땅투자 10단계 절대불변의 법칙

땅투자 10단계 절대불변의 법칙              

저자 박규남

출판 매일경제신문사

발매 2016.09.23.

  

토지 투자의 해법은 무엇인가?
  
첫째, 수십 배에서 수백 배 엄청난 수익률을 낼 수가 있다.
  
‘박 프로 뜬구름 잡는 소리 하네!’ 하시는 분과 ‘음, 그렇지. 나도 가능해!’하시는 분이 있을 것입니다. 전자는 부자가 될 가능성이 낮고 후자는 부자가 될 가능성이 높습니다. 왜죠? 전자는 행동에 옮길 확률이 낮고 후자는 행동에 옮길 확률이 높습니다. 즉 행동해야 결과가 나오기 전자보다 후자가 부자로 성공할 확률이 크다는 것입니다.
  
수십에서 수백 배, 뜬구름 잡는 소리 같지만 셀 수 없이 수많은 이가 엄청난 수익을 내고 있습니다. 옛날부터 지금까지 말이죠. ‘그런데 나는 왜 이래?’라고 생각하시는 분들은 그런 기회가 주변에 있었지만, 그 기회를 볼 수 없었거나, 기회인 줄 알았다고 해도 전자의 사람처럼 ‘잘못되면 어쩌지?’,‘다음에 하지.’ 이런 생각을 했기 때문에 실천에 옮기지 못했던 것이죠.
  
책을 읽으시는 분 중에 예전 노무현 정부 때 기업도시, 혁신도시 그리고 세종시 개발이 시작될 때 모르셨나요? 그때 무엇을 하고 계셨습니까? 지금 그곳은 어떻게 되었죠? 이명박 정부 때의 대운하 개발, 그때는 무엇을 하고 계셨습니까? 평택 국제도시 개발, 인천 송도 국제도시, 영종도 개발... 당신은 무엇을 하고 계셨습니까? 당신이 소홀히 여기거나 관심을 두지 않았던 지역들이 지금은 수백에서 수천만 원이 되었습니다.
  
항상 우리 주변에는 큰 기회들이 있고 그 큰 기회들이 찾아오게 되어 있습니다. 앞으로 당신에게 큰 기회가 오지 않을 거라 생각하시나요? 그 기회가 왔을 때 당신은 예전처럼 기회를 놓칠 것인가요? 준비하십시오. 그리고 기회를 잡으십시오. 그 기회는 누구에게나 공평하게 주어지는 기회입니다. 누구는 벼락부자가 되고 누구는 제자리고. 이 책을 읽고 기회를 놓치신다면 당신은 바보입니다!
  
제 친구 중에 양동이라는 별명을 가진 친구가 있습니다. 20대 중반에 고향의 친구들을 만났는데 그 양동이의 소식을 듣게 되었죠. 근데 그 친구가 학교를 그만두었다는 것입니다. 돈 센다고 학교를 그만두었다고 합니다. 농담이지만, 이야기를 쭉 들어보았습니다. 그 당시 현금으로 돈을 받아서 돈 세는 것을 기계를 가져다 놓고 돈을 세었다는군요. 그 친구의 아버지가 공주 장기면으로 귀농해 하우스 농사를 지으셨는데, 그 평수가 대략 2천 평 정도 되었고, 노무현 정부 때 세종시 개발 뉴스가 나오면서 땅값이 천정부지로 솟았다는 것입니다. 땅값이 100만 원대를 돌파해 땅을 팔고 수십억 원의 돈을 한 번에 거머쥐게 되었던 것입니다. 친구 부모님은 농사를 접으시고 시내권에 원룸을 얻어 임대 사업을 하셨고, 양동이는 프랜차이즈 음식점을 오픈해 개인사업을 했습니다. 그 친구를 두 번째 모임 때 만날 수가 있었는데, 그 당시 뚜껑이 열리는 수입차를 타고 와 친구들의 부러움을 한 몸에 받았던 기억이 나는군요.
  
저도 군산의 땅을 40만 원 가까이 분양받아 땅값이 무려 7배를 친 적이 있었습니다. 여수의 상업지는 3배 치기를 했습니다. 부안의 땅들은 다들 하늘이 무너져내리는 소리만 할 때 매입해 3~4배 수입을 냈습니다.
  
토지는 이렇습니다. 땅값을 상승시키는 요인들이 형성만 되면 땅값은 반드시 오릅니다. 땅 투자에 실패하는 사람들은 다른 이유가 없습니다. 타이밍을 못 잡는 것과 가격을 비싸게 사는 것 그리고 자기 개인 사정 때문에 어쩔 수 없이 팔아서 실패하는 것입니다.
  
인디언들이 기우제를 지내면 반드시 비가 온다고 하지 않습니까? 그 이유는 비가 올 때까지 기도하기 때문이라고 합니다. 토지 투자를 하면 반드시 돈을 벌 수밖에 없습니다. 즉 될 때까지 기다리면 되는 것입니다. 제 말이 웃기게 들릴 수도 있겠지만, 될 지역의 땅은 반드시 됩니다. 타깃 선정(개발 지역)을 잘못하고 들고 있으면 답이 안 나오지만 될 지역은 꽉 붙들고 있으면 반드시 효자 노릇합니다.
  
둘째, 땅값은 절대 떨어지지 않는다!
  
부동산 투자는 절대 휴지조각이 되지 않습니다. 안정성이 아주 높습니다. 자기가 실수를 하지 않는 이상 땅은 영원히 내 옆에 붙어 있게 됩니다. 게다가 땅값 또한 떨어지지 않습니다. 토지 투자는 대부분 조금이나마 여유가 있는 사람들이 하기 때문에 쉽게 가격이 떨어지지 않습니다. 아파트처럼 시장 경기에 영향을 받아 급매물이 쏟아져 나와 가격을 흐리거나 그러지 않습니다. 한두 개 급매로 나와도 그것들이 팔리면 그것으로 끝이지 아파트처럼 매도세들이 한꺼번에 시장으로 쏟아지지 않습니다. 가격이 떨어지는 이유 중 제일 큰 것이 시장에 쏟아지는 급매물 때문에 그런 경우가 큽니다. 급매물이 시세를 흐리고 그 급매 가격이 시세로 형성되는 데 반해 토지 시장은 절대 그럴 수가 없는 구조입니다.
  
왜 그럴까요? 아파트는 급매로 나온 물건이 거래가 더욱 안 되고 가격이 더 떨어져 거래되면 그 정보가 단지 내에 급속도로 퍼집니다. 그것이 그 동네로 퍼지고 매도자들이 심리는 요동을 치게 되죠. 불안한 마음은 갈수록 더해지고 이러다 하늘이 무너지는 것 아닌가 하며 물건을 던지는 사람들이 늘어나게 됩니다. 가격은 더욱더 내려가게 됩니다.
  
그에 반해 토지는? 시세가 30만 원인데 땅이 20만 원에 매물로 나왔습니다. 어떤 현상이 일어날까요? 앞에서 말한 아파트처럼 될까요? 땅은 급매로 나와도 주변 지인들은 아무도 모릅니다. 단 한 명도 모를걸요.
  
공인중개사들이 일일이 전화해서 ‘당신 땅 인근의 땅이 시세보다 10만 원이나 다운된 20만 원에 나왔습니다!’라고 말해주나요? 누구도 모르기 때문에 심리에 영향을 끼칠 수가 없으며, 만약 나왔다고 하더라도 어떻게 될까요? 그 땅은 일주일도 못 가서 누군가에 의해 바로 계약됩니다.
  
그다음 그 땅은 어떻게 되나요? 20만 원에 누가 샀으니 그 땅을 23만 원에 팔아야 하나요? 25만 원에 팔아야 하나요? 그 땅의 가격은 바로 30만 원으로 복귀하게 됩니다. 아마 지역 중개업소가 1주일이 아닌 하루 만에 그 땅을 매입하게 될 것입니다. 지역에 나온 급매물이나 시세 이하의 매물을 보면서 제게 이렇게 물어보시는 분들이 있습니다.
  
‘땅값이 떨어졌나요?’
‘떨어진 것이 아니라 급매로 나온 물건입니다.’
여러분은 사게 샀다고 파시겠습니까? 땅은 급매물이 소진되면 바로 원상 복귀하게 됩니다. 그래서 땅값은 떨어지지 않으며 리스크가 없다고 하는 것입니다.
  
셋째, 소액으로도 얼마든지 투자할 수 있습니다.
  
토지 투자의 시기가 늦은 이유 중 하나가 토지 투자에는 많은 돈이 들어간다고 생각하는 것입니다. 일찍 시작해 높은 수익을 올릴 기회를 다 버리고 40~50대가 되어서야 토지 투자를 시작하려고 준비하시는 분들이 많습니다. 대부분 아파트를 먼저 사들이곤 합니다. 그 이전에는 주시에 투자하시는 분들 또한 많습니다. 저는 이게 아주 잘못됐다고 생각합니다. 젊은 시절에 피같이 모은 종잣돈으로 주 식 투자를 해 다 날리거나 본전을 겨우 찾고, 그다음 결혼해 아파트를 매입합니다. 그리고 맞벌이를 해서 아파트 담보 대출금을 상황하는 데 수년에서 수십 년을 쏟아붓습니다. 그렇게 뼈 빠지게 고생하고 난 뒤 토지에 투자해보려고 생각하는 분들이 대부분입니다.
  
저는 23살에 3천만 원으로 투자했던 땅들이 2억 원을 벌어다 줬습니다. 그 이익이 4억 원, 6억 원, 10억 원이 되었죠. 그런데 대부분 사람은 최소 2억 원~3억 원을 깔고 앉아 있습니다. 그러니 어떻게 돈이 일어설 수 있겠습니까?
  
1천만 원~2천만 원으로도 충분히 토지에 투자할 수 있습니다. 박 프로 본인도 2천만 원으로 토지 투자를 수차례 했습니다. 그것도 이자까지 받아 가면서요. 제가 어떻게 했는지 한번 보겠습니다.
  
토지에 투자한다는 것이 돈을 전부 주고 땅을 사서 등기하는 것이 꼭 토지 투자만은 아닙니다. 땅을 확보하는 것이 땅을 사는 것과 매한가지라 생각하시면 됩니다. ‘땅을 확보한다? 사는 것이 확보 아닌가?’ 일반적으로 그렇게 생각하시겠지만 토지 투자 시 확보란 지주를 많이 알아 놓거나, 내가 땅을 팔 권한을 가지는 것이 확보입니다.
  
예로 땅을 판다고 내놓은 사람들에게 돈을 빌려주고 그 땅에 근저당이나 매매 예약 임시 등기를 하는 것입니다. 그다음 그 지주에게 땅을 팔게끔 유도하고 그 땅ㅇ르 처분해주는 중간 역할만 해도 높은 수익을 낼 수 있게 됩니다.
  
매매를 1억 원에 할 수 있는 땅이 있습니다. 이 지주에게 2천만 원을 빌려주고 만약 연체되면 땅을 팔게 금 설득합니다. 그다음 빠른 매매를 위해서 매매가를 낮춰야 한다고 설득해 매매가를 1천만 원에서 2천만 원가량 내립니다. 이 작업을 할 때는 경기가 안 좋아야 잘 되겠죠? 그렇게 가격을 내리면 매도가는 8천만 원이 됩니다.
  
그다음에는 어떻게 해야 할까요? 내가 매입하거나 시장에서 소화시켜 버리면 됩니다. 소화를 시킨다는 것은 매매를 성사시킨다는 것입니다. 어떻게 소화시킬까요? 본인 직접 매입하거나, 광고나 홍보 행위를 통하거나 지역 중개업소를 통해 소화시킵니다. 이 과정에서 수중에 3천만 원 ~4천만 원이 들어오게 만들 수 있습니다. 어떻게 하면 될까요? 숙제입니다. 연구해보십시오!
  
단순하게 땅을 사서 보유하는 것만으로는 한계가 있습니다. 1억 원이 전 재산입니다. 그런데 5천만 원 투자해서 수년을 기다려 1억 원을 만들었습니다. 1억 원을 투자해 수년을 기다립니다. 그렇게 2억 원을 만들었습니다. 2배의 수익을 내는 데 평균 5년이란 시간이 걸린다고 보면, 두 배가 되는 데 3년이 걸릴 수도 있고 10년이 걸릴 수도 있고 1년이 걸릴 수도 있습니다. 7배로 뛰는 데 4~5개월이 걸리기도 합니다.
  
평균 40세부터 토지에 투자한다고 했을 때 내 생에 땅에 투자하는 횟수는 많아야 고작 6~7번 정도밖에 안 됩니다. 연구하고 또 연구해야 합니다!
  
  
땅 투자 준비 단계
  
매일 전 단계는 무엇을 하는 과정인지 보겠습니다. 바로 이 매입 전 단계에 투자 성공 여부의 전부가 달렸다 해도 과언이 아니라 봅니다. 이 단계를 확실하게 알아두면 토지 투자에 실패란 없다고 백 프로가 보장하겠습니다. 이 매입 전 단계가 토지 투자의 전부라 할 정도로 아주 중요한 부분입니다.
  
매입 전 단계는 땅에 관심을 가지는 그 순간부터 토지 계약 단계 까지를 말하는데, 이 단계의 전 과정을 알아야 실패 없는 투자를 할 수 있게 됩니다. 지금부터 토지 투자의 첫걸음이면서 가장 중요한 매입 전 단계의 핵심 공법에 관해 알아보겠습니다.
  
○ 매입 전 단계 과정

1. 토지 투자 관련 핵심 공법
2. 투자 타당성 검토(현 시장 상황, 투자 계획 수립, 자금 조달 계획 수립) → e-나라 지표 경기 종합 지수 확인법
3. 투자 타깃 선정 및 투자 타이밍 분석
4. 물건 현황 분석하기
5. 지주 작업
6. 계약 실무(절세 전략 수립)
7. 매도 전략 수립(보유 단타 개발·전략 수립)
  
토지 투자 전, 알아야 할 필수 공법
  
이제 실전 토지 투자에 대해 두 가지를 살펴보겠습니다.
  
하나, 토지 투자 이전에 토지이용계획 확인원을 완벽히 분석할 줄 알고 난 뒤 투자에 임해라!
  
국토종합계획이란?
광역도시계획이란?
도시계획이란?
도시 기본계획이란?
도시관리 계획이란?
  
둘, 토지 투자에서 가장 필요한 것이 도시 기본계획과 도시관리 계획이다. 
도시 기본계획은 보물섬을 찾기 위한 나침반이다(장기 계획).
도시 관리 계획은 보물섬에서 보물을 찾기 위한 지도이다(실천 계획).
  
도시 기본계획은 5년마다 재검토합니다. 지자체 건설도시과나 도시계획과를 통해 재검토 기간이 언제인지, 최근에 재정비한 지가 언제인지 확인해 앞으로 재정비되기 이전에 도시 기본계획의 재정비되는 시기를 알아보도록 합니다. 그리고 재정비되자마자 정보를 선점하도록 최선을 다해야 합니다.
  
도시 기본계획이 변경되는 정보를 중장기 투자를 하는 데 큰 도움이 됩니다. 도시개발사업이나 재건축 재정비에 대한 정보를 얻을 수 있고, 새로 생기는 신설 도로와 확장 도로 등을 알 수 있으며, 도로가 연결 구간을 확인해 인구의 이동을 예측해볼 수가 있습니다.
  
도시 관리 계획의 변경을 확인해 단기 투자로 최고의 수익을 올릴 수 있습니다. 도시관리 계획의 변경은 용도지역 및 지구·구역의 지정 및 변경으로, 누구보다 빨리 정보를 선점해 단기 차익을 남길 수가 있습니다. 신설 도로의 노선을 알 수가 있으며, 도로 확장의 계획을 알고 주변 토지를 매입해 높은 투자 수익을 올릴 수가 있습니다(저는 동진면 봉황리 도시지역 미지정과 확장 도로변에 투자한 경험이 있습니다).
  

토지 투자 관련 핵심 공법 마스터
  
공법이라고 하니 벌써부터 기운이 빠지나요? 답답하고 재미없는 법. 걱정하지 마세요. 토지 투자와 관련된 법은 아주 쉽고 간단합니다. 우리가 박사 학위 딸 것도 아니고 부동산 개발사업을 할 것도 아닙니다. 만약 사업을 한다 해도 모르면 그때그때 확인하면 문제 될 것이 없습니다. 관련된 모든 지식을 아는 것이 중요한 것이 아니라. 어디에 물어봐야 하는지를 아는 것이 중요합니다.
  
토지 투자 역시 토지이용계획확인원에 명시된 규제 사항이 있다면 해당 지자체 건설도시과나 도시계획과에 확인해보는 것이 가장 빠릅니다. 중개업소에 문의하는 경우가 많은데, 해당 지자체가 가장 정확하다는 점을 명심해야 합니다. 반드시 계약 또는 결정하기 전에는 관공서나 인허가권자에게 물어봐야 합니다. 결정해서 계약하고 일을 벌인 다음에 확인하는 것은 무의미합니다. 의외로 그런 사람이 많습니다. 잔금 다 치르고 확인할 때는 이미 늦은 것입니다.
  
토지 투자 관련 공법은 아주 기본적인 것입니다. 땅에 관한 공법은 전 국토에 관련된 개발 계획 및 이용 보전에 관한 국토종합계획을 세워 놓고 국토종합계획의 하위법인 도 종합 계획이라는 광역도시계획을 세워 놓습니다. 그다음 시와 군의 장기 계획인 도시 기본 계획과 도시관리 계획을 지정하게 됩니다. 앞에서의 것들은 투자 가치의 미래를 예측할 수가 있고 땅 자체의 투자 가치를 볼 수 있는 부분들이 담겨 있으니 반드시 짚고 넘어가야 할 부분입니다.
  
쉽게 정리해서 대한민국 전 국토에 국토종합계획을 가장 큰 그림으로 그려놓고, 그 개발 그림을 도별로 구체화한 것이 광역도시계획(도 종합 계획), 도 종합 계획을 더욱 구체화한 것이 도시 기본계획, 도시 기본계획을 더욱 구체화한 것이 도시관리 계획입니다. 즉 숲에서 나무로 세분화하는 것이라고 보면 됩니다.
  
국토법
  
국토법은 ‘선계획, 후사업, 거래’의 세 가지로 분류합니다(선계획이니 투자의 기회가 있는 것).
  
○ 국토종합계획
국토 개발과 보전에 관한 종합적·장기적 정책 방향을 설정하는 국가의 최상위 국토계획. 헌법 제121조 제2항과 1963년에 제정된 국토건설종합계획법에 따라 수립되며, 여기에는 중앙정부와 지방자치단체가 실시할 국토 정책과 지역·도시계획, 간접 자본(SOC) 투자에 대한 기본 지침이 포함되는 것이 일반적이다.
  
국토종합계획은 20년 단위로 계획을 세우게 됩니다. 지금은 2020년 까지의 4차 국토종합계획이 수립되어 있습니다. 5차 국토종합계획은 2021년부터 시행됩니다. 그렇다면 2020년까지는 5차 국토종합계획을 수립하는 중이라고 생각해야 할 것입니다. 4차 국토종합계획이 발표되었을 때는 아산만권 서해안 라인(평택, 아산, 당진)에 자금이 집중되어 수많은 신흥 땅 부자들을 배출했습니다.
  
도시 기본계획과 도시관리 계획은 5년마다 타당성 여부를 재검토한 후 정비해야 합니다. 도시 계획을 5년마다 재검토한다는 것이 왜 중요할까요? 재검토해 정비한다는 것은 무언가 변경되고 새로운 것이 생긴다는 것입니다. 바로 돈을 벌 기회가 생기는 것입니다. 용도지역이 자연녹지에서 주거지역으로 바뀌거나, 도시 자연공원에서 해제되거나, 2차선 도로가 4차선으로 확장되거나, 도시개발 사업이나 재개발사업구역에 속하게 되는 등의 변경이 일어나면서 큰돈을 벌 기회가 생기는 것입니다.
  
○ 광역도시계획
2개 이상의 특별시·광역시·시 또는 군의 공간 구조 및 기능을 상호 연계시키고 환경을 보전하며, 광역시설을 체계적으로 정비하는 데 필요한 경우 광역 계획권으로 지정하여 수립하는 계획.
  
○ 도시군 기본계획
특별시·광역시·시 또는 군의 관할 구역에 대해 기본적인 공간 구조와 장기 발전 방향을 제시하는 종합 계획으로써, 도시관리 계획 수립의 지침이 되는 계획.

  ◎ 도시 기본계획의 내용
     · 지역적 특성 및 계획 방향과 목표에 관한 사항
     · 공간 구조 생활권의 설정 및 인구의 배분에 관한 사항
     · 토지의 이용 및 개발에 관한 사항
     · 토지의 용도별 수요 및 공급에 관한 사항
     · 환경의 보전 및 관리에 관한 사항 
     · 기반 시설에 관한 사항
     · 공원, 녹지에 관한 사항
     · 경관에 관한 사항 등등
  
○ 도시군 관리 계획
도시관리 계획은 시·군의 제반 기능이 조화를 이루고 주민이 편안하고 안전하게 생활할 수 있게 하면서, 당해 시·군의 지속 가능한 발전을 도모하기 위해 수립하는 법정계획으로써, 광역도시계획 및 도시 기본계획에서 제시된 시·군의 장기적인 발전 방향을 공간에 구체화하고 실현시키는 중기 계획.
  
○ 도시관리 계획으로 정하는 내용
   · 용도지역, 지구, 구역의 지정 또는 변경에 관한 계획
   · 기반 시설의 설치, 정비 또는 개량에 관한 계획
   · 도시개발사업, 정비 사업의 계획
   · 지구단위계획의 지정, 변경에 관한 계획과 지구단위계획
  
용도지역은 그 땅의 미래
  
땅의 가치는 개발해서 얼마나 많은 수익을 낼 수 있는지에 따라 가치가 달라집니다. 농립 지역을 개발해 수익을 내는 것과 중심 상업지역을 개발해 수익을 내는 것과 어느 쪽이 높겠습니까? 당연히 상업지역입니다. 상업지역이므로 용도지역에 따라 그 땅에 할 수 있는 행위가 달라집니다.
  
농림지역 땅 위에는 무엇을 할 수 있을까요? 농사가 주된 용도이고 그 외 수익을 발생시킬 방법이 그다지 많지 않습니다. 건물을 지어도 활용도가 극히 떨어집니다. 건물도 좁고 낮게 지을 수밖에 없습니다. 반면에 상업지역은 할 것도 무궁무진하고 건물도 넓고 높게 지어 임대 수익이나 분양 수익이 아주 높습니다. 투자를 생각하는 가수요나 실제 그 땅을 필요로 하는 실수요자나 모두 선호하는 용도지역이므로 경쟁이 심해 땅값이 오를 수밖에 없는 것입니다.
  
또한, 용도지역의 건폐율(대지건물 비율 : 대지 면적에 대한 건물 바닥 면적의 비율)과 용적률을 알아야 그 땅에서 부동산 개발사업을 할 때 사업성 검토가 빨리 가능해져 땅의 가치를 보는 눈이 한층 더 높아지게 됩니다.
  
용도 지역의 종류와 특성 그리고 건폐율과 용적률을 확실히 알아두도록 합시다!
  
○ 용도지역, 용도지구, 용도구역 (도시관리 계획으로 정함) 
· 용도지역 : 도·관·농·자(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경 보전 지역)
· 용도지구 : 경·미·고·보·시·취·개(경기미 먹은 고등학생은 맘씨가 좋아 보시도 잘하고 취객한테도 잘한다. 경관지구, 미관지구, 고도지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구)
· 용도구역 : 수·개·도·시(수산자원 보호구역, 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역)
  
이 세 가지 중 용도지역이 가장 중요한 부분입니다. 투자자들은 용도지역을 기준으로 땅을 보고 나머지가 토지이용계획확인원에 표기되어 있으면 ‘다른 법으로 규제가 있는 땅이구나.’라고 생각하면 됩니다. 다만, 지구나 구역이 있다고 무조건 피해야 하는 것은 아닙니다.
  
용도지구는 개발자 입장에서는 전부 따져봐야 하는 부분이지만, 투자자 입장에서는 2순위로 고려해야 할 점검 사항입니다. 용도구역은 규제가 심한 내용이라 신중히 검토한 후 매입을 결정해야 합니다. 
  
나는 용도구역이 찍혀 있으면 거들떠보지도 않습니다. 투자에서 원금을 잃지 않는 것이 무엇보다 중요합니다. 리스크를 최대한 줄이는 것이 현명한 투자라는 점을 반드시 기억하시기 바랍니다.
  
여기서 가장 중요한 용도지역이란 무엇일까요? 많은 사람이 비슷한 답변을 쏟아 내놓지만, 그것은 이론적인 해답과 실수요자 대상의 이론적인 답변이 대부분입니다. 용도지역은 토지의 이용과 건축물의 용도, 건폐율(대지건물 비율), 용적률을 도시관리 계획으로 정해 놓은 것이라는 답변이 일반적입니다. 용도지역이라고 하면, 주거지역, 상업지역 등등을 나열할 것입니다.
  
우리는 투자자, 가수요자입니다. 우리에게 가장 중요한 것은 가격이 오를 거냐 말 거냐입니다. 용도지역이 좋다고 가격이 무조건 오르고, 용도지역이 좋지 않다고 가격이 절대 오르지 않습니까? 용도지역에 따라 가격이 변하고 이동하겠지만, 꼭 용도지역의 상위 그룹인 도시지역의 상업지역, 주거지역만 땅값이 오르는 것이 아닙니다.
  
우리가 용도지역에 대해 알아야 할 것은 왜 가격이 먼저 오르는 것은 먼저 오르고 늦게 오르는 것은 늦게 오르며, 내가 토지에 투자할 때는 상황에 따른 용도지역의 선택과 그에 따른 타이밍 분석 등이 중요한 지입니다. 토지에 투자하면서 무턱대고 비싼 땅값의 상위 용도지역을 택해서는 안 됩니다. 비싼 땅은 안전할 수도 있지만, 수익률은 떨어지는 경우가 많습니다.
  
용도지역 중 생산녹지, 생산관리, 보전 녹지, 보전관리지역을 투자하면 안 된다고 생각하는 독자들도 많을 것입니다. 당연히 투자 가치는 떨어지는 용도지역이지만, 지역 상황에 따라 오르는 시기가 반드시 오기 때문에 무조건 배제하는 것도 좋은 것은 아닙니다.
  
토지 투자에서 중요한 것이 많지만, 그중 가장 중요한 것은 땅값의 상승과 변동 원인, 땅값의 흐름입니다. 땅값의 상승 원인과 흐름을 모르면 진짜 큰돈을 벌 수 없게 됩니다. 매번 용도지역이 좋은 땅을 사야 한다고 생각하므로 투자의 기회도 줄고 수익률도 떨어지게 됩니다. 하지만 땅값의 상승 원인과 흐름을 알면 적절한 시기(타이밍)에 투자할 수 있게 되므로 싼 땅을 넓게 사서 최고의 수익을 낼 수 있는 기회를 만들 수 있게 됩니다.
  
용도지역의 기본에 대해 알아보면 다음과 같습니다. 용도지역은 크게 도시지역과 비도시지역으로 나뉩니다.
  
도시지역은?
  
여기서 도시지역이란 우리가 살고 있는 도시지역을 말합니다. 하지만 우리가 토지 투자를 위해 지방으로 가보면 도시지역이라는 곳이 우리가 사는 도시지역과는 도저히 비교조차 되지 않습니다. 즉 토지에 투자할 때 우리 눈에 보이는 것은 크게 중요하지 않다는 것입니다. 지역으로 가서 시골의 도시가 이미 우리가 살고 있는 변화한 도시라면 그곳에 투자 가치가 있겠습니까? 이미 많이 올라서 큰 수익률을 기대하기는 어렵겠죠.
  
눈에 보이지 않아서 다들 ‘NO'라고 할 때 가격이 저렴합니다. 눈에 보이기 시작할 때 땅을 사서, 너도나도 모두 달려들 때 땅을 높은 가격에 팔고 나오는 것이 바로 토지 투자의 가장 기본입니다. 이 기본이라는 것이 가장 어렵습니다.
  
사람이란 눈에 보이는 것만 믿는 속성이 있어 알면서도 시골의 땅을 쉽게 사기가 어렵게 되는 것입니다. 눈에 보이지 않으니 의심병이 도지고 두렵고 무서워서 토지 투자를 고민하다가도 포기하게 되는 것입니다. 도시지역은 지금은 촌이지만, 향후 수년이 지났을 때는 내가 사는 도시처럼은 아니더라도 그렇게 개발될 곳이라고 생각하면 됩니다.
  
도시지역을 정해 놓은 것은 지자체 도시관리 계획으로 정해 놓은 것인데, 이것은 지자체에서 ‘여기는 앞으로 도시가 될 지역이니 땅값이 오를 곳이다.’라고 말뚝 박아 표시해놓은 것이나 다름없다고 생각하면 됩니다.
  
도시지역 중 가치가 제일 높은 것은 상업지역이고 그다음이 주거지역입니다. 무엇 때문일까요? 수익성이 높은 돈 되는 사업을 할 수 있는 곳의 차이입니다. 상업지역과 주거지역에서 개발사업을 한다면 상업지역의 분양 수익률이 훨씬 높습니다. 또한, 수요자가 많아 투자 가치가 높은 곳이기도 합니다. 그렇다면 도시지역 자연녹지에 투자하면 안 되는 것일까요? 당연히 가격이 같다면 주거지와 성업지가 좋겠지만, 상대적으로 저렴한 자연녹지의 투자 가치가 더 높은 경우가 많습니다.
  
비 도시지역은?
  
비도시지역이란 그냥 도시를 제외한 모든 지역을 말합니다. 흔히 들어본 관리지역 특히, 계획관리지역은 좋다고들 많이 들어보았을 것입니다. 농림지역과 자연환경보전지역은 투자 가치가 아주 떨어집니다. 자연환경보전지역에 손을 대서는 안 된다는 것은 누구나 아는 사실이며, 농림지역은 찬반으로 나뉩니다. 농림지역도 땅값이 오르므로 투자 대상으로 볼 수 있지만, 오르는 시점이 아주 짧아서 잘못하면 자금이 묶여버리는 리스크가 발생합니다. 그래서 전문 투자가가 아니라면 농림지역은 피해야 합니다.
  
비도시지역은 그냥 촌(시골)입니다. ‘이런 곳은 시골이고 도시 계획이 없으니 땅값이 오르지 않겠지?’라고 생각하면 큰 오산입니다. 개발사업은 어디에서 진행할까요? 사람이 빼곡히 들어찬 도시 한가운데에 계획을 세우고 개발을 진행하나요?
  
보상금에 사업을 진행하지도 못하고 민원인들의 반대에 부딪혀 중도에 포기하게 될 것입니다. 그래서 개발 계획이 잡히는 곳은 대부분 도시 인근이나 도시에서 접근성이 좋은 비도시지역에 계획을 세우는 것입니다.
  
토지 투자는 일반인의 눈에 안 보일 때 그때 들어가서 싸게 사는 게 기본 중의 기본입니다. 도시냐, 비도시냐가 중요한 것이 아닙니다. 둘 중의 어디 가 땅값이 오르냐가 중요합니다. 도시와 비도시 중 어디 가 땅값이 오를까요? 아마도 도시지역이라 말씀하시는 분들이 대부분일 것입니다. 장기적으로 보면 도시지역이 더욱 높이 오를 가능성이 큽니다.
  
도시지역은 지자체에서 앞으로 인구 유입을 예상하고 도시화를 계획해 놓은 것입니다. 즉 앞으로 인구가 유입되고 도시가 형성될 지역이란 의미입니다. 언제인지 모르지만, 언젠가는 된다는 것입니다. 땅값의 상승은 용도지역에 따라 다르기는 하지만, 가장 중요한 것은 도시지역이냐 비도시지역이냐에 따라 결정되는 것이 아니라 입지에 따라 결정됩니다.
  
개발 계획이 발표되는 순간 땅의 팔자는 정해집니다. 즉 입지가 정해진다는 것입니다. 개발 지역과 가까운 비도시지역의 땅값이, 떨어진 도시지역보다 더 오릅니다. 용도지역보다 입지가 더 중요하다는 의미입니다.
  
땅을 볼 때는 항상 순수 투자자와 부동산 개발자 입장에서 땅을 봐야 합니다. 다만, 초보자들은 정확한 토지 구매 목적을 세운 다음 그 시각으로만 봐야 합니다. 초보자들은 객관적인 판단력이 흐려서 투자자 입장에서 보아야 할 것을 실수요자 입장에서 보면서 기회를 놓쳐버리는 경우가 많습니다.
  
하지만 초보 수준을 벗어났다 싶으면 부동산 개발자 입장에서 땅을 보고 이 땅에 무엇이 해야 가장 높은 수익을 낼 수 있을지도 볼 줄 알아야 합니다. 그래야 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있습니다. 단순히 팔아서 양도 차익을 많이 남길 수도 있겠지만, 개발을 통해 양도 차익의 수십 배에 이르는 수익을 낼 수도 있게 됩니다.
  
  
땅 투자 10단계만 알면 당신은 이미 100억 부자 
  
이제부터 개발 과정을 살펴보겠습니다. ‘이것이 진짜 토지 투자다’에 나온 10단계 과정입니다. 흔히 ‘삼승 법칙’을 말하는데, 박프로는 삼승이 아니라, 토지 투자 개발 과정과 돈의 흐름 10단계를 지금부터 설명하겠습니다. 이 부분은 꼭 이해해서 실제로도 그려보고 머릿속에서도 자유롭게 그릴 수 있을 정도가 되어야 합니다. 
  
땅 투자, 아주 쉽고 돈 벌기가 가장 쉬운 이유가 바로 가격이 형성되는 10단계의 과정이 절대 불변이라는 점입니다. 주식이나 다른 아파트처럼 들쭉날쭉하거나 변수가 많으면 리스크도 큰 법입니다. 하지만 토지 투자는 오르는 시기가 되면 반드시 오릅니다. 그래서 땅은 거짓말을 하지 않는다는 것입니다.
  
땅값 형성 과정 10단계만 제대로 알아놓으면 토지 투자로 갑부가 되는 것은 일도 아닙니다. 다만, 10단계가 완성되는 기간과 단계와 단계 사이의 기간이 차이가 날 수 있습니다. 
  
1단계, 내부 정보에 의해 외지인 중개업소가 생기기 시작한다
  
토지 투자에서 자금력보다 중요한 것은 바로 정보입니다. 정보는 예전과 달리 인터넷에서 쉽게 구할 수 있어서 정보가 개방된 시장에서 그 가치가 떨어지긴 하였지만, 그래도 정보가 개방되기 전에 내부 정보를 알 수 있는 사람들은 어마어마한 돈을 거머쥐게 되는 것이 현실이긴 합니다.
  
새만금 개발, 세종시 개발, 기업도시, 혁신도시, 대운하, 4대강 정비! 이외에도 경제자유구역, 신도시 개발, 산업단지 및 관광지 개발 등 수많은 개발 사업이 진행되어 왔습니다. 이런 개발이 확정되었을 때는 누구에게나 공평하게 정보가 제공될까요? 절대 그렇지 않습니다.
  
이런 모든 사업은 하늘에서 그냥 뚝 떨어진 것이 아니라 사람의 머릿속에서 나온 것들입니다. 이것이 계획되기 위해서는 수많은 관계자가 있기 마련이고 그들이 바로 내부 정보자가 되는 것입니다. 이러한 사업들이 사실상 확정되기 전 구체적인 내용이 나왔을 때 이 내부 정보자들은 어떤 움직임을 취할까요? 그 사람들도 땅을 사지 말란 법은 없다. 앞길에 걸림돌이 되니 스스로 자제할 뿐입니다.
  
그렇다면 이런 고급 정보로 돈다발이 눈앞에서 펄럭이며 날아다니는데 ‘나는 부처요... 음...’하고 가만히만 있는 사람들이 과연 몇이나 될까요? 그들은 알게 모르게 움직입니다. 내가 움직이지 못하니 제삼자를 내세우게 될 것입니다.
  
그렇게 해서 시골 지역에 외지 중개업소가 생기기 시작하는 것입니다. 외지에서 온 공인중개사는 혼자 오지 않습니다. 그 시골구석에서 혹시나 심심할까 봐 친구들과 함께 오는 경우가 많습니다. 한입에서 출발한 것이 두 입, 네 입... 소문은 그렇게 퍼지기 시작하게 되는 것입니다. 이때의 시골은 평온하고 여유로우며 시골 사람들도 때 묻지 않은 순수한 사람들입니다. 땅에 대해 아는 것도 없으며 시세라는 것을 아는 사람들도 없습니다. 가서 줍는 것이 임자입니다. 제시하는 금액이 거래가가 되는 시기, 1만 원, 2만 원, 3만 원... 매수자가 부르는 것이 값이 되는 시기입니다.
  
왜 이렇게 땅이 싸게 거래될 수가 있느냐 하면, 원주민들은 땅을 팔고 싶어도 사는 사람이 없으니 도저히 땅을 팔 수가 없었기 때문입니다. 개발 이슈가 생기기 이전에 땅은 소, 돼지, 닭보다 못한 것이 땅이었습니다. 그런데 갑자기 누군가가 땅을 산다니 쌍수 들고 환영하는 것은 당연한 일입니다. 땅값은 바닥입니다. 
  
보물이 사방 천지에 널려 있고 줍는 사람이 임자인 엄청난 기회의 시장입니다. 이때 진입하는 사람들이 돈벼락을 맞는 것은 당연지사입니다.
  
2단계, 지역인 중개업소가 나타나기 시작한다
  
‘임금님 귀는 당나귀 귀!’ 외지 중개업소가 들어와서 활개를 치는 동안 정부와 지자체 간 개발에 대한 정보가 오가기 시작합니다. 사업성은 있는지, 개발로 인한 경제 유발 효과와 고용 증대 등 다양한 부분을 검토하고 입지 선정까지 내부적인 검토와 협의가 이루어지게 됩니다.
  
이때는 지자체의 공무원들이 사실을 알게 되는 때입니다. 도시 계획이나 건설 관련 부서 등 일부 관계자들이 개발 사실을 알게 되고 내부자로서 거래가 될 가능성이 높은 시기입니다. 대외비로써 정보 유출을 최대한 조심하는 시기입니다만, ‘임금님 귀는 당나귀 귀’라고 하지 않던가요!
  
역시 내부자들의 거래가 이뤄지고 지역민에게 소문이 나면서 지역 부동산 중개업소가 생기기 시작하는 시기입니다. 소문은 마을 이장들을 통해 퍼져 나가며, 지역 땅값들이 서서히 꿈틀대기 시작합니다. 이렇게 해서 땅값이 움직이기 시작하는 것입니다. 그래서 땅 투자 격언 중에 공무원들이 사들이는 지역의 땅을 사라고 하지 않던가요. 이런 소문을 이용해 허풍을 치면서 땅을 파는 이들도 있으니 조심해야 합니다.
  
예로, ‘○○지역의 땅을 공무원들이 사들이고 있다. 그곳이 도시 계획에 잡힌다. 대기업이 들어온다. 그래서 공무원들이 땅을 사들이는 것이다.’등등 투자자들을 현혹할 만한 이야기보따리를 풀어 놓는 것입니다. 내공이 약한 초조 투자자들은 혹하기 마련이고 그렇게 기획 부동산에 걸려들게 되는 것입니다.
  
3단계, 개발 계획이 발표되면서 지가의 본격적인 상승이 일어난다
  
이 시점에 정보를 접했다면 당신의 눈앞에는 수십억 원의 뭉칫돈이 있는 거나 다름이 없고, 당신의 미래는 이미 장밋빛 미래로 바뀐 거나 다름없다고 생각하면 됩니다.
  
저녁 뉴스와 중앙 일간지 전면에 개발 구상안이 게재되면 전국의 투자자들이 꿈틀거리기 시작합니다. 부동산 업체들이 몰려들어 오고 전국에서 몰려들어 오는 외지 투자자들의 수는 갈수록 증가하게 됩니다. 그렇다면 이 시점에 가장 분주하게 움직이는 집단은 어디일까요?
  
바로 기획 부동산입니다. 기획 부동산은 절대로 타이밍을 놓치지 않습니다. 노련한 기획 부동산 대표나 잔뼈가 꽤 굵은 임원급들은 스스로 기획 부동산이나 일반 중개업소를 차려서 개발 현지로 바로 달려갑니다.
  
왜 기획 부동산은 이런 개발 이슈가 나오면 앞뒤도 재지 않고 달려듭니다. 이들은 토지 투자 및 토지 분양 사업으로 엄청난 돈을 만져 보았기 때문에 자신이 있는 것입니다. 반드시 개미들은 뒤늦게 몰려들고 시장이 끓기 시작하면 땅들은 불티나게 팔릴 것이니 쌀 때 들어가서 왕창 잡아놓고 끓기 시작할 때 비게 팔고 나오면 된다는 것을 알기 때문에 앞뒤 재지 않고 달려가는 이유입니다. 일반 투자자들도 기획 부동산 사장과 같은 마인드로 움직인다면 엄청난 돈을 벌어들일 수 있을 텐데 아쉬울 따름입니다.
  
기획 부동산은 정보에 따라 움직입니다. 먼저 선점하고 개발 계획과 자료를 수집한 다음 그 자료를 바탕으로 전국의 투자자들에게 팔아치우기 시작합니다. 뉴스와 신문사는 최고의 광고 수단입니다. 수억 원을 들여도 저녁 9시 뉴스에 나갈 수 없습니다. 신문은 몇억 원을 들여야 전면에 나갈 수 있습니다.
  
이 시기에 뉴스와 신문은 땅값 올려주는 홍보대사가 됩니다. 종일 TV 광고와 신문 지면 광고를 해주는데, 이보다 더 좋은 홍보 수단이 어디 있겠습니까? 홍보대사들로 인해 투자자들은 더욱 흥분하고 지금이 아니면 늦는다는 생각에 분석과 검토 과정 없이 기획 부동산의 땅을 사들이게 됩니다. 이때 기획 부동산이 정상 땅값의 10배 장사를 해도 평당 가격이 10~20만 원이어서 매수자들은 비싸다는 느낌을 받지 않고 매입하게 됩니다.
  
그렇다면 앞으로 이런 상황에 놓였을 때 여러분이라면 어떻게 하겠습니까? 가만히 소파에 앉아 좋은 땅 있느냐고 전화기로 중개업소와 통화할 것인지, 아니면 직접 내려가서 헐값에 땅을 주어 모으겠습니까? 전자는 3만 원하는 땅을 10만 원이 넘게 사게 되고, 후자는 3~5만 원대에 땅을 매입할 수 있게 됩니다.
  
현지의 3만 원 땅이 도시로 올라가면서 3배, 4배로 부풀려지고 매수자는 땅을 비싸게 사게 되는 것입니다. 그래도 매수자는 돈을 벌게 됩니다. 10만 원에 샀다고 해도 30만 원까지 올라가는 것은 일도 아니기 때문입니다. 하지만 3만 원에 땅을 샀다면 당신의 수익률은 어떤가요? 3배가 아닌 10배의 수익률이 나게 되는 것입니다.
  
이때는 거래되는 가격이 없어서 시세라는 것이 형성되어 있지 않습니다. 역시 매수자가 부르는 것이 가격일 때입니다. 1천 평을 평당 3만 원에 매입하면 총 3천만 워에 매입할 수 있습니다. 3천 평을 9천만 원에 매입할 수가 있게 됩니다.
  
불가능하다고 생각하나요? 남 이야기 같은가요? 이런 결과의 차이는 행동을 하느냐 안 하느냐의 차이입니다.
  
어떤 독자들은 이렇게 생각할 수도 있습니다. ‘이런 시기가 과연 올까?’ 대답은 반드시 온다는 것입니다! 우리 대한민국은 건축과 토목 관련 신규 프로젝트를 진행해야만 합니다. 그래야만 국내 경기가 살고 내수 시장이 살기 때문입니다. 부동산, 건설 경기가 살아야지만 시중에 돈이 돌게 되어 있습니다. 부동산, 건축, 토목 관련 업종들이 다 같이 살기 때문입니다.
  
노무현 정부 때는 기업도시, 혁신 도시, 행정 중심 복합 도시! 벼락부자들이 셀 수 없이 나오는 시기였습니다. 이명박 정부 때는 대운하로 토지 투자 시장에 엄청난 열기가 일었습니다. 기획 부동산에 직격탄을 맞고 스스로 목숨을 끊는 옳지 못한 선택을 한 투자자들도 있었습니다. 안타까울 따름입니다. 현 정부에서는 기존의 벌인 사업들을 수습(?) 하는 중입니다. 차기 정부는 기대됩니다. 얼마 남지 않았습니다. 다음 대선에서 과연 어떤 선물을 줄지...
  
어떤 책에서 읽은 문구ㅏ 생각납니다. “생각하고 갈망하고 원하고 또 바라라! 그러면 이루어질 것이다!” 이 문구를 ‘말도 안 되는 소리 하네.’ 이렇게 말할 수도 있습니다. 박 프로 역시 ‘생각만 한다고 무엇이 이뤄지나. 개똥 같은 소리.’ 이런 적이 있었지만,, 그게 아니었습니다. 나는 항상 긍정적으로 바라고 또 바랐더니 시간이 지나고 보니 그것이 정답이었고, 반드시 그래야 한다는 것을 깨닫게 되었습니다. 왜 그랬을까요?
  
내가 생각하고 바라고 간절히 소망하니 내가 어느샌가 그렇게 되기 위해 노력하고 그 길을 걷고 있었던 것이었습니다.
  
옆으로 샌 것 같지만, 아주 중요한 부분입니다. 삶은 그렇게 녹록하지가 않습니다. 대충 살면 힘든 삶을 당신에게 안겨 줄 것입니다. 당신이 평범하게 살면 평범한 삶이 주어지고 열정적으로 열심히 살면 당신에게 최고의 삶을 줄 것입니다. 뿌린 만큼 거둔다는 것이 인생의 진리이자 모든 것에 적용된다는 사실을 깨달아야 합니다. 이것을 깨닫게 되는 순간 당신은 더욱 성장하고 부자가 되고 있는 것입니다. 
  
정리하자면 3단계의 상황을 직면했을 때가 여러분에게 온 일생일대의 기회라는 것을 반드시 명심해야 합니다. 이때는 만사를 제쳐놓고 움직여야 합니다. 어디로? 노다지 캐러, 잊지 말아야 합니다! 이때가 바로 기회라는 것을. 1억 원을 10억 원으로 만들 확실한 기회라는 것을!
  
4단계, 사업 계획이 확정되고 중개업소들이 물밀 듯이 들어온다
  
3단계에서 기획 부동산 일부 중개업소들이 들어오지만, 토지시장이 활성화되고 돈벌이가 되면서 타지 중개업소들이 기하급수적으로 늘어납니다. 박 프로가 군산에서 중개업소를 할 때 10개도 없었는데 700개까지 늘어난 적이 있습니다. 땅값은 말 그대로 수직 상승! 폭등하게 되는 것!
  
부동산 중개업소와 건축업자들은 땅값을 올리고 내리는 주범들입니다. 중개업소가 한 군데 들어오면 그로 인해 들어오는 매수자들이 최소 수십에서 수백 명은 됩니다.
  
지인들을 투자자로 유치하고 인터넷 광고를 통해 셀 수 없는 투자자들을 유치합니다. 한 곳에서 이렇게 유치하는 데 몇 백 개가 되면 매수자들이 많고 토지 거래량이 급증하다 보니 땅이 동납니다. 땅 살 사람은 줄을 서고 팔 땅은 없어집니다. 지주들은 따를 거둬들이고 나오는 땅들은 하루가 무섭게 호가를 갈아치웁니다.
  
그래도 매수자들은 사기가 바쁩니다. 부동산 업체는 계속 늘어납니다. 투자자도 계속 늘어납니다. 거래량은 급증하고 땅값 또한 폭등합니다. 반대로 부동산이 빠지면 매수자도 같이 빠집니다. 거래량은 당연히 줄고 땅값은 떨어지게 되어 있습니다.
  
예전에 군산에 있을 때입니다. 지가가 40만 원 선이던 것이 300만 원에 육박하게 되었습니다. 저는 짐을 싸기 시작했습니다. 왜? 땅값이 너무 올라 소액들이 땅을 사기가 힘들어 지고 거래량이 줄 것을 예상했기 때문입니다. 주변 사람들은 만류했지만, 저는 부안으로 이동했습니다.
  
그리고 수개월 뒤 예상은 적중했습니다 .역시나 소액 금액들이 못 들어오니 군산의 부동산 거래량이 줄고 부동산 수입이 적어지니 한두 군데 문을 닫게 되었습니다. 갈수록 거래량이 줄고 지가가 하락하였습니다.
  
그리고 당시 알고 지내던 중개업소에서 전화가 왔습니다. ‘박 사장, 부안 경기 어때? 거기로 가려는데...’ 변화를 읽을 줄 알아야 합니다.
  
건축업자도 중개업소에 놀아납니다. 건물을 짓기 위해서 시장 분석과 타당성 검토를 중개업소에 의존하는 경우가 많습니다. 건축업들이 원룸을 짓기 위해서 중개업소에 물어봅니다. “내가 원룸을 지으면 임대는 잘 나가겠는가?”, “매매는 잘 이뤄지겠는가?” 이렇게 물어봅니다.
  
중개업소에서 뭐라고 답해 줄까요? 만약 지역 건설 경기가 좋지 않다면, 부동산에서 ‘경기가 안 좋으니 짓지 마세요. 지금은 때가 아닙니다.’ 이렇게 대답할까요? 아니면 ‘지금 집을 지으셔야 합니다.’‘지으면 100% 풀로 찹니다!’ ‘제가 책임지고 채워 드리겠습니다!’ ‘땅값이 계속 오릅니다. 지금 사서 지으셔야 합니다!’ ‘공실이 없습니다!’
  
박 프로는 후자라고 생각합니다. 객관적으로 검토해 정보를 제공해주는 중개업소도 있겠지만, 사업하기 위해서 자신의 이익을 먼저 생각하는 것이 당연한 이치일 수도 있습니다. 중개업소를 욕하는 것이 아니라, 자신이 스스로 분석하고 검토해 객관적인 판단을 내릴 줄 알아야 한다는 것입니다.
  
건축업자들 때문에 지가가 폭등하는 것은 모든 땅이 그런 것이 아니라 다가구주택, 다세대주택을 지을 수 있는 땅들이 폭등한다는 것입니다. 임대가 잘 나가고 공실이 없을 것 같으면 땅값이 비싸도 무조건 사서 짓고 풀로 채운 뒤 건물을 매도합니다. 건ㅊ축 기간 3개월 정도 준공 후 풀로 채우는 데 한두 달, 그다음 매도. 5개월 정도에 1억 원 한 장이 떨어집니다. 땅값은 크게 신경 쓰지 않는 것입니다.
  
이때는 지가가 쭉쭉 올라갑니다. 그런데 순진한 지주들은 계속 지가가 올라갈 것으로 생각하나 봅니다. 천장 뚫고 하늘 높이 쭉 올라갈 거로 생각하고 매도를 버티고 계속 호가만 찾습니다. 건물들은 계속 올라가고 풀로 차던 건물들이 하나둘씩 공실이 생깁니다. 공실이 40%까지 생깁니다. 공실이 있으니 건물 매매는 힘든 것이 당연합니다.
  
건축업자 몇 군데가 부도가 납니다. 노임, 자재비, 은행 이자를 주지 못하고 경매나 헐값에 넘어갑니다. 신규 현장이 생기지 않고 땅 거래도 줄어듭니다. 이제 고개를 빳빳이 든 지주가 중개업소에 전화를 걸어 ‘어니, 김 사장. 저번에 제시한 가격에 팔아야겠어.’ 팔릴까요? 아마 수개월 뒤 다시 전화를 걸어 ‘김 시장. 어찌 좀 더 싸게라도 안 돼?’ 이미 버스는 지나갔습니다. 그리고 땅값은 반 토막 날 것이 뻔합니다. 200만 원까지 치솟았다면 100만 원 초반까지 떨어지고 거래도 힘들어질 것입니다.
  
택지지구 땅의 매입을 검토할 경우 건설 경기가 좋아야 땅값이 올라갑니다. 건축업자가 들어오지 않으면 지가는 보합이나 하락하기 마련입니다. 그렇다면 투자하려는 택지지구의 투자 타당성 검토를 해야 합니다. 공실률 파악과 신규 현장의 개수를 파악해봐야 합니다.
  
현장들이 활발하게 돌아가는 상황이라면 단타를 치고 빠질 것을 생각하고, 신규 현장이 없고 빈 땅들이 많다면 공실이 있을 것을 예상하면 됩니다. 그곳에 짓다 만 현장들이 몇 개 있다면 그 지역 임대 시장은 분명 좋지 못하고 원룸 통매매도 없으며, 가격은 내림세라는 것을 짐작할 수 있습니다.
  
참 희한합니다. 앞서 나열한 순서가 특정 지역에서 나타나는 것 같지 않은가요? 이상하게도 개발지나 택지 개발 지역의 순서가 똑같습니다. 조금 된다 하면 우르르 들어갔다가 꼭 울고 나오는 사람들이 있습니다. 지주들도 꼭 끝까지 버티다 팔지도 못하고 묶이는 사람들이 허다합니다. 앞의 순서를 알고 있다면? 그렇습니다. 바로 타이밍! 타이밍을 잡을 수 있는 것입니다!
  
정부에서 그림 같은 개발 계획을 내놓았습니다. 수많은 투자자가 앞다투어 땅을 사려 하고 지가는 승승장구합니다. 하루가 다르게 지가가 오른다는 것을 그렇게 표한한 것이 아니라, 현실이 그렇다는 것입니다. 인생사는 항상 좋은 일만 있을 수는 없습니다. 오르막이 있으면 내리막이 있고 내리막이 있으면 오르막이 있는 것이 인생사입니다. 땅 또한 인생과 같은 흐름이라고 생각하면 됩니다.
  
개발 계획이 발표되고 지가가 상승하면서 차질 없이 계획이 확정되고 예비 타당성, 환경영향평가, 계획 설계, 실시 설계 등이 이루어지고 착공된다면 문제가 없겠지만, 꼭 변수가 생기기 마련인 것을 알고 있어야 합니다.
  
환경단체의 반발이나 정치적으로는 야당의 반대 등이 주된 변수입니다. 이때는 어떻게 해야 할까요? 앞뒤 잴 필요 없습니다. 무조건 매도입니다. 이때는 빨리 빠져나와야 합니다. 이때 팔지 말지 고민하다가 분위기가 꺾여 돈이 묶이면 수개월이 아니라 수년 동안 돈이 묶일 수가 있게 됩니다. 미련 없이 던지고 현금을 보유하고 있다가 다시 반등 기미가 보일 때 적극적으로 매수에 들어가야 합니다.
  
국책 사업이면 국가의 장기적인 계획에 따라 전략적인 사업이므로 축소나 폐지되기 힘듭니다. 결국에는 환경단체든 야당이든 반대 세력들과 합의점을 찾아 체면을 세워주고, 사업은 다시 정상 궤도에 오르게 됩니다. 다만, 지자체 사업이나 민간사업은 무산될 가능성이 있으므로 더욱 빠르게 매도를 진행해야 할 필요가 있습니다. 언론에 사업에 대한 반대 세력(걸림돌)이 나오면 조금 저렴하게 팔더라도 과감히 던져야 합니다.
  
5단계, 개발 계획 확정과 동시에 지가는 수직 상승하기 시작한다
  
4단계의 개발 계획 구상안이 나오고 전국의 투자자들이 몰리며, 어느새 개발 계획의 밑그림이 확정됩니다. 전국의 부동산 업체들은 뉴스와 신문을 보고 개발지로 몰려옵니다. 중개업소가 한 개, 두 개, 세 개... 수십 개에서 수백 개로 늘어납니다. 당연히 지가도 함께 상승합니다.
  
3단계에서부터 증가하던 중개업소가 계속적 늘어나며 거래량이 폭등하게 되는 것입니다. 부동산업체의 개수가 많아지면 땅값 상승, 부동산 업체의 개수가 적어지면 부동산 값 하락으로 이어집니다. 각 지자체 시, 군청 홈페이지 통계자료에 전월 부동산 중개업소 개수가 나옵니다.
  
부동산 업체는 매수자와 함께 들어오며 팔 땅이 동나게 됩니다. 동시에 지주 작업이 들어가는데 G KSEN 군데에서 들어가는 것이 아니라, 여러 곳에서 동시에 들어가다 보니 지주는 호가에 호가를 높이게 됩니다. 경쟁에 경쟁... 끝없는 지주 작업에 지주들은 가격을 끝없이 올립니다!
  
가격 폭등! 몇 만 원하던 땅이 수백만 원을 찍는 순간이 됩니다. 텔레비전에서 난리가 납니다. “○○지역, 전국 지가 상승률 1위, 폭등”이라며 자극적인 단어들을 마구 쓰기 시작하고 전국의 초보자들은 앞뒤 가리지 않고 뛰어듭니다.
  
하지만 정작 고수들은 이때 서서히 빠지기 시작합니다. 많은 고수가 과감히 던지게 됩니다. 충분한 수익을 냈기 때문에 미련 없이 던집니다. 고수들은 압니다. 부동산에 돈이 묶여 유동성이 막힌다는 것이 얼마나 무서운지를.
  
하수들은 다릅니다. 고수처럼 일찍 들어가 높은 수익을 낸 것이 아니라, 늦게 들어가 어느 정도 오른 가격에 땅을 샀기 때문에 충분한 수익을 내지 못합니다. 가격만 계속 높이고 계속 기다립니다. 언젠간 상승세가 멈추고 내림세로 QKrnLDJ 거래가 사라질 거라는 것을 생각도 못 하고 말입니다. 그러고는 묶여버립니다. 샀던 가격도 제대로 받기가 힘들어집니다. 초보자들은 고가의 수업료를 내고 배우게 되며, 다음 투자에는 성공 가능성을 조금 높이게 됩니다.
  
조정 단계
  
사업이 일사천리로 잘 진행되면 좋겠지만, 과정이 그렇게 순탄치만은 않습니다. 보상 협의에 오랜 시간이 걸리기도 하고 예산 책정이 지연되어 시간이 길어지기도 합니다. 사업의 축소가 일어날 수도 있고, 반대 세력에 의해 사업이 표류하는 경우도 있습니다. 토지거래허가구역으로 지정되어 분위기가 일시에 식을 수도 있습니다.
  
토지거래허가구역으로 지정되면 최소 5년 동안은 거래가 사실 불가능하다고 봐야 하므로 거래량이 없고 가격은 소폭 상승하다가 조정되어 다시 가격이 내려오는 경우가 발생합니다.
  
개발 사업도 진행 중이고 이슈도 살아 있는데 왜 가격이 잘 올라가다가 조정 단계에 접어드는 것일까요? 수직으로 상승하던 가격이 점점 곡선이 완만해지면서 수평을 그리게 됩니다. 거의 가격 변동이 없게 된다는 것입니다. 왜 그런 것일까요? 왜 가격이 잘 오르다 말고 거래가 줄어들며, 조정 국면에 접어들게 되는 것일까요?
  
그 이유는 다음과 같습니다. 3단계 때 평당 10만 원 정도면 300평은 3천만 원에 매입할 수 있습니다. 자기 자본 2천만 원만 있어도 대출 1천만 원 받아 땅을 매입할 수 있는 시점이었습니다. 즉 소액으로 땅을 살 수 있어 수요가 넘쳐났고, 가격이 높아지면서 소액으로 투자하기가 점점 힘들어 지는 것입니다. 다시 말해서 그래프의 곡선이 꺾이기 시작하는 부분이 바로 소액으로 땅을 사기 힘들어 지는 가격선을 돌파할 때 그래프의 곡선이 꺾이기 시작하는 것입니다. 그것을 바로 ‘체감 가격 돌파 시점’이라고 하는데 체감 가격이 높아질수록 소액 투자자들의 진입 장벽은 높아지고 그로 인해 수요는 줄어들며 거래량도 같이 줄어들게 됩니다. 그렇게 조정 국면에 접어들게 되고 가격의 변동은 적으며, 급매물들이 나오기 시작하는 이유입니다.
  
체감 가격이란?
  
체감 가격은 토지 투자에 있어 매도 매수 결정에 매우 중요한 부분이므로 토지 투자 시에는 반드시 알아두어야 할 부분입니다. 체감 가격이란 무엇을 말하는 것일까요? 말 그대로 몸으로 느끼는 가격인데, 쉽게 평당 땅값이 비싸다고 느끼는 정도라고 생각하면 됩니다.
  
1억 원 미만, 적게는 5천만 원 미만을 소액 투자라고 보면 됩니다. 토지 투자자들이 사야 할 최소 평수는 몇 평이라 생각할까요? 적게는 50평 이상이나 100평 이상을 생각합니다. 대체로 100평 이상은 사야 한다고 생각합니다.
  
5천만 원 투자자들이 100평의 땅을 사려면 평당 금액이 50만 원 선이면 됩니다. 50만 원을 넘기 시작하면 5천만 원을 들고는 땅 사기가 힘들어 지 시작합니다. 당연히 대출을 받으면 가능하기는 합니다. 
  
1억 원으로 100평의 땅을 사려면 평당 100만 원하는 땅을 살 수가 있습니다. 평당 50만 원이면 2백 평짜리 땅을 살 수가 있습니다. 소액 투자자들이 1억 원보다는 5천만 원을 보유하고 있는 투자자들이 많으니 최소 5천만 원을 소액 투자자라 생각하고 50만 원이 넘어서면서부터 체감 가격을 넘어서는 시점이라 생각하면 됩니다.
  
체감 가격이 넘어가면 거래량이 줄고 땅값이 보합 국면으로 접어 들고 시간이 지나면서 조정국면으로 들어가게 되면서 급매물도 나오게 되고 가격도 조정되게 됩니다.
  
5천만 원으로 최소 100평을 사기 위해서는 평당 50만 원을 넘으면 안 되고, 1억 원으로 최소 100평을 사기 위해서는 평당 100만 원을 넘어서는 안 됩니다. 즉 체감 가격의 최저점은 50만 원이고 최고점은 100만 원이라 봐야 합니다.
  
그렇다면 땅의 가격을 분석할 때 지역 땅값이 50만 원 미만이면 아직 체감 가격을 돌파하지 않았으므로 100만 원까지는 안정적인 수익을 낼 수 있다고 판단할 수 있습니다. 다만, 사업이 제대로 진행된다는 전제하에 말입니다.
  
예를 들면, 사업이 진행 중이고 전국구 사업이라고 할 때 그 지역의 입지가 좋은 땅이 평당 30만 원입니다. 그렇다면 최소 100만 원은 올라간다고 보면 됩니다. 투자 가치가 있는 것입니다.
  
그 땅이 300평이고 투자금 1억 원을 가지고 있으면 300평을 매입할 수 있습니다. 매입해 보유하다가 300평 땅이 평당 100만 원으로 올라갔습니다. 팔려고 하니 총 매매가가 3억 원이었습니다. 3억 원이면 그 땅이 팔리기까지 시간이 걸린다고 봐야 합니다.
  
땅은 항상 수요가 많게 만들어놔야 합니다. 300평 땅을 100평씩 만들어 놓으면 수요가 훨씬 많아질 것입니다. 100만 원해도 1억 원만 있으면 100평은 살 수 있으므로 1억 원의 수요가 많으니 팔리는 시간은 훨씬 단축된다고 보면 됩니다. 땅은 항상 수요가 많게 만들어야 잘 팔린다는 것을 명심해야 합니다.
  
이런 지역이 현재 새만금 사업과 서남해안 관광레저 사업 등이 대표적이며, 전국에 계획만 무성하고 실제 진행되지 않는 사업들이 널리고 널렸습니다. 이때는 가격의 변동이 미온적입니다. 아직 초보자들에게 기회의 시점이 바로 조정 시점입니다. 이때는 매물이 나오기 시작하는 시점이라 시세보다 저렴하게 나오는 것을 잡을 수 있는 마지막 기회의 시점이라 봐야 할 것입니다.
  
  
6단계, 착공 & 폭등
  
다시 폭등이 시작이 왔습니다. 고수들은 조정 단계 전에 빠지거나, 장기 투자로 보고 착공 단계 가지 기다립니다. 시간은 지나고 착공은 하기 때문에 반드시 폭등의 맛을 볼 수밖에 없습니다. 부자들은 여유롭고 기다릴 수 있어서 항상 게임에서 승리할 수밖에 없습니다. 부자는 더 부자가 되고, 하수는 기다림을 이겨내지 못해 항상 빈자의 자리에서 벗어나지 못하게 됩니다. 
  
착공 발표는 항상 뉴스나 신문에서 먼저 알려줍니다. 몇 개월 뒤 착공한다고 친절히 알려줍니다. 개발 계획 발표 때처럼 투자자들이 일시에 몰려오진 않기 때문에 어떻게 보면 이때가 마지막 기회라 보고 과감히 뛰어들어야 할 때입니다.
  
착공 전에는 평당 가격이 50만 원선을 돌파하면서 거래량이 점점 줄어 조정 국면으로 접어든다고 했습니다. 50만 원이 체감 가격을 돌파하는 시점이라 소액 투자가 점점 줄어들어 거래량이 주는 것입니다. 그렇게 시간이 흐르다 기다림에 지친 사람은 땅을 팔고, 그 땅을 싸게 사들이는 사람도 있고, 시장에서 조용한 움직임이 일어납니다.
  
투자도 운이 따라야 한다는 것이 가격 급등 전에 매입해 재미를 보는 사람이 있지만, 타이밍을 잘못 잡고 수년에서 수십 년이 걸려 겨우 본전만 뽑고 나오는 사람이 있습니다. 앞의 경우는 운에 따른 투자입니다. 하지만 타이밍을 알면 이런 복불복식 투자, 운에 맡기는 투자가 아닌 성공률이 매우 높은 투자가 가능합니다. 그래서 반드시 타이밍 투자법을 알아두어야 합니다.
  
오랜 기다림과 지루한 시간이 지나면 사업은 반드시 착공하게 됩니다. 착공과 동시에 다시 한 번의 폭등이 일어납니다. 착공 전에는 5천만 원에서 1억 원이 소액 투자였고, 착공 후에는 소액 투자의 금액이 커집니다. 왜냐하면, 착공한 것이 눈에 보이기 때문입니다. 가시화가 됐기 때문에 믿고 달려드는 사람들이 많아지는 것입니다. 이때는 소액 투자의 단위는 2억 원에서 4억 원이 됩니다.
  
여기서 타이밍 투자가 들어가는데, 착공 전 체감 가격은 50만 원이었지만, 착공 후 체감 가격은 200만 원이 기준이 됩니다. 눈에 보이기 때문에 투자하려는 사람도 훨씬 많이 늘어나게 됩니다.
  
100평 하는 땅이 평당 200만 원이면 가지고 있는 현금 1억 원과 대출금 1억 원을 받아 2억 원의 땅을 삽니다. 착공 후 1억 원의 투자자는 많으므로 2억 원의 땅, 즉 평당 200만 원까지는 수요가 많고, 평당 200만 원까지는 반드시 쉽게 올라가는 것이 땅입니다.
  
땅 투자의 폭등은 크게 두 번이다
  
계획 발표와 착공 때입니다. 가수요자, 즉 투자자들이 100%가 있다면 착공 전에는 과연 몇 % 의 투자자들이 들어올까요? 10% 미만입니다. 왜냐하면, 부자가 적고 서민이 많은 이유이기도 한데, 착공 전에는 눈에 보이지 않기 때문에 확신하고 투자하려는 사람이 적습니다. 그래서 부정적인 사람들은 투자하지 않고 일반 서민들도 두려움에 투자를 쉽게 하지 못하게 됩니다. 대부분 사람은 두려움에 투자를 쉽게 하지 못합니다. 혹시나 잘못될까 하는 두려움에 항상 유지만 하자는 사람이 많은 것입니다. 그런데 유지가 어디 쉬운가요? 발전이 없으면 도태밖에 없습니다. 유지는 힘듭니다. 특히 물가는 상승하고 화폐 가치는 하락하고 급여는 오를 생각을 안 하고, 이런 상황에서 어떻게 유지할 수 있겠습니까. 미래에 늙어서도 고생하겠다는 생각이 나 다름없는 것입니다.
  
그렇다면 나머지 90%는 언제 뛰어들까요? 바로 착공 후 눈에 보일 때입니다. 눈에 보일 때는 의심이 있을 수가 없습니다. 진짜 되고 있으니 두려움 없이 달려듭니다. 그렇게 투자하지 못한 90%가 착공 후 뛰어들게 되고 한 번의 폭등이 더 일어나게 되는 것입니다.
  
  
7단계, 인구 유입으로 단기 임대주택의 수요가 증가한다.
  
7단계에 들어서면 어떤 변화가 일어날까요? 가수요가 아닌 실수요가 유입되기 시작합니다. 6단계에 유입되는 실수요자는 바로 공사 관계자들입니다. 건설회사 직원들부터 해서 각종 관련되는 사람들이 들어와 살 곳을 찾게 됩니다. 이것이 가장 처음 유입되는 실수요자들입니다. 이들의 거처를 제공하기 위해 주택 건설업자들이 같이 유입됩니다.
  
7단계가 시작되면서부터 기존 시내권 활성화된 지역의 땅이 필요한 사람들이 생기면서 기존 시내권 활성화된 지역의 땅이 필요한 사람들이 생기면서 기존 시내권의 땅값이 상승하게 되는 것입니다. 6단계가 시작되면 개발지 인근도 폭등하겠지만, 실수요가 발생하는 기존 시내권의 땅값이 오르기 때문에 상황에 맞춰 투자처를 선택하는 노련함이 필요할 때입니다.
  
7단계가 올 것에 대비해 실수요가 집중되는 곳의 땅을 미리 매입해 놓는 노련함이 필요합니다. 즉 장기적으로 보면 실수요가 유입되는 곳의 땅값이 더욱 많이 오르게 됩니다. 여기서 말하는 실수요에는 주거 수요와 관광 수요가 있습니다.
  
주거 수요는 말 그대로 상주하는 수요를 말합니다. 관광 수요에는 유동형과 체류형이 있는데, 체류형 관광지로 개발되는 곳의 인근 지가가 크게 오르는 것을 보면 어디를 투자해야 할지 쉽게 판단할 수 있을 것입니다.
  
7단계가 시작하고 나면 기반 시설과 편의 시설이 잘되어 있는 기존 시내권의 지가가 올라간다 보고 미리 선점하는 센스가 필요합니다.
  
7단계에서 지가의 상승 폭은 내부의 건물이 올라가는 층수와 비례한다고 봐도 될 정도로 비슷하게 올라갑니다. 땅을 파기 시작하는 시점에는 그 수준이고 1층, 3층, 6층으로 올라갈 때마다 지가는 건물 층수와 함께 껑충껑충 뛰게 됩니다.
  
7단계가 시작되고 땅값이 폭등하다가 착공 전 조정 국면과 같은 시기가 옵니다. 그때가 언제일까요? 착공 전 체감 가격과 착공 후 체감 가격은 다릅니다. 착공 전은 평당 50만 원을 돌파하면서부터 거래가 줄어들어 조정 국면에 접어든다고 말했는데, 착공 후에는 소액이 2억 원에서 4억 원입니다. 평당 2백만 원을 돌파하면서부터 거래가 줄어들기 시작합니다.
  
착공 전에야 착공 후의 폭등 기회가 한 번 더 있기 때문에 매도 시점이 한 번 더 남아 있지만, 착공 후 매도 시점을 놓치면 빠지기가 정말 힘들어집니다. 당연히 가격을 조금 내리고 매도할 수도 있겠지만, 그게 쉽지가 않습니다. 특히, 가수요만 몰리고 실수요가 몰리지 않는 비도시지역은 내가 산 값 이하로 내려야 팔리는 안타까운 상황을 맞이하게 될 수도 있다는 것을 알아야 합니다.
  
착공 후 평당 100만 원하던 땅이 점점 올라가 2백만 원을 돌파하면 매도해야 할지, 말아야 할지를 고민해야 합니다. 당연히 도시지역이냐 비도시지역이냐에 따라 매도 가격이 달라지기 때문에 용도지역에 맞게 움직여야 할 것입니다.
  
7단계에서는 꼭 토지 투자만을 고집하기보다는 현장에 유입되는 상황을 봐서 직접 건축을 하는 것도 고려해보면 좋습니다. 입지 좋은 곳에 주거지역 땅을 매입하여 다가구 주택 즉 원룸을 지어서 임대를 맞추면 건물 매매가 이뤄지게 됩니다. 3개월 건축하고 원룸 매매를 하면 1억 원 내외의 단기 수익을 맛볼 수 있습니다. 저도 7단계 때 한 번에 원룸 세 동을 지어 올린 경험이 있습니다. 건물의 터파기를 하자마자 대전에서 5억 5천만 원, 6억 원에 팔라는 제안이 들어왔지만, 모두 거절했습니다. 그것이 고생의 시작이기도 했지만요.
  
건물은 팔라는 사람이 있을 때 웬만하면 파는 것이 좋습니다. 확실한 노른자 땅 위의 건물이 아닌 이상 건물은 환금성이 최악이기 때문에 작자가 있고 적당한 수익이 날 때 파는 것이 상책입니다.
  
7단계가 진행된 후 건물들이 많이 들어섰을 때는 절대 건축해서는 안 됩니다. 땅이 모자라서 건물을 지을 수 없을 정도에다 들어갈 방이 없어서 아우성일 때는 건축해도 괜찮지만, 땅이 남아돌고 방이 남아돌 때 계속 건물을 지으면 첫 삽 뜰 때부터 고생길이 시작됩니다. 건축하기 전에는 공실률을 정확히 파악해야 합니다. 내가 건물을 지어도 임대가 확실히 이루어질지, 앞으로 신축 건물이 얼마나 들어설 것인지 말입니다. 그렇다면 공실률 파악은 어떻게 할까요?
  
○ 공실률 파악하기
  
임대주택을 지을 때는 지역의 공실률을 정확히 파악해야 한다. 임대 수요가 줄어도 안 된다. 공급이 늘어도 안 된다. 가장 중요한 것은 공실률인데, 공실률 파악의 기본은 다음과 같다.
  
1. ABC 입지를 나눈다.
· A급지 : 가장 방이 잘 나가는 곳(중심지와 가깝고 편의시설을 잘 갖춘 곳)
· B급지 : A급지와 가깝지만, 좀 떨어진 곳
· C급지 : 원룸촌 중에 가장 입지가 좋지 않은 곳
2. ABC 급지 중 대표적인 건물 각 세 동을 선택한 후 일주일 정도 저녁 시간대에 불 꺼진 개수를 파악한다. 공실률 체크의 가장 기본이다.
  
3. 전기계량기를 체크한다.
계량기가 전혀 돌아가지 않는 곳은 공실이다. 냉장고라도 전원이 켜져 있으면 조금이라도 돌아가긴 한다. 우편물을 체크해보는 것도 하나의 방법이다.
  
부동산 업체의 말은 참고만 해야 한다. 원룸을 짓기 위해 부동산 업체를 다니며 시장 조사를 해보면 대부분 임대가 잘 나가고 공실이 없다고 한다. 어쨌든 거래를 성사시켜야 하기 때문이다. 자신을 믿어야 실패 확률을 크게 줄일 수 있다.
  
4. 인근 나대지를 파악해본다.
원룸이 제법 들어섰고 빈 땅이 많다면 건축업자들이 빠진 상황이라 보면 된다. 돌아가고 있는 현장이 보이면 좀 더 세세한 검토가 필요하고, 빈 땅은 많은데 신축 현장까지 보이지 않으면 대충 짐작해야 한다. ‘여긴 내가 들어갈 곳이 아니로군.’
  
건물 짓기가 어려운가?
  
일반인들은 어렵다고 생각한다. 쿵쾅쿵쾅 분주히 움직이는 사람들... 크레인과 덤프트럭, 레미콘 차량이 쉴 새 없이 움직이고... 건축 현장을 보기만 해도 엄두도 나질 않는다.
  
그런데 그것을 누가 하나? 설마 본인이 직접 못질하고 망치질해야 한다고 생각하는 것은 아니겠죠? 직접 질통을 매고 모래를 나르고, 콘크리트 비비고 미장하고... 그런데 생각 외로 건축은 어렵지 않다.
  
건축보다 어려운 것이 땅이다. 건물을 짓는 것보다 중요한 것이 바로 땅이다. 내가 어떤 목적의 건물을 짓느냐가 중요하다. 수익을 내기 위해 건물을 짓는 거라면 입지가 매우 중요하며, 당연히 내가 직접 살기 위해 지어도 입지는 당연히 중요하다.
  
부동산 업체는 무조건 입지라고 한다. 건물 짓는 것보다 입지, 즉 땅이 중요한 이유는 입지에 따라 임대가 잘 나가기 때문이다. 임대가 잘 나가야 건물이 잘 팔린다. 입지만 좋으면 건설회사 여러 곳에 견적을 내어 가장 저렴하고 믿을 만한 곳에 맡기는 것이 확실하다. 너무 저렴해도 의심해야 한다.
  
건설회사에 공사를 맡길 때는 계약서를 꼼꼼히 적어야 한다. 총비용에서 추가로 발생하는 비용은 건설사에서 부담하기로 한다. 인테리어도 마찬가지다. 시방서(명세서)대로 진행이 잘 되는지, 현장에 자주 나가서 감리와 함께 꼼꼼히 체크해야 한다. 건축도 중요하겠지만, 건축의 목적에 맞는 땅과 건축 시공 관리가 가장 중요하다.
  
  
8단계, 보유와 매도를 신중하게 저울질해야 한다
  
6단계부터 고민해야 했던 매도를 실행에 옮겨야 할 때입니다. 7단계가 진행되면서 실수요가 유입되는 도시지역으로 자금이 들어오기 시작하고, 개발 중인 건축물들의 분양이 시작되면서 개발지 인근지로 몰리던 투기 자금이 분산되기 시작하는 시점입니다. 내부 개발이 어느 정도 진행되어 분양이 시작되기 이전에는 내부 개발지에 투자할 수가 없어 개발지 인근으로 돈이 몰리는 것입니다.
  
그렇다면 언제 인근지에서 돈이 빠질까요? 투기 자금은 새로운 투자처가 생기기 시작하면 돈이 분산됩니다. 세종시라는 곳이 있지만, 평택이 뜨면 세종시에서 평택으로 자금이 흘러들어 갑니다. 평택에서 새만금이 이슈가 되면 또한, 새만금으로 돈이 흘러들어 갈 것입니다.
  
개발지 인근지에서도 내부 개발이 진행되면서 건물이나 토지 분양이 시작되면 개발지 인근에 있던 투기 자금이 개발지 내부의 건물 분양이나 토지 분양에 들어가게 됩니다. 또한, 내부 개발이 진행되면서 인구가 기존 시내권으로 유입되면 건축업자들에 의해 주거 지역 지가가 급등하게 되고, 그로 인해 투기 자금은 시내권으로 유입하게 됩니다. 토지 투기 자금은 항상 흘러가는 코스가 비슷해서 토지 투자와 리스크가 적습니다.
  
8단계에서 집중해야 할 것은, 비도시지역에서 계속 보유나, 아니면 매도 후 도시지역으로 옮기느냐입니다. 상황에 따라 다르겠지만, 비도시지역의 땅값이 200만 원 선에 육박하면 매도를 준비해야 합니다.
  
비도시지역에는 추가 실수요가 발생하지 않아서 어느 정도 오르다가 멈추는 현상이 발생할 확률이 높습니다. 비도시지역은 기반 시설과 편의 시설의 부족으로 인구가 유입되기 힘든 지역입니다. 그래서 투기 자금 가수요에 의해 2차 폭등을 하면서 급등은 하겠지만, 착공 후 체감 가격(200만 원 ~ 400만 원)을 돌파하면서 거래량이 급격히 줄게 됩니다. 리스크가 급격히 늘어난다는 것입니다.
  
내가 100만 원에 땅을 샀는데 부동산 중개업소에서 전화가 옵니다. “200만 원에 땅 파시죠?” “싫은데요.” “음...그럼 250만 원에 파시죠?” “싫은데요.”
  
여기저기서 전화가 오다 보니 배짱을 부립니다. 앞으로 다가올 먹구름은 당연히 볼 수 없습니다. 그렇게 러브콜이 이어지다가 몇 주가 지나 조용해졌습니다. 그러다가 요즘의 지역 상황도 알아보고 땅값도 알아볼 겸 부동산 중개업소에 전화해 시세를 알아보니 이런 대화가 오갑니다.
  
“150만 원 내외로는 거래가 쉽지 않네요.” “예전에 200만 원 받아 주신다고 했는데, 지금 거래 가능한가요?” “아... 그때는 분위기가 좋았는데 지금은 매수세가 빠지고 조용하네요. 150만 원도 받기 힘들어요.”
  
착공 전 체감 가격은 50만 원 ~ 100만 원 사이라 수요가 많았습니다. 또한, 2차 폭등이 남아 있어서 땅값이 잘 떨어지지도 않고, 착공 후 체감 가격은 수요가 매우 적습니다. 태풍이 몰아칠 때 눈먼 고객들이 들어와서 땅을 사들이기 때문에 그때 못 팔면 묶이게 됩니다.
  
평당 200만 원 ~ 400만 원하는 땅을 살 사람이 과연 얼마나 될까요? 항상 수요가 많을 때 팔아야 합니다. 저도 원룸을 지을 때 5억 원 6억 원에 팔라고 수차례 제안을 받았지만..., 그때 팔았어야 한다는 것을 뼈저리게 느끼고 후회하고 있습니다. 건물은 수억 원에서 수십억 원이라 팔리기가 더욱 어렵습니다.
  
건물도 땅처럼 다가구주택을 다세대주택으로 만들어 분양해 처리할 수도 있습니다. 이로 인해 사회적 문제가 많이 발생하기도 하지만, 매도 방법으로는 아주 좋은 방법입니다. 최근까지 유행한 도시형 생활주택을 생각하면 쉽게 이해할 수 있습니다. 땅이든 건물이든 항상 수요가 많게 만들어야 합니다.
  
도시지역과 비도시지역 중 어떤 지역의 땅값이 많이 오르겠습니까? 장기적으로 봤을 때는 당연히 인구가 유입되는 도시지역의 땅값이 많이 오를 것입니다. 단기적으로 봤을 때는 입지에 따라 다릅니다.
  
입지가 좋은 도시나 비도시지역의 땅값이 먼저 오르게 됩니다. 당연히 입지는 가수요자의 땅 보는 법을 기준으로 좋은지, 그렇지 않은지를 판단해야 합니다.
  
땅 보는 법은 앞서 배웠지만, 가수요자 입장에서 땅 보는 법을 확실히 알아야 합니다. 그래야 실패 확률을 확실히 줄일 수 있습니다.
  
땅값 올리는 비법
  
땅값 올리는 비버이라고 하면, 리모델링이나 토지 성형, 형질 변경, 지목 변경 등 이런 용어가 떠올랐을 것입니다. 당연히 이런 단어들로 가치를 올려 땅값을 좀 더 올려 받을 수도 있겠지만, 가치를 올리는 것이 거저 되는 것은 아닙니다. 여기에 들어간 노동력과 받은 스트레스를 생각하면 큰 수익을 내기는 힘듭니다. 다만, 대규모 토지를 저렴하게 매입해 전원주택 단지나 펜션 단지, 공장용지, 창고 용지 등을 조성해 큰 수익을 낼 수도 있겠지만, 솔직히 일반 개미 투자자들이 실천하기란 꿈도 꿀 수 없는 일입니다.
  
여기서 땅값을 올리는 비법이란, 실제 투기 자금들이 몰려서 지주 작업에 경쟁이 붙었을 때 땅값을 최대한 올려 받고 빠지는 것을 말합니다. 군산에 가지고 있는 2종 주거지역 땅이 있는데 지주 작업이 들어왔습니다.
“박 사장님이시죠?”
“네. 박규남입니다.”
“다름이 아니고 688번지 소유하신 땅 아직 가지고 계신가 해서요?”
“네 아직 보유 중인데요. 왜 그러시죠?”
“요즘 찾으시는 분들이 많으니 이때가 팔고 나가는 시점이잖아요. 안 그러면 묶이고.”
“네. 팔려면 지금 얼마 받을 수 있나요?”
“요즘 호가로 평당 70만 원 내외로 거래됩니다.”
중개업소는 대개 실거래가보다 낮게 말합니다.
“아, 그래요. 얼마 전 다른 중개업소에서 전화 왔을 때는 90만 원 말씀하시던데요.”
전화가 오진 않았지만, 돈 10만 원 이상 더 붙여서 말해야 합니다.
“아, 그러신가요? 아직 90만 원에 거래가 되지 않아서요.”
“지금 100만 원 되면 팔려고 생각 중이니 그때 다시 연락 부탁드립니다.”
“네네, 알겠습니다.”
이렇게 전화를 끊고 중개업소 상호와 부동산 업체가 제시한 금액과 내가 제시한 금액을 기록해놓습니다. 그리고 땅을 매입할 사람처럼 다른 부동산업체에 다른 전화기로 전화해 가격을 알아봅니다.
  
“안녕하세요. ○○중개업소죠?”
“네, 그렇습니다.”
“네... 그 지역 2종 주거지역 땅 좀 사려고 합니다. 투자용인데 돈은 별로 없어요.”
“네. 어쩌고저쩌고...”
브리핑이 이어진다. 참고만 한다.
  
“평당 얼마에 살 수 있을까요?”
“대략 90 ~100만 원 사이면 좋은 땅 사실 수 있습니다.”
“제법 가격이 나가는 군요. 생각해보고 다시 연락드릴게요. 상담 감사합니다.”
“...”
  
지주 작업이 들어왔을 때 중개업소에서 제시한 금액이 70만 원이었는데, 매수자로 중개업소에 전화해보니 평당 90만 원 이상을 이야기합니다. 즉 최소 못 해도 80만 원 이상은 받을 수 있다는 것입니다.
  
이제 땅값을 올려보겠습니다. 지금이 빠질 시기이므로 최대한 높은 가격으로 땅을 팔고 나와야 합니다. 팔고 나와야 하는 땅인데 팔지 못하고 묶이면 맘고생을 최소 수년은 해야 한다고 생각해야 합니다.
  
땅값을 올리려면 경쟁을 붙여야 한다. 중개업소 이곳저곳에서 전화 온다고 흐뭇해하지 말고 정신 바짝 차려야 합니다. 부동산 업체 간 경쟁을 붙이는 것은 아주 간단합니다. 이곳저곳에 물건을 내놓아야 합니다. 다만, 물건이 좋다는 전제하에 말이죠. 물건을 내놓으면 잘 팔리지 않는다고 생각하는 사람들이 많은데, 시기에 따라 다릅니다.
  
경기가 좋지 않고 사려는 사람이 없을 때는 부동산 업체 이곳저곳에 내놔봤자 거래는 안 되고 가격만 깎으려 듭니다. 그래서 이곳저곳 부동산 업체에서 가격을 내리려다 보니 지주는 부동산들의 제안에 슬슬 넘어가게 됩니다. 바람이 불기 시작할 때는 부동산 업체 여기저기에 내놔야 경쟁이 붙습니다. “어디 부동산에서는 얼마 얘기하던데 얼마 되면 전화 달라고 했어요.”라고 말합니다.
  
제삼자를 내세우는 법도 좋습니다. 부동산 업체에 거부감 없이 거절하고 어느 중개소인가 생각하게 함으로써 다시 작업이 들어오게 할 수 있습니다.
  
“아내가 ○○ 미만에는 팔지 말라는군요.”
“아버지가 ○○미만에는 팔지 말라는데, 혹시 그 이상 받을 수 있을 때 연락해 주세요.”
“저는 팔고 싶은데 ○○ 때문에...”
  
위와 같이 친절하게 가격을 올려야 합니다. 많은 대화를 하면서 서로 통한다는 느낌을 심어주면서 가격을 올려야 부동산도 팔 의사가 있는 사람이라고 생각하고 지속적으로 협상이 들어오게 됩니다.
  
이렇듯 형질 변경, 지목 변경, 리모델링 등등 가치를 올린다고 쓸데없는 곳에 돈을 슬 필요가 없습니다. 리모델링했다고 알아주는 사람도 없고 돈을 더 줄 사람도 없습니다. 때가 되었을 때 비싸게 팔고 나오는 것이 최고의 가치를 올리는 법이라 생각하면 됩니다.
  
토지 투자는 아주 쉽고 간단하다. 어렵게 생각하고 쓸데없는 내용을 알면 알수록 더욱 어려운 것이 토지 투자입니다. 싸게 사서 비싸게 파는 것입니다. 언제 싸게 사고 언제 비싸게 팔고 나올 것인지만 안다면 절대 실패 없는 것이 토지 투자입니다.
  
  
9단계, 상업지역이 오른 후 건물과 땅값이 떨어지기 시작한다
  
8단계에 인구가 유입되면서 시내권 주거지역 땅값이 급등합니다. 원룸촌이 형성되고 외곽으로 아파트 단지들이 들어선다는 소문이 돕니다. 그러다 브랜드 아파트들이 들어선다는 소문이 돕니다. 그러다 브랜드 아파트들이 들어서기 시작하고 인구가 본격적으로 유입되면서 상업지역의 수요가 늘어나게 됩니다.
  
상업지역의 수요는 당연히 상가 건축업자들입니다. 상가를 지어 분양해 막대한 수익을 올립니다. 당연히 초기에 시작하는 사람들은 돈을 긁어 모으지만, 중간부터는 회사가 부도 날 정도로 어려워집니다. 왜 그럴까요?
  
상권이 활성화되지 않은 상황에서 건물을 짓기 때문입니다. 첫 한두 동이야 상가 임대도 잘 나가고 성공리에 분양 사업을 끝내겠지만, 중간에 들어온 업자들은 엄청난 고생을 하게 됩니다. 아파트가 준공되고 사람들이 들어와서 지역의 상권이 활성화되기까지는 수년이 걸리기 때문입니다. 그래서 중간 시점에 들어온 건축업자들은 미분양에 공실률이 높아 건물이 경매로 나가는 경우를 쉽게 볼 수 있게 됩니다. 이때는 입찰자들이 선뜻 나서지 않기 때문에 유찰되기 십상입니다. 이럴 때 싸게 매입해 버티기만 하면 큰 것 한두 장은 그냥 얻을 수 있습니다.
  
  
10단계, 안정화 시기
  
상가건물들이 들어오다 미분양으로 멈추게 됩니다. 버티지 못한 건축업자들의 건물들은 경매로 나가게 되고 잠시 조정기를 거쳐 상업지역 땅값도 떨어지게 됩니다. 이제 어떤 현상이 벌어질까요?
  
이때는 땅값이 떨어진 상업지역 땅을 마지막으로 살 기회의 시점입니다. 상가가 미분양되고 비록 경매까지 나오기는 했지만, 인근 지역의 신규 아파트 입주민의 입주가 완료되고 인구가 늘게 되며 상업지역의 상권은 더욱 활성화되어갑니다.
  
미분양되어 텅텅 비어 있던 건물 점포에는 각종 프랜차이즈 음식점과 술집이 들어차며, 공실이 없어지게 됩니다. 여기 상가건물의 공급 부족으로 땅값이 상승합니다.
  
10단계는 1단계 개발 초기부터 도시의 성숙 시기까지 단계 중 달콤한 양도 차익의 맛볼 수 있는 마지막 기회의 시간이 될 것입니다.
  
어떤가요? 토지 투자, 별로 어렵지 않죠? 앞서 배운 토지 투자 10단계는 기본적으로 반드시 내 몸에 녹여놔야 할 아주 중요한 부분입니다. 
  
지역 개발의 시작과 도시의 성숙 시기까지 10단계는 반드시 거치게 되어 있습니다. 10단계가 되기까지 걸리는 시간이 10년이냐 20년이냐의 차이일 뿐이지, 이와 같은 단계는 반드시 거친다는 거죠.
  
그렇다면 땅값이 오르고 내리는 것은 시간문제입니다. 오를 시기에는 반드시 오르고 내릴 시기에는 반드시 내린다는 것입니다. 땅은 거짓말을 하지 않는다고 합니다. 그 이유는 앞의 이유 때문입니다.
  
‘오를 시기에는 반드시 오르고 내릴 시기에는 반드시 내린다.’ 토지 투자는 정해진 대로 흘러가기 때문에 아주 쉽습니다. 모르기 때문에 어려운 것이지, 큰 맥은 절대 흔들리지 않기 때문에 10단계만 확실히 이해하시면 식은 죽 먹기가 토지 투자입니다.
  
그런데 왜 10단계의 과정을 반드시 거치게 되는 것일까요? 진짜 변수는 없는 걸까요? 네, 절대 변하지 않습니다. 단계별로 걸리 시간의 차이는 있습니다. 하지만 반드시 각 단계를 지나는 것은 확실합니다. 그 이유는, 개발 과정이 바뀌지 않고 그로 인해 땅 투자자들의 심리가 변하지 않기 때문입니다.
  
개발 과정 중 기획과 계획 발표, 설계, 착공, 준공의 과정은 흔들리지 않습니다. 이와 같은 과정 중 계획 발표 시, 착공 시, 준공 시 투자자들의 심리는 어떨까요? 당연히 ‘땅에 투자해야지.’라고 생각하게 될 것입니다.
  
누구나 정보를 접하면 ‘땅 투자를 하면 좋겠다.’라는 생각을 하겠지만, 그 정도의 차이는 발생하게 됩니다. 정도의 차이는 사업 규모의 차이에 따라 다르겠죠?
  
사람들이 정보를 많이 접할 수 있는 사업일수록 가격 상승 폭은 커지고 폭등까지의 시간도 짧게 걸립니다. 정보란 개발 정보를 말하는데, 뉴스나 신문에 많이 나올 법한 사업이면 됩니다. 어렵지 않죠?
  
내가 개발 이슈를 접했을 때 이 사업의 파급 효과가 얼마나 되는지, 국책 사업이라 뉴스나 신문에서 머리기사로 다룰 사업인지... 저녁 9시 뉴스, 8시 뉴스 등에 메인으로 다루고 5대 일간지 전면에 등록되면 전국의 수많은 사람이 투기꾼으로 변하게 됩니다. 그리고 개발 이슈가 뉴스나 신문에 한 번 나오고 안 나오는 것이 아니라, 꾸준하게 계속 나옵니다. 아침 뉴스, 케이블 방송, 5대 일간지, 지역 신문 등등... 일반인들이 정보를 자주 접하면 자연스럽게 투자자로 변하고 땅값은 급등하게 됩니다.
  
지금까지 땅값 흐름의 10단계를 알아보았습니다. 이제 여러분이 아는 것은 어느 타이밍에서 땅값이 오를지 말지를 알았습니다. 10단계를 통해 무엇을 알 수 있을까요?
  
내가 투자하려는 지역의 땅값이 더 오를지 내릴지, 오르면 시간이 얼마나 걸릴지(대략적인) 폭등할지, 태풍이 쓸고 지나갔는지 등등을 알 수 있게 됩니다. 
  
  
정답은 거래량이다
  
수요가 많고 적고를 따져보고 그보다 더 중요한 것이 무엇인가요? 바로 거래량입니다. 수요가 많은 것보다 그 수요들이 거래로 이루어질 수 있느냐 하는 것입니다. ‘수요가 많아질 지역 = 거래량이 급증할 지역 = 땅값이 급등할 지역’으로 절대 불변입니다.
  
수요가 많은 것보다 중요한 것은 거래량이 많아져야 한다는 것이 핵심입니다. 거래량이 많아진다는 것은 무엇을 의미할까요? 거래량이 많아지면 중개업소들이 신이 나겠죠? 땅을 사려는 사람이 줄을 섰는데 신이 날 것입니다.
  
하지만 며칠 지나면 신이 나는 것이 아니라, 답답한 시기에 접어듭니다. 땅을 살 사람은 많은데 팔 땅이 없으니 그렇지요. 돈 싸 들고 땅 사겠다는데 좋은 땅은 나오질 않습니다. 부동산 업체들이 땅을 구하려고 사방을 찾아다닙니다. 땅 주인들에게 전화를 걸어 땅을 파라고 작업합니다.
  
지주들이 땅을 팔려고 하겠습니까? 그리고 다른 부동산 업체에서 지주 작업을 합니다. 지주는 더욱 땅을 붙들고 있으려 하거나, 땅값을 호가로 계속 올립니다. 땅값이 폭등하는 시점입니다. 지주 작업이 많아질수록 땅값은 폭등합니다.
  
경쟁이 치열할수록 땅값은 폭등합니다. 땅값 상승 원인이 수요와 공급이 기본이긴 하지만, 수요가 많다고 반드시 땅값이 폭등하지는 않는다는 것입니다. 땅값이 폭등하지 않는다고 가격이 오르지 않는 것은 아닙니다. 가격이 오르긴 하는데 무엇이 문제일까요? 언제 오를지 모른다는 것이 문제라고 했습니다.
  
내 생애 써보지도 못하고 내 자식이나 손주가 벌어서 써버리면 그게 무슨 소용입니까. 내 생애 돈 좀 벌어서 그것도 빨리 벌어서 하고 싶은 것 하면서 사는 것을 목표로 재산을 불려야 하지 않을까요?
  
생전에 생고생하면서 안 먹고, 안 입고, 안 타고, 안 쓰고.... 구질구질하게 살아서 무엇하겠습니까? 어쩔 수 없이 그렇게 살아야 할 수도 있겠으나 목표를 항상 높게 그 길로 향해 뛰다 보면 반은 합니다. 그래서 항상 목표는 높게 잡아야 합니다. 제자리걸음, 현상 유지, 평범하게 살기도 힘듭니다. 어차피 살기 힘든 세상, 목표를 크게 잡고 노력하십시오. 평범하게 살려고 노력하다 보면 더 생고생합니다. 특히 노년에 접어들면 더욱 그렇습니다. 그러니 성공하려고 노력하는 것이 더 쉽고 재미나고 좋습니다. 제 경험도 그렇고요.
  
토지 투자는 수요가 많다고 반드시 폭등하지 않는다.
폭등할 기회가 있는 지역에만 투자해야 한다.
폭등할 지역은 정해져 있다.
바로 수요가 급증해야 하고
더욱 중요한 것은
진짜 거래가 이루어져 거래량이 급증해야 한다는 것이다.
거래량이 급증해야 땅값이 폭등한다는 것이다.
  
그런데 수요가 많아도 거래량이 급증할 수 없는 곳이 있습니다. 그 이유는 수요 대부분을 차지하는 소액 토지 투자자들이 땅을 살 수 없는 곳입니다. 즉 가격이 너무 올라서 소액 토지 투자자들이 그림의 떡처럼 보기만 하고 먹지는 못하는 곳입니다. 그렇다면 토지에 투자하기 전에 확인해봐야 할 것이 있습니다. 먼저 가격이 폭등할 여지가 있는지를 자신에게 묻고 생각하십시오.
  
땅값 상승의 견인차인 소액 투자자들이 자유롭게 거래를 일으켜 땅값 경쟁을 일으켜줄 수 있겠는지를 생각해야 합니다. 이 질문의 해답은 체감 가격을 넘었는지의 여부입니다.
  
평당 최소 50만 원 최대 100만 원을 넘지 않은 지역이 폭등의 기회가 있는 것입니다. 글로써는 항상 한계가 있습니다. 이 책을 읽는 독자들이 이해할지를 고민하며 수차례 수정하게 됩니다.
  
순서는, 투자 고민 → 폭등 여부 확인 → 수요 예측 → 가격 예측 → 거래량 예측, 이것이 가장 기본입니다. 다만, 내 수익에 따라 체감 가격을 넘어섰어도 수익률을 작게 보고 들어갈 수는 있습니다. 폭등 가능 여부를 기준으로 말한 것입니다.
  
그럼, 토지 투자에서의 수요란 무엇일까요? 토지 투자 수요가 어마나 일어나야 가격이 폭등해서 천장을 뚫고 10배, 20배로 내 수익을 맛보게 해줄까요?
  
수많은 개발이 있습니다. 그 개발지 중 아무 곳에나 투자하면 가격 폭등이 일어날까요? 절대 그렇지 않습니다. 가격이 폭등할 곳은 정해져 있는 것이 아니라, 기회가 올 때 잡아야 합니다. 그런데 그곳의 가격이 얼마나 폭등할지 정확하게 예측하기는 힘들지만, 박프로는 세 가지 기준으로 판단합니다.
  
첫째, 전국의 소액 투자자들이 몰릴 만한 사업이냐?
  
둘째, 인구 유입이 얼마나 일어나고 부동산과 건축업자들을 끌어당길 힘이 충분한 사업이냐?
  
셋째, 이슈화가 될 만하냐?
  
위의 내용은 투자 시 수요 예측의 가장 중요한 세 가지 기준입니다. 땅에 투자할 때는 투자 지역 선정이 제일 중요합니다. 앞서 세 가지 기준을 충족해줄 지역을 투자처로 선정하면 절대로 실패할 일없고 돈 벌 일만 남습니다. 이상 세 가지를 충족해줄 지역이 바로 국책 사업, 정부 사업, 대규모 개발 사업입니다.
  
대규모 국책 개발사업이 폭등할 수밖에 없는 이유는 뉴스와 신문에서 연일 떠들어 전국의 소액 및 고액 투자자들을 다 끌어모으고 경쟁을 유발해 주기 때문입니다. 하루 이틀 방송과 신문에 나가는 것이 아니라, 전 국민이 보는 9시 뉴스와 중앙 일간지에 계속 보도되고 수많은 사람이 땅 투자꾼으로 돌변하며 땅값이 날로 폭등하게 됩니다. 땅값을 올려주는 일등공신은 바로 뉴스와 신문입니다.
  
폭등 기회가 없는 지역에는 언제 팔아도 잘 팔릴 곳의 땅을 보유하고 있다가 국책 사업이 나올 때 기존에 투자한 땅을 빨리 매도해 국책 사업지로 갈아타는 것이 가장 기본입니다.
  
평택이나 당진 지역에 투자하고 싶긴 한데 가진 돈이 얼마 안 되어 비도시지역에 가치가 떨어지는 땅을 장기로 투자했었다간 땅값도 올라가지 않고 향후 좋은 기회가 왔을 때 팔고 싶어도 팔지 못해 시간만 낭비하는 경우가 허다합니다. 현재 이 책을 독자 중에도 그런 상황에 놓인 독자가 있으리라 생각되니 잘 살펴보기 바랍니다.
요약하자면 다음과 같습니다.
  
첫째, 국책 사업이나 대규모 사업이면서
둘째, 체감 가격이 50만 원 ~ 100만 원을 돌파하지 않았으며 (50만 원 미만이 가장 좋음)
셋째, 5~6단계 사이의 상황인 국책 사업지를 투자 지역으로 선정하면 된다.
  
기왕이면 대도시권 인근일수록 좋습니다. 대도시에는 투자 여유자금이 많습니다. 대도시 인근 지역 토지 시장에 바람이 불면 여유 자금이 집중적으로 투입되어 가격은 뛰게 됩니다.
  
땅을 보는 목적은 딱 두 가지라고 앞서 이야기한 바 있습니다. 가수요와 실수요가 바로 그것입니다. 우리는 토지 투자자들이니 가수요의 관점에서 땅을 봐야 하는데, 꼭 머릿속 한구석에서는 실요란 놈이 방해합니다. 냉정하게 가수요자는 가수요자의 땅 보는 법으로 검토해야 합니다. 이왕이면 가수요와 실수요를 모두 충족해 주는 땅이 좋긴 하겠지만, 그게 참 힘듭니다. 개발은 촌에다 하는데 그곳은 실수요자들에게 맞는 땅이 잘 없는 법입니다. 전원주택지나 관광지라 숙박시설 입지로 좋으면 몰라도, 거주 요건을 갖추는 가수요와 실수요의 땅은 사실 찾기 힘듭니다.
  
가수요자는 어디에 초점을 맞춰야 한다고 했죠? 무조건 수익률입니다. 그러기 위해서는 개발의 흐름과 땅값의 흐름을 반드시 알아야 한다고 했습니다. 이슈가 없는 지역은 절대 땅값이 오르질 않습니다. 
  
인구가 유입되면 토지 수요가 증가해 지가 상승이 자연스레 따라오는데, 인구 유입도 어떤 이슈로 인해 일어납니다. 가수요자 관점에서 땅을 보기 위해서는 제일 큰 그림인 숲을 볼 줄 알아야 한다고 앞서 배운 바 있습니다.
  
여기에서 숲이란 어떤 이슈가 있는 지역을 말합니다. 그 숲 선정을 잘하면 90%는 성공했다고 보아도 된다고 했습니다. 100%가 아닌 이유는 내가 피할 수 없는 리스크로 인해 어떤 변수가 일어나게 될지 모르기 때문입니다. 그래서 안정적인 국책 사업, 국토종합계획에 의한 사업 들에 투자해야 변수를 줄이고 리스크를 줄일 수 있게 됩니다.
  
  
말 그대로 진짜 땅 보는 법
  
정말 쉽습니다. 지금까지 숲과 나무를 보았습니다. 이제 남은 것은 진짜 땅만 보는 법, 땅 자체만 보는 법입니다. 실로 중요한 부분은 아니지만, 그래도 보기 좋은 떡이 먹기도 좋다고 하였습니다. 기왕이면 다홍치마라고 하지 않습니까?
  
땅 보는 법의 마지막 분석인 물리적 현황 분석입니다. 물리적 현황은 땅 그 자체를 보는 것입니다. 물리적 현황이 좋으면 초보자들이 매입할 때 현황에 반해 사는 경우가 허다하기 때문에 중요한 부분이기도 합니다. 당연히 지역 부동산 경기가 좋지 않으면 물리적 현황이 좋은 땅이 아닌 땅보다 매도가 수월합니다. 그렇다면 물리적 현황이 좋은 땅이란 어떤 땅인지, 초보자들이 현장감에 홀리는 땅이 어떤 땅인지 알아보겠습니다.
  
이에 앞서, 사면 안 되는 땅을 먼저 알아보는 것이 훨씬 더 쉬울 듯합니다. 땅에 투자할 때 사야 할 땅이 있고 사지 말아야 할 땅이 있습니다. 사지 말아야 할 땅이란 무엇일까요? 예전에 수강생이 다음과 같이 질문한 적이 있습니다.
“프로님, 사지 말아야 할 땅은 어떤 땅인가요?”
“땅값이 오르지 않을 땅이 사지 말아야 할 땅입니다.” “하하하. 그것은 당연한 것인데, 그러고 보니 땅값이 오르지 않을 땅이 어떤 땅이죠?”
  
땅 투자 시 사지 말아야 할 땅은 두 부류로 나뉩니다.
  
첫째, 물리적인 측면에서 피해야 할 땅
둘째, 수익적인 측면에서 피해야 할 땅
  
대체로 땅 투자자들이 궁금해하는 부분은 첫 번째 경우입니다. 중요한 것은 두 번째 경우가 우선이고 다음으로 첫 번째 부분을 봐야 합니다. 어쨌든 많은 이가 가장 궁금해하는 물리적인 측면의 피해야 할 땅을 알아보겠습니다.
  
첫 번째, 건축 허가를 받을 수 없는 땅입니다. 
건축 허가를 받을 수 없는 대표적인 땅은 바로 맹지입니다. 맹지는 길에 접하지 않은 땅을 말합니다. 도로가 없으면 건축 허가가 나지 않습니다. 차도 못 들어가는데 어떻게 건축할 수 있을까요? 건축 자체가 안 되겠죠? 장비 자체가 드나들 수 없으니 말입니다.
  
두 번째, 못생긴 땅입니다.
못생긴 땅이란 쓸 수 있는 토지, 즉 가용 면적이 적은 땅을 말합니다. 별 모양처럼 생긴 땅이 있다고 가정해 봅시다. 쓸 수 있는 땅의 면적이 얼마 안 되겠죠? 쉽게 접할 수 있는 삼각형 모양의 땅은 어떤가요? 쓸모가 있느냐 없으냐는 면적에 따라 다릅니다. 100평짜리 삼각형 모양의 땅과 300평짜리 삼각형 모양의 땅은 활용도가 다릅니다. 어떤 땅이 좋은가요? 뾰족한 것은 사지 말라고 해서 모두 싫다고요? 평수에 따라 다르겠지만, 끝부분이 없다고 생각하면 삼각형 땅이라도 멋진 모양의 땅들이 여러 개 나옵니다. 앞으로 땅 모양을 볼 때는 전체적인 모양보다는 전체에서 예쁜 모양의 땅을 어떻게 만들면 될까를 생각해야 합니다.
  
가용 면적이 얼마나 되는지 끝부분의 면적을 계산해 총 산 값에서 빼버리면 더욱 좋겠죠?
  
세 번째, 현저히 낮은 땅입니다. 
낮은 땅은 왜 사지 말라는 것일까요? 땅이 낮으면 물이 얕은 곳으로 흐르니 낮은 땅으로 고이겠죠? 그렇다면 배수시설을 잘 갖추면 되겠지만, 그래도 내 땅, 내 집에 물이 고인다고 생각하면 왠지 꺼림칙합니다.
  
배수시설을 하는 데 토목 공사 비용이 추가되니 좋지 않고요. 그렇지 않으면 성토해 땅을 도로변만큼 올려야 합니다. 흙값이 만만치 않겠죠? 널린 게 흙이라고 남의 땅의 흙을 무단으로 퍼 가면 토사 절도범으로 고발됩니다. 땅 투자 시 낮은 땅을 아주 싸게 사면 좋습니다. 다만 주변에 공사장에 들러 흙을 무상으로 퍼 올 수 있으면 아주 좋습니다. 싸게 사서 도로변까지 높여 정상 가를 받는다는 것은 땅 투자자라면 누구나 다 아는 기본 중의 기본입니다.
  
낮은 땅은 매입하기 전에 주변에서 흙을 조달할 수 있을지부터 조사합니다. 그런 곳이 있다면 몇 차나 메워야 하는지 계산해서 무상으로 흙 받는 곳에 공사 시작 바로 전에 땅을 계약하면 됩니다.
  
땅 메우는 면적은 가로 ⨉ 세로 ⨉ 높이 하면 체적이 나오고, 덤프 한 대가 15루베 정도 되니 땅의 총 체적을 15로 나누면 차량 대수가 나오게 됩니다. 차량 대수 ⨉ 한 차당 금액을 계산하면 총 금액이 나옵니다.
  
낮은 땅의 정도란 뛰어내렸을 때 다치지 않을 정도, 즉 1m 내 외면 적당합니다. 2m가 넘으면 좀 부담스럽습니다. 앞에서 살펴본 것처럼 삼각형 모양의 땅, 이젠 피할 것이 아니라 삼각형의 땅을 사서 예쁘게 만들 수 있는지를 생각해볼 수 있겠습니다.
  
네 번째, 주변에 혐오 시설이 있는 땅입니다.
혐오 시설이 있는 땅이라고 투자 시에 꼭 피해야 할 땅은 아닙니다. 저는 옆에 무덤이나 소 막사가 있어도 싸기만 하면 삽니다. 이왕이면 없는 것이 좋긴 하지만요. 무덤이랑 소 막사가 있다고 땅이 좋지 않은 것이 아닙니다. 개발은 됩니다. 무덤과 소 막사가 땅에 투자할 때 왜 문제가 되는가 하면, 매도 시 걸림돌이 되므로 피하라는 것입니다.
  
땅 투자는 살 때보다 팔 때를 고민해야 하는데, 무덤이나 소 막사가 있으면 걸림들이 될 수도 있지만, 입지가 좋은 곳은 개발이 본격화되면 소 막사든 무덤이든 땅이 없어 난리니 크게 신경 쓸 필요가 없습니다.
  
그리고 저도 피하는 것 중 하나가 철탑입니다. 철탑은 이동할 가능성이 거의 없으므로 피하는 것이 상책입니다. 소 막사나 무덤은 사라질 가능성이 높으므로 인근 땅을 싸게 사는 것도 하나의 전략입니다.
  
공동묘지는 피해야겠죠? 무덤 무서워 말라 한다고 공동묘지까지 우습게 보면 안 됩니다. 공동묘지는 조상님들이 많지 않습니까? 변전소, 봉안당(납골당), 화장터, 철탑, 공원묘지, 대규모 축사, 쓰레기 매립장 등등 기왕이면 피하는 것이 좋지만, 입지가 좋다면 이들도 이동할 가능성이 높으니 상대적으로 가격을 많이 싸게 할 수 있다면 투자 가치가 오히려 뛰어나다고 생각하면 됩니다.
  
다섯 번째, 강이나 하천에 너무 가까운 땅입니다.
강이나 하천에 너무 가까우면 물난리가 날 때 큰일 나겠죠? 투자용으로는 현장감과 조망에 매료되어 쉽게 팔리니 걱정할 거 없는데, 괜히 내가 판 땅에 집 지어서 살다가 매수자가 물에 떠내려가면 이만큼 슬픈 일도 없을 것입니다. 그리고 강이나 하천에 너무 가까우면(500m 이내) 건축 허가가 나질 않습니다. 그래서 피하라는 것입니다.
  
여섯 번째, 서류가 지저분하거나 각종 규제가 걸려 있는 땅입니다.
서류가 지저분하다는 것은 다른 것이 아니라, 소유권이 넘어오는데 문제가 생길 수도 있으므로 등기부상 걸려 있다면 피해야 합니다. 부동산 업체에서는 무조건 해결된다고 하겠지만, 끝은 모르니 이왕이면 피하는 것이 좋습니다. 근저당, 가압류, 가 등기 등도 꼭 따져보고 매입해야 합니다.
  
손 바뀜이 많이 일어난 땅은 사지 말라는 사람들이 있는데, 매수자가 많이 바뀐 거랑 땅 누자 가치와는 전혀 상관없습니다. 최고 입지의 땅에 가격도 시세보다 싼데, 주인이 여러 번 바뀌었다고 사지 않는다고요? 초보자들은 ‘손 바뀜이 많이 일어났으니 피해야지.’ 이런 멍청한 글을 보고 따라 하는 일이 없기 바랍니다. 규제가 걸려있는 것도 건축만 할 수 있다면 피할 이유가 없습니다. 
  
일곱 번째, 암반이 있는 땅입니다.
암반이 있는 땅도 투자자에게는 상관없습니다. 다만, 실수요자와 개발자에게는 암반에 따라 공사 기간과 비용을 추가해야 하므로 고려해야 합니다. 엄청난 규모의 암반 지대가 있으면 발파를 해야 하고, 주변 민원에 따라 공사를 진행하지 못하는 경우까지 생길 수 있습니다.
  
여덟 번째, 경사도가 25도 이상인 땅입니다. 
2,660m2 미만의 산지 전용에는 평균 경사도를 적용하지 않습니다. 경사도가 25도 미만이어야 건축 허가가 납니다. 지자체의 조례마다 다르고 조례가 기준이므로 잘 살펴봐야 합니다. 예로, 조례가 15도 이상은 허가가 나지 않는다면 고려해야 할 대상입니다.
  
아홉 번째, 법률적 제한을 받는 땅입니다. 
농업진흥지역, 상수원 보호구역, 개발제한구역, ‘보전’자가 들어가는 땅(보전관리, 보전 녹지, 보전산지, 자연환경보전지역 등), 공원의 땅(국립, 도립, 도시자연공원, 근린공원) 등입니다. 그 밖에 인가 감소하는 지역의 땅, 부동산 업체가 팔고 빠져나가는 땅 등이 있습니다.