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by Wooshin ST Jun 04. 2017

싼 캐피털과 부동산 거품

난 지금 부동산 관련 일로 전 세계 금융의 중심인 뉴욕 맨해튼에 있다. 여기 맨해튼엔 전 세계의 캐피털이 모이고 있고 난 현장에서 넘쳐나는 캐피털로 인해 어떤 일이 벌어지는지 지켜보고 있다. 특히 중국 캐피털이 이곳 부동산을 싹쓸이하다시피 하고 있다.

우리의 국민연금, 우리가 삼성생명과 같은 보험회사에 맡겨 놓은 돈, 기업이 우리로부터 벌어들인 돈, 우리가 펀드에 맡겨 놓은 돈 등이 각종 투자에 쓰이고 그중 일부는 미국의 상업빌딩 매입, 부동산담보 유동화 증권 매입, 부동산 담보 대출, 메자닌 대출 등의 부동산 투자에 쓰이고 있다.

우리나라 부동산은 경제의 불확실성, 인구 트렌드의 변화, 부동산 거품 등의 문제로 Cap Rate, Cash on Cash Return, Internal Rate of Return (IRR) 등이 너무 낮고 (즉 수익률이 낮음), 우리나라 부동산은 이제 죽었다는 것이 기관투자자들의 사이에 공통된 의견이다. 그들이 농담처럼 하는 얘기는 '남북통일만 기다리자'이다.

뉴욕 맨해튼은 전 세계 기관형 부동산 투자자들이 제일 선호하는 지역이다. 가장 큰 이유는 맨해튼은 세계 금융의 중심이고 미국의 가장 중요한 게이트 도시이며 섬이라는 지리적 특성 때문에 부동산 공급이 한정되어 있기 때문이다.

그러나 문제는 전 세계 캐피털이 너무 많이 몰린다는 것에 있다. 현재 싼 캐피털의 초과 공급으로 인해 2008년 금융위기에 빠졌던 거품이 그때 수준으로 다시 쌓이고 있는 것이다.

경제 지표에 의하면 표면적으로 미국 경제가 회복된 듯 보인다. 실상 이 지표들 자체에 많은 문제가 있다. 가장 중요한 경제 지표 중의 하나인 실업률은 점차 낮아지고 있으나 노동자의 실제 임금은 좀처럼 나아지지 않고 있다. 이것은 미국 경제 펀더멘털에 뭔가 문제가 있다는 것을 보여준다.

또한 현재 유럽과 중국 등 세계의 경제 상황이 좋지만은 않다. 글로벌 시대에 결국 미국만 안전할 수는 없는 것이다.

현재 우리나라의 많은 기관형 부동산 투자회사가 미국에 진출해있고 거점을 뉴욕 맨해튼에 두고 있다. 맨해튼의 부동산 가격은 이미 오를 대로 많이 올라 Class A 오피스빌딩의 경우 Cap Rate가 4프로대이다.

캐피털이 넘치는 상황에서, 우리나라의 기관형 투자자들은 어떻게든 딜을 성사시켜야 하는 상황이기 때문에 '내 돈 좀 써주세요'하며 여기저기 로비를 하고 다니는 게 지금의 실정이다.

부동산엔 항상 사이클이 존재하기 때문에 오른 부동산 가격은 내려가게 되어 있다. 미국의 경우 몇십 년을 주기로 부동산 가격이 폭락을 하였고 점차 이 주기가 짧아지는 것 같다. 지난 2008년에 미국 부동산이 폭락을 하였고 2018년쯤에 또 비슷한 경험을 하지 않을까 걱정이 된다.

만약 이것이 현실화된다면 우리나라에도 큰 타격이 있을 것이고, 우리나라의 몇몇 전문가들이 주장하는 부동산 폭락이 입증될 수 있을지 모르겠다.