재테크 트렌드 2017
재테크 트렌드
저자 정철진
출판 아라크네
발매 2016.11.20.
아파트 거래량을 주목하라
2015년은 기록적인 아파트 거래량을 보였던 한 해였다. 하지만 2016년 1분기에 들어와서 거래량이 극감을 했다. 세 마녀의 심술이 거래량마저 줄게 만들었던 것이다. 특히 미국의 기준금리 인상이 실제로 나타나고, 이를 일부 언론에서 부정적으로 대서특필하자 매수세가 크게 위축된 것이다. 집값 상승에 대한 기대감이 줄어든 탓이다. 이에 따라 1분기에는 역대 최대 거래량을 기록했던 2015년에 비해 37%나 거래량이 감소했고, 지난 10년(2006~2015) 평균 거래량과 비교를 해도 20%나 거래가 줄어들었다.
하지만 2분기 이후 투자 심리가 살아나면서 거래량도 회복되었다. 2분기와 3분기만 보면 평년 이상의 거래량을 보였고, 거래가 극심하게 줄었던 1분기를 포함하여 2016년 평균치를 살펴보면 지난 10년간의 평균치를 약간 상회하는 수준이다. 하지만 이는 전국 평균을 말하는 것이고, 지역에 따라 편차가 심하다. 수도권의 경우 지난 10년 평균에 비해 거래량이 24%나 늘어나는 데 반해, 지방은 오히려 15%나 줄어들었다. 지역적으로 차별화가 일어나고 있는 것이다.
수도권 거래 비중도 역대 최고치였던 2006년 이래 가장 높다. 2006년에는 전국 아파트 거래 중에서 수도권 거래 비중이 61%에 달했다. 하지만 그 이후 수도권 시장이 침체를 겪으면서 2007년 47%, 2008년 41%, 2009년 41%, 2010년 30%, 2011년 35%, 2012년 35%, 2013년 42%, 2014년 46%, 2015년 50%를 기록했다.
우리나라 인구 분포가 수도권 49.5%, 지방 50.5%로 거의 1:1인 것을 감안하면 수도권 주택 수도 전국의 절반이 되어야 하고, 수도권 거래 비중도 50% 정도는 되어야 한다. 하지만 2006년, 수도권이 과열되었던 때를 제외하고는 단 한 번도 50%를 넘어 본 적이 없다. 그러나 2015년에 수도권 비중이 50%로 균형을 맞추었던데 이어서 2016년에는 53%로 수도권 거래 비중이 늘어나고 있다. 앞서 언급한 대로 2016년 들어서 매매가 상승률이 지방보다 높아진 것과 함께 감안한다면 수도권 시장이 살아났다고 할 수 있겠다.
주택 투자 심리를 파악하라
2012년에 국토교통부에서 토지주택연구원에 용역을 주어 조사한 바에 따르면, 우리나라의 유주택자 비율은 58.4%라고 한다. 그런데 소득이 높을수록 자가 보유율이 높다고 한다. 소득이 높으면 자산 축적도 많이 되어 집을 살 여력이 당연히 많아지게 된다.
소득 상위 20%인 소득 5분위의 경우 72.8%가 집을 가지고 있다고 한다. 그런데 이를 반대로 생각하면 소득 상위 20%인 고소득자 중 무주택자 비율이 27.2%나 된다는 의미이다. 특히 서울만 놓고 보면 소득 상위 20%인 고소득자 중 무주택자 비율은 40%에 달한다.
고소득자들이 집을 사지 않는 이유
그러면 고소득자들이 집을 사지 않는 이유는 무엇일까? 살 돈이 없어서 못 사는 것이 아니라, 집값이 내릴까 봐 걱정이 되어 안 사는 것이고, 심지어는 더 싸게 사기 위해 집값 하락을 기대하는 경우도 있기 때문이다. 그런데 집값 하락에 대한 우려감이 종식되면 이들도 대거 내 집 마련에 나설 가능성이 높다. 일단 이런 행렬이 시작되면 매매가 상승으로 이어지게 되면서, 이것은 다시 집 사기를 주저하는 이들을 전세 시장에서 매매 시장으로 이끌어 내는 촉매제가 될 것이다. 이 때문에 투자 심리의 동향이 중요한 것이다.
투자 심리를 파악하는 방법
그러면 다소 주관적이라 할 수 있는 투자 심리를 어떻게 알 수 있을까? 다행히 한국은행ㅇ에서 매월 조사하여 발표하고 있다. 매월 마지막 주에 발표되는 소비자 심리 지수(CCSI)의 한 항목으로 주택 가치 전망 지수가 발표된다. 전국에 있는 일반인을 대상으로 조사를 하는데, 샘플 수가 2,000명 이상으로 진행되기 때문에 신뢰성이 높다. 통계학에서 샘플 수가 1,000명 이상이면 신뢰도가 높아진다고 한다.
설문 내용은 “향후 1년 후에 집값이 상승할 것인가?”라는 것이다. ‘매우 그렇다’고 답하면 200점, ‘조금 그렇다’고 하면 150점, ‘지금과 비슷할 것이다’라고 하면 100점, ‘약간 내릴 것이다’라고 하면 50점, ‘큰 폭으로 내릴 것이다’라고 하면 0점을 주고, 이를 가중 평균한 것이 바로 주택 가치 전망 지수이다. 결국 이 지수가 100을 넘으면 집값이 상승한다고 믿는 사람이 많다는 것이고, 100이 안 되면 집값이 내릴 것이라고 믿는 사람이 많다는 의미이다.
2008년 하반기부터 조사를 해 온 이래로 상승 전망과 하락 전망을 오르내렸다. 그런데 2012년 침체기 때 8개월간 하락 전망이 우세했던 것을 끝으로 지금은 43개월 연속 상승 전망이 우세했다. 더구나 110 이상을 기록했던 기간이 2009년에 3개월, 2011년에 2개월, 2013년에 2개월밖에 없었던 것에 비해 2014~2015년은 26개월 연속 110을 넘었었다. 심지어 2015년에는 120을 넘긴 기간도 4개월이나 된다. 예전에는 110도 넘기기 어려워서 2년에 한 번꼴로 나타났는데, 110은 기본이고 120도 가끔 나타나고 있는 것이다.
투자 심리가 한 단계 레벨업 되었다고 할 수 있다. 하지만 2015년 미국의 금리 인상이 현실화되자 심리 지수는 102 수준으로 떨어졌다. 2016년 들어와서 1월 102, 2월 102, 3월 101에 이를만큼 심리 지수는 회복을 못했었다. 하지만 일부의 우려처럼 미국 금리 인상이 지속되는 것이 아니라는 것과 한국 기준금리가 오히려 인하되는 것을 확인하자, 투자 심리는 급속하게 살아나고 있다. 2016년 9월에는 112까지 회복되었다.
상권과 입지 파악하는 5단계
상권은 입지나 동선보다 큰 개념이다. 예컨대 ‘강남역 상권, 홍대 상권’같은 것은 상업지역이 몰린 큰 울타리를 일컫는다. 그런데 강남역 상권에서도 ‘역삼동 ○○번지’까지 좁힌 개념이 입지다. 동선은 사람들이 움직이는 라인이다. 상권 분석에서 매우 중요한 판단 기준이다. 초보 투자자들이 상권 분석을 하는 요령을 하나씩 풀어 보자.
먼저 메모장을 들고 현장에 나간다. 관심을 갖고 있는 곳을 기준으로 동서남북 반경 1km의 상가와 점포를 아주 자세히 적는다. 자신이 상가를 직접 운용할 것이라면 같은 업종에 대한 분석까지 해야 한다. 특히 해당 상권의 랜드마크가 될 만한 건물과 편의점, 유명 체인점 등은 반드시 기록해야 한다.
주요 시설도 적어야 한다. 관공서, 병원, 학교, 빌딩, 숙박업소, 문화시설 등이 그것이다. 이러한 시설이 상권을 중심으로 어느 정도 거리에 있는지를 적어 상권 지도를 만들어 두면 요긴하게 쓸 수 있다. 요즘은 이러한 상권 지도가 시중에 많이 있다. 상권 지도가 있는 곳은 미리 구입해 바뀐 곳만 추가로 체크하면 된다.
두 번째 단계는 상권의 흐름을 파악하는 과정이다. 초보자들이 이 흐름을 감 잡을 수 있는 비결은 무엇일까? 간판을 보는 일이다. 현장을 걸으면서 간판 이름을 적다 보면 그 지역의 공통점을 찾게 된다. ‘점포 정리’를 하는 가게가 많다면 그 업종이 무엇인지를 적고, 이유 등을 알아보아야 한다.
상권의 형성 과정도 살펴야 한다. 현재 상권이 어떻게 만들어져 지금에 이르렀는지를 알아보고, 어떻게 발전해 나갈 것인지를 짚어 보는 게 좋다. 이것을 통해 현재의 상권이 부상하는 상권인지 쇠퇴하는 상권인지 알 수 있다. 특히 상권 주변으로 새로 뚫리는 도로, 전철, 대형 유통시설이 있는지도 체크해야 한다. 이런 환경 변화로 상가의 운명이 하루아침에 달라지는 경우가 비일비재하다.
이 단계에서는 경쟁 업종을 살피는 데 주력해야 한다. 경쟁하는 업종이 있다면 개략적인 매장 및 매출 규모, 임대료, 권리금, 영업시간, 종업원 수 등을 꼼꼼히 파악해야 경쟁에서 이길 수 있다.
세 번째는 유동인구를 계산하는 단계다. 평일은 오전, 오후, 저녁으로 나눠 1~2시간씩 조사한다. 점심·저녁 식사 시간과 주부들이 쇼핑을 하는 오후 4~5시, 유흥문화가 시작되는 저녁 8~10시는 집중 파악해야 한다. 주말에는 더 면밀히 유동인구를 살펴야 한다. 평일과 주말 중에서 어떤 날 유동인구가 더 많은 지도 상가 투자를 하는 매우 중요한 잣대이다. 연령별, 성별로도 조사해야 한다. 10대, 20대, 30대, 40대 등 나이로 나누고, 다시 남성과 여성으로 구분해 구체적으로 숙자를 세야 한다.
네 번째는 상주인구를 알아보는 단계다. 상주인구는 고정 고객이다. 주변의 빌딩, 관공서, 상업시설 등에 상주하는 인구 조사는 필수다. 만약 배후에 주택가가 있다면 가구 수, 인구, 연령 분포까지 알아 보아야 한다.
마지막으로 조사를 계량화해 분석하는 단계다. 메모장과 유동인구 조사 자료를 토대로 사람들이 주로 오가는 길을 선으로 긋는다. 그 지역을 중심으로 업종 배치가 어떻게 됐는지를 짚으면 나름대로 상권과 입지 분석을 할 수 있다.
한 상권에 한 가지 업종의 상가가 많다면 그만큼 그 업종의 장사가 잘 된다는 증거다. 이러한 상권에서는 다른 업종보다는 같은 업종으로 승부해야 한다. 거꾸로 점포 수가 적은 업종은 조심해야 한다. 그 업종이 장사가 잘 안되거나 1~2개의 점포가 고정 고객을 독점하고 있는 것으로 볼 수 있다.
상권을 구체적으로 들여다보면 등급에 따라 업종 분포가 다르다는 것을 알 수 있다. 같은 상권에서도 A급 지역에는 패스트푸드점, 커피전문점, 유명 체인점, 유명 의류점, 제과점, 은행, 편의점, 안경점, 약국 등 판매 업종이 들어선다. 주택가의 경우 부동산 중개업소도 A급 지역에 자리하는 경우가 많다.
B급 지역에는 일반 의류점, 사진관, 서점, 슈퍼마켓, 미용실 등 생활 필수품을 파는 가게가 주로 입점한다. 음식점도 이곳에 밀집한다. C급 지역에는 카센터, 우유 대리점, 이발소, 철물점, 지물포, 신문 보급소 등 소규모 대리점이나 생활 관련 점포가 들어선다. 소비자들이 자주 들르기보다는 가끔 필요할 경우에 한해 찾는 업종이기 때문이다.
역세권과 주택가 상권은 특성이 다르다. 지하철역을 낀 역세권 상권은 상가가 수백 개가 넘기 때문에 업종 분포가 다양하다. 업종 구성만 보면 해당 지역에서 유망한 상가와 죽어 가는 상가를 구별할 수 있다. 반면 주택가 상권은 근린상가 위주로 이뤄져 있어 업종의 통일성이 떨어진다. 음식점 등은 밀집된 곳이 좋지만 서비스업의 경우 경쟁 상가가 적을수록 투자 안전성이 높다.
임대 사업자 등록으로 세금 혜택을 누려라
임대주택 사업에 대한 관심이 점점 증가하고 있다. 최근 법을 바꿔가면서 획기적인 세제 지원을 해주고 있기 때문이다. 지금부터는 정부의 매입 임대주택 사업자에 대한 세제 지원책을 말끔히 정리해 보자.
임대주택 사업자에 대한 세제 혜택
임대주택 사업자에 대한 세제 혜택은 다음과 같이 거래 단계별로 살펴보면 한꺼번에 정리가 된다.
첫째, 취득 단계에서는 취득세를 감면받는다.
민간임대주택법에 의하여 등록한 임대 사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받는 전용면적 60m² 이하인 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택을 말함)과 주거용 오피스텔에 대하여는 취득세를 85~100% 면제한다(지방세 특례 제한 법 제31조). 그리고 20호 이상을 취득하여 10년 이상 임대하는 경우에는 25% 감면이 가능하다. 여기서 주의할 것은 취득세 감면은 신축된 공동주택에 대해서만 적용된다는 것이다.
둘째, 보유 단계에서는 재산세를 감면받거나 종부세를 비과세 받을 수 있다.
2세대(1 채는 불가) 이상의 공동주택을 관할 시·군·구청에 등록하고 5년 이상 보유하면 60m² 이하는 50%, 85m² 이하는 25%의 재산세 감면을 받을 수 있다. 종부세는 전용면적 149m² 이하이고, 합산과세 배제신청 시 공시가격이 6억 원(지방은 3억 원) 이하 그리고 5년 이상 임대하면 비과세한다. 종부세 비ㅘ세의 경우 주택 수는 임대용 주택이 1채 이상이면 된다.
셋째, 임대 단계의 소형 주택 전세보증금에 대해서는 과세를 유예한다.
3주택 이상자 중 소형 주택(85m² 이하 + 기준 시가 3억 원 이하)의 전세보증금에 대한 소득세는 당분간 과세가 되지 않는다. 한편 임대 소득에 대해 과세가 되는 경우에는 종합소득세의 30%(준공공 임대주택은 75%)를 감면한다.
넷째, 임대 사업자의 거주주택에 대해서는 비과세가 적용된다.
임대주택 사업자의 임대업용 외의 거주주택에 대해서는 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 다만, 이를 위해서는 임대주택의 기준 시가가 6억 원 이하 그리고 5년 이상 임대 등의 요건을 갖추어야 한다. 한편 양도하는 거주주택은 2년 보유·2년 이상 거주 요건을 갖추어야 한다. 임대 사업자의 거주주택은 2년 거주 요건이 신설되었음에 유의해야 한다.
꼭 사업자 등록을 해야 할까
주택임대의 경우, 사업자 등록을 하지 않더라도 별다른 제재가 없다. 따라서 본인한테 유리한 경우에만 등록하면 된다.
우선 관할 시·군·구청에 등록하면 지방세인 취득세와 재산세를 감면받을 수 있다. 이 경우 취득세 감면을 받았다면 향후 4년간 의무적으로 임대해야 함에 유의해야 한다. 그 이전에 양도하면 감면받은 세금이 추징되고 과태료가 나올 수 있기 때문이다. 한편 국세인 종부세와 양도세를 비과세 받으려면 세무서에 사업자 등록을 별도로 해야 한다.
현실적으로 이러한 세금 중 가장 피부로 와닿는 것이 바로 임대주택 사업자의 거주주택에 대한 비과세이다. 비과세 금액이 클 수 있기 때문이다. 따라서 거주주택에 대해 비과세를 받고자 하는 경우에는 반드시 사업자 등록을 하는 것이 좋다. 다만, 이렇게 사업자 등록을 한 후 비과세를 받았다면 향후 5년간은 의무적으로 임대해야 함에 유의해야 한다. 만약 거주주택을 계속 보유할 경우에는 사업자 등록을 하지 않아도 무방하다.
임대주택에 대해 세제 지원을 받기 위해서는 관할 시·군·구청에 등록한 후 관할 세무서에 사업자 등록을 별도로 해야 한다.
경매 투자의 기본 지키기
경매가 일반 매매보다 좋은 이유
일반 매매로 부동산을 구입해도 될 것을 굳이 경매로 구입하는 이유는 첫째, 시세보다 낮게 낙찰을 받기 위해서이고, 둘째로는 경락잔금대출이라는 제도를 이용하기 위해서이다.
일반 매매는 급매인 경우를 제외하고는 시세보다 저렴하게 구입할 수 있는 경우가 많지 dskg다. 그런데 경매는 처음 감정 가격에서 입찰하는 사람이 없다면 한 달여 정도 후에 20%에서 30% 정도씩 저감되어 매각 절차가 다시 진행된다. 그래서 잘만 하면 시세에 비해 훨씬 저렴하게 부동산을 구입할 수 있는 기회가 생기는 것이다.
그리고 일반 매매 때보다 경매로 낙찰받은 경우에 경락잔금대출 제도를 이용해 훨씬 더 용이하게 자금을 받을 수 있다. 권리상의 문제만 없다면 일반적으로 낙찰가의 70~80% 정도까지 대출을 받을 수 있어 잔금을 마련하기가 쉽다.
그래서 부동산 투자를 하는 데 있어서 경매를 활용하면 보다 큰 수익을 얻을 수 있다. 이렇게 좋은 장점이 있음에도 불구하고, 경매 투자로 잘못되는 경우는 기본을 지키지 않아서이다. 경매 투자의 기본은 다음과 같다.
경매 투자의 필수 체크 포인트
· 부동산 시세에 대해 제대로 조사하기
· 시장의 전체적인 흐름을 알아 두기
· 법원의 감정가를 그대로 받아들이지 말기
· 법원에 신고된 임차인의 전세, 월세 가격을 100% 신뢰하지 말기
· 자신이 살고 있는 지역부터 살피기
· 반드시 발품을 팔아 해당 지역을 살피기
· 부동산 수요층을 제대로 조사하기
· 건물을 꼼꼼하게 조사하여 하자가 없는지 알아보기
· 권리 분석 제대로 하기
· 대출 가능 여부 알아보기
· 잔금 계획 세우기
· 체납된 관리비가 있는지 알아보기
· 관련된 각종 서류 꼼꼼하게 확인하기
· 경매 입찰 방법과 경매 과정을 알아 두기 등
경매 투자의 어려움
경매 투자는 기본만 잘 지켜도 결코 실패하는 투자가 되지 않을 것이다. 그런데 경매를 하는 데에는 다음과 같은 어려움들이 있다.
첫째, 초보자라면 권리 분석 쉽지 않다.
둘째, 부동산의 내부를 조사하는 데 어려움이 많다.
셋째, 점유자로부터 부동산을 인도받는 데 어려움이 따른다.
넷째, 입찰을 한다 해도 낙찰을 받는다는 보장이 없다.
이 밖에도 여러 가지 애로사항이 많지만 대체적으로 위 사항들이 경매를 하는 데 가장 큰 어려움들이라 할 수 있다. 하지만 이런 어려움들은 공부를 통해 얼마든지 극복할 수 있다. 하지만 이런 어려움들은 공부를 통해 얼마든지 극복할 수 있다. 그래서 결국 기본을 지키느냐, 그렇지 않으냐에 따라 성공 투자 또는 실패 투자일지가 판가름 난다. 그렇다면 어떻게 하면 기본을 다지고 지킬 수 있을까?
경매 투자의 기본기를 다지는 방법
카페 회원 K 씨는 많은 사람들이 경매 투자를 하기에 너무 늦었다고 말하던 2016년 하반기에 경매 공부를 본격적으로 시작했다. 틈틈이 경매 물건을 검색해 보기도 했지만 경매에 대해 모르는 것이 너무 많아, 우선 권리 분석 공부를 두 달여 간 집중해서 하기로 했다.
경매 교육을 받으며 모르는 점이 있으면 책들을 찾아가며 이론을 먼저 섭렵해 갔다. 이렇게 한 이유는 경매를 하려면 전반적으로 알아 두어야 할 것들이 많은데, 이런 것들을 간과하고 급하게 입찰했다가 생각지도 못했던 것들로 인해 입찰 보증금을 포기하는 경우를 많이 봐 왔기 때문이다. 그리고 하나를 하더라도 제대로 된 투자를 하고 싶었기 때문에 우선 권리 분석에 대한 전반적인 공부를 배우기로 한 것이다.
그렇게 두 달여 정도 공부에 매달리고 나자, 권리 분석에 대한 전반적인 윤곽이 그려졌다. 권리 분석을 할 때 어떤 것들을 고려해서 보아야 하는지 전반적인 틀을 만들 수 있게 된 것이었다. 그러고 나서 입찰을 하기 위해 물건들을 검색하기 시작하였는데, 아직 많은 지역들에 대한 공부가 되지 않았기 때문에 우선은 자신이 잘 알고 있는 지역의 물건 위주로 살펴보았다. 그 지역이 서울 관악구였다.
당시 관악구는 이미 부동산 가격이 많이 상승한 상태였고, 입찰 경쟁률 또한 뜨거웠다. 그러다 보니 나와 있는 매물도 많지 않았었다. 하지만 그녀는 포기하지 않고 매일 열심히 물건을 검색했다.
그러던 중 어느 날 일전에 보았던 물건을 다시 보게 되었다. 흔하지 않게 감정가에서 20%씩 두 번이나 유찰이 되어 64%대로 떨어져 있던 물건이었다.
공부를 하기 전이라면 ‘권리적으로 어떤 문제가 있어서 그런가?’하고 생각했을 수도 있었겠지만, 공부를 하고 나니 권리적으로도 문제가 없다는 것을 확신할 수 있었고, 그래서 해당 물건을 조사하기로 마음을 먹게 되었다.
그렇게 직접 발품을 팔아 조사를 한 덕분에 건물에 크게 하자가 없다는 것도 알게 되었고, 생각보다 임대가도 높다는 것을 알 수 있게 되었다. 그리고 나중에 신림경전철이라는 호재가 있고, 주변에 있는 주택들이 재건축 사업으로 인해 곧 철거를 하게 돼 거주자들이 이주를 해야 한다는 것도 부동산 시장 공부를 통해 알 수 있게 되었다.
이를 토대로 K 씨는 입찰을 하기로 결심하게 되었던 것이고, 아직까지 매매 거래가 많지 않음을 감안하여 80%대의 입찰가를 써냈던 것이다. 그리고 이 모든 것이 종합되어 그녀는 성공적인 투자를 할 수 있었다. 즉 기본을 지켜 하나하나를 해 나가다 보니 어느새 좋은 물건을 낙찰받게 된 것이었다.
패찰 되는 이유를 반드시 정리하라
이렇게 첫 낙찰이 성공적으로 끝나자 이제는 다른 지역들에 대해서도 공부를 해 나가기 시작했다(물론 지역 공부를 하면서도 틈틈이 권리 분석 공부를 더 심도 있게 하는 것도 게을리하지 않았다). K 씨는 다른 지역들 공부를 다음과 같이 했다.
즉 부동산 분석 관련 세미나에 참석하여 다양한 이야기를 들었고, 그것을 바탕으로 직접 현장의 부동산 중개업소에 들러 분위기를 살펴보았다. 또한 틈틈이 인터넷 등을 통해 정보를 모으는 것도 잊지 않았다. 그런 식으로 정보를 모으다 보니, 이제 막 상승세를 타기 시작한 지역들을 알게 되었다. 그것도 많은 사람들이 관심을 가지는 지역들이 아닌 여러 가지 요인으로 막 상승세를 타기 시작한 지역들을 알게 된 것이었다.
K 씨는 그 지역들 위주로 열심히 임장(현장에 나옴, 현장답사라고도 한다)을 다녔고, 세미나 등을 통해 알게 된 지역 조사를 현장에서 다시 한 번 점검해 나갔다. 이를 바탕으로 앞으로도 계속 가격이 상승할 것이라는 확신을 갖고 경매로 나온 물건들을 입찰하기 시작하였다. 그런데 예상치 못한 복병을 만나게 된다. 그것은 대부분의 물건들이 감정가에서 100% 넘게 낙찰이 되는 것이었다.
첫 낙찰은 이미 경쟁률이 높은 지역이었음에도 80%대에 낙찰을 받았던 터라, 이 지역들에서도 감정가보다는 낮게 낙찰을 받을 수 있을 거라고 기대를 했던 것이다. 그런데 번번이 패찰이 되었고, 그런데다 부동산 중개업소에 급매로 나온 매물 가격보다 더 높게 낙찰이 되는 경우들도 많았다. K 씨는 ‘이 지역들도 과열되었나?’하는 의구심이 들면서 자신이 제대로 입찰하고 있는지 혼란이 오기 시작했다고 한다. 하지만 K 씨는 지속적인 공부를 통해 다음과 같이 머릿속을 정리할 수 있게 되었다.
첫째, K 씨가 입찰한 지역들의 물건 감정가가 대부분 본격적으로 시세 상승을 타기 전 가격대였다. 그래서 감정가가 100% 대보다 높게 낙찰되는 경우가 많았던 것이다(그래도 감정가가 시세보다 훨씬 높게 책정된 경우도 많으므로 유의해야 한다).
둘째로는 간혹 시세보다 높게 낙찰을 받아도 되는 경우가 있다는 사실이다. 즉 지역의 부동산 시장이 본격적으로 상승세를 타게 되면 하루가 다르게 가격이 상승하게 되는데, 이때는 시장에 나온 매물이 거의 자취를 감춘다. 그 이유는 부동산은 상승세를 타게 되면 일주일 만에도 호가가 올라가 매물로 내놓은 부동산을 소유자들이 거둬들이는 경우가 많이 발생하기 때문이다. 그래서 이런 상황에선 사람들이 과감하게 경매로 나온 매물을 시세보다 높게 낙찰받기도 한다.
그런 이유로 꼭 시세보다 높게 낙찰되는 것이 모두 잘못된 투자로만 볼 수는 없는 것이었다. 이렇게 정리가 되자, K 씨는 조금 더 과감하게 막 상승세를 타기 시작한 지역의 아파트에 90%가 넘는 가격으로 입찰을 하였다. 그 결과, 무려 17명의 입찰자를 제치고 두 번째 낙찰을 받을 수 있었다.
K 씨는 입찰 당일 오전에 부동산 중개업소에 들러 부동산 시세를 재차 조사하였다. 그랬더니 자신이 생각한 가격보다 약 2,000만 원가량 높게 시세가 형성되어 있다는 것을 알게 되었다. 그래서 조금 더 과감하게 입찰가를 써냈지만, 여전히 시세보다 낮게 낙찰을 받을 수 있었던 것이다.
경매를 하는 데 있어서 지켜야 할 중요한 기본사항이 바로 시세 조사를 제대로 하는 것이다. 그래야 그 조사에 따른 적절한 입찰가를 써낼 수가 있다. 그런데 시세 조사는 반드시 시장 상황에 맞게 조사를 해야 한다. 즉 시세 조사를 한다는 것은 현재의 시장 상황과 앞으로의 시장 상황이 어떻게 될지를 모두 함께 조사해야 한다는 것을 뜻한다. 그렇다면 부동산 시장 상황에 따른 시세 조사를 제대로 하려면 어떻게 해야 할까?
첫째, 먼저 전체적인 부동산 시장의 흐름을 알고 있어야 한다.
둘째, 지역별로 부동산 시장의 특징을 알고 있어야 한다.
셋째, 지역의 수요자를 정확하게 파악해야 한다.
넷째, 경매의 감정가를 보고 판단하는 것이 아닌 현재 매물로 나온 부동산 시세를 정확하게 파악해야 한다.
길건우 자산관리사(rlfrjsdn@naver.com)
