1주택자에서 다주택자 포지션으로 가기 위한 마인드셋
보통은 내 집 마련으로 매듭짓고 대출 상환하는 테크를 탄다
소득세법에 규정된 1세대 1주택은 거주자와 그 배우자가 동일한 주소에서 생계를 함께하고 그 세대가 1개의 주택을 소유하는 것을 말한다. 보통의 2030이라면 서울, 수도권에 내 집 마련이 꿈이고 그 꿈을 이루었으니 최대한 빠른 시일 내에 대출상환이 목표라던가, 더 나은 상급지로의 이동이 목표인 경우가 많다.
나 역시 17년 12월에 첫 집을 동탄2신도시 비역세권에 매수 후 19년 11월에 내가 가지고 있던 모든 자본을 탁 털어서 동탄 역세권의 아파트로 이사를 갔는데 가장 기본적인 상급지로의 이동, 팔고 사기를 시전 한 것이다. 이는 지금 돌이켜 보면 굉장히 아쉬움이 진하게 남는 행동이었는데 그 이유는 다음과 같다.
1. 비역세권과 역세권의 상승폭이 남달랐다고 생각했지만 결국에 시간이 흐르면 갭 메우기가 시작된다는 것을 간과하고 있었다.
2. 일시적 2 주택 비과세 혜택을 공부하지 않고 기존 집을 바로 매도하였다.
3. 1 주택자의 투자방법으로 내 집 팔고 상급지 이동, 내 집 전세 주고 상급지 이동, 내 집 거주 중 상급지 갭으로 구입 세 가지 중 가장 투입 대비 산출이 적게 나오는 방법을 선택함.
집을 한채 구입하는 것은 그리 어렵지 않다. 내가 집을 구입하겠다는 마음만 먹고 어느 정도의 대출상환능력과 기존 자본만 갖춰진다면 눈을 낮춰서라도 내 집 마련이라는 것은 계약서만 쓰면 되는 것이기 때문에 이 때 가장 요구되는 조건은 바로 실행력이다. 한 채에서 또 다른 한 채로 옮겨가는 포인트에서 명암이 갈리는데 보통은 내 집이 올라서 차를 바꾸거나, 여행을 가거나, 더 이상의 절약 생활을 하지 않는 등의 이웃들이 있는가 하면. 주택수를 늘리기 위해 공부를 시작하고, 상급지로의 이동을 위해 임장을 다니거나 또 다른 여윳돈으로 투자처를 몰색 하는 등의 활발한 투자 생활을 영위하는 이웃들이 있는 것이다.
1주택자 포지션으로 안주 시 가장 큰 문제점은 현재 본인이 거주하는 주택이 희망하는 상급지와 비교했을 때 상승폭이 적음을 직시함으로부터 시작된다. 이걸 깨닫는 순간 마음은 급해지고 갭메우기 이론이나 거시 경제적인 상승장, 하락장 - 해당 지역의 수요, 공급은 무시하고 바로 팔고 대출을 더 내어 상급지로 이동하게 된다는 것이다.
이것은 나의 자전적 이야기이다.
소위 갈아타기는 하락장에서 각 주택의 가격이 왜곡되었을 때 이동하는 것이 맞다. 대출여력이 더 된다고 해서 영글 풀 매수로 상급지로 이동하기 전에 기존 내 주택을 팔고 이동하는 것이 맞는지. 적어도 내가 거주하는 주택의 전세를 얼마에 내놓을 수 있는지를 계산해 봐야 하는 것이다.
쉽게 예를 들어보겠다.
내가 거주했던 동탄 2 신도시의 비역세권 아파트는 2017년에 3.6억에 매입했었고 2021 현재 전세가가 4.5억에 육박한다. 그렇다면 난 기존 집에서 좀 더 stay 하고 이 비역세권 아파트를 전세를 준 다음 남은 차익과 지난 4년간 모아 온 자산을 합쳐서 상급지로 이동 해 기존 아파트와 상급지로 이동한 아파트의 상승 차익을 둘 다 누릴 수 있었던 것이다. 더불어 일시적 2 주택 세제혜택을 활용한다면 새 아파트를 구입하는 취득세 8%도 면제되고 기존 아파트를 이사 가고 난 후 1년 이내에만 매도한다면 양도세도 실거주 기간 2년을 채워놨기 때문에 9억 미만이라면 비과세를 받을 수 있다. 이런 세제혜택을 알고 있었다면 적어도 상급지로 이동을 위해 가지고 있던 내 자본을 전부 엉덩이에 깔고 뭉게버리는 선택을 하진 않았을 것이였다.
공부를 하지 않고 무작정 집을 옮겨 버리는 것은 이렇게나 위험하다.
