2019년 4월 연 회원에게 드렸던 부동산 전망

미래를 예측해서 돈을 버는게 전혀 불가능 하지는 않다. 

                              

안녕하세요. 오늘은 제가 2019년 4월 초 연 회원들에게 보냈던 편지를 6개월이 지난 현시점에서 블로그에 오픈하려고 합니다.

사람이 미래를 예측하는 건 불가능하지만 노력만 한다면 대략적인 부동산의 흐름을 읽을 수는 있다고 생각합니다.

6개월이 지난 지금, 제가 생각했던 예상과 얼마나 맞아떨어지고 있는지 한번 비교해 보는 것도 재밌을 거 같아서 올려 봅니다.

단, 오해의 소지가 있어서 특정 지역은 모자이크 처리합니다. ( 특정 지역을 띄우기 위해서 글을 올린다고 생각하시는 분들도 계실 거 같아서요.)

참고로 2019년 4월 31평 은마아파트 시세가 14.5억 현재 18.5억이니 만약 제 메일을 보고 당시 은마아파트에 투자했다면 6개월 만에 무려 4억 원의 시세차익을 거두었을 겁니다.

6개월 전에 보냈던 메일을 함께 보실까요?

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2019년 4월 연회원에게 드리는 글

안녕하세요. 벌써 꽃이 피는 봄이 왔습니다. 시간은 참 빠른 것 같습니다. 2019년도 벌써 3분의 1이 지났습니다.

다들 건강하시죠? 최근 부동산 흐름에 대해서 제 견해를 메일로 통해 밝히고자 합니다. 이 메일은 공식적으로 어디에도 올리지 않았습니다. 따라서 연회원분들에게만 보내 드리는 메일입니다. 가급적 다른데 오픈을 안 해주시면 좋을 거 같습니다.

아시다시피, 저는 어떤 부동산 지표도 보지 않습니다. 다만 현장의 분위기와 경기 흐름에만 주목해서 판단하는 편입니다. 따라서 이런 저의 주관적 추측이 반드시 맞는다고 할 수도 없고 제 예상이 맞을 거라고 너무 기대하시기보다는 전반적인 경기 흐름과 적절한 지표들 그리고 저의 견해를 같이 들어 보시고 투자 판단에 결정을 하시는 게 오히려 더 합리적이라고 생각합니다.

시장을 바라보는 저의 생각은 크게 세 가지 관점에서 말씀드리겠습니다.

첫째, 부동산 특히 강남의 부동산은 바닥을 쳤다고 생각합니다. 몇 군데 강남 임장을 다녀 본 결과 급매물이 모두 빠졌고 호가가 최저가 대비 조금씩 오르고 있습니다. 비단 강남뿐만 아니라 전반적인 서울 부동산이 급매물이 자취를 감추고 있습니다.

그 이유는 9.13 대책으로 정부의 정책이 약발이 다하고 있다고 생각됩니다. 정부의 규제는 일시적으로 수요를 위축시킬 수 있지만 근본적인 문제 (신규 아파트의 수요 증가)를 해결하지 못하면 서울 특히 강남의 집값은 잡기가 힘들 거라고 예상됩니다. 특히 그동안 강남 재건축 최대 피해자나 다름없는 잠실 주공 5단지나 은마 아파트 같은 경우 주민들이 단체 행동에 돌입하며, 서울시와 정부 입장에서 언제까지 재건축을 막을지 두고 볼 문제라고 생각합니다. 내년에 있을 총선도 부담이 클 거라 생각합니다. 아마도 총선 전에는 강남발 재건축 규제가 어느 정도 완화될 거라 예상합니다. 왜냐하면 재건축 주민들이 집단행동에 돌입했기 때문에 부담이 전혀 없다고 할 수 없기 때문입니다.

따라서 강남 재건축은 지금이 기회입니다. 그동안 가격이 최고점 대비 많이 빠졌고 지금은 급매물이 완전히 소진된 상태입니다. 발 빠른 투자자라면 저랑 같은 생각을 하는 사람들이 많기 때문에 강남 재건축은 지금 들어가야 합니다.

둘째, 화폐개혁에 대한 저의 견해입니다. 최근 화폐개혁에 대한 얘기가 나오고 있습니다. 표면적인 이유는 지하자금 양성화라는 주장이지만 그 속 뜻은 조금 더 두고 봐야 할 거 같습니다. 화폐개혁이 되면 현금을 갖고 있는 거보다는 부동산을 갖고 있는 게 그래도 유리합니다. 따라서 향후 화폐개혁이 되기 전에 미리 부동산이나 실물 자산에 투자하는 전략은 유효해 보입니다. 다만 화폐개혁이 실제로 이루어질지 조금 두고 봐야 할 문제입니다. 화폐 개혁이 이루어지지 않는다 하더라도 항상 현금보다는 부동산이 재테크 측면에서 유리하기 때문에 여전히 저평가된 부동산 투자는 유효합니다.

셋째, 정부의 돈 풀기 정책과 부동산 옥죄기 정책으로 수급 불균형이 이루어지고 있습니다. 새 집에 대한 수요는 크게 늘어났지만 임대주택 등록으로 서울 부동산에 실제적인 매물이 많지 않고, 신규 아파트의 분양가를 누르고 있기 때문에 향후 아파트 공급이 크게 늘어날 것으로 보이지 않습니다. 다만 정부에서 내세운 3기 신도시 발표로 어느 정도 매수 수요를 잠재운 효과는 있습니다. 하지만 3기 신도시의 공급물량이 실제로 이루어지려면 최소 3~4년에 시간이 필요하기 때문에 여전히 수급 불균형의 부작용은 클 거라고 생각합니다. 정부에서 누르는 만큼 탄력이 되어 급작스러운 수요 증가로 이어지지 않을까? 생각됩니다. 어쨌든 서울도 바닥은 찍었다고 생각합니다. 최근 위례 신도시 청약열기에서 보듯이 분양가만 저렴하면 언제든 주택을 구입하려는 수요는 차고 넘칩니다. 그 수요가 한 번에 폭발하면 입지 좋은 곳 위주로 가격 상승이 있을 거라 생각합니다.

물론, 급작스러운 세계 경기 위축으로 외부 충격이 올 경우 부동산 가격에 타격을 입을 수도 있습니다. 하지만 이미 고점 대비 많이 떨어진 지역 위주의 아파트는 단기적인 충격이 오더라도 크게 가격이 떨어지지는 않을 거라고 예상합니다. 그보다는 잠재수요의 폭발적인 증가로 집값이 다시 오를 여지는 충분하다고 생각합니다.

작년 7월 이후 연회원에 가입하신 분들은 오버 슈팅 된 서울보다는 상대적으로 저평가된 수도권 위주의 투자를 권해 드렸습니다. 대표적인 곳이 000. 현재 1억 2천 이상 가격이 상승했습니다. 물론 7월 초 0000 같은 경우에도 34평 6억 기준에 매입을 권했고, 현재 7.5억에서 8억까지 시세가 상승했습니다만 수익률로만 보면 오히려 0000 나 00000가 수익률은 훨씬 더 높았다고 생각합니다. 특히 00000나 00000 같은 경우 분양권이라 들어간 돈이 단 돈 3천에서 6천만 원 내외이기 때문에 투자금 대비 수익률은 나쁘지 않습니다. 그 외 서울시내 급매물 아파트와 오피스텔 임대 맞춰진 상가들도 모두 만족스러운 수익을 냈습니다.

지금은 자금이 되신다면 수도권에서 서울로 갈아타는 전략도 유효해 보입니다. 단 자금이 어느 정도 준비가 되신 분들에 한하며 자금이 충분치 않다면 기존 수도권 투자 전략을 그대로 유지하는 게 좋을 거 같습니다.

자금이 충분하지 않은 분들은 현재 0000의 계약금 포기 00000을 추천하고 있습니다. 과거 000도 그랬듯이 초기의 마이너스 프리미엄 000은 향후 생각보다 큰 시세차익을 거둘 수 있다고 생각합니다. 무엇보다 서울 웬만한 신축 00000매매가 2.3억 보다 1억 이상 저렴한 실 구매 가격 0000억에 산다는 건 상당히 메리트가 있습니다. 더군다나 내년에 0000역이 개통된다면 임대료와 매매가 상승도 충분히 누릴 수 있다고 생각합니다. 이미 투자하신 분들은 지속적으로 지켜보시기를 권합니다.

제가 예상하고 생각하는 부분을 글로 표현하는 건 한계가 있습니다. 필요하시면 언제라도 전화로 물어보시기 바랍니다. 글 내용을 요약하면 첫째, 강남 바닥 찍었다. 둘째, 서울도 바닥에 거의 근접했다. 셋째, 수도권에서 서울로 갈아탈 타이밍이다. 넷째, 소액으로 할 수 있는 000 지금 투자하기 적기다.

아무쪼록 항상 건강하시고 궁금하신 내용이 있으시면 언제라도 전화 주세요. 감사합니다. 유튜브 구독도 많이 해주세요. ^^

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