집 없어도 땅은 사라
대박땅꾼 전은규의 집 없어도 땅은 사라
저자 전은규
출판 국일증권경제연구소
발매 2016.03.16.
땅의 가치를 높이는 계획도로
계획도로는 개발사업에 따라 계획되고 건설되는 도로를 말한다. 이번에는 이 계획도로에 대해 이야기해보겠다.
최근에 가장 많은 계획도로 공사가 이뤄지고 있는 곳은 새만금 주변이다. 새만금 일대에 몇 년 전에 투자한 회원들이 있다. 그들이 투자한 곳은 전북 부안군 계화면에 위치한 의복리와 계화리 일대다. 바로 군산 국제공항 예정지에서 부안 명품 복합단지로 내려오는 길이다. 몇 년 전까지만 해도 별 주목을 받지 못했던 이 부근은 현재 도로 설계와 착공에 대한 소식이 들려오면서 사람들의 관심을 불러 모으고 있다. 결국 미리 도로계획에 대한 정보를 접하고 투자한 회원들은 3~4년 전에 비해 1.5배 이상 높은 토지 거래가에 즐거운 비명을 지르고 있다. 아마 시간이 좀 더 지나서 도로가 완공되면 지금보다 더 높은 지가로 거래될 것은 뻔한 일이다.
만약 위 사례에 혹하는 마음이 들었다면, 그리고 지금 소유하고 있는 토지가 있다면, 내 땅의 토지이용계획서를 한번 떼어보자. 주민센터나 구청에 방문하는 방법도 있지만 집에서도 손쉽게 토지이용계획서를 확인할 수 있다.
인터넷으로 토지이용규제정보 서비스(Luris.molit.go.kr)에 들어가서, ‘토지이용계획 열람’을 클릭하면 내가 관심 있는 땅 주변의 토지이용계획서를 볼 수 있다.
지적도의 붉은 선을 확인하자
토지이용계획서를 뽑아보면, 내가 검색한 토지 주변으로 지적도 위에 여러 색상의 선이 표시되어 있을 것이다. 우리가 주목해야 하는 건 붉은 선이 있느냐 하는 점인데, 보통 붉은 선은 계획도로가 있다는 의미다. 붉은 선으로 표시되는 계획도로가 어디에, 어떻게 생기느냐에 따라 땅값이 몇 배가 오를 수도 있다.
계획도로가 내 땅의 일부분만 지나가는 것이 아니라 내 땅의 대부분을 지나가는 경우가 있다. 이런 경우는 이야기가 달라진다. 면적이 작은 경우에는 도로에 땅이 전부 포함되는 경우도 존재하기 때문이다. 이럴 경우 보상은 공시지가와 시세의 60~70% 중에서 받게 된다는 점을 알아두자.
도로는 폭에 따라 광로, 대로, 중로, 소로로 구분된다. 도로 폭은 각 구분 안에서 1류, 2류, 3류로 나뉜다. 예를 들어 한적한 시골에 밭이 있다고 하자. 그 땅 주변에 현재는 도로가 없지만 지적도에는 계획도로가 붉은 선으로 표시되어 있고, 그 위로 소로 2류라고 적혀 있다. 그렇다면 언젠가는 이 땅에 폭 8~10m 되는 도로가 지나갈 것이라고 예상할 수 있다. 또 해당 폭에 따라 몇 차선이 지나갈 예정인지까지 예상해볼 수 있다. 예를 들어 폭이 7m 면 2차선이 만들어질 수 있다고 예상할 수 있다.
하나를 덧붙이자면 보통 땅에 투자하려는 사람들이 지적도를 보는 것보다 먼저 네이버나 다음 등의 포털 지도를 통해 땅에 도로가 붙어 있는지를 보고, 포털 지도에 도로가 붙어 있다고 해서 안심하는 경우가 많다. 이것은 큰 오산이다. 지도상에 나와 있는 내용은 지금으로부터 1~2년 전의 자료일 수도 있고 또한 실제 도로가 아닌 현황도로 일 가능성이 있으니 꼭 지적도를 확인하는 습관을 가지도록 하자.
도로가 있느냐에 따라 땅의 가치는 크게 달라진다. 그래서 보통 도로가 만들어지면 지가는 세 배까지 오르기도 한다. 앞 페이지로 다시 돌아가 토지이용계획서의 붉은 선을 바라보자. 그냥 선이 아님을 느끼게 될 것이다. 그러나 잊지 말아야 할 것은 계획 도로는 단지 계획에서 끝날 수도 있다는 점이다.
그렇다면 계획도로의 투자는 어떻게 이뤄져야 하는 것일까? 방법은 간단하다. 주변에 개발지가 있는지 확인하는 것이다. 예를 들어 산업단지 개발이나 택지 개발과 거리가 먼 두메산골의 임야나 농지 위의 계획도로와 신도시나 국가산업단지 인근 토지 위의 게획 도로가 있다고 생각해보자. 당신이 계획도로를 담당하는 사람이라면 어느 곳을 먼저 개발하겠는가? 두말할 것도 없이 신도시나 국가산업단지일 것이다.
산업단지나 택지나 개발될 예정이라면 당장 필요한 것이 도로다. 당장 필요한 곳의 도로계획이 빨리 이루어지는 것은 당연하다. 이런 곳에 있는 토지라면 그 미래가치는 무궁무진하다. 물론 두메산골이라도 시간이 지나면 계획도로가 만들어질 것이다. 그러나 도로가 완성될 때까지 얼마나 많은 시간이 걸릴지는 알 수 없는 일이다.
계획도로를 따라서 투자하면 실패하지 않는다
필자가 운영하는 카페의 고만큼 씨는 오래전에 부안군 행안면 역리에 땅을 샀다. 그 당시만 해도 평범한 시골 밭이었던 땅은 2차선에 접해 있다는 점 하나밖에는 장점이 없었다. 그러나 2차선 길에 접해 있다는 그 이유 때문에 3.3m²당 40만 원을 호가하는 그다지 싸지 않은 땅이었다. 그런데도 고만큼 씨는 남들이 망설일 때 그 땅을 샀다. 바로 계획도로 때문이었다.
지적도에는 붉은 선이 2차선이 4차선으로 변할 계획이라는 사실을 알려주고 있었다. 게다가 주변에 산업단지 991,735m²(30만 평)가 개발 중이었고, 근로자가 점점 늘어나고 있는 것에 주목했다. 그는 산업단지로 이어지는 4차선 계획 도로라는 증거를 확보해 땅을 구입했고, 그의 판단은 틀리지 않았다. 현재 이 도로는 4차선으로 확장되었고, 그의 땅은 3.3m²1 백만 원까지 올랐다. 우리가 주목해야 할 점은 그의 선택이 순전히 운이 아니라는 것이다. 그는 서류상 표시되어 있는 확실한 증거들을 보고 투자한 것이다.
이번에는 떠오르는 지역 중 하나인 충남 당진시 합덕읍의 투자 사례를 들어보겠다. 합덕의 이 땅은 2,644m²(800평)였고 3.3m²당 40만 원대라서 3억 원 이상의 투자금이 필요했다. 소액 투자자들에게는 쉽지 않은 투자 조건이었다. 하지만 바로 옆에 합덕인더스파크 지방산업단지가 예정되어 있었고 2차선 도로변에 장방형으로 붙어 있는 땅이라서 분할하기 수월했다. 그래서 카페 회원 5명과 공동투자를 계획 했다. 합덕인더스파크는 63만 m²(19만 평) 규모의 의약 특화산업단지로 약 3천여 명의 근로자들이 일하게 될 예정된 곳이다.
이 땅의 지적도를 보면 ‘도’라고 찍혀 있는데 실제 2차선 도로가 있다. 중로 3류라고 적혀 있는 것은 폭 12m 이상의 도로가 계획되어 있다는 뜻이다. 실제로도 도로는 2차선에서 4차선으로 확장될 예정이었다. 만약 합덕인더스 파크가 2016년까지 완공될 계획이라면 그전에 이 도로도 확장될 가능성이 높다. 왜냐하면 산업단지가 생기면 대형 차들이 통행을 많이 해야 되는데, 2차선 도로로는 통행이 어렵기 때문이다. 이런 이유 때문에 산업단지 주변에는 항상 도로 확장 계획이 잡혀 있다.
미운 오리를 백조로 만드는 지목변경
지목은 토지의 주된 사용 목적에 따라 구분한 것을 말한다. 필자도 초보자일 때는 전, 답, 임야, 대지만 있는 줄 알았는데, 지목이 무려 28가지나 있다는 사실에 놀랐다. 하지만 약 10여 년간 임장 활동을 하면서 느낀 것이지만 실질적으로 투자할만한 지목은 3~4개밖에 안 된다.
대부분의 투자자들은 땅을 사서 그대로 묵혀두고 시간이 흘러 시세차익을 누리는 경우가 많다. 하지만 한 발 더 나가 전, 답, 임야를 사서 대지로 지목을 바꾸면 당의 가치가 몇 배는 올라간다. 굳이 대지로 안 바꾸더라도 답을 전으로 바꾸거나 임야를 전으로 바꾸어도 20% 정도 땅의 가치가 올라간다고 봐야 한다. 그래서 토지 투자자라면 지목변경에 대해 꼭 알아야 한다. 지목변경은 마치 미운 오리 같은 땅을 백조로 탈바꿈시키는 일이다.
빠른 수익을 원하다면 지목변경에 주목하자
지목은 토지에 세금을 부과하기 위해 만들어진 수단이다. 따라서 해당 토지가 경제적으로 얼마만큼의 가치를 제공하기도 한다. 보통 땅 하나를 가리키는 필지에 따라 지목이 정해지는데, 한 필지가 두 개 이상의 용도로 활용되면 지목은 주된 용도에 따라 설정된다. 그러나 토지가 일시적으로 사용되는 경우에는 지목을 변경하지 않아도 된다.
토지 투자에 관심이 있는 사람들에게 ‘지목변경’은 상당히 익숙한 단어다. 지목변경은 이미 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸는 것을 말하는데, 이 지목변경에 따라 토지의 지가가 크게 상승할 수 있기 때문이다.
“땅을 사고, 지목변경으로 돈을 벌었다”라는 사례는 많다. 이런 사례들이 ㅁ낳다 보니, 누구든지 쉽게 할 수 있는 꽤 매력적인 수익창출 방법으로 느껴진다. 하지만 지목변경이 가능한 경우도 있지만 그렇지 못한 경우도 있다. 투자자로서는 꼭 공부가 필요한 부분이다.
지목변경이 가능한 경우는 다음과 같다. ①국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 같은 관계법령에 의해서 토지의 형질 변경 같은 공사가 준공된 경우, ②토지 도는 건축물의 용도가 변경된 경우, ③도시 개발사업 같은 원활한 사업 추진을 위해 사업 시행자가 공사 준공 전에 토지합병을 신청하는 경우가 지목변경이 가능한 조건들이다.
좀 어려운가? 조금 더 쉽게 풀어 설명하자면 이렇다. 어떤 사람이 토지를 매입하기 위해 현장답사를 갔다. 그런데 이때 지목은 ‘논’으로 되어 있지만 실제로는 집이 지어져 있는 경우가 있다. 혹은 지목은 ‘대지’인데 전으로 활용하는 경우도 있다. 이런 경우가 바로 위에서 말한 지목변경 신청의 적절한 예라고 할 수 있다.
그렇다면 사업상 개발을 위한 지목변경은 없을까? 토지는 주된 용도가 바뀌면 그 결과로 지목이 변경되는 특징이 있다. 즉, 용도변경이나 건물 없이 먼저 지목만 바꿀 수가 없다. 예를 들어 산지를 개간하면 임야가 전으로 지목변경이 된다. 또, 농지에 농지전용을 받아 전원주택을 지으면 주택이 들어서는 토지 부분은 대지로 지목변경이 된다. 이처럼 토지 위에 건축물이나 무언가를 짓는 경우에는 준공 후 건물의 주된 용도에 따라서 지목변경이 일어난다.
토지는 지목에 따라 용도가 다르다. 그중 대지와 잡종지는 다양한 토지 종류 중에서도 고가에 속하는데 건축물을 지을 수 있고, 다양한 활용을 할 수 있기 때문이다. 농지는 대지의 3분의 1 이하로 저렴하고, 임야는 농지의 절반 정도로 저렴하다. 현명한 토지 투자를 하고 싶다면 자신이 개발하고자 하는 곳 위주의 시장 상황과 환경에 맞춰 지목변경을 해야 한다.
꼼꼼히 준비해야 하는 지목변경
사실 지목을 바꾸는 일은 상당히 까다롭다. 하지만 성과가 크기 때문에 지목변경 자체가 매력적인 토지 투자 방법으로 각광받고 있다.
필자의 지인 충재 씨는 모텔업을 하기 위해 당진에서 5,355m²(1,620평)의 임야를 구입했다. 도심권 2차선 도로변으로 시세가 3.3m²당 1백 ~ 2백만 원대는 족히 나가야 하지만, 다른 땅과는 달리 임야였기 때문에 3.3m²당 24만 원으로 저평가되어 있었다. 충재 씨는 이 임야를 3억 8천9백만 원에 매입했다. 이후 충재 씨는 지목변경을 위한 준비를 시작했다.
그가 가장 먼저 행한 것은 산지전용허가를 받는 일이었다. 전용허가는 소유한 땅의 원래의 지목에 따라 허가 종류가 다르다. 충재 씨처럼 임야인 경우 산지전용허가를 받아야 하고, 농지인 경우에는 농지전용허가를 받아야 한다. 산지전용허가를 받기 위해서는 사업 계획서, 산지 내역서, 지형도, 임야도 등 농림부령이 정한 서류를 구비해 산림청장에게 신청서를 제출해야 받을 수 있다.
특히, 산지의 경우 2013년부터 660m²(199평) 미만의 소규모 산지전용도 허가를 받아야 한다. 산지의 무분별한 개발을 막기 위한 정부의 방침이다. 산지전용 비용은 전국적으로 매년 산림청이 제정한 산지전용비 기준에 다라 적용을 받는데 평균 3.3m²당 2천 원 정도다.
농지전용허가는 해당 농지를 관할하는 농지관리위원회에 농지전용허가 신청서를 제출한 후 위원회의 확인을 거쳐 농림부 장관의 허가를 받아야 한다. 이때 사업 계획서와 소유권 내지 사용권에 관한 입증자료, 지적도 등본, 지형도 등을 갖춰 함께 제출해야 한다.
다음으로 충재 씨는 토목공사나 부지조성공사 같은 형질 변경 작업을 해야 한다. 임야라면 벌채를 하고 경사지를 밀어 평지를 만드는 행위다. 즉, 토지의 형태를 바꾸는 행위를 의미한다. 예를 들어 경사진 임야를 평지로 만들고 집을 짓기 위해 논이나 밭을 흙으로 매우는 작업 등이 있다. 이 형질 변경을 위해서도 사전 허가가 필요한데 이를 개발행위허가라고 한다.
형질 변경이 완료되면 해당 토지 위에 건축물을 지을 수 있다. 형질 변경 후 토지가 속한 각 용도지역에 따라 허용되는 건폐율과 용적률에 맞는 건축 가능한 건축물이 있으니 건축 시에는 그에 맞는 건축물을 지어야 한다.
건축물이 완성되면 관할 행정청에 지목변경을 신청한다. 지목변경을 허가하면 토지이동정리 결의서를 작성한 뒤 대장과 도면을 정리한다.
지목변경을 하기 원한다면 사전에 반드시 지목변경이 가능한지 확인해야 한다. 지목변경 가능 여부를 알기 위해서 토지 이용 현황과 관계법령의 여부 등을 필수로 확인해야 한다. 임야의 보전 임지는 전용허가 등을 얻어 전용되는 경우를 제외하고는 지목을 변경하지 못한다. 그러나 개발제한구역 내의 토지로서 개발제한구역 지정 이전에 적법하게 이미 토지 형질 변경이 이루어진 경우에는 사실 상태에 맞도록 지목변경을 할 수 있으니 참고하자.
역세권은 성공 투자의 마법 공식
우리는 역 개통과 함께 주변이 상전벽해처럼 변하는 것을 쉽게 보게 된다. 그래서 투자를 해본 사람이든 안 해본 사람이든 일단 역세권이라면 알짜 부동산이라고 생각하게 되는 것이다. 세간에서 말하는 시내 전철 역세권은 통상 직접 역세권을 뜻하는데, 역을 중심으로 도보 5분 이내(반경 500m 이내) 지역으로 상업, 업무, 숙박 등 복합적 기능을 갖춘 중심지다. 역세권은 교통이 편리하기 때문에 유동인구가 집중되며 이들을 대상으로 하는 각종 상업시설이 빼곡하게 들어찬다. 도보 5분 이상 ~10분 이내(반경 1km 이내) 지역은 간접 역세권이라 부르며, 대개 주거지 역할을 한다. 투자자들이 더 관심을 갖는 곳은 당연히 직접 역세권이다.
그런데 ‘역세권’도 도시철도 노선이냐 일반철도냐에 따라 접근법이 달라진다. 우리가 흔히 전철이라고 부르는 도시철도는 이미 도시가 형성된 곳을 지나가며, 일반철도 즉 고속전철이나 KTX 등은 지방과 지방을 잇는다. 도시철도는 대개 철로와 역사가 지하에 있는 지하철이어서 지상과 지하 모두 개발이 가능하지만 일반철도는 철로와 역사가 지상에 있고 백화점 등 랜드마크 건물이 함께 들어서는 경우가 많다.
참고로 일반철도의 경우 철도부지 반경 3km 이내를 직접 역세권이라 칭하며, 그 이상부터 8km 이내는 간접 역세권이라고 부른다. 투자자들이 관심을 갖는 곳은 역시 역사로부터 3km 이내의 직접 역세권이다.
역사가 들어서면 주변 땅값은 그야말로 날아오른다. 평택시에 위치한 1호선 지제역을 예로 들어보자. 지제역 인근의 공시지가 추이를 살펴보면 2002년 전철 공사가 시작될 무렵에는 3.3m²당 75만 3천 원 수준이었다. 그러던 것이 2006년 역사 완공 시점에서는 3.3m²당 3백만 원까지 올랐다. 4년간 무려 네 배가량 오른 것이다. 현재 이 지역은 수서-평택 간 KTX가 지나가는 신평택역 완공을 앞두고 땅값이 들썩이고 있는 것으로 알려졌다. 정차역이 많지 않은 고속철도의 직접 역세권에, 1호선 도시철도가 지나가 더블역세권이 되기 때문이다.
역세권 투자에도 함정은 있다
역세권 투자는 항상 장밋빛일까? 역세권에 투자했다가 쓴맛을 본 사람도 있다. 서울 면목동에 사는 고상근 씨는 2012년 자식들을 모두 독립시키고 노후생활을 영위해나갈 지역으로 이천을 점찍었다. 도자기 굽는 취미를 가진 부인을 따라 이천에 자주 방문하다 보니 한적한 전원도시 느낌의 이천시에 어느덧 정이 든 것이다. 그는 앞으로 성남-여주 간 복선 전철이 완공되면 서울로의 접근성이 훨씬 좋아질 테니 일 보러 왕래하기도 더 쉬워지지 않을까 하는 가벼운 기대감을 가졌다.
고상근 씨는 여러 중개업소에 명함을 뿌려놓고 작업실 겸 살림집을 지을 전원주택부지를 부지런히 보러 다니다가 한 중개사로부터 연락을 받았다. “실수요자라도 투자 관점으로 접근해야 한다"라는 그 공인중개사의 핀잔에 눈이 번쩍 뜨이는 기분이었다고 한다. 중개사가 말하기를, 이천시에 들어설 부발역은 중부내륙노선과 평택-원주를 잇는 철도가 모이는 환승구간이기 때문에 앞으로 땅값이 어마어마하게 오를 수밖에 없다며 부발 역세권에 꼭 투자하라는 것이었다. 이 밖에도 이천 패션물류 단지 등 호재를 끝도 없이 늘어놓는 중개사의 말솜씨에 고상근 씨는 홀딱 넘어가고 말았다.
그가 투자를 결심한 결정적인 계기는 가격이었다. 그래도 역세권인데 역 단위는 부르지 않을까 생각했는데 고작(?) 6천만 원이라는 이야기에 귀가 솔깃했다. 전원주택 건축을 감안하고도 여유자금으로 투자 가능한 금액이었다. “덩치 큰 땅들은 어느 정도 자금력이 있어야 거래가 가능한데 이 땅은 아담한 사이즈라 거래도 잘 된다”, “역사 완공 시점에는 6억 원을 줘도 못 살 것이다”라는 말이 덧붙여지자 더 이상 망설일 이유가 없었다.
고상근 씨는 서둘러 도장을 찍어버렸다. 땅을 사고 얼마 지나지 않아 언론에 ‘부발 역세권 떴다방 난립’에 대한 기사가 솔솔 나오기 시작했다. 호기롭게 계약은 했지만 일말의 불안감을 가지고 있었던 고상근 씨는 토지 전문가를 찾았다가 망연자실했다.
그 중개사가 설명한 개발호재들은 모두 사실이었고 고상근 씨의 땅이 역세권 바로 인근인 것도 사실이었다. 문제는 그 땅이 도시계획에서 제외된 절대농지라는 점이었다. 그것도 기획부동산이 잘게 쪼개놓은 땅이었다. 3.3m²당 공시지가가 3만 원도 채 되지 않는 땅을 60만 원 주고 산 셈이었다.
아무리 역과 가까워도 도시계획에서 제외된 땅은 개발되지 않는다. 그리고 ㅐ발이 취소되는 최악의 상황이 오더라도 최소한 그 땅에 집은 지을 수 있어야 권리행사를 할 수 있다. 안타깝지만 도로계획 없이 마구잡이로 칼질해놓은 절대농지를 사줄 사람은 아무도 없다.
전원주택지를 선택할 때 주의사항
1. 배산임수가 가장 기본
배산임수란 산을 뒤에 두고 강을 앞에 두어 주택을 짓는 것을 뜻한다. 예부터 조상들은 배산임수 조건ㅇ에 맞추어 집을 짓는 것을 명당이라 여겼다. 특히 창문 방향을 남쪽으로 하고 북쪽의 산을 등지면 겨울의 찬바람을 막을 뿐만 아니라 따뜻한 햇살이 남쪽의 창문으로 들어와 겨울에는 따뜻하고 여름에는 시원한 환경이 자연스럽게 조성된다.
그러나 산에도 바람길이 있다. 바람이 잘 통하는 곳에 주택을 건축해야 하고, 너무 높은 고지대는 이동이 불편해서 이 역시 고려해야 한다. 특히 무분별한 벌목 후 주택을 건축했다가는 장마철 산사태가 우려되기 때문에 토지의 특성과 요건을 살펴보는 것이 중요하다.
앞에 강을 두는 것도 주의해야 할 부분이다. 봄, 가을, 겨울에는 비교적 물이 적어 위험해 보이지 않지만 여름철 장매 때에 강의 물은 기하급수적으로 불어난다. 주택을 건축하는 지역 인근에 강이 있다면 제방이 튼튼한지, 지금까지 자연재해 사고는 없었는지 잘 따져 살펴봐야 할 것이다.
필자의 지인은 3년 전에 가평군 청평면에 전원주택지를 매입했는데 하루 만에 보고 투자한 게 화근이 되었다. 지대가 낮은 바람에 장마철이 되면 주변에 물이 고여 고립될 정도로 통행이 불편했다. 여름마다 찾아오는 재해로 고통받다가 결국 2년을 채 버티지 못하고 처분하고 돌아왔다.
또 한 명의 지인은 강촌 지역에 전원주택을 매입했는데 강원도의 특성을 이해하지 못하고 선뜻 매입했다가 곤욕을 치렀다. 겨울에는 강원도에 눈이 많이 오고, 오고 나면 눈이 얼어붙어 며칠이 지나도 잘 녹지 않는다. 특히 햇볕이 안 들어오는 그늘진 곳은 더욱 그렇다.
지방 시골 같은 2~4m 도로로 폭이 좁아서 그늘진 곳은 얼어붙고 거기다가 경사까지 졌다면 차가 통행하는데 상당히 힘이 든다. 강원도 전원주택지는 길이 얼어붙는 지역은 아닌지 꼭 확인하고 투자하기 바란다.
2. 진입할 수 있는 도로가 있는가
전원주택은 관청으로부터 인허가를 받아야 건축이 가능한데 이때 가장 중요한 것이 ‘도로’다. 도라가 없다면 인허가를 받을 수 없다. 이를 위해 전원주택지가 폭이 4m인 도로에 접한 땅이어야 한다.
비슷한 사례로 현숙 씨는 여름휴가 때 양평의 산자락에 방문했다가 주변의 경치와 한적함에 매료되어 전원주택을 짓기 위해 토지를 매입했다. 여러 가지 확인 작업이 끝나고 바로 주택 건축을 시작했다가 도로 문제로 허가가 떨어지지 않아 공사를 중단해야 했다. 이와 같은 사례처럼 도로는 땅값에도 큰 영향을 미치기 때문에 관심 있게 꼭 살펴봐야 한다.
3. 토양을 확인하라
전원주택을 짓는다는 것은 자연과 함께 살기 위한 집을 짓는다는 것이다. 여러 가지 자연환경과 지리적 요건을 확인해야 하지만 가장 중요한 것이 주택을 건축해야 하는 땅의 토질이다. 땅의 성질은 지표면에 보이는 성질과 지하에 묻혀 있는 성질을 동시에 검토해야 한다. 흔히 좋은 집터라고 하면 비석비토라 하여 돌도 아니고 흘도 아닌 곳을 말한다. 이런 땅의 특징은 배수가 잘 되어 습하지 않고, 쉽게 건조해지지 않으면서 식물이 잘 자라기 때문에 마당에 텃밭을 가꾸기에도 좋다. 또한 단단한 건축물을 세워도 흔들리거나 꺼짐 없이 잘 버티기 때문에 전원주택 건축에 알맞다. 그 밖에도 토양에 광물질이 흐르고 있는지, 수맥이 흐르는지 살펴봐야 한다. 주택 밑으로 수맥이 흐르면 지반도 약하고 건강에도 악영향을 끼치며 풍수지리적인 측면에서도 좋지 않다.
4. 혹시 매립지가 아니었나?
전원주택을 건축할 때 땅을 새로 갈아엎거나 산림을 훼손하는 것을 피할 수 없다. 무리한 산림 훼손은 토사 유출이나 여름 장마철에 산사태를 유발할 수 있기 때문에 가급적 지양하는 것이 좋다. 그리고 옹벽이나 석출을 쌓아 부지를 조성할 때 흙으로 메우는 경우가 많은데 이 경우 토지의 지반이 단단해지기 전에 건축을 하면 차후 조금씩 땅이 가라앉고 건축물이 기울어 붕괴되기 쉽다. 그래서 반드시 지반 강화 작업이 필요하다. 또한 산업폐기물이나 생활폐기물을 매립한 땅은 아무리 오랜 시간이 흘렀다고 해도 지속적으로 몸에 해로운 가스가 발생되기 때문에 피해야 한다.
5. 지대가 낮거나 경사도가 심한 곳은 NO!
전원주택지로 저지대는 여름철 장마 때 침수의 우려가 있고 땅이 습해서 농작물이 잘 자라지 않아 텃밭을 가꾸기에도 어려움이 있다. 또한 경사도가 심한 곳은 지반이 약해지면 산사태의 우려가 있기 때문에 꼼꼼하게 살펴보는 것이 좋다.
‘알짜 틈새상품’ 주차장 용지
대한민국의 자동차 수는 해가 갈수록 늘어나고 있다. 특히 서울과 같은 대도시의 경우 교통문제, 주차난이 심화되면서 주차장 사업에 대한 일반인의 관심도 커졌다.
넉넉지 않은 주차공간으로 도심은 몸살을 앓고 있다. 공영주차장을 이용하면 안전하게 주차할 수 있지만 요즘에는 공영주차장마저도 넉넉하게 준비되어 있지 않아 사설 주차장을 이용할 수밖에 없는 상황이 연출되고 있다. 그만큼 자동차의 숫자가 많고 도심에서의 주차공간이 턱없이 부족하다는 이야기다.
이러한 상황에 발맞추어 차량 밀집 지역인 도심지를 중심으로 유료주차장을 만들어 수익을 올리는 주차사업에 관심이 쏠리고 있다. 특히 주차장 용지는 대부분 도심 부근의 상업지역에 있으면서도 분양가격이 다른 토지에 비해 저렴하다는 특징이 있다. 그래서 잘만 하면 투자 사업비를 단기간에 회수할 수 있다.
그리고 주차장 전용 건축물 연면적의 최고 30%(실평수 기준)까지 주차장 이외의 시설을 설치할 수 있게 됐다. 주차장 용지에 대한 수익성이 대폭 향상될 것이라는 전망이다. 또한 시설물 인근 대지에 설치할 수 있는 부설주차장의 규모를 주차 대수 8대 이하로 제한했던 규정이 1백 대 이하로 상향 조정되면서 주차타워가 더욱 활발하게 늘어나고 있다.
돈이 되는 주차장 개발 사례
지철 씨는 지난 2000년, 분당 신도시 근린상업지역 내에 주차장 용지 1,414m²(428평)를 3.3m²당 1백20만 원에 매입했다. 주차장 용지이기 때문에 인근 상업용지보다 가격이 저렴했다. 게다가 여러 상업 시설을 들일 수 있고, 주차타워의 건축비도 일반 상업시설의 약 60%밖에 되지 않았다.
결과적으로 지철 씨는 땅값, 건축비, 세금, 이자를 모두 따져봐도 많이 남는 장사를 했다. 지철 씨가 주차장 사업 허가를 받을 때는 주차장 이외의 용도가 연면적의 20%까지로 제한됐지만 이제는 30%까지로 늘어나 수익성이 더욱 높아졌다. 연면적의 30%를 상가나 오피스텔을 지을 수 있는 것이다. 주차장을 임대해서 발생하는 수입도 짭짤하지만 상가와 오피스텔 분양 수익으로 토지비와 건축비를 다 뽑는 것은 물론이고 초과 수익까지 생겼다. 이렇게 주차장 용지는 ‘좀 아는’ 투자자들 사이에서 ‘알짜 틈새상품’으로 꼽히고 있다.
카페 회원인 민교 씨는 상속받은 수원 영통의 165m²(50평) 정도의 자투리땅을 보유하고 있었다. 그는 땅을 매도하고 싶었지만 평수가 작아 거래가 되지 않았다. 그렇게 활용도 하지 못한 채 3년이 흐른 뒤 나를 찾아와 컨설팅을 의뢰했다.
현장 조사를 해보니 근처에 관공서가 있었는데, 관공서의 주차장이 작다는 것이 눈에 들어왔다. 그래서 민교 씨에게 공인 중개업소에 땅을 내놓을 때 주차장 용지로 홍보하라고 알려줬다. 그렇게 그는 이 자투리땅을 주차장 부지로 소개했고 일주일 만에 매수자를 찾을 수 있었다. 땅을 팔 때도 땅의 용도를 정해놔야 수월하게 거래가 이루어진다는 것을 잘 보여주는 사례였다.
일산 대화동에 주차장 용지 1,090m²(330평)을 매입한 카페 회원 비비탄 씨 외 12명의 공동지주들의 사례도 있다. 이들은 힘을 합쳐 매입한 땅에 파킹 플라자를 완공했다. 지하 2층, 지상 9층 건물로 지상 5층 이상을 주차타워로 설계하고 3,4층은 자동차 중고매매센터를 비롯한 자동차 관련 시설로, 2층은 상가로, 1층은 식당가로 꾸몄다. 소액 주주들이 돈을 모아 투자했기 때문에 큰돈이 들지 않았다. 애초에 땅값이 쌌기에 상가 임대료를 낮출 수 있어서 임대까지 성공적으로 마무리됐다.
주차장 사업은 도심 내 나대지를 이용해 추진할 수 있고 공영택지 개발지구에서 주차장 사업용으로 특별히 공급되는 주차장 용지를 이용할 수도 있다. 도심 내 자투리땅의 경우 상업용지에 해당하는 가격을 치러야 하는 데 비해 택지지구의 주차장 용지는 입지와 가격 면에서 유리한 부분이 많다.
주차장 사업으로 더욱 성공한 연예인 김희애 씨는 청담동 주차장(매수 당시 약 119억 원)을 소유하고 있는데 이 주차장은 1층부터 4층까지 총 86대가 주차 가능하며, 월수입이 3천만 원을 웃돈다고 한다. 현재 매매가가 약 220억으로 뛰어올라 그 시세차익 역시 상당한 것으로 알려졌다.
주차장 용지에 건물을 지어라
주차장 연면적의 30%는 건물을 지을 수 있기 때문에 주차장 용지는 틈새시장을 노린 토지 투자자들에게 새로운 수익모델로 관심을 모으고 있다. 가장 일반적인 사례는 할인마트나 음식점으로의 활용이다. 이들 업종은 주차공간의 크기가 점포 매출에 직접적인 영향을 끼치므로 70%를 차지하는 주차공간과 잘 어울리는 수익모델로 꼽히고 있다.
임대나 분양을 구상 중이라면 1층 중심의 가두형 상가(거리형)가 유망하다. 임대료가 높은 1층에 점포를 집중 배치하고 여타의 층에 주차장을 배치하면 수익률을 최대한 높일 수 있다.
주차장 용지의 매력은 역시 주변보다 싼 지가와 낮은 건축비에 있다. 상대적으로 적은 투자비용에 힘입어 불과 30%에 해당하는 상가시설만으로도 인근 상가와 수익률 경쟁이 가능해지는 원가구조다. 다만 상가용으로 접근하는 만큼 배후수요가 충분한지 여부나 주변 상가와의 연계성, 소비자의 접근성 등에 대해 사전에 면밀히 검토할 필요가 있다.
토지합필과 토지분할로 땅값을 올린다
필자가 누누이 강조하고 있는 것 중의 하나가 소액으로 시작하는 초보 토지 투자자라면 공동투자에 도전해보라는 것이다. 하지만 만약의 사태에 대비하여 공유지분이 아닌, 토지 분할을 통해 토지 주인이 되라고 조언한다.
토지 분할은 생각보다 어렵지 않다. 최근에는 필자가 추천한 역세권 땅 12,000m²(3,630평)의 농지를 네 명이 공동투자해 각각 5~6천만 원 정도의 투자금으로 땅을 매입한 사례도 있었다. 물론 이 땅은 필지분할을 통해 네 명에게 균등하게 배분했다. 이렇게 토지 분할은 초보 투자자들이 적은 돈으로 입지 좋은 곳에 내 땅을 가질 수 있는 기회를 만들어 준다.
토지 투자를 하는 사람들은 보통 ‘싸게 사서 시간이 흐른 뒤 비싸게 파는 것’을 기본으로 생각한다. 물론 틀린 말은 아니다. 다만 단순 시세차익이 땅 투자의 전부는 아니다.
그렇다면 어떤 방법이 있을까? 내가 주로 쓰는 방법 중 하나는 여러 개의 땅을 모아 하나의 필지로 만들고, 이것을 다시 나눠서 수익을 발생시키는 것이다. 그렇게 나는 합필과 분할의 기술을 사용한다. 여기서 ‘합필’은 2필지 이상의 토지를 합쳐서 1필지로 만드는 것이고, ‘분할’은 1필지의 토지를 나눠서 2필지 이상으로 만드는 것을 말한다.
땅을 합치면 ‘합필’, 땅을 나누면 ‘분할’
땅을 합치고, 다시 나눈다니 뭔가 어려워 보이지만 알고 보면 어렵지도 않은 일이다. 만약 당신에게 모여 있는 1,700m²(500평), 990m²(300평), 2,000m²(600평)의 논이 있다고 생각해보자. 이 세 개의 개발지 인근에 있어서 3년 정도 후면 지금의 시세보다 가격이 오를 것으로 예상된다. 하지만 땅의 모양이 고르지 않아 않다면 어떻게 할 것인가? 이런 경우 당신은 합필을 통해 땅의 모양을 예쁘게 만들 수 있다.
합필을 위해서는 합필하기로 한 땅의 지주가 동일인이어야 한다는 전제조건이 있다. 더불어 지목도 모두 같아야 한다. 만약 지목이 서로 다른 땅이라면 같게 만들 수 있도록 형질 변경도 해야 한다. 이러한 조건에 맞춰 합필 된다면 세 개의 땅의 가치는 더욱 올라갈 수 있다. 세 개의 논이 합쳐져 도로변에 붙은 직사각형 모양의 땅이 된다면, 단기간에 땅값이 오르게 되는 것이다. 만약 이 사례에서 합필된 4,690m²(1,200평)가 넘어야 2,000m²(600평)로 분할이 가능하다. 그러나 지자체별로 토지 분할에 관한 규제가 다르니 확인은 필수다.
이 사례에서 분할의 기준인 4,000m²(1,200평)가 넘었으니 두 필지로 나눌 수 있다. 분할하는 데 드는 비용은 분할 면적과 분할 방법에 따라 40~80만 원 정도 소요되는 편이다. 분할 방법에 따라 분할 비용이 조금씩 다르기도 한데, 지정분할일 경우 비지정 분할보다 분할 비용이 비싸다. 지정 분할은 분할할 면적을 정하고 분할하는 것으로, 비지정 분할은 분할 예정선을 지적도에 표시해 대략적인 분할 평수만 정하는 것이다. 분할의 전제 조건도 필요한데, 우선 지적도상 도로가 있어야만 분할해준다는 사실을 기억하자.
못생긴 땅도 토지분 할로 예쁘게 만든다
3년 전쯤 개발호재가 많은 지역에 3,300m²(1,000평) 정도 되는 삼각형 모양의 땅이 있었다. 주변 시세는 3.3m²당 40만 원에 거래되고 있었으나 매물로 나온 땅은 평수가 큰 것에 반해 모양이 경쟁력이 없어서인지 3.3m²당 30만 원에 거래되고 있었다.
나는 지인 두 명과 함께 이 땅에 공동투자를 하기로 결정했다. 보통 사람들이라면 ‘삼각형 모양의 땅을 어떻게 필지분할하려는 거지?’라고 의문이 들었을 것이다. 나는 조금 다르게 생각했다. 삼각형이 땅이기는 하나 넓은 면적이 도로변에 인접해 있었고, 옆 지주도 삼각형 모양의 땅을 가지고 있었기 때문이다.
지금 생각해보면 옆 지주가 삼각형 모양의 땅을 가지고 있던 것은 큰 행운이었다. 두 삼각형 모양의 당을 합치면 직사각형 모양의 땅이 어렴풋이 완성되었기 때문이다. 우리는 곧바로 옆 땅의 지주를 찾아가 서로의 땅을 교환하기로 했다. 즉, 우리가 산 토지에 침범한 옆 지주의 땅과 옆으로 침범한 우리의 땅을 합필하여 필지분할하기로 한 것이다. 이렇게 교환을 하고 나서 서로의 땅은 사각형 땅이 되었다. 이는 옆 지주도 마찬가지였다. 이렇게 삼각형 모양에서 사각형 땅으로 바뀐 토지를 균등하게 배분했고, 얼마 지나지 않아 인근 토지 시세와 동일한 가격으로까지 올릴 수 있었다. 물론 옆 지주의 땅도 마찬가지로 시세가 올랐다.
이 사례는 못생긴 땅을 ‘발상의 전환’을 통해 예쁜 땅으로 만든 것이다. 이렇듯 토지 분할은 영리한 수익 창출을 일으켜준다. 좋은 땅을 좋은 가격에 되파는 것도 능력이지만, 어설픈 맨땅을 좋은 땅으로 만들어 좋은 가격에 되파는 것도 토지 투자의 즐거움을 더해주는 일이다.
토지 분할의 역발상
예전에 상당히 곤란한 모양의 991m²(300평) 땅을 경매물건으로 만난 적이 있다. 사실 이 물건은 두 번 정도 유찰되었지만 도로에 인접해 있었고 주변에 호재도 많았다. 용도도 좋아서 주변 시세는 3.3m²당 20~30만 원으로 거래되고 있었다. 그런데도 두 번이나 유찰된 이유는 지분으로 나온 땅이었기 때문이었다.
한참을 고민하던 나는 과감하게 이 땅을 낙찰받았다. 지분으로 나뉘어 있는 땅이기는 했으나 지분이 전체 토지의 2분의 1에 달했고, 입지와 용도가 훌륭하다는 장점을 놓치고 싶지 않았기 때문이다. 나는 이 땅을 낙찰받은 후 2분의 1의 지분을 가진 또 다른 지주를 찾아갔다. 그리고 그에게 제안했다. 땅을 필지분할해 나눠 갖자는 것이었다. 땅은 그림에서 볼 수 있는 것처럼 균등하게 나누기 힘든 모양이었다.
결국 나는 상대방에게 직사각형의 예쁜 모양의 땅을 주고, 나는 노로가 닿는 부분이 좁은 삼각형에 가까운 땅을 선택했다. 언뜻 보면 손해 보는 것 같은 선택을 했지만 사실은 두 가지 이유가 있었다. 첫째, 땅 모양은 안 예뻐도 건축할 수 있는 면적이 충분했다. 둘째, 두 번의 유찰로 인해 충분히 땅을 사게 샀기 때문에 필지분할 후 시세가 회복된다면 큰 차익이 남기 때문이었다.
집을 짓고 살 생각이 아니라면 투자자 입장에서 땅 모양은 크게 상관없다. 이 사례를 든 이유는 한 가지다. ‘생각을 바꾸면 수익이 발생한다’는 역발상을 위하여!
확 달라진 계획관리지역 투자법
2014년부터 계획관리지역의 건축행위 규제를 풀어준다는 뉴스는 토지 투자자들에게 그야말로 희소식이었다. 기존의 계획관리지역은 그 자체로도 충분히 투자가치가 높은데 거기에다 규제까지 풀어준다고 하니 날개를 달았다고 생각했기 때문이다.
정부가 부동산 규제에 대한 정책을 확 바꿨다. 정부가 부동산 규제를 기존의 포지티브 규제 체제에서 네거티브 규제 체제로 바꾼 것이다. 처음 듣는 사람들은 “포지티브가 좋은 것 아니냐"라며 잘 이해가 되지 않을 것이다. 하지만 설명을 들으면 그렇게 어렵지 않다. 이 정책의 변화는 다음과 같다.
‘포지티브’방식은 ‘할 수 있다’로 규제를 만들어놓는다. 하교를 예를 들면 ‘학교에서는 공부만 할 수 있다’라는 규제를 걸어놓는다. 그러면 학생들은 학교에서는 공부밖에 못하게 된다. 운동해서도 안 되고, 예체능을 해서도 안되는 것이다. 즉, 할 수 있다고 허락해준 것 외의 개발행위는 허락되지 않는 것이다.
반면 ‘네거티브’방식은 반대로 ‘할 수 없다’로 규제해놓는다. 그러면 금지된 것 이외의 모든 개발행위가 가능해진다. 이렇게 정부는 토지 소유자 중심의 규제로 부동산 활성화를 꾀하고 있는 것이다.
좀 더 자세하게 설명하자면 정부는 2014년부터 상업지역, 준 주거지역, 준공업지역, 계획관리지역에서의 건축 제한을 네거티브 방식으로 전환했다. 토지 투자와 토지 개발의 폭이 더 넓어진 셈이다.
계획관리지역 투자에 주목하라
부동산 규제가 완화되면서 그중에서도 특히 계획관리지역 투자가 주목받고 있다. 계획관리지역은 용도가 다양해 개발용지로도 손색이 없다. 그래서 소액 투자자, 일반 투자자들의 주요 투자처이기도 하다. 계획관리지역은 자연녹지지역, 생산관리지역과 함께 시가화 유보지역 중 하나다. 그래서 장차 도시화가 예상되는 지역이다. 하지만 이미 시가화되어 있는 중심지역과는 접근성이 떨어져 자체적인 도시화는 어려운 것이 사실이다. 계획관리지역은 이러한 특징 때문에 다른 지역에 비해 상대적으로 땅값이 저렴하다는 장점이 있다.
2013년과 2014년에 걸쳐 부동산 규제에 큰 두 가지 변화가 있었다. 첫째가 네거티브 시스템으로의 변화였고, 둘째가 비도시지역의 일부 지구 단위 계획에 성장관리 방안 수립 제도가 도입되었다는 것이다. 즉, 이 방안이 수립된 지역에 포함되어 있는 계획관리지역은 지자체의 조례에 따라 건폐율과 용적률이 더 완화될 수 있다. 본래 계획관리지역의 건폐율은 40% 이하, 용적률은 100% 이하다. 그런데 지자체의 조례에 따라 완화되면 건폐율은 최대 50%까지, 용적률은 최대 125%까지 상향될 수 있다. 소액 투자자와 일반 투자자에게는 더없이 좋은 투자 환경이 만들어진 것이다.
따라서 계획관리지역의 토지에 투자한다면 다가구, 단독주택 등을 지어서 임대 사업을 시작해보는 것도 일정한 수익 증가에 도움이 될 수 있을 것으로 보인다. 더 정확히 말하면 아파트, 음식점·숙박시설(조례 금지 지역), 공해공장, 3,000m²(900평) 이상의 판매시설, 업무시설, 위락시설 등만 금지시설로 관련 법에 열거되어 있다. 따라서 이 금지 사항들만 피한다면 어떤 시설도 들어설 수 있기 때문에 부동산 투자 활성화에도 긍정적인 영향을 줄 수 있다.
계획관리지역 땅에 다른 용도지역이 섞여 있는 경우
가끔 큰 평수의 땅이 반은 계획관리지역이고 반은 농림지역으로 나누어져 있는 경우도 있다. 이런 경우는 보통 주변 시세보다 저렴하게 땅이 나오는데, 무조건 거부하기보다는 잘 살펴보자. 같은 평수더라도 이런 땅의 농림지는 거의 거저 주는 가격으로 나오기 때문이다. 이런 경우 건축이 안 되는 농림지역은 가든이나 농장으로 활용하고, 건축이 되는 계획관리지역은 건물이나 식당을 짓는다면 넓은 평수를 효율적으로 활용할 수 있다. 실거주자의 경우라면 귀농용 토지로도 적합하다. 한쪽에는 집을, 한쪽에는 텃밭을 만들어 활용할 수 있기 때문이다. 사실 계획관리지역의 땅으로만 같은 평수를 구입하려면 그 땅값이 그만큼 내려가기 때문에 투자할 가치는 더 높아진다고 볼 수 있다. 첫 번째 그림처럼 평수가 큰 규모는 필지분할해 차익을 얻는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.
반면, 두 번째 그림처럼 다른 용도지역들이 섞여 있는 땅도 있다. 주변은 모두 농림지역인데 어째서인지 몇 필지만 계획관리지역인 것이다. 이런 경우는 계획관리지역에 해당되더라도 개발이 이뤄지기가 매우 힘들다. 용도지역만 보고 좋다고 생각해서 시세차익을 노리는 투자에 나섰다가는 낭패를 볼 수 있다. 실수요자이고 특별한 이유 때문에 무조건 건축하고 싶은 경우를 제외하고는 이런 땅은 그다지 가치가 없다. 섣불리 접근했다가는 투자 실패로 이어질 수 있어서 특별히 조심해야 한다.
여담으로 세종시의 토지 투자 사례를 이야기해보겠다. 카페의 정연수 부소장이 많이 안타까워했던 사연이다. 3년 전 한 사람이 정연수 부소장을 찾아와 자신이 구입한 땅에 대해 물었다. 그 땅은 2차선 도로변 계획관리지역으로 당시 시세가 3.3m²당 50만 원이었지만 40만 원 급매로 나온 물건이었다고 한다. 의뢰인은 서류상 건축에 문제가 없어 이미 투자를 결정한 상태로 상당한 계약금을 지불했다고 한다.
그런데 부소장이 이 땅을 살펴보고는 깜짝 놀랐다고 한다. 이곳은 문화재 보호구역으로 주변에 문화재 발굴로 인해 건축 제한을 받아 건축행위가 거의 불가능한 지역이었다. 결국 그는 계약금만 날린 채 투자는 하지 않았다.
이 일을 계기로 부소장은 토지 거래를 할 때 반드시 지자체에 건축행위 관련 문의를 하라고 회원들에게 강하게 조언한다. 그게 아니면 토지 거래 계약서에 특약 사항으로 건축제한 상황이 발생했을 때는 계약을 무효화하는 사항을 미리 추가로 작성하기를 권한다. 그러나 투자를 하면서 조심하고, 또 조심해야 하는 것은 결국 투자자 자신의 문제다.
길건우 자산관리사(rlfrjsdn@naver.com)
