땅(토지)의 가치를 올리는 방법

자신의 토지 가치 10배 올리기

Nov 16. 2019

혹시 매매 또는 상속을 통해 시골의 어느 땅을 가지게 되었다. 지금 당장 건물은 없다. 농지(논,밭)로 쓰거나 나무나무가 있는 산지(임야)일 것이다. 그만큼 땅은 그 상태로 가지고 있으면 남에게 팔 수 있지만 그 부동산의 가치는 현저하게 떨어진다. 그 가치를 끌어올리기 위해서는 건물을 지을 수 있는 개발행위가 수반되어야 한다. 그래야 아무것도 없는 지금 상태보다 지가가 올라가기 때문에 추후 매매하더라도 이익을 남길 수 있기 때문이다. 땅의 가치를 올리기 위해서는 아래 세가지의 방법을 통해서 가능하다.

1) 형질변경

현재 산지나 농지를 가지고 있는데, 일부 땅은 경사가 심하고 나머지는 완만하다고 하자.

건물을 짓기 위해 평평하게 지으려면 경사가 있는 쪽은 땅을 깎아야 한다.

이 행위를 절토라고 한다. 또 땅이 도로보다 낮으면 쌓아야 하는데, 이것은 성토라고 한다.

보통 토목공사시 절성토량이 중요한데, 이유는 공사비 때문이다. 절성토량이 많아질수록 공사비가 올라가므로 땅주인에게 그만큼 부담이 된다. 요샌 모든 땅을 평평하게 만드는 것이 아니라 공사비 절감 및 환경 친화 등 여러 요인으로 건물을 지을 수 있는 최소한의 땅만 형질변경 하는 경우도 있다.

이렇게 형질변경을 통해 건물을 지을 수 있으면 가치가 올라가게 된다. 이 형질변경을 위해서는 앞에서 언급했던 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 개발행위허가를 받아야 한다.

2) 지목변경

개발행위허가를 통해 땅의 형질변경을 바꾸었다면 건물을 지을 수 있는 여건이 조성된다.

이후 건축허가와 공사를 통해 건축물이 지은 후 준공신고를 하면 기존 지목 전(논)이 대지로 변경된다.

지목이 변경되면 기존 지가보다 올라가므로 땅의 가치가 올라간 것으로 볼 수 있다.

현재 건축허가시 땅에 대한 개발행위허가는 의제처리로 같이 인허가를 받을 수 있으므로,

형질변경과 지목변경을 위한 인허가도 한번에 처리가 가능하다.

3) 용도지역 변경

이 방법은 소규모 토지보다는 대규모 토지 개발시 많이 사용되는 방법이다. 토지의 용도지역 변경은 땅주인이 내 땅의 용도를 바꾸어 달라고 해서 무조건 바꿀 수 있는 게 아니다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서도 용도지역 변경에 대해서는 민간 제안조차 되지 않는 사항으로 규정하고 있다. 현재 자연녹지지역 땅이 일반주거지역으로 또는 일반주거지역 땅이 상업지역으로 변경되면 지가가 상승하기 때문에 가치가 어마어마하게 올라간다.

그러나 특별한 대규모 개발사업이 아니라면 용도지역 변경을 지자체에서 해주지 않고, 땅주인들이 본인이 가지고 있는 땅이 인근 용도지역과 틀리다고 조정을 해달라고 민원을 넣어도 절대 바꾸어 주지 않는다. 5년마다 불합리한 그 도시계획 등을 재정비하는 ‘도시관리계획 재정비’ 가 있는데, 이 시기에 주민공람이나 의견등을 참고하여 불합리한 용도지역 변경에 대한 의견서를 낼 수 있다. 그러나 이것도 검토 후 기준에 부합할때만 변경이 가능하므로 개인이 용도지역을 바꿀 수 있는 확률은 거의 어렵다고 보면 된다.