N잡러 - 경매, 그리고 부동산3

명도 그리고 경매를 해야하는 이유

경매를 한다고 했을 때 가장 무서운 것을 알고 있습니다.

바로 '권리분석'과 '명도'

권리분석에 대한 공부 내용은 앞서 말했듯이 제가 한 과정을 숨김없이 말씀드렸구요.

명도는 글과 유튜브 영상으로 공부했지만 낙찰받지 않으면 진행할 수 없는 부분이기에 저도 무서웠습니다.

나가지 않은 점유자, 전세금을 날린 임차인의 행동 등 인터넷 및 유튜브에 나오는 일화들을 보며 내가 이런 사람들에게 명도를 할 수 있을까 라는 생각을 했었습니다.

그래서 첫 번째 도전에 최대한 이런 리스크를 줄이기 위해 좋은 물건이라도 딱 한 가지 조건이 성립 안되면 진행하지 않았습니다

그 한 가지 조건은 바로 '대항력을 갖추고 있지만 낙찰금으로 100프로 배당받아가는 아파트 및 상가'입니다.

제가 첫 번째 낙찰받았던 아파트도 대항력은 있었지만 낙찰대금으로 전세금을 100프로 돌려받을 수 있는 임차인이 있는 곳이었습니다.

(간단하게 대항력에 대해 말씀드리면 대항력은 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속해서 거주할 수 있고 그 기간이 종료되면 임차보증금을 돌려받을 수 있는 임차인의 권리를 말합니다)

좀 더 이유를 상세히 말하자면

대항력을 갖추고 있지만 배당금을 100프로 배당받아가는 아파트 및 상가의 경우 원만한 협상이 가능하기 때문이죠. 예를 들어 지금 글을 보시는 독자님들도 가지고 있는 아파트 및 상가가 경매로 넘어가게 되었을 때 보증금을 돌려받는 게 1순위겠지요. 그 상황에서 낙찰자가 왔을 때 협조적일까요 비협조적일까요

저 또한 오히려 임차인 쪽에서 먼저 저의 연락처를 찾아 연락이 와서 원만히 명도협상이 진행되었습니다.

(이것도 배운 명도 기법 중 하나입니다. 낙찰받고 따로 연락을 먼저 하지 않고 임차인을 초조하게 하여 명도에 미리 우위를 점하는 방법이죠)

그래도 여전히 경매가 무섭고 어렵다고 생각하실 분들이 많다고 생각합니다. 저도 제 주위 지인들에게도 추천했지만 단 한 명도 하지 않고 있거든요.

그래도 저는 꼭 경매공부를 하시기를 권장합니다.

경매공부를 하여 경매를 꼭 하지 않아도 공부를 하여 무조건 얻어가는 것이 있기 때문이죠.

첫 번째로 등기부등본을 자세히 볼 줄 알게 되어 전세사기나 신탁등기 사기를 피할 수 있고요.

두 번째로 경매 지표는 '부동산 선행지표'라는 말이 있습니다.

이유는 보통 경매는 개시 6개월 전에 감정가를 산정하기 때문에 그 감정물건의 낙찰가율이 100프로가 넘어간다면 6개월 동안 부동산 매매수요 및 시세가 올랐다고 보고 부동산 시장이 긍정적인 전망이라고 판단할 수 있고, 반대로 100프로 밑이라면 전망이 부정적이라고 판단할 수 있습니다.

물론 경매지표 하나로만 부동산 전체를 파악할 수는 없어도 예전부터 경매지표는 부동산 흐름에 중요한 지표로 거론되고 있어 경매공부를 통해서 부동산 흐름 또한 읽을 수 있다고 생각합니다.