가 추세 측면에서도 인도가 중국을 능가한다
 강력한 도시화 추세 외에도 인도는 탄탄한 인구 증가 추세를 보인다. 노동력 증가는 신흥국 인구 추세를 보여주는 확실한 지표다. 이 부분에서도 인도는 중국을 능가한다.
 중국의 노동력 증가는 이미 정점에 도달했고 2025년까지 완만하게 감소할 것이다. 그 이후 중국 노동력은 수십 년 동안 더 급격하게 축소될 것으로 전망된다.
 하지만 인도의 노동력 증가를 보라. 인도는 2050년부터 2060년까지 계속 증가할 것으로 예상된다. 이것은 인도가 신흥국가 중 다음번 붕괴에서 가장 먼저 회복할 뿐만 아니라 최소 향후 50년 동안의 도시화가 이루어져 도시화율이 한계치인 80퍼센트에 이를 것이라는 뜻이다. 그리고 인도는 약 45년 동안 인구가 증가할 것으로 예상된다.
 인구 증가와 도시화는 인도를 발전시키는 두 가지 강력한 보이지 않는 손이다.
 인도는 점점 나아지고 있다. 인구 규모의 힘과 함께 인도인들은 매우 창의적이고 혁신적인 정신을 갖고 있다. 나는 2006년 이후 세 차례 인도를 방문했다. 고급 호텔에 머무는 동안 더러운 먼지와 가난과 거리를 어슬렁거리는 소를 보았다. 많은 도로는 곳곳이 파손되어 지나다닐 수 없었다. 하지만 인도 사람들은 혁신적이며 어려운 여건을 극복하고 있다. 
 인도 최초로 성장 및 자본주의를 지향하는 지도자 나렌드라 모디가 취임하면서 상황이 훨씬 더 좋아지고 있는 듯 보인다.
 나는 인도의 주요 기업가들과 대화를 나눌 때 인도의 인구 증가 추세와 도시화를 큰 잠재력의 근거로 제시한다. 그들은 항상 이렇게 말한다. “하지만 당신은 우리의 관료적이고 사회주의적인 정부를 이해하지 못합니다.” 이제 모디 총리가 이끄는 정부에서 그런 점들이 바뀔 기회가 생겼다.
 얼마 전 CNN에서 파리드 자카리아와 모디 총리의 인터뷰를 보았다. 파리드는 모디 총리에게 민주주의 국가가 아닌 중국이 하향식으로 더 빨리 성장을 촉진할 수 있기 때문에 유리하다고 생각하는지 질문했다. 모디 총리는 인도의 가장 큰 장점은 인도가 신흥국들 가운데 오랫동안 민주주의를 다져온 국가라는 점이며, 바로 이것이 인도가 더 탄탄하고 지속 가능한 성장을 달성하는 데 힘이 될 것이라고 주장했다.
 나는 그의 말에 동의한다. 하지만 인도는 최근 시작된 인프라 시설에 대한 지속적인 투자를 계속 늘려야 한다. 인도는 중국, 미국, 유럽 국가들로부터 훨씬 더 많은 직접투자를 끌어들일 필요가 있다.
 그렇게 되면 우리에게 엄청난 기회가 주어질 것이다. 인도 경제는 인구 증가 추세와 도시화라는 두 가지 보이지 않는 손 덕분에 최소 2055년까지, 최대 2065년이나 2070년까지 빠르게 성장할 것이다.
  
인도의 중요성을 말해주는 주기
 도시화와 인구 증가 추세 외에, 내가 주목하는 또 다른 주요 주기에 따르면 인도는 최대 상품 제조국가로 부상할 것으로 예상된다. 개발도상국들은 선진국과는 약간 다른 주기 체계를 갖는다. 개발도상국의 주기 체계는 다음과 같다.
  
1. 도시화율과 1인당 GDP 성장률
2. 30년 상품 주기
3. 인구 추세 하지만 지출 주기보다는 노동력 증가
4. 지정학 주기
5. 호황·불황 주기
  
 내가 선진국과 신흥국을 분석할 때 사용한 주기 체계에서 상품 주기는 가장 중요한 차이를 보인다. 신흥국들은 상품에 훨씬 더 많이 의존하기 때문이다. 브라질의 총수출 대비 상품 비율은 63퍼센트, 사우디아라비아는 89퍼센트다.
 가격 하락이나 수요 감소는 이런 국가에 심각한 영향을 미친다. 상품 제조 산업들이 주식시장의 큰 부분을 차지하기 때문이다. 상품 가격과 수출에 덜 노출된 국가는 영향을 덜 받는다. 여기에 포함되는 국가는 멕시코, 태국, 인도네시아, 캄보디아, 베트남, 미얀마, 터키, 인도다.
 인도의 총 상품 수출액은 총 수출액의 35퍼센트에 불과하다. 이것은 대략 2023년부터 2039년까지 예상되는 다음번 상품 주기 붐 이전에 인도가 미래의 대국이 될 수 있는 또 다른 이유다.
 이 모든 것은 인도가 글로벌 버블 붕괴 이후 미래의 대국이 되며, 일생일대의 투자 기회를 잡을 수 있는 가장 중요한 사냥터로 주시해야 하는 이유를 설명해준다.
 또한 대부분의 신흥국가들보다 동남아시아 국가들이 도시화율과 생산성이 더 높고 노동윤리도 우수하기 때문에 인도 다음의 투자처가 될 것이다. 태국의 인구 추세는 성숙단계다. 따라서 최고의 투자국가를 대략적인 순서대로 나열하자면 베트남, 캄보디아, 미얀마, 인도네시아가 될 것으로 전망된다.
  
일생일대의 기회가 온다

 지금까지 경제 조정기에 대해 알아야 할 모든 것에 대해 설명했다. 무엇이 글로벌 붕괴를 촉발할 것인지 와 나쁜 상황이 어떻게 전개될지, 그리고 가장 중요한 내용으로 앞으로 어떤 기회를 발견할 수 있는지에 대해 말했다.
이것은 일생에 단 한 번 오는 기회다. 이런 기회는 중대한 조정기 이후에만 얻을 수 있다.
 앞서 말했듯이 35년간 주기를 연구한 나는 주기는 똑같은 특성을 갖고 있다고 말하 수 있다. 
 모든 주기는 위계질서가 있다.
 모든 주기는 시기가 있다.
 주기는 경제적 가을에 버블이 팽창하여 결국 경제적 겨울에 터지는 것으로 끝난다.
 우리는 경제적 겨울 한가운데 있다. 이 시기는 파괴적인 붕괴와 경기를 침체시키는 디플레이션을 통해 경제에 쌓인 쓰레기들을 모두 말끔히 정리하는 때다.
 중앙은행들은 역사상 처음으로 엄청난 액수의 돈을 찍어내어 피할 수 없는 금융위기와 조정을 피하려고 노력했다. 상식이 말해주듯이 그런 무익하고 무책임한 노력은 점점 실패로 드러나고 있다.
 경제와 시장은 이전 경제적 가을의 버블 붐 시기에 창출된 과잉 생산능력을 떨어버리고, 새롭게 혁신을 꽃피우고 경제적 봄 시기의 붐을 만들기 위해 잉여 쓰레기들을 정리한다.
 광란의 1920년대가 끝난 뒤 대공황이 발생했다.
 호황 또는 광란의 2000년대 이후 심각한 경기 침체가 발생했다.
 2009년부터 2015년 사이의 거센 호황 시장이 끝난 뒤 지금껏 경험한 것보다 더 고통스러운 조정기가 다가올 것이다.
 가을이 끝나면 어김없이 겨울이 온다.
 나는 당신이 다가올 대재앙을 대비하여 스스로를 보호하여 그 속에서 살아남고 더 나아가 엄청난 부를 창출하도록 돕기 위해 이 책을 썼다.
 우리는 몇 세대 만에 가장 큰 기회를 맞이하고 있다. 이것은 당신을 백만장자와 억만장자로 만들 수 있는 기회다. 이 책의 도움을 받아 당신도 제2의 록펠러나 밴더빌트가 될 수 있다.
 이 책을 통해 투자, 사업, 의사결정 방식을 점진적으로가 아니라 근본적으로 바꾸어야 할 필요성이 잘 전달되었기를 바란다. 이런 변화를 통해 앞으로 다가올 일생에 단 한 번뿐인 조정기에 ‘엄청난 부’를 창출할 수 있을 것이다.
 무엇보다도 나는 당신이 성공하기를 간절히 바란다.
 안전벨트를 단단히 매라. 지옥의 경주가 곧 시작된다.