심리와 부동산 가격
매수인과 매수인 사이의 심리싸움
뉴욕대학교 대학원 시절 뉴욕에서 유명한 부동산 교수님에게 수익형 부동산이 아닌 콘도(우리나라 아파트)와 같은 부동산 가격을 어떻게 감정해야 하는지 질문을 던졌다. 그의 대답은 "I have no idea."
부동산엔 과학적인 가격산정 공식이 없다. 달리 말하면 부동산 가격은 정가가 없고 심리에 의해 정해진다.
잠실의 30평대 아파트 가격이 몇년 사이에 2억이 올라 10억을 웃돌고 있다. 많은 사람들이 거품이라 생각 하지만 이런결과의 이유는 매도인과 매수인 사이의 심리전에서 매수인들이 지고 있기 때문이다.
특히 수요는 많으나 공급에 한계가 있는 지역은 항상 매도인 우위 시장일 수 밖에 없고 우리가 걱정하는 가격폭락으로 이어지기힘들다. 설상 불황으로 가격이 떨어진다해도 금세 다시 치고 올라갈 수 밖에 없다.
수익형 부동산 감정 평가의 경우 NOI (Net Operating Income)에 Cap Rate (수익환원률)를 나누면 된다. 이 평가 방식은 과학적으로 보이지만 깊히 들어가면 곳곳에 주관적 판단이 녹아져 있다.
논리적이고 과학적으로 부동산 투자를할 것 같은 자산 운용사가 빌딩 매입을 위해 자신만의 Discount Rate와 시장 Cap Rate 적용해 적정 매입가를 산정 한다. 만약 치열한 매수 경쟁이 예상이 된다면 딜을 성사시켜야 한다는 압박감에 숫자를 Tweak 하는 등 끼워 맞추기 수익분석을 하게 된다.
또한 수익분석 포뮬라에 적용되는 Discount Rate과 Market Cap Rate는 시장심리에 의해서 탄생된 결과물이다.
따라서 빌딩과 같은 수익형 부동산 또한 심리에 의해 가격이 산정되는 것이다.
Written by Samuel Kim
For Sustainable Real Estate Development and Homest (Home + est)
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