엄마의 첫 부동산공부
엄마의 첫 부동산 공부
저자 이지영
출판 다산북스
발매 2017.03.28.
엄마가 부동산에 관심을 가져야 하는 5가지 이유
여러 가지 투자 방법 중 나에게는 부동산 투자가 가장 잘 맞았는데, 여기에는 여러 가지 이유가 있었다. 특히 나는 워킹맘으로서 부동산 투자야말로 여자에게 적합한 재테크라고 확신하게 되었다. 부동산 투자는 다른 투자에 비하여 몇 가지 뚜렷한 장점이 있기 때문이다.
첫째, 투자의 안전성이 크다.
투자의 3대 요소는 수익성, 안전성, 환금성이다. 수익성은 ‘투자금 대비 얼마만큼의 이익이 창출될 수 있는가?’, 안전성은 ‘투자한 원금을 잃을 가능성은 어느 정도인가?’, 환금성은 ‘내가 당장 돈이 필요할 때 얼마나 쉽게 현금화할 수 있는가?’를 뜻한다. 부동산은 이 중 안전성이 높은 투자다. 부동산은 장기적으로 가격이 서서히 변동한다. 주식처럼 갑자기 반 토막이 나거나 휴지조각이 되는 일은 절대 없다. 심지어 감가상각으로 인해 건물의 가치가 떨어진다 해도, 땅값은 떨어지지 않는다. 장이 열려 있는 동안 끊임없이 가격이 변동하여 심장을 벌렁벌렁하게 만드는 주식과 달리, 부동산은 경기 흐름에 따라서 서서히 변동하는 장기 투자 상품이다.
둘째, 투자 레버리지 효과가 있다.
주식이나 펀드도 담보대출을 받을 수는 있지만 리스크가 크므로 웬만한 배짱으로는 함부로 남의 돈을 받아 투자하기 어렵다. 반면 부동산의 경우 은행에서 쉽게 담보대출을 받을 수 있고 임대로 내놓을 수도 있기 때문에, 자신의 투자금을 100퍼센트 넣지 않고도 주택 담보대출이나 전세금을 레버리지로 삼아 투자 수익을 극대화할 수 있다. 물론 이때 과도한 욕심으로 소득 수준에서 훨씬 벗어나는 무리한 대출을 받는 것은 금물이다. 자칫 본인이 계획했던 수익이 나지 않거나 공실이 발생하면, 타격을 크게 입을 수 있다.
셋째, 투자 통제력을 발휘할 수 있다.
주식이나 펀드 투자의 경우, 최악의 상황이 다가와도 내가 손쓸 수 있는 부분이 거의 없다. 주가를 높이기 위해 할 수 있는 거라고는 그저 계속 들어야 보면서 가슴을 졸이는 일뿐이다. 그렇지만, 부동산은 매수 이후 물건을 개선하여 그 가치를 높일 수 있다. 예를 들면 급매로 매수하여 리모델링을 하거나 내부 공간의 구조를 변경하는 등 가치를 높일 수 있는 여지가 충분히 있다. 즉, 위기를 기회로 만들 수 있는 것이 바로 부동산 투자다.
넷째, 투자 가격 협상이 가능하다.
주식이나 펀드에 투자할 때 협상을 통해서 가격을 조정하는 것은 상상도 할 수 없는 일이지만, 부동산은 협상이 가능하다. 특정 매물에 꾸준히 관심을 갖는다면 적절한 타이밍에 급매로 물건을 살 수도 있고, 최종 협상을 통해 단 얼마라도 가격 조정이 가능하다.
다섯째, 자기계발 시간을 확보할 수 있다.
주식 투자를 할 때는 계속 가격 등락을 모니터링하면서 나의 시간을 투입해야 한다. 물론 부동산도 투자를 결정하기까지는 현장 조사와 물건 검색 등으로 많은 시간을 소요하게 되지만, 일단 신중하게 검토한 후 물건을 매수하고 나면 매일 모니터링할 필요는 없다. 그저 시장의 큰 흐름을 보면서 정기적으로 실거래가 추세 등을 확인하면 된다. 또한, 부동산 투자에는 '기다림의 시간‘이 필요하다. 낮은 가격에 사서 가격이 상승하기까지 기다릴 줄 아는 인내심이 필요한데, 이 시간을 자신의 발전을 위해 쓸 수가 있다. 특히 육아와 경제 활동을 병행하는 워킹맘의 경우, 이 시간을 본인과 아이를 위해 활용할 수 있다는 큰 장점이 있다.
물론 재테크에 있어 가장 안정적인 것은 원금을 절대 잃지 않는 예금이나 적금이다. 그러나 지금과 같은 저금리 시대에 예금과 적금만으로 노후를 대비할 수는 없다는 사실은 이제 누구나 다 잘 알고 있을 것이다. 그렇다면 다른 대안을 찾아야 하지 않겠는가. 이때 가정의 안정을 지키고, 엄마로서의 자존감을 높이고, 경제적 자유까지 보장할 수 있는 재테크로 부동산 투자만큼 적합한 것은 없다고 생각한다. 물론 부동산 투자의 이러한 장점을 충분히 활용하여 투자 수익을 극대화하기 위해서는 꾸준한 준비와 노력이 필요하다.
역세권 대단지는 언제나 옳다
첫 집을 마련하는 데 있어 가장 먼저 고려해야 할 점은 ‘교통’이다. 그리고 교통수단에 있어서 가장 핵심이 되는 것은 지하철이다. 투자 시 역세권에 주목해야 한다는 사실은 익히다 알고 있을 것이다.
역세권 아파트란, 지하철역에서 도보 5~10분 거리에 있는 아파트를 말한다. 그리고 역세권도 이중 역세권, 환승 역세권 등으로 분류된다. 여러 개의 노선이 교차하는 역일수록 그 역 인근 지역에 유동인구가 많아지고 수요도 높아진다. 또 강남 등 중심상업지역과 연결되는 노선 근처에 있을수록 선호도가 높다.
이는 상식적으로 당연한 결과다. 교통이 편리한 곳으로 자연스럽게 사람이 모이므로 유동인구가 늘어날 수밖에 없다. 유동인구가 많아질수록 수요는 올라가고, 지가는 자연스럽게 상승한다. 따라서 도로를 보면 돈이 보인다.
하지만 지금은 서울 도심으로부터 점차 지하철역이 확장되고 있어 이제는 단지 지하철역에서 가깝다는 사실만으로는 강점이 되기 어렵다. 따라서 그중에서도 옥석을 가릴 수 있어야 한다. 그렇다면 옥석은 어디일까? 강남을 관통하고 용산으로 이어지는 ‘신분당선 인근’ 및 한강 변을 따라 강남에서 김포공항, 당산, 여의도, 강남으로 연결된 ‘9호선 인근’지역은 서울에서도 가장 노른자 지역이다. 9호선은 이미 황금라인으로 알려져 있으며 점점 그 가치가 높아질 것이다.
한 예로 9호선 3단계 연장 구간 공사가 진행되고 있는 삼전동 일대는 지하철 개통 및 제2 롯데월드타워 완공 등과 같은 개발 호재와 함께 수혜 지역으로 떠오르고 있다. 투자할 때 교통 연장이 예정된 지역에는 미리 진입하는 게 좋다. 역세권을 살펴보고 지하철 노선도를 분석할 때는 미래에 교통망이 연장될 지역 중에서도 ‘가치 있는 곳을 선점’하는 게 중요하다. 이미 개통이 되었다면 가격에 이미 미래 가치가 반영되어 있어서, 진입하기에는 늦었다고 볼 수 있다.
신문에 지역의 개발 호재에 대한 기사를 볼 때는 그 타이밍에 대해서도 생각해봐야 한다. 개발 초기 단계에 투자하게 되면 기다리는 시간이 필요하긴 하지만, 이익은 더 높다. 또 신문에서 어느 지역에 신규 분양이 있다는 기사를 보면, 그 지역의 공급이 늘어나고 있다고 판단하면 된다. 단, 신문에서 개발 호재가 있다고 한다 해도 모두 부동산에 가격이 반영된 것은 아니기에 기사를 주의 깊게 살펴봐야 한다.
내가 처음으로 투자했던 실거주 아파트는 2호선, 5호선, 경의중앙선이 교차하는 환승 역세권인 왕십리역 근처였다. 당시 분당선 연장 및 민자 역사가 예정되어 있었다. 나는 2008년 5월 그 아파트를 매수했는데 선릉에서 왕십리로 이어지는 분당선 연장은 2012년 10월에 개통되었다.
2014년 1월에는 GTX에 대한 계획안을 보고 일산 지역에 투자했다. 교통 호제가 발표된 후 가격이 꾸준히 상승했으며, 2013년 3월에 매수했던 경기도 양주시 고암동 주원 마을 아파트는 한동안 집값에 변동이 없었으나 2015년 중반부터 교통 환경 개선이라는 호재에 영향을 받아 집값이 상승했다. 지하철 7호선 연장 개통에 대한 기대감 때문이었다.
이처럼 나의 첫 보금자리를 마련할 때 무엇보다도 고려해야 할 점은 ‘교통의 호재’다. 교통과 관련하여 지역을 분석할 때는 이미 지하철역이 개통되어 인기가 있는 지역 대신 미래에 교통 계획이 예정된 지역에 주목해야 시세 차익을 볼 수 있다는 점을 다시 한번 강조하고 싶다.
교통 발전 계획안을 확인하는 웹사이트
1. 한국 철도 시설공단에서 ‘사업별 전체 노선도’확인
www.kr.or.kr
상단에서 ‘사업 소개’를 클릭하면 철도 건설과 관련하여 ‘제3차 철도망 구축 계획’을 볼 수 있다. 또, ‘사업별 전체 노선도’를 클릭하면 전국 도로망 계획을 한눈에 볼 수 있다.
2. 국토교통부에서 ‘정책자료’확인
www.molit.go.kr
상단의 ‘정책마당’을 클릭한 후, 왼쪽 메뉴에서 ‘정책자료’로 들어가면 교통 관련 정보를 확인할 수 있다.
교통에 이어 두 번째로 고려해야 할 점은 ‘대단지 아파트’를 선택해야 한다는 것이다. 보통 대단지란 서울에서는 500세대 이상, 경기도나 기타 지역에서는 1,000세대 이상의 아파트를 말한다. 나도 투자 초기에는 더 좋아 보이는 아파트가 단지가 작다는 이유로 가격이 낮은 까닭을 이해하지 못했다. 하지만 가정을 이루고 아이를 키우면서 그 이유를 알게 되었다. 대단지의 장점은 놀이터, 상가, 편의 시설, 녹지 공간과 조경 시설, 주차 시설 등이 잘 갖추어져 있다는 것이다. 또한, 대단지 아파트 주변에는 우수한 교육 시설이나 대형 마트가 생길 수밖에 없어, 시간이 지날수록 점차 환경이 개선되어 자연스럽게 집값도 상승한다.
한 예로 2013년 내가 투자했던 강원도 속초 성호 아파트는 고속버스터미널에서 도보 10분 거리로 교통이 편리했다. 총 세대수는 1,728세대로 대단지를 이루고 있었으며, 인근에 펜션이 즐비한 데다 아파트 바로 앞에 ‘더 클래스 300’이라는 호텔이 있었다. 결국 경매로 낙찰받아 2013년 8월에 매수하여 현금 흐름을 창출할 수 있었다.
그렇다면 나 홀로 아파트나 두세 개 동만 있는 아파트는 어떨까? 만약 대단지 아파트 인근에 있다면 생활하는데 크게 불편하지 않고, 가격도 상대적으로 낮아 투자하기 괜찮다. 그러나 시간이 지나면 대단지 아파트보다 현저히 낮은 시세 상승률을 보인다. 투자할 때는 지금의 매수 금액뿐 아니라, 매도 시 차익에 대해서도 꼭 예측해야 한다는 점을 명심하자.
왜 나는 소형 아파트에 주목했는가?
엄마로서 투자를 할 때, 가장 우선시하는 원칙 중 하나는 무엇보다 ‘투자의 안정성’이다. 아바타 소득인 월세를 벌기 위해 임대로 보유할 부동산을 매수했는데 공실이 나거나 가격이 하락한다면 오히려 손해를 보게 되고 경제적 부담은 더 늘어난다. 그러므로 엄마의 부동산 투자에 있어 가장 중요한 요건은 공실 위험성을 최소화하는 안정적인 투자처를 찾는 것이다. 안정적인 투자를 위해서는 수요가 꾸준히 있어 임대가 원활하며, 향후 공급 물량이 적은 투자처를 찾아야 한다.
부동산에 투자를 할 때는 아파트, 빌라, 오피스텔, 상가 등 여러 종류의 물건을 고려하게 된다. 이 중 가장 보편적으로 수요가 꾸준히 있는 부동산은 바로 아파트다. 아파트 단지의 편의성과 기반 시설의 혜택 때문에 대부분의 사람들은 빌라보다 가격이 높더라도 아파트를 선호한다. 그리고 아파트 중에서도 소형 평형의 아파트가 월세를 받기 위한 임대 목적으로 매수하기에 적합하다. 소형 아파트가 투자에 적합한 이유는 꾸준한 수요 증가가 예측됨과 동시에 공급 또한 급격하게 늘어나지는 않아 희소가치가 있기 때문이다.
실제로 자료를 보면, 2008년 금융 위기 이후 부동산 시장이 완전히 침체했던 기간에도 역세권의 소형 아파트는 그다지 큰 타격을 입지 않았지만, 대형 평수는 가격이 급락했음을 알 수 있다. 중대형 평형과 소형 평형의 아파트 모두 장단점을 가지고 있는 건 사실이다. 하지만 임대 목적으로 안정적인 투자를 하길 원한다면, 부동산 호황기나 침체기에 크게 영향을 받는 중대형 평수보다는 불황기에도 여전히 꾸준한 수요가 받쳐주고 호황기에는 가격 상승의 차익을 누릴 수 있는 66제곱 미터(20평형) 아파트를 선택하는 게 좋다.
최근 통계청의 발표를 보면 1인 가구가 증가하고 있다는 사실은 분명해진다. 2015년 10월 기준 1인 가구는 511만 가구로, 전체 가구 1,877만 가구의 약 27퍼센트에 해당한다. 이러한 추세에 맞게 ‘혼밥족’,‘혼술족’, ‘편지도 족’등 새로운 유행어까지 생기고 있다. 현 추세에 따르면 시간이 지날수록 1~2인 가구가 늘어날 수밖에 없다. 반면, 건설사들은 주로 99제곱 미터(30평형) 이상의 중대형 아파트를 분양하는 것을 선호한다. 중대형 아파트를 건축하면 평당 건축비를 낮춤으로써 회사의 수익을 극대화할 수 있기 때문이다. 이런 연유로 소형 아파트의 경우 꾸준한 수요에 비해 공급이 떨어질 가능성이 높다고 하는 것이다.
투자를 시작한다면, 20평대에 방 3개인 아파트를 찾아라
나 역시 가장 처음 매수했던 아파트도 79제곱 미터(24평)였고, 이후에 투자 목적으로 매수했던 아파트 역시 66제곱 미터(20평대) 아파트가 대부분이었다. 첫아이를 낳기 전, 아이를 쾌적한 환경에서 키우고 싶어 수많은 아파트를 보러 다녔다. 그렇지만 소형 아파트 중 33제곱 미터(10평대)는 아이들과 실기에는 너무 좁게 느껴졌기에 향후 시세 차익을 기대하기가 힘들 것이라고 판단했다. 실제로 대부분의 신혼부부가 66제곱 미터(20평대)를 선호한다.
또한, 자녀가 결혼하면서 분가하여 노부부만 집에 남는 경우도 생각해볼 필요가 있다. 만약 그 부부가 큰 평형대의 아파트에 살고 있었다면, 자녀들이 나간 후 대부분 더 작은 평수로 이사한다. 자녀들이 더 이상같이 살지 않으므로 많은 방이 필요하지 않을 뿐 아니라, 대형 평수의 아파트는 관리비가 많이 들기 때문이다.
이처럼 66제곱 미터(20평대) 아파트는 신혼부부나 30대에 아이를 키우는 부부가 첫 집을 장만할 때 가장 선호하는 평형 대일뿐 아니라, 자녀가 분가한 노부부가 선호하는 평형대이기도 하다. 그렇기 때문에 임대 목적으로 아파트를 고를 때는 소형 평수를 택하는 게 안정성이 높다.
그런데 여기서 주의해야 할 점이 있다. 비록 소형 아파트가 투자 목적에 부합하는 건 사실이지만, 그렇다고 소형 평형대로만 이루어진 아파트를 고르는 건 추천하고 싶지 않다. 예를 들면, 내가 처음 매수했던 아파트는 79제곱 미터가 가장 작았지만, 다른 동은 더 큰 평수로 이루어져 있었다. 아파트 단지 내에서도 중대형 평수가 함께 분포되어 있는 단지가 33제곱 미터 아파트와 66제곱 미터로 만 이루어진 단지에 비해 주민들의 소득 수준이 높고, 학군이나 주거 환경도 좋은 편이다.
중대형 평수의 비율이 높은 아파트에 투자하는 것이 안정성이 높은 또 다른 이유는 신혼부부나 젊은 부부 또는 은퇴를 앞둔 부부 등 탄탄한 수요를 바탕으로 하고 있기 때문이다. 따라서 경기가 좋을 때에는 중대형 평수의 가격 상승에 따라서 함께 큰 폭으로 오르고, 부동산 경기가 하락하는 시기에도 여전히 사람들의 수요가 높아 가격의 하락폭이 크지 않다.
예를 들면, 내가 처음 매수했던 행당동 삼부 아파트의 경우 단지가 500세대에 불과했지만, 66제곱 미터는 48세대, 99제곱 미터는 300세대, 132제곱 미터는 150세대로 중대형의 비율이 현저히 높았다. 이때 나는 79제곱 미터가 가장 작은 집이라는 점을 고려하여 투자했다. 당시 내가 보았던 다른 아파트에도 79제곱 미터 짜리가 있었지만, 59제곱 미터(18평)도 같이 있어 소형 아파트의 비율이 높았다. 그러한 아파트는 가격 상승에 분명한 한계가 있다.
지방의 산업단지 근처에 주목하자
앞에서 수익형 부동산의 핵심은 수요라는 것을 언급한 바 있다. 소형 아파트에 대한 수요가 높으므로 중대형 아파트보다는 소형 아파트를 겨냥해야 한다. 또한, 인구가 끊임없는 유입되는 지역에도 주목해야 한다. 아파트뿐 아니라 오피스텔도 유동인구가 풍부하고 배후 지역이 탄탄한 지역에 있을 때 가격이 상승할 가능성이 많고 공실의 부담이 없다. 서울에서는 종로, 여의도, 강남 등의 역세권 수익형 부동산 투자가 좋은 결과로 이어진다. 바로 일자리가 몰려 있는 지역이기 때문이다. 지방도 마찬가지로 서울의 역세권과 같은 핵심 지역이 존재한다.
그중 하나가 지방의 ‘국가 산업단지 인근’이다. 아파트 가격이 낮다고 해서 지방의 외곽 지역에 무작정 투자를 해서는 절대 안 된다. 반드시 산업단지를 낀 지방의 핵심 도시를 중심으로 투자해야 한다. 전국의 산업단지 정보는 한국산업단지공단 웹사이트에서 확인할 수 있다.
산업단지 정보를 알 수 있는 웹사이트
1. 한국산업단지공단의 ‘산업단지 현황 지도’ 활용
http://www.kicox.or.kr
상단의 ‘주요 사업’을 클릭하여 메뉴 중 ‘산업입지정책 조사·연구’를 클릭한다. 그다음, 왼편에서 ‘산업입지정책 조사·연구’ 하위 항목인 ‘정기간행물’을 클릭한다. 그러면 오른쪽에 메뉴바에 ‘산업단지 현황 지도’를 볼 수 있다. 이를 클릭하면, 전국·도 단위·시 단위 현황 지도를 다운로드할 수 있고, 이 지도에 산업단지 위치 정보가 나타나 있다. 이를 통해 어느 지역에 산업단지가 많은지 한눈에 볼 수 있다. 또, 메뉴바에서 ‘전국 산업단지 총람’을 클릭하면 각 산업단지의 현황에 대한 자료를 다운로드할 수 있다.
당시 내가 구미 지역을 투자했던 이유도 국가 산업단지였고 대기업 투자가 있었기 때문이다. 산업단지 중에서도 미래에 유망한 산업 부문에 주력하는 곳인지, 즉 ‘업종’을 반드시 확인하도록 한다. 미래에 유망한 산업 부문에 속하는지는 ‘위키백과’등으로 검색해서 따로 정보를 찾아보면 알 수 있다. 더불어 대기업과 연계된 유망 업종이라면 적극적인 투자가 일어날 뿐 아니라 많은 직원이 거주하게 되어 투자의 성공 확률이 높다.
2. 위키백과에서 구체적인 산업단지 정보 확인
https://ko.wikipedia.org
위키백과에서 ‘구미국가산업단지’를 검색해보니 제조업이 아니라 전자 반도체 산업 중점 육성으로 설립되었고, 삼성전자와 LG전자 중심 및 협력업체가 상주했다는 내용이 있었다. 이러한 내용을 근거로 나는 전망이 밝다고 판단했다.
3. 온 나라 부동산정보 3.0 통합포털로 관련 정보 상세 검색
http://www.onnara.go.kr
여기서는 해당 지역의 분양정보, 개발 정보, 인근 시설 등 모든 정보를 검색할 수 있다. 상단의 ‘부동산 정보’에서 ‘종합 정보’를 클릭하면, 관심 있는 물건의 도로명 주소나 지번 주소를 입력하는 창이 나온다. 이로써 관심 매물의 토지 정보, 공시 지가, 토지이용계획도 등을 확인할 수 있다.
아바타 소득을 만들어줄 소형 아파트 매수를 위한 체크리스트
1. 일자리가 있는 지역의 아파트를 골라라
이미 언급했듯이 내가 초기에 투자했던 경상북도 구미나 광주광역시는 대규모 산업단지가 있는 지역이다. 천안, 평택, 인천 등 수도권과 지방 각 지역에는 산업단지나 공단이 분포되어 있다. 산업단지 인근 지역에는 일자리가 몰려 있어 인구가 꾸준히 증가할 뿐 아니라 주택에 대한 수요도 창출된다. 산업단지의 규모가 크면 대기업이나 대기업 계열사가 입주하게 되고, 잇따라 대기업과 연계된 중소기업이나 대기업 협력업체 등이 들어온다. 특히 삼성전자, LG디스플레이, SK하이닉스, 현대자동차 등 국내 유수 대기업이 자리하고 있는지 꼭 확인해 보자.
2. 대단지 아파트를 골라라
임대 목적의 소형 아파트 투자를 할 때도 수도권에서는 500세대 이상, 지방에서는 1,000세대 이상의 아파트를 선택하는 것이 안정적이다. 임대 목적으로 투자할 때도 대단지라면 공실의 위험은 줄어든다. 소형 아파트를 매수하여 임대를 놓으면 세입자 계약 만기가 다가올 때, 수리가 필요할 때, 세입자가 갑자기 나간다고 할 때 등 직접 가봐야 하는 상황이 발생한다. 이때 인근에 부동산이 별로 없는 인적이 드문 곳에 있는 소형 아파트라면 아무리 멀어도 직접 가볼 수밖에 없다. 또한 임대일을 맞추기 위해 지역 벼룩시장 등에 공지를 올리면서 신경을 써야 한다. 반면, 대단지 아파트라면 지방에 있다고 할지라도 인근에 공인 중개사무소가 많아 단골 부동산을 정해놓고 물건을 관리할 수 있어 편리하다.
3. 소액으로 투자가 가능한 아파트를 골라라
소형 아파트를 매수하는 목적은 부담 없이 살 수 있는 아파트를 보유함으로써 꾸준한 임대 소득을 얻기 위해서다. 소형 아파트를 여러 채 보유하면 임대 소득을 창출할 수 있는데, 이러한 시스템을 구축하기 위해서는 소액으로 투자가 가능한 지역을 골라야 한다. 임대에는 전세와 월세 두 가지 방법이 있다. 전세를 놓는 경우, 투자금이 적게 드는 대신 임대 소득을 통한 현금 흐름은 없다. 월세를 놓는 경우, 투자금이 더 들어가긴 하지만 임대 소득을 통한 현금 흐름이 발생한다.
4. 전세가율을 확인한다.
매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 높은 아파트는 지역 내에서도 해당 아파트에 거주하고 싶어 하는 사람이 많다는 사실을 보여준다. ‘경기도 부동산 포털 사이트’에서 전세가율을 알 수 있고, ‘조인스랜드’에서도 전세가율이 높은 아파트 병을 확인할 수 있다. 주의할 점은 단지 수가 적은 아파트라면 전세가율이 높은 이유가 단순히 매매가가 낮기 때문일 수도 있다는 사실이다. 또는 인근 지역의 재개발로 인해 매매가는 미약하게 상승하고 전세가는 급격히 오름으로써 전세가율이 올라가는 경우도 있어 신중하게 판단해야 한다.
5. 향후 리스크에 대해 생각한다.
소형 아파트 투자에 있어서 리스크란, 갑자기 그 지역에 신규 아파트 분양으로 인한 공급이 많아지거나, 인구 감소로 수요가 줄어드는 경우를 말한다. 또, 주변에 신도시가 생겨서 인구가 구도심에서 신도심으로 빠져나가면서 공실이 발생할 수도 있다. 따라서 신규 분양 정보에는 항상 관심을 기울이는 게 좋다.
6. 교통에 대해 조사한다.
서울에서는 지하철 2호선이 중심 상업지구를 지나가고, 9호선 역시 황금 라인이라고 불리며 강남과 여의도를 지나간다. 따라서 2호선이나 9호선의 지하철이 통과되거나 연장되는 지역인지 살펴보는 게 중요하다. 지방이라면, KTX, 고속도로, GTX 등의 호재가 있는지 알아보자. 현재 교통이 불편하여 인기가 별로 없는 지역이더라도 향후 교통 개선을 위한 계획이 있는 지역의 물건을 선점한다면 안정된 투자를 할 수 있다. 교통 개발에는 ‘계획 - 착공 - 완공 - 완공 후’등 다양한 단계가 있을 수 있다. 투자 전에 반드시 어느 단계인지 확인하여 최적의 타이밍에 매수하도록 하자.
개발 단계에 따라서 다음과 같은 차이점이 있다.
1. 계획 - 2. 착공 - 3. 완공 - 4. 완공 후
불확실성 1 > 2 > 3 > 4
매매 가격 1 < 2 < 3 < 4
초기 투자 소요 자금 1 < 2 < 3 < 4
차익 실현까지 투자 기간 1 > 2 > 3 > 4
신용 분양 정보를 알 수 있는 웹사이트
1. 부동산 114의 ‘입주지원센터’
http://www.r114.com
상단의 ‘분양’을 클릭하고 ‘입주지원센터’를 클릭하면 월별 입주 정보를 확인할 수 있다. 아파트, 오피스텔, 도시형 생활주택 등 부동산 물건별 혹은 서울특별시, 경기도, 광주광역시 등 지역별로 분양 시기 및 분양가도 확인할 수 있다.
2. 전월세 지원센터의 ‘신규 입주 아파트 현황’
http://jeonse.lh.or.kr
상단의 ‘전월세 정보’를 클릭하고, 하위 메뉴인 ‘신규 입주 아파트 현황’을 클릭하면 입주 예정인 아파트 현황을 알 수 있다.
상권의 업종에 따라 투자 가치가 달라진다
아파트를 매수할 때도 역세권인지, 산업단지 인근인지를 확인하듯, 상가 또한 위치에 따라 여러 상권이 있다. 상권은 크게 지하철역을 중심으로 하는 ‘역세권 상권’, 대단지 아파트를 배후 수요로 하는 ‘아파트 단지 상권’, 업무 지역이 밀집된 도심의 ‘오피스 상권’, 대학들이 몰려 있는 ‘대학가 상권’ 등으로 분류된다. 상가를 매수하여 임대를 놓고자 한다면 해당 유형에 적합한 업종이 무엇인지를 파악해 임차인을 선별할 수 있어야 한다.
아파트 월세 계약을 할 때도 계약금을 제날짜에 입금하지 않는 등 약속을 지키지 않는 임차인도 있는가 하면, 회사 사택으로 이용되어 관리자 여러 명이 함께 쓰는 경우도 있다. 이때 집 관리는 당연히 어려워진다. 따라서 집주인이 가장 선호하는 임차인은 바로 신혼부부다. 신혼부부가 세입자로 들어오면 본인이 스스로 집을 꾸미고 관리하기 때문이다. 그렇기에 만기 시점에 임대도 빠른 속도로 나가고 월세나 전세 가격도 시세보다 더 잘 받을 수 있다.
나의 경험을 돌아보면, 신혼부부가 살았던 집은 대부분 평범한 전등 대신 세련되고 예쁜 조명으로 교체되었고 집이 훨씬 예뻐 보여 만기시점에는 집의 가치가 올라갔다. 반면 회사의 사택으로 건설 인부와 관리자가 썼던 집은 만기 시점에 가보면 곳곳에 쓰레기도 많고, 욕조 청소는 전혀 되어 있지 않아 이사를 나가고 나서 전문 청소 업체를 불러야 했다. 따라서 임차인을 직접 보고 계약할 수는 없다 해도 부동산 중개업소 사장님을 통해 임차인의 직장, 이사 오는 이유, 임차인 성격 등을 가볍게라도 물어보면서 대강의 정보는 파악하고 있어야 한다. 그래야 관리할 때 벌어질 수 있는 일들을 조금이나마 예방할 수 있다.
상가의 업종 구성에도 주목해야 한다.
상가 임대 시 임차인을 들일 때도 마찬가지다. 임차인의 영업 종목과 임차인의 태도 등을 보고 선별할 수 있어야 한다. 나의 지인도 경매로 상가를 낙찰받았는데 기존 임차인을 내보내야 할지 재계약을 할지 고민이 된다고 했다. 기존 임차인이 학원을 하고 있었는데 영업이 잘 되는 것 같지도 않았고, 안타깝게도 위층은 게임방, 아래층은 감자탕집이었던 것이다. 본인의 상가에 입점한 점포의 장사가 잘되면 상가의 수익률이 높아져 월세를 올릴 가능성도 높아지며, 상가의 가치도 함께 올라 가게 된다. 따라서 어떤 업종의 점포가 들어와야 수익률이 높을지를 판단할 수 있어야 한다. 즉, ‘건물 내에 상가의 업종 구성이 어떻게 되어 있는가’는 투자에 있어 매우 중요한 요소다. 한 예로 도시락 전문점, 분식점과 같은 저가형 아이템은 대학가 상권에 적합하고, 세탁소, 제과점, 학원 등은 주거 지역인 아파트 단지 상권에 적합하다.
예전에 내가 살던 동네의 한 낡은 건물의 코너 자리에 작은 상가가 있었다. 이 상가는 오랫동안 양복점으로 운영되었다. 그러던 어느 날 주인이 양복점과 계약이 완료되는 시점에 중저가 브랜드 화장품 가게로 세입자를 변경하여 받았다. 이로써 여성들 사이에서 인기가 점점 높아지는 중저가 화장품 브랜드숍이 들어왔는데, 임차인의 영업 이익이 높아지자 작은 상가의 가치도 함께 올라갔고, 월세와 권리금도 높아졌다.
지인 중 한 분도 도로변에서 보이는 아파트 단지 내 상가 건물을 매수했다. 오랫동안 돼지갈비 등을 팔던 한식당의 계약이 만료되면서 동물병원으로 업종을 바꿔 임차인을 받았다. 한식집으로 운영될 때는 월세를 높일 수도 없었고 비수기에는 장사가 잘 안되어 늘 불안해했으나, 모던하고 세련된 인테리어로 싹 리모델링한 동물병원으로 바뀐 이후로는 상가의 이미지도 개선되고 임대 수익도 늘어났다. 또한 브랜드가 없는 마트로 운영되던 꼬마 상가가 유기농 상품 매장으로 바뀌면서 인근 주부들의 수요를 끌어모은 사례도 있다.
이처럼 상권 분석도 중요하지만, 업종을 선택하는 요령도 중요하다. 최근의 트렌드에 맞는 업종이나 수요 증가가 예상되는 업종과 관련된 임차인을 받는 경우, 상가의 가치가 점점 높아지기 때문이다.
상권 분석을 위한 웹사이트
1. 우리 마을 가게 상권 분석 서비스
http://golmok.seoul.go.kr
여기서는 상권 분석 데이터를 상세히 볼 수 있다. 상단의 ‘맞춤형 상권 검색’을 클릭하여 ‘원클릭 상권 검색’으로 들어가면 행정구역을 설정하면 행정구역, 골목 상권 명, 개업률, 폐업률, 점포 수, 유동인구 수, 거주 인구 수, 직장 인구 수 및 관련 상권 리포트를 바로 확인할 수 있다. 이는 본인이 상가를 매수하지 않고 임대를 하더라도 유용한 정보다.
2. 상권정보 시스템
http://sg.sbiz.or.kr
소상공인 시장 진흥 공단에서 운영하는 것으로, 정책 자금 및 상권 분석 등을 확인할 수 있다.
또 상가 투자를 할 때는 권리금이 형성된 상가를 선택하는 것이 좋다. 권리금은 바닥 권리금, 시설 권리금, 영업 권리금으로 나뉜다. 바닥 권리금은 상가 위치와 영업상의 이점 등에 대한 대가로 주고받는 권리금이다. 예를 들어 레스토랑이나 음식점을 하려고 할 때 건물을 임대하기 위해 조사를 하다 보면 바닥 권리금이 있는 경우를 많이 접하게 된다. 이는 시설이나 인테리어 비용과는 상관없이 상권에 따라 형성된 최초의 권리금을 말하며 ‘지역 권리금’이라고도 한다.
시설 권리금은 영업용 건물에 설치된 각종 인테리어 및 기자재 등에 대한 시설물을 양도할 때 지급하는 권리금이다. 영업 권리금은 해당 점포에서 발생하는 매출에 따라 결정되는 것으로, 수익이 많이 나는 점포일수록 높다.
권리금이 높게 형성되어 있다는 건 매출이 안정적으로 창출되고 있음을 뜻한다. 장사가 잘되고 초기 시설비가 많이 들수록 영업 권리금과 시설 권리금은 더 높게 형성된다. 그리고 권리금이 높게 형성된 업종이라면 기존의 세입자가 임대료가 조금 싼 곳을 찾았다고 해도 쉽게 이전하기 어렵다. 상가를 운영하면 보통 인근 상가와 경쟁하게 되는데, 권리금이 높게 형성된 상가는 권리금이 높아 쉽게 이동할 수 없다. 따라서 권리금이 낮은 업종의 상가는 임차인이 자주 바뀌지만, 권리금이 높은 상가는 장기적으로 운영될 수 있다.
길건우 자산관리사(rlfrjsdn@naver.com)
