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by Wooshin ST Jun 04. 2017

부동산과 더바보이론

현재 우리나라는 전세난으로 많은 사람들이 고통받고 있다. 어차피 내가 평생 살집을 장만하는 것임에도 불구하고 집값이 떨어질까 봐 걱정돼서 집을 못 사는 사람들이 주변에 흔하다. 어떤 게 최선인지는 개인 사정에 따라 다른 것이고 정답은 없다. 이런 현실 속에서 부동산 투자에 관한 약간의 인사이트(Insight)를 나누고자 한다.

더 바보 이론 (the Greater Fool Theory)이란 내가 산 가격보다 더 비싼 가격에 사줄 바보가 있는 것을 믿는 것이다.

부동산 투자는 자본이득 (Capital Gain)과 현금흐름 (Cash Flow)를 통해 수익을 얻게 된다. 자본이득 (Capital Gain)은 집값이 오르는 것을, 현금흐름 (Cash Flow)은 월세를 생각하면 된다.

부동산 투기의 경우 자본이득 (Capital Gain)을 얻는 것이 주목적이다. 전세를 끼고 집을 산다는 것 또한 비슷한 개념인 것이다. 물가 상승률이 높고 GDP 증가율이 높을 경우 자본이득을 통한 수익을 얻을 확률이 높다. 그러나 우리나라는 앞으로 과거와 같은 성장을 기대하기 힘들다. (Global Competition, Low GDP Growth, Aging Society, Low CPI Increase, Changing Housing Trend...)

1급 부동산 정보를 얻을 수 없고 부동산 가격이 빠른 속도로 상승하지 않는다면 부동산 투기를 통해 돈은 번다는 것은 어리석은 짓으로 생각된다. 차라리 로또에 투자하는 것이 나을 수도...

정상적인 부동산 투자의 기대는 물가 상승률 이상의 자본이득 (Capital Gain)과 리스크 대비 적절한 현금흐름 (Cash Flow)이다. 부동산 사이클을 잘 이해하고 완벽한 타이밍에 부동산을 사고판다면 자본이득 (Capital Gain)에서 많은 이득을 볼 수 있지만 현실적으로 이를 정확하게 예측할 수 있는 사람은 아무도 없다.

미국의 전설적인 부동산 투자자인 Sam Zell은 남들이 부동산을 사들일 때에 부동산을 팔고 남들이 부동산을 팔 때에 부동산을 사들인다. 무심코 생각하면 그의 행동은 미친 짓 같지만 매우 현명한 부동산 투자전략이다.

지금 미국의 뉴욕, 샌프란시스코, 워싱턴, LA 등과 같은 주요 게이트 도시들에는 전 세계 자본이 몰려와 부동산을 마구잡이로 사들이고 있다. 특히 중국인들은 크기에 상관없이 미국의 부동산을 싹쓸이해가고 있다. Sam Zell과 같은 투자자들은 '어리석은 중국인들' 하며 자신들의 부동산을 비싼 가격에 처분하고 있다. 훗날에 부동산 가격이 하락세에 접어들고 바닥을 찍을 때쯤이면 이들은 다시 부동산을 사들일 것이다.

만약 내가 부동산시장 피크에 부동산을 사고 바닥을 칠 때 팔아야만 한다면 난 자본이득 (Capital Gain)에서 엄청난 손해를 볼 것이고 실패한 부동산 투자가 된다. 언젠간 바닥을 치고 오를 테니 팔지 않고 붙들고 (Hold) 있으면 되지 않느냐? 물을 것이다. 그럴 수만 있다면 그렇게 하면 된다. 문제는 부동산 대출 (Mortgage)에 있다.

부동산 투자의 기본 기법들 중의 하나는 비싼 자기자본 (Equity) 비율을 최소화시키고 싼 대출 비율 (Loan To Value: LTV)을 높여 자기자본에 대한 수익을 (Return on Equity) 극대화하는 것이다. 이 과정에서 Interest-Only Loan이나 Balloon Payment Loan과 같이 대출기간에 이자만 내다가 만기에 원금을 한꺼번에 값아야 하는 경우나 대출상환금이 점차 커질 경우에 문제가 될 수 있다. 이유는 변화무상한 경제 상황으로 인해 원금 상환기일 내에 다른 대출을 받지 못하거나 늘어나는 대출상환금을 갚지 못하는 상황이 발생하기 때문이다.

프로페셔널 부동산 투자자들조차 눈앞의 이익에 눈이 멀어 근시안적 투자 결정을 하는 경우가 다반사이다.

만약 일반인들이 전세난으로 인해 무리한 아파트 대출을 통해 거품이 많이 낀 아파트를 샀을 경우에 문제가 될 수 있다. 안정된 수입원이 있고 원리금 균등 상환 방식 대출을 이용할 경우엔 안전할 수 있으나 그렇지 않은 경우엔 앞날에 어떤 일이 발생할지 장담 못할 것이다.

현재 수많은 사람들은 '나보다 더 바보들이 있어 누군가가 내가 비싸게 산 집을 더 비싼 가격에 사주겠지'하며 믿는 '더 바보 이론' (the Greater Fool Theory)에 너무 의존하고 있다.

세계의 상황은 예측 불가능하고 우리나라 경제는 세계경제의 영향에 취약한 구조로 되어있다. 세계의 경제가 불안한 이 시점에 우리는 현명한 선택을 해야 할 것이다.