토지신탁 비토지신탁 의 유형에 대해 알아보자!
안녕하세요. 저는 류원용 변호사입니다.
이번엔 부동산 신탁과 분양계약의 관계에 대해서 설명을 드리도록 하겠습니다.
일단 부동산 신탁 상품은 토지신탁과 비토지신탁 상품으로 나누어집니다. 수분양자분들이 분양을 받는 물건 즉 부동산의 유형에 따라서 적용되는 법률이
1.주택법
2.건축법
3.건축물의 분양에 관한 법률
이런 세 가지 법률이 적용이 됩니다.
토지신탁 비토지신탁 과 주택법 건축법 건분법
두 개와 세 개가 엮여지니 일단 단순히 경우의 수만 보더라도 여섯 가지 경우가 나옵니다. 이 여섯 가지 경우에 따라서 법률관계라든지 대응하는 방법이 다 달라집니다.
우선 토지신탁 비토지신탁을 설명드리기에 앞서서 부동산 신탁의 의미에 대해 설명드리도록 하겠습니다.
부동산 신탁은 말 그대로 부동산을 신탁하는 것입니다.
더 정확하게는 부동산의 소유권을 신탁을 하는 겁니다.
물론 부동산에 대해서 등기할 수 있는 권리는 소유권을 뿐만 아니라 전세권 지상권도 있고 심지어는 채권인 임차권도 등기가 가능합니다. 따라서 부동산에 대해서 부동산등기법 상 등기할 수 있는 모든 권리는 부동산 신탁을 할 수가 있습니다. 그런데 여러분들에게 문제가 되는 것은 분양 또는 매매를 통해서 건물의 소유권을 취득하는데 그렇기 때문에 부동산의 소유권을 신탁하는 경우다 그 경우에만 한정해서 생각하시면 됩니다. 그래서 다른 경우는 전혀 생각하실 필요가 없습니다.
토지신탁과 비토지신탁이 무엇인가요?
토지신탁과 비토지신탁에 대해서 설명을 드리겠습니다.
토지신탁은, 수탁자가 토지를 신탁받아서 자기가 인허가도 받고 건축주가 돼가지고 나대지에다가 건물을 지은 다음에 분양 또는 임대를 해서 사업 이익이 나오면 [ 통상 시행 이익이라고 하는데] 시행 이익을 위탁자 겸 수익자에게 분배해 주는 신탁입니다.
그러다 보니 토지신탁의 수탁자가 사업 주체 건축주 분양자 도급인입니다.
비 토지 신탁은 토지를 신탁받는 건 맞는데 수탁자가 특정 건물을 올리고 분양을 하거나 임대를 해서 사업 이익, 시행 이익을 추구하는 게 아닙니다. 각각의 신탁 목적에 따라서 신탁만 받습니다.
이러한 비토지신탁은 분양관리신탁 담보신탁 처분신탁 관리신탁으로 나눠집니다.
각각의 목적에 따라서 토지를 신탁받아서 신탁 목적에 따라서 신탁업무를 수행하는 거지
비토지신탁은 분양을 하는 것이 아닙니다.
그렇기 때문에 비토지신탁에서는 수탁자가 아니고
위탁자가 건축주 사업주체 분양자 도급인의 지위를 갖고 있습니다. 그렇기 때문에 수분양자 입장에서는 법률행위를 하는 당사자가 달라지는 겁니다.
그래서 상담하러 가실 때는 신탁 원부는 확인하고, 어떤 신탁 상품인지 알아야 이게 비토지 신탁인지 토지 신탁인지가 구분이 되어 그다음에 변호사와의 상담이 이루어집니다. 그거에 따라서 어디 누군가를 상대로 법률행위를 해야 되고 법률 관계가 어떻게 구성이 돼야 되는지 말씀드릴 수 있는데, 상담을 하러 오실 때 잘 모르십니다.
신탁원부?
신탁 원부는 부동산 등기법에 따르면
신탁 계약은 신탁 원부에 반영을 해야지만 등기와 동일한 효력을 가집니다.
그렇기 때문에 부동산 신탁 등기를 하려면 단순히 신탁 등기만 하는 게 아니라 위탁자와 수탁자 사이의 신탁계약에 관한 내용은 신탁 원부라고 하는 곳에 반영해서 등기 기록에 하나로 첨부를 해야 됩니다.
그런데 이 신탁 원부는 누구나 다 볼 수가 있습니다.
제 3 자한테 다 공개가 되어 있습니다. 여러분들이 일단 신탁 원부를 떼서 신탁 계약을 봐야지만 ‘내가 계약하려고 하는 부동산이 어떠한 신탁인지’ ‘즉 토지신탁이냐 비토지신탁이냐에 따라서’ ‘분양을 하려는 물건이구나’ 라고 확인을 하실 수가 있습니다. 물론 일반인들이 신탁 원부에 있는 신탁 계약의 내용을 다 이해하기 힘듭니다.
그러나 변호사는 분양 계약서 내용을 보면 대략적으로 어떤 신탁인지에 대해 설명을 드립니다.
토지신탁에서 수탁자는 계약서에 어떻게 써 있나요?
토지신탁은 시행사, 매도자, 시행 수탁자 이렇게 써 있습니다.
반면 비토지신탁은, 위탁자가 매도자 매도인입니다.
근데 수탁자도 들어있는데, 사실 안 들어가도 됩니다.
예전에는 잘 안 넣었는데 요즘은 넣습니다. 왜냐하면, 신탁회사의 신용도를 빌리고 싶은 것입니다. 그리고 실제로 비토지신탁이라 하더라도 분양대금은 매도인인 위탁자한테 납부하지 않고 신탁회사에 납부를 하도록 합니다. 신탁회사가 관리를 하도록 하니 그러기 때문에 비토지신탁이라고 하더라도 신탁회사가 분양계약서에 들어옵니다.
비토지신탁 계약서에서 수탁자는?
그럼 거기에 수탁자는 뭐라고 써있을까요? 자금관리수탁사, 자금관리사무수탁사 자금관리사무수임인 등 애매모호한 표현을 씁니다.
비토지신탁의 수탁자는 부동산 신탁의 수탁자가 아닙니다. 부동산 신탁 회사는 맞는데 역할이 신탁으로서의 역할이 아니라 자금관리사무를 대행해 주기 때문에 그렇게 표현을 합니다. 그런데 수분양자들 입장에서는 뭔지는 모르겠고 내 돈을 신탁회사 명의로 입금을 했으니 비토지신탁의 경우에도 신탁회사가 분양대금을 반환해야 되지 않느냐 이렇게 얘기를 하십니다. 근데 전혀 아닙니다. 비토지신탁에서 분양 계약의 해제는 매도인, 위탁자를 상대로 해야합니다.
매도인을 상대로 분양 계약 해제는 했는데 돈은 신탁 회사가 들고 있습니다. 그 과정에서 매도인을 상대로 분양계약 해제는 했지만 분양 대금을 반환받을 수 있는지가 쟁점입니다.
감사합니다.
