유주택자가 청약에 도전하는 것은 로또당첨보다 확률 높다

실제 당첨자가 전하는 분양권으로 양손에 떡 쥐는 방법

아파트 청약 당첨은 결국엔 확률게임이다. 부동산 시황이 좋지 않을 때는 대거 미분양이 나서 완판 때까지 오랜 시간이 걸리기도 하는데 상승장에서의 아파트 청약 경쟁은 그야말로 로또 당첨이다 나름이 없다는 말이 나온다. 그런데 실제로 로또 당첨만큼의 확률일까?

로또복권이 당첨될 확률은 대략 8,140,000/1의 확률이라고 한다. 이걸 나도 찾아보고 놀랐다. 이런 개미 똥구멍만 한 확률에 내가 매주 5천 원씩 투자해서 요행을 바라고 있었구나! 아파트 청약 경쟁률은 확인해 보면 아무리 높아도 저 정도까지는 아니다. 로또로 바꿔 말하자면 1채를 쟁취하기 위해 전 국민 중 800만 명이 달려들었다는 뜻인데 과연 아파트 당첨 확률은 그렇게나 어려울까?

우리는 상승장 하반기인 2021년을 지나고 있다. 서울의 아파트 청약경쟁률은 수천 대일로 당첨확률이 없다고 생각할 수 있겠지만 청약 홈 앱만 다운로드하여도 당첨이 가능한 틈새시장이 전국 어디에나 존재한다는 것을 알 수가 있다. 물론 해당 지역민에게 우선 당첨권이 부여되지만 미분양이 나거나 예비당첨자 번호가 전부 돌았음에도 계약이 안된 세대, 간혹 가다 회사보유분 같은 것들이 지금도 줍줍으로 나와 거래가 가능하다. 

이번 글은 소위 분양권 줍줍이나 프리미엄을 주고 분양권을 사는 돈이 많이 들어가는 행위에 대한 정보가 아니다. 1 주택자라면 청약 도전을 게을리해서는 안된다는 것을 말하고자 하는 것이다. 일시적 2 주택이라는 세제혜택을 들어봤을 것이다. 이 일시적 2 주택을 분양권으로 활용하는 부문에 대해 설명하고자 한다.

1 주택자가 다음 포지션으로 선택할 수 있는 경우의 수를 알아보자.

공시지가 1억 미만의 주택을 매수하거나 읍면리 3억 미만의 주택 매수, 주거용 오피스텔 매수, 비조정지역 갭 투자, 조정지역 이상의 주택을 취득세 8%, 12% 내고 매수하는 것은 제외이다.

#1. 1 주택자가 이사를 위해 기존주택을 팔고 이사

#2. 일시적 2 주택을 활용한 이사 방법

#3. 대체주택 특례조항을 활용한 이사 방법

앞서 말했듯이 모든 1 주택자가 더 나은 상급지로의 이동을 위해선 보통은 #1을 선택하기 마련이다. 하지만 #2를 선택한다면 기존주택의 차익과 앞으로 이사 갈 주택의 차익을 적어도 이사 후 1년간은 양손의 떡을 쥘 수가 있다. 이 이사 갈 주택을 분양권으로 대체할 뿐이다.

나의 경우 1 주택을 취득 후 끊임없이 분양권 청약에 도전한 결과 1 주택 처분 서약부로 주택 당첨이 되어 실제 분양가 (5억 3천만 원)의 10%만 납부하고 기존주택의 차익과 입주할 아파트의 시세차익을 양손에 쥐게 되었다. 

내가 당첨된 주택의 경쟁률을 살펴보면 20년 5월에 청약이 진행되었고 84A 타입으로 경쟁률은 141:86으로 1 주택자 처분 서약부로 당첨이 가능한 물량은 약 12채에 불과했다. 세대수에 비례해 1 주택자 처분 서약부 추첨 경쟁률을 계산해보면 400:1 정도의 경쟁이었던 것으로 예상한다. 당첨이 됐으니까 하는 소리라고? 굳이 당첨이 되지 않아도 거래가 가능한 비조정지역의 분양권이나, 재개발-재건축 지역의 일반분양이 끝난 조합원 입주권은 프리미엄을 주고 거래가 가능해 이것들을 활용하는 방법도 있다.

거래가 가능한 분양권, 입주권은 기존에 입주 가능한 아파트보다 무조건 저렴하다. 실거주를 알아서 해결해야 하고 프리미엄을 현금으로 조달해야 하는 핸디캡이 있기 때문이다. 이것이 유주택자라도 처분 서약을 걸고 청약에 지속적으로 도전해야 하는 이유이다.