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May 16. 2024
부동산임의경매 강제경매 차이점?
안녕하세요. 부동산전문 변호사 류원용입니다.
채무자에게 빌려준 돈을 받지 못한 경우에 채권추심 방안으로 돈을 빌린 자에게 소송을 해서 판결을 받는 등의 방법으로 집행권원을 확보하고 채무자 명의 재산에 강제집행으로 경매신청을 하는 방법이 있습니다.
또한 돈을 빌려줄 때 채무자 명의의 부동산에 근저당권 설정 등기를 한 경우, 담보권을 실행하여 부동산임의경매신청을 할 수 있죠. 그래서 오늘은 이 두 가지의 차이점에 대해 상세히 알아보려고 합니다.
돈을 빌려준 자가 빌린 자에게 금전을 지급하라는 소를 제기하여 승소를 했습니다. 그런데도 채무자가 금전을 지급하지 않을 경우에는 재판에서 승소하여 받은 판결문을 집행권원으로 하여 집행문을 발급받아 채무자 앞으로 되어 있는 부동산을 압류하고 경매를 통해 매각시켜서 그 대금으로 금전을 받아낼 수 있습니다.
여기서 말하는 집행권원은 무엇일까요? 이것은 사법상의 일정한 급부청구권의 존재와 범위를 표시하고 이행 청구권을 국가 권력에 기해 강제적으로 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 증서를 말합니다.
그 예로 판결문과 화해조서, 조정조저, 공정증서 등을 이야기할 수 있죠.
강제경매란?
강제경매는 집행권원에 기해 법원을 통해 채무자의 재산을 압류해 매각한 후 그 매각 대금으로 채권자의 금전채권을 만족시키는 것입니다.
이것은 집행권원만 있다고 해서 절차를 진행할 수 있는 것이 아니고 법원이나 공증사무소 등에서 받은 판결문, 공정증서 등이 필요합니다.
그리고 법원이나 공증사무소 등에 집.행문을 부여해달라고 요청 후 부여받은 다음에야 집/행이 가능합니다.
법원 등 해당기관에 집행문 부여 신청과 판결문 원본 등 집,행권원의 원본을 받게 되면 이에 기해 실제로 시행할 수 있다는 취지를 적어서 내어주는데 여기서 집행문이 붙은 집행권원을 집행력 있는 정본이라고 합니다.
부동산임의경매란?
그렇다면 부동산임의경매란 무엇일까요? 이는 기존에 가지고 있던 저당권과 같은 담보 물권 실행에 의해 경매에 넘기는 것입니다.
따라서 채무자 물건이 경매되면 매수인이 대금을 납부하고 그 대금은 정해진 배당 순위에 따라서 배당됩니다.
이를 위해서는 집행권원을 확보하지 않아도 되며, 법원 판결이 없어도 됩니다.
예를 들어 A가 B에게 돈을 빌려주면서 B 명의 부동산에 근저당권 등 담보권을 받아놓았다면 A는 변제기한 도래 등 일정 요건이 발생했을 때 담보권 실행으로 해당 부동산에 경매를 신청해 매각시키고 그 대금을 다른 채권자들보다 먼저 회수할 수 있습니다.
다른 점은?
민사집행법은 기본적으로 강제경매에 의한 강제집행을 규정하고 있으나 부동산임의경매에 대해서도 상당 부분 표준으로 삼아 적용하고 있습니다.
그렇기 때문에 이것 역시 원칙적으로 압류에서 배당에 이르기까지의 절차에 있어 강제경매와 동일하다고 볼 수 있습니다.
하지만 위에서 설명드렸던 것과 같이 집행권원의 존재를 요구하느냐가 가장 큰 차이인데요. 이 외에도 공신력을 인정하는지가 중요한 차이점 중 하나가 됩니다.
공신력의 차이
강제경매는 판결문 등의 집행권원이 존재하는 경우, 이를 근거로 국가의 강제집행권의 실행으로서 실시되는 절차이기에 유효한 집행력 있는 정본에 터잡아 일단 절차가 완결된 때에는 나중에 그 집행권원에 표상된 실체 상의 청구권에 애초부터 존재하지 않았거나 무효인 경우라도 경매 절차가 유효한 매수인이 유효하게 목적물의 소유권을 얻게 됩니다. 이것으로 보아 공신력이 있다고 볼 수 있습니다.
임의경매는 담보권자의 담보권이 진실하다는 것을 전제로 그 권능의 실행을 국가기관이 대신 행하는 것에 불과합니다. 따라서 경매개시결정 전, 담보권이 부존재하거나 무효인 경우 피담보채권이 발생하지 않거나 변제 등으로 사라지는 경우 등 실체상 흠이 있었다면, 이를 간과하고 경-매 절차가 진행되어 매수인이 대금을 지급하고 소유권이전등기를 받았다고 해도 낙찰자의 소유권 취득은 무효가 될 수 있습니다. 이를 가리켜 공신력이 없다고 하는 것이죠.
지금까지 차이점에 대해 살펴보았는데요. 이와 관련하여 더욱 상세한 정보를 얻고자 한다면
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