집 값 하락에 대비하는 우리의 자세

쏟아지는 뉴스 속에서 한 줄기 빛을 봐야 한다.

최근 뉴스 기사를 보면 주식과 코인 시장에 이어 연일 부동산 시장 하락 가능성에 대해 말하고 있다. 미국이 자이언트 스텝으로 연일 금리를 올리고 있어 우리나라도 최근 기준 금리를 1.75%에서 0.5% 인상한 2.25%로 전격 인상했다. 문제는 앞으로 미국이 더 금리를 올릴 가능성에 무게를 두고 있다는 것이다.

최근 미국 기준금리 상승 추이

현재 1.75%인 미국의 기준금리가 더 오르게 되면 우리나라 금리도 미국보다 높게 올릴 수밖에 없다. 예를 들어 설명하면 당신이 10억이라는 현금이 있었는데 안전하게 운영하고 싶다고 가정해 보자. 그런데 우리나라에 돈을 예치하면 이자를 2.25% 주는데 미국이 금리를 현재 보다 1% 올려서 2.75%로 올리면 우리나라보다 0.5%가 더 돈을 주는 미국에 돈을 예치하고 싶을 것이다. ( 이해를 돕기 위한 예시로 기준금리와 실제 예금금리 환율 수수료 등은 투자 고려 대상에서 제외했다. )

결국 우리나라 주식시장에 있던 돈들이 상대적으로 안전한 미국 시장으로 돈이 빠져나갈 거고 그럼 주식시장이 하락하고 주식시장에서 돈을 잃은 많은 사람들이 실물자산인 부동산을 싸게 팔고 결국 부동산도 하락한다는 논리다. 그리고 현재까지 그럴 가능성은 충분히 있어 보인다.

그렇다면 미국은 세계 경기도 어려운데 왜 이렇게 금리를 올리는 것일까? 그건 바로 인플레이션을 잡기 위해서다. 금리 인상을 통해서 시중에 있는 유동성을 흡수하면서 물가를 안정시킨다. 하지만 금리를 올리면 물가를 잡을 수는 있지만 경기에는 부담이 된다. 예를 들면 만약 당신이 1억 원을 4%의 변동금리로 돈을 빌려서 연간 이자는 400만 원을 내야 하는데 금리를 6%로 올리면 200만 원이 더 올라간 연간 600만 원의 이자를 더 내야 한다. 그럼 아무래도 허리띠를 졸라매서 소비를 줄일 수밖에 없을 것이다. 소비가 줄어들면 물건을 파는 기업들 입장에서는 소비가 줄어든 만큼 상대적으로 장사가 안 되는 것이기 때문에 기업들 입장에서는 채산성이 떨어진다.

대출을 많이 받은 기업이나 자영업자들은 올라간 이자 부담에 소비까지 줄어드니 적자를 감수해야 하고 어쩔 수 없이 고용 인원을 해고할 수도 있다. 금리 인상은 실물경기에 굉장히 직격탄이지만 미국이 이렇게 금리 인상을 거침없이 하겠다고 예고하는 건 믿는 구석이 있다. 그건 바로 미국의 실업률이다.

미국 실업률 추이

미국의 실업률은 굉장히 견고한 상태로 오히려 하락 안정하고 있다. 미국의 실업률이 이렇게 낮다 보니 미국은 금리를 올리더라도 어느 정도 버틸 수 있는 체력이 있다고 판단하는 거다. 따라서 미국은 실업률이 급격히 높아지지 않는 한 계속해서 금리를 올릴 가능성이 높다.

성장을 인질로 잡고 있는 인플레이션은 언제까지 지속될까? 최근 인플레이션은 코로나 팬데믹으로 억눌렸던 소비심리가 폭발하면서 일어난 측면과 우크라이나 러시아 전쟁 사태로 인한 석유 가격의 상승에 기인한다. 이 두 가지가 해결돼야 인플레이션이 잡힐 수 있지만 다른 방법으로도 예기치 않게 인플레이션이 잡힐 수도 있다. 예를 들면 세계 경제 악화와 경기 침체로 소비심리가 급격히 떨어질 수 있다. 경기침체에 대한 두려움으로 많은 사람들이 소비를 줄이게 되면 인플레이션 기대감도 사라지게 된다. 어쩌면 연방준비위원회에서도 노리는 게 이런 부분이 아닐까? 싶다. 즉, 금리를 올리기 전에 계속해서 금리를 올리겠다는 경고를 하면서 펜데믹으로 억눌렸다가 터지려는 소비 심리를 낮추려는 측면도 분명 있기 때문이다.

다시 핵심 문제로 돌아와서 이런 시국에 그렇다면 우리들은 어떻게 해야 할까?

미국 실업률이 아직 건재하기 때문에 미국의 금리는 더 크게 올릴 여력이 있다. 그렇다면 우리나라도 달러 유출을 막기 위해서라도 금리 인상을 할 수밖에 없고 그렇다면 주식시장과 부동산 시장에 부담이 되는 건 맞는 얘기이다. 세계경제가 안 좋다 보니 경기침체의 여파로 주식이나 부동산 가격의 하락도 일정 부분 예상할 수 있다.  하지만 금리가 오르더라도 대출을 많이 받은 사람이 문제이지 대출을 적절하게 받고 버틸 여력이 되면 전혀 걱정할 필요가 없다. 또한 최근 파키스탄 같은 신흥국들은 금리 인상의 큰 타격을 받겠지만 우리나라 경제 펜더멘털이 1997년과는 많이 다르다. 우리나라 경제 체력을 조금 믿을 필요가 있다. 또한 지나친 걱정과 불안은 올바른 판단을 못 하게 해서 우량한 자산을 헐값에 팔아 버리는 우를 범할 수 있기 때문에 절대 지나친 걱정과 불안을 해서는 안된다. 침착해야 한다.

지금은 소비를 줄이고 앞바퀴에 집중할 때이다. 항상 내가 강조하는 게 앞바퀴=근로소득, 사업소득 / 뒷바퀴=투자소득이다. 회사에 다니는 사람은 이럴 때일수록 회사에서 잘리지 않도록 노력해야 하며 자영업을 하시는 분들은 원가를 절감해서라도 이 시기를 잘 버텨야 한다. 물론 쉽지는 않겠지만 현재 돌아가는 시국을 냉철히 파악하고 쓸데없는 소비를 줄이면서 잘 버텨야 한다. 쓸데없이 새는 돈은 없는지 다시 한번 체크하는 것도 중요하다.

위기 다음에 기회를 엿봐야 한다. 항상 위기 다음에는 기회가 온다. 한 수 앞을 내다볼 수 있다면 우리는 큰돈을 벌 수 있다. 지금 위기 상황에 대해서 걱정만 할 게 아니라 그다음 기회를 주목할 필요가 있다. 절대 투자와 부동산에 관심을 놓으면 안 된다. 많은 사람들이 부동산 활황일 때 관심을 갖다가 부동산이 하락하면 쳐다도 보지 않는다. 진정한 투자자라면 부동산 하락 시기에 상승기를 준비하고 상승장에서는 하락장에 대비해야 한다. 그렇게 해야 오래 살아남는 진짜 부동산 투자자다. 이 글이 자칫 모든 사람들에게 투자를 권하는 글이 될까 봐 염려스럽다. 모든 사람들이 노력한다고 투자에 성공할 수 있는 건 분명 아니다. 그래서 조심스럽기는 하지만 본인의 삶이 조금 더 나아지고 싶다면 '부정보다는 긍정의 눈으로 세상을 바라봐야 한다'는 명제는 명백한 사실이다. 연일 집 값 하락의 뉴스 속에서도 누군가는 투자 기회의 한 줄기 빛을 보듯이 말이다.

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