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by 등푸른 Oct 22. 2021

1주택자에서 다주택자 포지션으로 가기 위한 마인드셋

보통은 내 집 마련으로 매듭짓고 대출 상환하는 테크를 탄다

소득세법에 규정된 1세대 1주택은 거주자와 그 배우자가 동일한 주소에서 생계를 함께하고 그 세대가 1개의 주택을 소유하는 것을 말한다. 보통의 2030이라면 서울, 수도권에 내 집 마련이 꿈이고 그 꿈을 이루었으니 최대한 빠른 시일 내에 대출상환이 목표라던가, 더 나은 상급지로의 이동이 목표인 경우가 많다.


나 역시 17년 12월에 첫 집을 동탄2신도시 비역세권에 매수 후 19년 11월에 내가 가지고 있던 모든 자본을 탁 털어서 동탄 역세권의 아파트로 이사를 갔는데 가장 기본적인 상급지로의 이동, 팔고 사기를 시전 한 것이다. 이는 지금 돌이켜 보면 굉장히 아쉬움이 진하게 남는 행동이었는데 그 이유는 다음과 같다.


1. 비역세권과 역세권의 상승폭이 남달랐다고 생각했지만 결국에 시간이 흐르면 갭 메우기가 시작된다는 것을 간과하고 있었다.

2. 일시적 2 주택 비과세 혜택을 공부하지 않고 기존 집을 바로 매도하였다.

3. 1 주택자의 투자방법으로 내 집 팔고 상급지 이동, 내 집 전세 주고 상급지 이동, 내 집 거주 중 상급지 갭으로 구입 세 가지 중 가장 투입 대비 산출이 적게 나오는 방법을 선택함.







집을 한채 구입하는 것은 그리 어렵지 않다. 내가 집을 구입하겠다는 마음만 먹고 어느 정도의 대출상환능력과 기존 자본만 갖춰진다면 눈을 낮춰서라도 내 집 마련이라는 것은 계약서만 쓰면 되는 것이기 때문에 이 때 가장 요구되는 조건은 바로 실행력이다. 한 채에서 또 다른 한 채로 옮겨가는 포인트에서 명암이 갈리는데 보통은 내 집이 올라서 차를 바꾸거나, 여행을 가거나, 더 이상의 절약 생활을 하지 않는 등의 이웃들이 있는가 하면. 주택수를 늘리기 위해 공부를 시작하고, 상급지로의 이동을 위해 임장을 다니거나 다른 여윳돈으로 투자처를 몰색 하는 등의 활발한 투자 생활을 영위하는 이웃들이 있는 것이다.


1주택자 포지션으로 안주 시 가장 큰 문제점은 현재 본인이 거주하는 주택이 희망하는 상급지와 비교했을 때 상승폭이 적음을 직시함으로부터 시작된다. 이걸 깨닫는 순간 마음은 급해지고 갭메우기 이론이나 거시 경제적인 상승장, 하락장 - 해당 지역의 수요, 공급은 무시하고 바로 팔고 대출을 더 내어 상급지로 이동하게 된다는 것이다.


이것은 나의 자전적 이야기이다.


소위 갈아타기는 하락장에서 각 주택의 가격이 왜곡되었을 때 이동하는 것이 맞다. 대출여력이 더 된다고 해서 영글 풀 매수로 상급지로 이동하기 전에 기존 내 주택을 팔고 이동하는 것이 맞는지. 적어도 내가 거주하는 주택의 전세를 얼마에 내놓을 수 있는지를 계산해 봐야 하는 것이다.


쉽게 예를 들어보겠다.


내가 거주했던 동탄 2 신도시의 비역세권 아파트는 2017년에 3.6억에 매입했었고 2021 현재 전세가가 4.5억에 육박한다. 그렇다면 난 기존 집에서 좀 더 stay 하고 이 비역세권 아파트를 전세를 준 다음 남은 차익과 지난 4년간 모아 온 자산을 합쳐서 상급지로 이동 해 기존 아파트와 상급지로 이동한 아파트의 상승 차익을 둘 다 누릴 수 있었던 것이다. 더불어 일시적 2 주택 세제혜택을 활용한다면 새 아파트를 구입하는 취득세 8%도 면제되고 기존 아파트를 이사 가고 난 후 1년 이내에만 매도한다면 양도세도 실거주 기간 2년을 채워놨기 때문에 9억 미만이라면 비과세를 받을 수 있다. 이런 세제혜택을 알고 있었다면 적어도 상급지로 이동을 위해 가지고 있던 내 자본을 전부 엉덩이에 깔고 뭉게버리는 선택을 하진 않았을 것이였다.


공부를 하지 않고 무작정 집을 옮겨 버리는 것은 이렇게나 위험하다.



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