집값 상승은 어쩌면 실수?
이코노미스트가 얘기하는 전세계의 집값 상승
이번 주 Economist의 Leaders 섹션에 있는 메인 기사입니다.
기사 내용 제일 끝에는 기사를 간단히 요약한 저의 그림도 있어요!
경제는 갑작스런 기습과 만성적 질병으로 고생하기도 합니다. 그 중 선진국에서 주택 시장은 두 가지 모두를 만드는 원인이기도 합니다.
이번 주 Special Report에서 더 자세히 설명했지만, 원인은 두 가지라고 할 수 있습니다. 2차대전 무렵 세워진 잘못된 정책과 주택소유에 대한 열병입니다.
양질의 일자리가 있는 지역의 집값과 월세가 상승함에 따라 사람들은 보다 먼 곳으로 이주하게 되었고, 경제성장을 지연시켰습니다.
또한 몇 십년동안의 금리 하락과 제한된 주택 공급으로 인해 집값은 지속적으로 상승했습니다. 미국에서 이런 집값 상승의 광기는 몇 몇 도시에 집중되었고, 다른 선진국에서는 일반적으로 모든 지역의 집값이 다 상승했습니다. 특히 영어권 국가에서는 오르는 집값에 배팅하는 것이 국민 스포츠로 자리잡았습니다.
2007~8년의 금융위기도 이 트렌드를 억제하지는 못했습니다. 영국의 집값은 인플레이션 조정을 해도 금융위기 전 가격으로 되돌아왔습니다. 실질임금은 그대로이구요.
호주는 최근 집값이 주춤하기는 했지만 2008년보다 20% 더 높고, 캐나다는 거의 50%가 상승했습니다.
이런 집값 상승은 양극화를 심화시키고, 세대 간 지역간 갈등을 악화시켰습니다.
1990년대 베이비 부머 세대, 중앙값 35세로 봤을 때, 그들은 미국 부동산의 1/3을 보유하고 있었습니다.
2019년 밀레니얼 세대, 중앙값 31세로 봤을 때 그들은 미국 부동산의 4%밖에 보유하지 못합니다. 젊은 사람들의 관점에서는 잘 사는 부모를 가지고 있지 않는 한 집은 가질 수 없는 것이라고 인식하고 있습니다.
집을 가지는 것에 공포와 부러움을 느끼는 건 사람이라면 당연하다고 생각할 수도 있습니다. 그러나 주택 보유에 대한 병적인 집착은 1950년대 집을 사라고 부추긴 정책에서 시작합니다.
보수파 정치인들은 주택 보유를 책임감 있는 시민이라면 당연히 해야할 일이라 장려하면서 표를 얻으려고 했습니다.
진보파 정치인들은 빈곤층 가정들이 부를 구축할 수 있고, 부의 재분배가 일어나게끔 하는 연결통로라고 생각했습니다.
보수파, 진보파 정치인들 모두 주택 소유를 장려했기 때문에 정부는 보조금과 세금 혜택, 공공주택 보급을 통해 임대보다 주택보유를 권장했습니다.
하지만 정치권의 이런 주장은 과장되었습니다. 주택을 보유한다고 더 나은 시민이 된다는 걸 보여주기는 어렵습니다. 그리고 레버러지를 만약 배제한다면 주식을 보유하는 것이 주택을 보유하는 것보다 나은 투자 결정입니다(주: 레버리지를 배제한다는 건 받아들이기 어렵습니다. 대부분의 부동산 투자, 투기를 레버리지에서 나오니까요)
이코노미스트가 수집한 데이터에 의하면 1960년 이후 선진국에서 인당 신규 주택의 수는 절반으로 줄었다고 합니다. 주택 신규 공급은 제한되어 있고, 정책이 주택 보유에 우호적임에 따라 대부분의 사람들은 집을 사지 않고 임대하게 된다면 뒤쳐지게 된다고 느끼게 되었습니다.
주택 보유자와 비보유자간의 갈등을 무시할 수 있는 정부는 그리 많지 않습니다. 그리하여 주택대출 보조와 임대 제한같은 “bad idea”를 정부는 계속 시행하고 있습니다.
이런 정치인의 시도들은 영국에서 중산층의 몰락과 집값 상승을 더 부추기는 결과로 나타나고 또 다른 금융위기를 가져올 수도 있을 것입니다.
모두가 그런 것많은 아닙니다.
도쿄는 최근 주택 부족사태가 일어나지 않았습니다. 2013년과 2017년 간 728,000 개의 거주지를 공급하면서 20년간 노숙자들이 80% 감소했습니다.
스위스는 지방 정부에게 주택 공급 촉진을 위한 재정 혜택을 주었습니다. 그 결과로 스위스는 미국보다 2배 이상의 인당 신규건축물을 세우고 있습니다.
가장 대단한 건 독일입니다.
임차인이 아닌 임대인의 권익보호를 강화해주는 독일에선 여전히 주택 보유 비중이 낮은 편이며 많은 사람들이 부동산 투기로 돈을 벌려고 하지는 않습니다.
주택 보유에 대한 열망에서 우리는 탈출할 수 있을까요?
미국은 이 주택보유에 대한 열망을 누그러뜨리기 위해서 세졔 혜택 제한과 주택담보대출 이자에 캡 제한을 걸었습니다.
자유시장을 열망하는 본 신문(Economist)은 이러한 조치가 성공하기를 기원하고 있습니다. 현재의 부동산 정책들은 시장을 불안정하고 비효율적이고 불공정하게 만들어가면서 자본주의를 서서히 무너뜨리고 있습니다.
