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by Wooshin ST Jun 16. 2017

가장 집다운 집 만들기 Stage 1

나의 동기와 프로젝트 시작

에코 모더니즘 + 호메스트 (Homest: Home + est)

첫번째 이야기

Home + est = Homest 가장 집다운 집

내가 지금 살고 있는 집을 집(Home)이라 부를 수 있을까? 우리는 집에 살고 있다기보다는 하나의 상품에 살고 있다. 상품화된 우리의 집은 최소의 노력과 비용으로 개발업자에게 최대의 이윤을 남겨주는 결과물에 불과하다.

또한, 자본의 전략적 상품인 아파트에 익숙한 우리에게 집은 거주의 수단이기 보다는 자본 증식의 수단으로써의 가치가 더 크게 느껴지고 있다.

나는 특별한 집을 바라지 않는다. 단지 나의 사랑하는 가족이 안전하고 쾌적하게 살 집을 바랄 뿐이다. 하지만 나의 식견으로 바라보았을 때 그러한 집은 우리 주변에 찾을 수가 없다.

그래서 나의 지식과 경험을 바탕으로 내가 생각하는 가장 집다운 집을 짓고자 한다.

나의 집에 대한 큰 계획은:

- 미세먼지로 인해 고통받고 있는 이 시대에 알맞게 미세먼지가 실내로 유입되는 것을 원천적으로 차단하고 쾌적한 실내환경을 유지할 수 있는 시스템 구성

- 새집증후군 염려가 없는 집을 만들기 위해 사용되는 모든 자재를 선별적으로 사용

- 제로에너지 하우스나 패시브하우스의 기술 요소를 합리적으로 적용

- 안심할 수 있고 백 년 이상 지속될 수 있는 구조체 시공

- Home Automation의 적절한 적용이다.

Motivation

스탠포드 대학 재학시절 전 세계에 합리적인 가격에 진정한 친환경 건물을 보급하겠다는 거짓말이 계기가 되어 Stanford Zero-Net 프로젝트에 참여하게 되었고 친환경건축과의 인연은 시작 되었다.

한국에 귀국해 친환경건축 전문가로 활동했으며, 미국계 엔지니어링 & 건설사업관리 회사에 근무했다. 주로 구글, 이케아, 벤츠와 같은 글로벌 회사의 친환경 부동산 개발 프로젝트에 참여했다.

대표적인 프로젝트로 서울시청에서 추진하고 독일의 Frauhofer Insitute와 같이 진행한 서울에너지드림센터가 있다. 나는 이 프로젝트의 코디네이터이자 친환경 계획을 담당하였다.

서울 상암동에 위치한 서울에너지드림센터

이 건물은 우리나라에 존재하는 가장 진보적인 에너지 절약, 친환경 건물이다. 이 건물의 탄생 목적은 오세훈 전 서울시장이 지구온난화 시대를 맞아 우리나라 주거건축의 표본이 될 건물의 탄생에 있다. 그러나 이 건물의 탄생 목적은 원대했으나 건물에 적용된 기술 요소들은 일반 주택에 적용하기에는 현실성이 부족하다.

또한 이 건물엔 고도의 디자인과 세계 최고의 고성능 시스템들이 적용되었다. 건물이 의도한 기능을 발휘하기 위해서는 디자인, 시공, 운영 모든 과정이 Integration 되어야만 한다. 그러나 이 건물은 공개적으로 밝히지 못하는 사정에 의해 Integration에 실패한 건물이다.

요즘 친환경제품에 대한 소비자의 인식이 높아져 주위에 친환경 제품, 친환경 주택 등등 소비자들에게 선택의 폭이 넓어진 듯싶다. 하지만 현실은 가구 몇 가지, 페인트, 벽지 몇 가지만 친환경 제품으로 바꾸었다고 건강한 집이 될 수 없다.

우리나라 사회 전반에 걸쳐 겉모습만 그럴싸하게 포장해서 팔아먹는 고질적인 문제가 끊이지 않는다. 내가 살고 있는 집도 마찬가지다. 내 집에 설치된 브랜드 창호가 알고 봤더니 허접한 업체에서 만든 것이라면? 나의 집이 지진에 취약하다면? 친환경 제품이라 믿었던 원목 마루가 포름알데히드를 방출하고 있다면? 우리의 집 대다수는 많은 문제를 내포하고 있다.

그래서 나는 나의 지식과 경험을 총동원해 가장 친환경적이고, 현실적이고 경제적인 기술이 적용된 에너지 절약적인 집, 즉 집다운 집을 짓고자 한다.

Thoughts on Sustainable Building

내가 생각하고 정의하는 친환경 건물은 특별한 건물이 아니다. 기본에 충실하고 거주자를 생각하는 건물이 진정한 친환경 건물이다.

특히 건물 에너지 소비량을 줄이는 것은 다수의 관심사이다. 건물 에너지 소비량을 줄이기 위해 가장 기본은 단열이다.

난방비 노이로제 걸린 나머지 두꺼운 단열재를 과도하게 설치하는 주택 공사 현장을 많이 볼 수 있다. 물론 적게 설치하는 것보다는 낫겠지만 그만큼 효용성이 있는지 따져봐야 할 필요성이 있다.

단열재 두께에 따른 에너지 소비량을 예측하기 위해 에너지시뮬레이션 프로그램인 EnergyPluse를 이용했던 적이 있다. 결과에 의하면 어느 정도까지 단열재가 두꺼워지면 건물에너지 소비량은 줄어들지만 그 이상으로 두꺼워지면 오히려 효율이 떨어지게 된다. 결론은 주워진 환경에서 가장 이상적인 단열재 두께가 있다는 것이다.

열은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐른다. 단열에 취약한 부분이 있다면 그 틈을 타고 열은 어떻게든 빠져나가려 한다.

건물에 있어 단열에 취약한 부분은: 단열재와 단열재가 만나는 조인트, 단열재와 창문이 만나는 조인트, 설비관이 관통하는 조인트, 그리고 창문과 현관문 자체이다.

열이 단열성능이 취약한 곳을 통해 빠져나가는 현상을 이것은 열교 (Thermal Bridge)라고 한다. 에너지 절약 건물을 짓는 데 있어 열교를 최소화하는 것이 관건이다. 열교를 최소화하기 위해 단열재가 끈기지 않게 연속적으로 설치하는 것이 중요하다.

또한 건물 외피 중에 열손실에 가장 취약한 부분이 창문이다. 단열재를 무작정 두껍게 하는 것보다는 좀 더 좋은 창문을 설치하는 것이 현명하다.

친환경 건축에 있어 올바른 재료의 선택은 우리의 건강에 직접적인 영향을 주기 때문에 매우 중요하다. 안타깝게도 우리가 지금 살고 있는 집 대부분은 우리의 건강을 생각하지 않는다. 근본적으로 건축업자나 건설회사의 문제이고 더 깊이 들어가면 자본주의의 문제이다.

새 아파트를 분양받고 일부러 몇 년 동안 세를 주는 사람들이 있다. 새집에 살면 건강에 안 좋다는 인식 때문이다. 애초에 건강한 집을 지었다면 이런 걱정을 하지 않아도 될 텐데 참으로 안타깝다.

미국 친환경 주택 기준에 의하면 방수막 이내에 설치되는 모든 자재는 친환경이어야 한다. 우리 눈에 보이는 곳 뿐만 아니라 보이지 않는 곳곳에 쓰이는 모든 자재를 (방수막을 포함한 이내에 설치되는 모든 자재) 선별적으로 적용하려 한다.

우리나라의 현실은 진정한 친환경 자재 선택에 있어 많은 어려움이 있다. 친환경 자재에 대한 데이터 부족, 친환경 제품이라는 허위 광고, 친환경이라는 이유만으로 터무니 없이 비싼 가격...이러현 현실 속에 100% 친환경 제품 적용은 불가능하겠지만 나의 목표는 99% 적용이다.

Site Selection

좋은 땅을 찾으려면 일반인이건 전문가이건 엄청난 발품을 팔아야만 한다. 특히 내 집을 지으려는 일부 사람들은 몇 년에 걸쳐 땅을 찾아 헤맨다. 땅 찾기 과정에서 특히 조심해야 할 것은 부동산 중개업소의 말은 10%만 믿고 건축 전문가에게 조언을 구하고 직접 검증하고 판단해야 한다.

나의 부지는 서울시 종로구 사직동이다. 이 동네의 특성은: 서울 사대문 안에 위치해 있다는 것, 재개발지역으로 10여 년 동안 묶여 있었기 때문에 상대적으로 저평가되어 있었던 것, 도시재생 시대에 알맞은 개발 잠재력이 있다는 것이다.

최근에 이 동네로 이사 온 가족에 의하면 이 동네에 사는 것은 도심 속의 전원주택에 사는 것과 같다 했다.

매입 당시 나란히 붙은 2개의 단층 주택이 매물로 나와있었고 나의 관심을 끌었다. 두 개 필지의 크기는 비슷했으나 서로 가격차이는 상당했다. 이유는 코너에 있기 때문에 더 비싸다는 것이다. 부동산 중개업소의 말에 의하면 매입을 고려하는 경쟁자가 많으니 빨리 결정해야 한다는 것이었다. 중개업소에서 흔히들 말하는 수작이다. 나는 두 개 필지에 대해 사업성 검토를 최대한 빨리 끝냈고 좀 더 비쌌던 코너 집을 매입 협상 대상에서 제외시켰다.

이유는:

- 도로를 2개 끼고 (코너) 있다는 사실이 현행 건축법을 적용했을 경우 총 3평을 도로로 내줘야 하는 상황이었다.

- 부지의 형상이 일조를 고려했을 때 좀 더 불리했다.

- 건축적으로 불리한 조건임에도 불구하고 가격이 상대적으로 많이 비쌌다.

코너이지만 끼고 있는 도로가 협소해 신축시 4미터 도로 확보 및 3미터 가각전제로 총 3평정도 도로로 내줘야 한다.

나의 부지는 상대적 이점에도 불구하고 단점이 물론 있었다.

- 지적도 상의 필지 전면 폭보다 현황 폭이 1.3미터 정도 모자랐다.

- 건물과 건물 사이에 끼어 있기 때문에 난공사가 예상되고 채광창을 내는데 제약이 있었다.

현재 옆의 코너 집은 누군가에게 매매가 된 상태이고, 매입한 사람은 부동산 중개업소의 말만 듣고 충분히 검증하지 않고 매입하여 결과적으로 매우 비싼 가격에 그 땅을 사게 되었다.

경계측량 결과 그 코너집은 내 땅을 약 30센티 (처마 포함 약 50센티) 침범해 있는 상태이다. 어차피 기존 건물을 허물고 신축을 해야만 해야 하는 건물이기에 같이 허물거나 넘어와 있는 처마라도 자르게 해달라고 새로운 주인에게 요청했으나, 속아서 땅을 비싸게 샀다는 피해의식이 있어서인지 모르겠지만 법대로 하라고 하며, 공사 시에 자기 건물에 조금이라도 피해가 있다면 각오하라고 협박까지 하고 있다.

법대로 해야 하는 상황인지 판단은: 현행 민법상, 앞으로 공사를 진행해야 한다는 상황 등을 고려했을 때 내가 엄연한 피해자임에도 불구하고 득과 실을 따졌을 때 나에게는 절대적으로 불리한 상황이다.

Written by Samuel Kim

For Sustainable Real Estate Development and Homeset (Home + est)

Email: home_est@naver.com

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