깡통전세 위험에 대비하라

매매가 전셋값 차이가 적을수록 위험하다

최근 나온 주거복지 로드맵의 핵심은 서울 근교의 그린벨트를 풀어 주택의 공급을 늘리겠다는 뜻이다. 특히 이번 공급이 청년층들과 신혼부부의 물량을 늘려 무주택자들에게 내 집 마련의 징검다리 역할을 하고자 한다. 하지만 그린벨트 주변의 땅값이 오른다는 부작용이 이미 언론에 나오는 상태다. 또한 필요자금을 어떻게 어떤 식으로 마련될지도 사실 미지수다. 정부 정책에 세밀한 준비가 아쉽다.

주거복지 로드맵뿐만 아니라 최근 발표한 정부 정책의 의도는 무주택 서민, 특히 청년층과 신혼부부에게 주택구입의 기회를 열어주고 다주택자들이 주택을 처분해 공급 물량을 늘리고자 하는 것이다. 최근 나온 정책에 대해 아쉬운 점이 있어서 몇 가지 조언을 하고자 한다.

우선 전세자금 대출 지원이다. 전세자금 대출은 오히려 갭 투자를 양성할 수 있다. 갭 투자의 본질은 전세를 끼고 집을 몇 채씩 사는 것이다. 전세자금 대출이 많이 되면 당연히 전세를 찾으려는 수요가 늘어날 것이고, 그 수요를 이용한 갭 투자를 더 많이 할 수 있다. 이 부분은 당초 정부의 의도와도 맞지 않다. 갭 투자를 잡겠다면서 전세자금 대출을 늘린다는 건 모순적인 정책일 수밖에 없다.

그럼에도 불구하고 전세를 마련하고자 하는 수요자에게 대출은 반드시 필요한 부분이다. 하지만 더 깊게 생각하면 전세자금 대출을 받아서 전세를 사는 게 반드시 세입자들에게 유리하지만은 않다. 왜냐하면 최근 금리 인상과 가계부채 문제, 세계경제의 불황 등이 발생한다면 다주택자들의 자금부담으로 깡통 전세가 발생할 수 있다. 그렇게 되면 보증금을 떼일 수도 있고 오히려 더 큰 사회적 문제가 될 수 있다. 따라서 세입자들도 전세로만 살려고 하기보다는 보증금을 낮추고 월세를 사는 게 오히려 더 유리하고 안전할 수 있다. 따라서 세입자들도 발상의 전환이 필요하다. 전세로만 살려고 하면 안 된다는 얘기다.

그리고 정부가 세입자 보호를 위한 정책을 만들고자 한다면 전세자금 대출 지원보다 월세 바우처 제도를 활용할 만하다. 일정 부분 월세를 바우처 형태로 지원하는 거다. 예를 들면 월세가 50만 원이라면 세입자에게 20만 원 정도 월세를 직접 지원하는 거다. 그러면 깡통전세에 대한 리스크도 적어지고 전세를 끼고 집을 사는 갭 투자자들도 적어질 거라고 판단한다.

보유세 인상도 최근 크게 화제가 되고 있다. 보유세를 인상하면 보유세 인상분만큼 세입자들에게 전가돼서 오히려 세입자들에게 더 불리해질 수도 있다는 주장이다. 물론 맞는 말이지만 보유세 인상이 무조건 세입자들에게 전가가 되는 건 아니다. 물량에 따라 달라질 수가 있는데 임대 물량이 많으면 세입자들에게 선택의 기회가 더 많기 때문에 보유세가 오른다 하더라도 세입자들에게 보유세가 전가되지 않는다. 하지만 임대 물량이 적으면 얘기가 달라진다. 보유세만큼 임대료를 올려도 세입자들에게 물량 부족으로 마땅한 대안이 없기 때문에 보유세 인상분이 세입자에게 전가된다. 전문용어로 임대수요가 탄력적이냐 비탄력적이냐에 따라서 세금 전이가 달라진다는 얘기다.

그렇다면 지금은 임대물량이 탄력적인가? 비탄력적인가? 전세 가격 추이를 보면 크게 오르지 않고 오히려 떨어지는 지역도 있다. 무엇보다 내년부터 대규모 입주물량이 맞물려 있어 당분간 전세 수요는 탄력적으로 보인다. 즉, 물량이 많아서 보유세를 인상한다고 해도 세입자들에게 전가되지는 않을 것이라는 얘기다. 하지만 여기서 주의해야 할 점이 있다. 참여 정부 시절 종합부동산세를 신설하면서 고가의 1 주택만을 오랫동안 보유했음에도 불구하고 투기꾼으로 매도했기 때문에 많은 사람들이 정책의 반감을 갖게 된 것이다. 예를 들면 강남에서 실거주로 20년 살았더니 집값이 올랐는데 왜? 본인을 투기꾼으로 매도하고 보유세를 인상하냐?이다. 일정 부분 맞는 주장 아닌가?

따라서 보유세 인상의 역풍을 맞지 않기 위해서는 실거주와 투기수요를 구분해야 한다. 물론 주택 가격적인 부분도 체크해야겠지만 주택 개수에 따라서 차등으로 보유세를 다르게 매겨야 합리적이고 시장의 역풍을 덜 맞을 수 있다는 얘기다. 개인적으로 1가구 3주택부터 보유세를 누진과세 해야 한다고 생각한다. 1가구 2주택까지는 부득이하게 주택을 보유하는 경우가 많기 때문에 1가구 2주택이 투기냐? 실수요인지를 나누기가 현실적으로 쉽지 않기 때문이다.

현행 임대소득 과세 부분도 손봐야 할 부분이다. 원칙적으로 3 주택부터는 전세에 대해서도 임대소득세가 발생한다. 즉, 3 주택자부터는 전세가 3억을 초과하는 경우 전세금을 월세로 산정해서 월세 소득에 대한 세금을 납부해야 한다. 하지만 예외 조항이 있다. 전용면적 60제곱미터 이하 주택의 보증금은 전세금의 산정이 안되기 때문에 100채가 넘고 전세보증금이 100억이 넘는다고 하더라도 간주임대료에 의한 세금을 한 푼도 안내도 된다. 최근 왜 소형주택이 인기가 있고 오르는지? 또 왜 물량이 부족한지? 갭 투자자들이 왜 소형 아파트의 열광하는지? 의 이유이기도 하다.

사람들의 인식 전환도 필요하다. 1990년대 신문을 보면, 다주택자들에게 상당히 부정적인 여론이다. 하지만 지금은 어떤가? 우표 수집하듯이 주택을 100채 소유한 사람들이 쓴 책이 베스트셀러가 되고 존경받는 시대가 되었다. 우리 사회가 뭔가 잘못 돌아가는 게 아닌가? 하는 의문이 든다. 사회적으로 큰 문제가 될 수 있는 깡통 전세에 대한 대비를 하기 위해서도 초과 다주택자들에 대한 규제는 필요하며 주택임대사업자 등록 의무화와 더불어 앞서 얘기한 이런 부분에 대한 정책적인 검토가 필요한 시점이다.  

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