주택연금 제대로 알기(1)
주택연금(住宅年金, reverse mortgage)
고령자가 자기 소유의 부동산을 담보로 자치단체나 금융기관으로부터 자금을 융자 받아 생활비로 이용하며, 이용자가 사망하면 그 부동산을 매각하여 일괄 변제하는 제도를 말한다. 한국주택금융공사(www.hf.go.kr)에서 2007년 7월부터 판매하기 시작했다. 특히 주택연금은 국가가 연금 지급을 보증하므로 연금 지급 중단의 위험이 없다는 장점이 있다.
2007년 7월 출시부터 2018년 6월까지 주택연금에 가입한 사람은 총 53,806명이다. 주택금융공사는 철저한 리스크 관리를 위해 연금 수령액에 영향을 주는 주택 가격 상승률과 기대수명, 이자율 등의 변수를 매년 반영하여 연금액을 조정하고 있다. 다만 최근 주택 가격 상승률은 떨어지고, 기대수명과 이자율은 늘어나는 추세로 연금 지급액은 줄어드는 추세이다. 현재 평균 가입연령은 72세, 평균 월지급금은 99만 원, 평균 주택 가격은 2억 8,900만 원이다.
자료 : 주택금융공사, 주택연금 연간 누적 가입자 수(2017년 말 기준)
가입 가능 연령
주택 소유자 또는 배우자가 만 60세 이상(근저당권 설정일 기준)
※ 확정기간 방식은 주택 소유자 또는 배우자가 만 60세 이상인 자 중 연소자가 만 55세 ~ 만 74세
주택 보유수
부부 기준 9억 원 이하 주택 소유자
- 9억 원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택 팔면 가능
- 다주택자라도 합산 가격이 9억 원 이하면 가능
우대 방식의 경우 1.5억 원 미만 1주택자만 가입 가능
대상 주택
시가 9억 원 이하의 주택 및 지방자치단체에 신고된 노인복지주택
(상가 등 복합 용도 주택은 전체 면적 중 주택이 차지하는 면적이 1/2 이상인 경우 가입 가능)
※ 확정기간 방식은 노인복지주택 제외
우대 방식의 경우 1.5억 원 미만 주택만 가입 가능
거주 요건
주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제 거주지로 이용하고 있어야 함
※ 해당 주택을 전세 또는 월세로 주고 있는 경우 가입 불가
(단, 부부 중 한 명이 거주하며 보증금 없이 주택의 일부만을 월세로 주고 있는 경우 가입 가능)
지급 방식
종신 방식 : 월지급금을 종신토록 지급받는 방식
- 종신지급 방식 : 인출한도 설정 없이 월지급금을 종신토록 지급받는 방식
- 종신혼합방식 : 인출한도(대출한도의 50% 이내) 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록
지급받는 방식
※ 인출한도 : 대출한도의 50% 이내(종신혼합방식, 확정기간 혼합방식), 50% 초과 70% 이하
(대출 상환 방식), 45% 이내(우대 혼합 방식)를 인출한 도로 설정하여 필요시 목돈으로
사용 가능
※ 인출한도 용도
- 의료비, 교육비, 주택수 선비 및 주택 담보대출 상환 용도나 담보주택에 대한 임대차보증금 반환 용도
- 대출 상환 방식의 경우 주택 담보대출 상환용으로만 사용 가능
※ 70세(부부 중 연소자 기준), 3억 원 주택 기준으로 매월 91만 9천 원 수령
(종신지급 방식, 정액형, 2018년 3월 2일 기준)
확정기간 방식 : 고객이 선택한 일정 기간 동안만 월지급금을 지급받는 방식(10년~30년 선택 가능)
- 확정기간 혼합방식 : 수시인출한도 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 일정 기간 동안만 지급받는 방식
※ 확정기간 방식 선택 시 반드시 대출한도의 5%에 해당하는 금액은 인출 한도로 설정
※ 70세(부부 중 연소자 기준), 3억 원 주택 기준으로 10년 확정기간 방식 선택 시 매월 153만 6천 원 수령
(종신 방식 정액형보다 약 61만 7천 원 더 수령)
대출 상환 방식 : 주택 담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50%초과 70% 이내) 범위 안에서
일시에 찾아 쓰고 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식
우대 방식 : 부부 기준 1.5억 원 미만 1주택 보유자가 종신 방식(정액형)보다 월지급금을
최대 12.7% 우대하여 지급받는 방식
- 우대지급 방식 : 인출한도 설정 없이 우대받은 월지급금을 종신토록 지급 받는 방식
- 우대 혼합방식 : 인출한도(대출한도의 45% 이내) 설정 후 나머지 부분을 우대받은 월지급금으로
종신토록 지급받는 방식
※ 예상 연금 조회는 한국주택금융공사에서 확인 가능
월지급금 지급유형
정액형 : 월지급금을 지급기간 동안 동일한 금액으로 고정하는 방식
전후후박형 : 월지급금이 가입 초기 10년간 많이 지급되다가 11년째부터 초반 월지 금의 70%만
지급받는 방식
지급정지 사유
본인 및 배우자 모두 사망
본인이 사망 후 배우자가 6개월 이내에 소유권이전등기 및 채무인수를 하지 않는 경우
담보주택 소유권 상실
상환 방법 및 금액
가입자가 언제든 직접 연금 지급 총액의 전부 또는 일부를 상환할 수 있음
부부 모두 사망 시 상속인 등에 의한 상환이 없으면 주택 처분 금액으로 상환 가능
- 주택 처분금액 > 연금 지급 총액 : 남는 부분에 대해 채무자(상속인)에게 돌려줌
- 주택 처분금액 < 연금 지급 총액 : 부족분에 대해 채무자(상속인)에게 별도 청구 없음
길건우 자산관리사(rlfrjsdn@naver.com)
