집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않을 때
인생은 실전이다! 이사 전 체크사항!
개인적인 사정으로 이사를 하게 됐다. 2년 동안 정들었던 집을 떠나 새로운 공간에 가게 될 생각에 아쉽기도, 들뜨기도 했다. 하지만 계약기간 만료일이 다가올수록 남은 것은 초조함과 걱정뿐이었다. 다음 임차인이 들어올 때까지 보증금을 줄 수 없다는 집주인의 배째라식 태도 때문이었다. 결국 전세보증금을 아직까지 돌려받지 못했다. 스트레스와 비용을 대가로 인생 경험을 했다고 생각하고 있지만, 나와 비슷한 일을 겪을 다른 사람에게 조금이나마 도움이 되고자 글을 남긴다. 철저히 개인적인 경험에 기반하여 시간 순서대로 배치했다.
당신이 8단계까지 가지 않기를 진심으로 치얼스 -!
① 집주인에게 이사를 간다고 통보하기(계약갱신의 의사가 없음을 표시하기)
이사를 가기로 마음먹었다면, 최소 계약기간 만료일 1달 전에 집주인에게 통보해야 한다. 이르면 이를수록 좋다. 법적으로는 1달 이전이면 충분하지만, 시간이 흘러 방이 잘 빠지지 않을수록 집주인과 공인중개사는 임차인을 탓하기 쉽다. "방이 그리 쉽게 빠지는 줄 아세요" "그러게 2,3달 전에는 말했어야죠" 여기서도 피해자를 탓하는 건 매한가지다. 쫄지 말자. 1달 전에만 말했으면 할 만큼 한 거다. 다만 방이 빨리 빠지지 않을수록 고통받는 것은 상대적 약자인 임차인, 아마도 이 글을 읽고 있을 당신이기 때문에 최대한 빨리 의사를 표시하는 것이 좋다. 만약 1달 미만의 기간 전에 통보했다면, 집주인은 계약을 자동으로 연장하는 줄 알았다며 묵시적 갱신을 들먹일 수 있다. 집주인에게 통보를 했다는 기록은 통신기록 조회로도 증명 가능하지만, 기왕이면 문자나 통화 녹음을 해놓는 게 좋다. 집주인과 훈훈한 사이이고 믿을만한 사람인 거 같은데 굳이 이렇게까지 해야 하나고? 사람 일은 모른다. 막상 자신의 이해관계가 되면 태도는 돌변한다. 나도 그녀가 좋은 사람인 줄 알았다.
② 주변 부동산에 적극적으로 매물 내놓기
처음 이사를 가겠다는 의사를 표시했을 때, 집주인은 금방 방이 빠질 거라며 본인이 관리사무실을 통해 방을 내놓고 일을 처리하겠다고 했다. 이 사람의 경우 분양을 통해 해당 건물의 소유권을 얻게 된 케이스였다. 본인이 장사를 하느라 바쁜 관계로 대부분의 일을 관리사무소에 위임하는 형태였다.
나름 서울에서 네 번째 집이었기에, 그동안 별 탈 없었기에 그 말을 믿었다. 그러면 안됐었다. 집주인은 꽤 늦게 관리사무소에 연락을 했다. 분양 관리사무소는 매물을 적극적으로 올리지 않았다. 나중에 여러 부동산에 발품 팔고 돌아다니며 알게 된 사실이지만 굳이 열심히 일하지 않아도 되는 관리사무소는 일처리를 잘하지 못한단다. 1달 전에 이사를 하겠다는 의사를 표시했어도 며칠의 시간이 낭비된 셈이다. 우리는 위치나 조건이 괜찮은 집인데도 단 한 명도 사람들이 보러 오지 않고, 부동산 어플을 확인하자 매물이 확인되지 않아 의아했다. 뒤늦게 이런 사실을 알고 주변 부동산을 다니며 적극적으로 매물을 내놓았다.
하지만 통상적으로 사람들은 자신이 새로이 입주할 집을 1달 전에는 알아보기 때문에 입주기한이 잘 맞지 않는 경우가 많았다. 부동산의 공인중개사들은 우리 집 근처 방을 보러 온 사람이 진작에 많았고, 주변 방은 많이 빠졌다고 했다. 우리가 부동산에 적극적으로 다니기 시작했을 때는 이미 우리 계약만료일 이후의 입주에 관심 있는 사람들이 방을 보러 다닐 때였다. 젠장.
돈 내놔라고 새꺄③ 보증금을 돌려줄 의사 및 방법의 확인
이쯤 되면 슬슬 똥줄이 탄다. 집주인이 보증금을 쿨하게 돌려줄 수 있는 여력이 되는지 확인할 필요가 있다. 요즘 모두가 꿈꾸는 건물주의 경우 어마어마한 부자들도 많지만, 고만고만한 사람들이 투자의 개념으로 집을 소유하고 임대하는 경우도 많기 때문이다. 임차인으로부터 받는 돈을 토대로 다른 곳에 투자를 한 사람들 중에는 융통할 현금이 없는 경우도 많다. 실제 많은 경우 새로운 임차인이 들어올 때 주는 보증금을 이전 임차인에게 주는 형태로 각종 전월세 제도가 운용되고 있다. 경제위기 속 부동산의 거품이 빠질 때 도미노 현상이 어떻게 일어나는지 간접적으로 실감할 수 있었다.
집주인은 말했다. 방이 빠져야 돈을 줄 수 있다, 다음 임차인이 있어야 보증금을 돌려줄 수 있다. 저를 못 믿는 거에욧!! 내가 뭘 보고 널 믿냐. 검색을 통해 알아보니 흔한 케이스였다. 법적으로는 계약기간 만료일에 어떻게든 임대인이 알아서 돈을 돌려줘야 한다. 담보대출을 받든, 다른 자산을 빼서 돌려주든, 친구한테 빌리든, 사채를 쓰든 그건 내 알 바 아니다. 나는 집주인이 자금을 마련하는 과정에서 생기는 이자 등의 부수적 비용을 단순히 부담하기 싫어서 부리는 엄포인 것인지(악덕한 놈), 현재 전세가 보다 대폭 낮추어 새 세입자를 구할 수 있으나 그 차액을 부담하기 싫은지(욕심만 있는 놈), 정말 융통할 현금이 없는지(능력 없는 놈) 확인할 필요가 있었다.
계산기 잘 두드려봐. 그냥 보증금 돌려주는 게 너한테는 최선의 선택이야 ^^④ 부동산 방문을 통한 집주인 자산 확인과 내용증명 발송
집주인의 자산을 아는 데는 부동산의 공인중개사가 도움을 줄 수 있다. 발품을 팔다 보면 건성으로 매물 정보를 받아 적는 이가 있고, 싹싹하고 친절한 태도로 나의 난처한 상황에 공감해주는 사람도 있기 마련이다. 커피라도 끓여주며 힘들 텐데 앉아서 잠깐 얘기하다 가라는 사람이 방 소개도 열심히 해주고 계약 성사도 시킬 의지가 있는 사람이다.
계약기간 만료일이 다가올수록 집주인은 내 전화를 받지 않지만, 부동산의 전화는 칼같이 받더라 ^^ 자기는 한 푼 돈도 없는 평범한 사람이라던 집주인은 공인중개사가 202호 방 얘기를 꺼내자, 양평 건물이요?라고 되묻는다. 소유한 게 여러 개였네 ^^ㅣㅂ... 공인중개사는 남의 돈인 전세금 가지고 투자하지 말고, 새로 생긴 오피스텔 투자를 권유한다. 집주인은 솔깃해하며 이런저런 상담을 받는다.
이로써 빈털터리가 아니란 것은 확인됐다. 임차인인 나로서는 최대한 모든 수단을 동원해 압박을 가하는 방법밖에 없다. 네가 배째라로 나오면 나도 내 권리를 행사하겠다는 태도. 나는 그 사이에 새로 이사할 방을 구하고 계약금을 지불한 상태였다. 나 역시 보증금을 돌려받아야 새로 이사 갈 방의 잔금을 치를 수 있는 상황이었다. 따라서 집주인이 보증금을 늦게 주면 내가 입게 될 손해는 다음과 같다. 1) 새로 계약한 방의 계약금을 돌려받지 못한다. 2) 이사 용달 센터 등과 계약한 비용은 허공에 날린다. 3) 다시 발품을 팔아 입주할 방을 구하고 이사 준비를 해야 한다. 4) 지금은 간단히 정리하여 적었지만 이 단계에 이르기까지 집주인에게 온갖 연락 시도를 하고, 거주하던 곳의 방을 빼려고 부동산에 발품을 한없이 팔러 다녔다. 부동산에 갈 때마다 하나같이 하는 말이 임대인이 아니라 임차인이 이렇게 돌아다니는 경우는 처음 봤다는 거다. 즉, 돈을 마땅히 돌려줘야 할 의무가 있는 임대인이 방이 빨리 빠지도록 애써야 한다는 말. 나야 제때 빨리 방 빠지고 돈이라도 돌려받고 싶어서 그랬다만 어찌 됐건... 이 지난한 과정의 정신적 스트레스로 인한 위자료 5) 그 외 (아래에 계속해서 기술될) 온갖 손해
아오 머리아파 [당시 내 심경 + 머리털 상태]이와 같은 상황에서 법적으로 나의 권리를 최소한 보장받기 위해 내용증명을 발송할 필요가 있다. 너가 돈 안 주면 나는 이런 손해에 대한 책임을 너에게 물을 수 있다. 그러니 니 사정이야 알 바 없으니 최선을 다해 돈 마련해라. 내용증명 작성의 세부사항은 아래의 글로 대체한다.
https://brunch.co.kr/@brunchflgu/840
⑤ 전세보증금 일부 반환 의사 확인
자, 이제 집주인과 통화도 된다. 문자 답장도 온다. "호호 법대로 하면 일이 금방 풀리는 줄 아나요. 그거 시간 오래 걸려요~"라는 능욕에 깊이 빡치지만 그래도 연락이라도 되니 한결 낫다. 방이 그 사이에 빠졌으면 모든 갈등이 해결되고 좋았으련만 내 뜻대로 되는 게 아니다. 많은 경우 갈등은 당사자들의 악의에 의해서라기보다는 피치 못할 상황과 조건에 의해 발생한다는 말을 실감한다.
통화 좀 해보니 집주인도 마냥 나쁜 놈은 아니었다. 그냥 융통할 현금이 많지 않은 것 같았다. 다만 이렇게 방이 안 빠지는 경우가 처음이다 보니 본인도 스트레스받고, 그저 방이 빠지기를 바라며 상황을 회피하고 있었다. 새끼야 그럼 전화를 받았어야지... 제아무리 법적으로 정당한 권리를 모두 획득했더라도 모든 일을 소송으로 가는 것이 능사는 아니다. 나는 당장 잔금을 치러야 하고, 법적 소송의 시간은 길며, 그 사이에 우리 모두는 고통받는다. 심지어 정당한 권리를 획득하게 됐다 해도 경매를 치르는 과정에서 내가 처음 냈던 보증금 전부를 보전받으리라는 보장도 없다. 전세가와 매매가가 차이가 나더라도 유찰될 때마다 20%씩 가격이 깎이기 때문이다. 그렇기 때문에 사적 합의가 종용되는 것이다.
나는 전부를 돌려받지는 못하더라도 얼마까지 보조해줄 수 있는지 의사를 물었다. 그래야 나도 거기에 맞춰서 돈을 마련할 수 있는 것 아니냐. 탄핵심판에서의 대통령 대리인단과 같이 집주인은 온갖 지연 전략을 썼다. 해줄 수 있는 것처럼 하다가 결국은 아무것도 안 해줬다. 기다려주느라 시간만 날렸다. 능력이 없으면 빠르게 능력 없음을 인정하는 것도 미덕이다. 그저 상황을 회피만 하는 것은 아무 문제도 해결해주지 못한다. 너도 당황해서 그런 건 알겠는데 일처리를 함에 있어 기본적인 자세조차 안 되어 있는 놈을 상대하자니 혈압이 오를 수밖에 없다. 최대한 원만하게 해결하고자 했으나 최소한의 성의조차 보이지 않는 너에게 더 이상 자비란 없다.
⑥ 여기저기 손을 벌려 새로운 집 계약의 잔금 치르기
결국 계약기간 만료일까지 방은 빠지지 않았다. 집을 보러 오는 사람들은 많았지만 각자의 이유로 계약은 성사되지 않았다. 마침 내가 살고 있던 지역에 신축 건물이 많이 생기고, 새로운 매물도 많이 등장한 이유도 있었다. 하지만 가장 큰 이유는 결국 방이 제때 부동산 매물에 오르지 못한 탓이다. 이런 연속적인 상황 속에 그동안 가격을 낮출 것을 여러 번 물어봤으나 집주인은 탐욕을 부리다 뒤늦게 계약만료일이 코앞에 다가와서야 가격을 야금야금 조금씩 내렸다. 이 방이 안 빠질 방이 아니다는 게 부동산 업자들의 공통된 말이었음에도 결국 만료일이 되었다.
나는 생활공간이 변경됨에 따라 어찌 됐건 이사를 해야 하는 상황이었고, 이미 입금한 새로운 집의 계약금도 꽤 큰 금액이었기에 결국 이사를 했다. 필요한 잔금을 구하는 과정은 쉽지 않았지만, 부모님의 평소 인복 덕에 어떻게든 해결할 수 있었다. 절대 친구한테 돈을 빌려주지 말라던 말만이 진리인 줄 알았는데, 도움을 구하고 받는 입장이 된 것이다. 어찌됐건 대신 대출을 받아줄 사람을 여럿 구했다는 것 또한 매우 운과 여건이 좋은 케이스에 속한다. 이 과정 또한 지난하여 잔금 지급의 기한을 제대로 맞출 수는 없었지만, 여유 있는 새로운 집의 주인이 이미 이전 임차인에게 보증금을 돌려준 상황이었다. 계약을 할 때 임대인의 재산상황을 보라는 말이 이 뜻이었구나 했다. [어딜 가나 금수저가 환영받는 것인가는 별론]
금수저 찬양해 ~~ 내 집주인만큼은 금수저였으면⑦ 임차권등기명령 신청
잔금을 마련하는 과정과 동시에 법무사와의 상담 또한 진행했다. 계약기간이 만료되는 순간 우리가 법적으로 보호받을 권리를 더 두텁게 마련해야 했다. 이사를 하더라도 짐을 다 빼지는 마라, 실효적 지배를 주장할 수 있어야 하기 때문이다. 주소 이전을 하지 마라, 하지만 새로운 집에 대한 확정일자는 받아야 하니 한 명만 전입신고를 해라. 그 다음은 임차권 등기명령 신청이다.
임차권등기명령 제도란, 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 새로운 집으로 이사한 뒤에도 예전 집에 대한 자신의 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않도록, 임차권을 계속 갖고 있다는 사실을 밝히게 명령할 수 있는 제도다. 등기부등본에 자신의 임차권(집을 빌려서 사용할 권리)을 등기(기록을 남기는 것)하도록 하는 명령이다. 이렇게 기록된 임차권은 사람으로 치자면 호적에 그어진 ‘빨간 줄’과 같다고. 예전 세입자와 집주인 사이에 마찰이 있었다는 증거이기 때문이다. 이렇게 되면 세입자들이 기피하는 집이 되고, 멀쩡한 집을 썩히게 되기 때문에 집주인 입장에서도 현 세입자와 잘 합의를 해야만 하는 상황에 놓이게 된다.
나는 임차권등기명령 신청을 직접 작성하지 않고, 법무사를 통해 법원에 접수했다. 행여나 사안이 길어져 소송까지 이어졌을 때 어설프게 작성한 것을 빌미로 법적으로 불리한 위치에 놓이기 싫었고, 주택임대차보호법에 따르면 임차권등기 관련하여 소요된 비용은 임대인에게 받을 수 있기 때문이다. 이번 사안이 다 정리되면 대출 이자와 함께 청구할 거다.
너도 참 가지가지한다....임차권이 등기될 경우 오히려 방이 더 잘 안 빠질 수도 있다. 그럼에도 불구하고 이 단계까지 이르게 된 것은 집주인에 대한 불신과 최악의 경우를 고려했을 때 순위 보전이라도 받기 위함이 자리한다. 실제로 이와 같은 절차를 거치자 집주인은 이전보다 더 노력하게 된다.
여기에는 부가적인 설명이 필요한데, 우리가 처음 계약할 당시와 달리 소유주는 그녀의 딸로 변경되었다. 그런데 하필 그 딸이 해외에 거주한다. 그래서 자금의 융통이 더 어려운 면이 있었다. 이처럼 임대인이 해외에 체류 중이거나 해외 거주 중인 경우, 금융기관에서 주택 전세자금 대출을 받기는 어렵다. [이쯤 되니 케이스가 꽤나 꼬여있고, 내가 운이 지지리도 없는 것 같다는 느낌을 받게 된다] 예전에 주소지를 해외로 해놓고 워낙 사기 친 케이스가 많았어서 적용된 규칙이라 한다.
하지만 방법이 아예 없는 것은 아닌데, 소유자가 직접 해외 한국영사관을 방문하여 본인 확인 절차를 거치고 영사관 위임장을 수임인에게 보내주면 된다. 수임인(이 경우 내가 지금까지 집주인이라 일컬은, 현재 서류상 소유자의 모)과 전세계약을 하고 은행에 증빙자료를 첨부하면 된다. 많은 경우 이 절차가 꽤나 번거롭기 때문에 주택 전세자금 대출을 못 받는다는 식으로 대답하는데, 사실 방법은 다 있다. 성의의 문제일 뿐이다. 임차권등기명령 신청을 하자, 집주인은 자신의 딸에게 급하게 연락하여 위임장을 부탁했고 현재 배송 중인 상태에 있다. 진작에 했어야지.
[실제 보낸 문자들. 이 브런치 정리 글에는 욕을 끄적이기도 했지만 실전에서는 최대한 예의 갖춘 채 필요한 말을 중심으로 했다. 화내는 놈이 지는 거다, 트집 잡힐 일 안 만들어야지 하며... 철저한 을의 입장. 부들부들]
여기까지가 현재 진행된 상황이다. 상황이 더 악화되면 ⑧ 임차보증금 반환 소송 ⑨ 강제집행 신청과 보증금 돌려받기의 단계로 갈 수도 있다. 하지만 이 글을 읽으며 느낄 수 있었듯, 법적 절차가 마냥 능사는 아니다. 많은 비용과 스트레스 속에 원금을 온전히 보전받으리라는 확신조차 없다. 기왕이면 합의를 통해 잘 해결되는 것이 좋다. 다만 개인의 의사와는 별개로 상황과 조건 속에 갈등의 처지에 놓일 수 있기 때문에 나는 여기까지 왔다.
둑흔둑흔 ~ 이번 일을 통해 검색을 하다보니 임대인이 봉이냐는 불만들도 있던데 글쎄. 임대인이 안되어봐서 모르겠다 이것들앟ㅎㅎㅎ처음에는 호의적이던 부동산 중개인은 어느 순간 임대인의 편이 된다. 임차인 or 세입자가 그네들에게 도움이 되기보다는 임대인이 보다 수입에 도움이 되는 현실적 조건 때문이다. 결국 믿을 것은 권리를 찾으려는 나 자신밖에 없다. 주택임대차 보호법을 비롯해 여러 법규가 상대적으로 약자에 놓인 세입자를 보호하고 있기는 하지만, 막상 현실의 상황에 처해졌을 때 당면하는 문제는 셀 수 없이 많은 것 같다. 행여나 문제가 길어질 경우를 대비하여 의사표시를 명확히 하고, 증거를 최대한 남기더라도[아이폰은 녹음 기능을 허하라!] 수많은 변수들 속에 모든 일이 흐릿하기 때문에 고통받는 것은 당사자이다. 나의 권리를 제대로 지키는 것조차 이리 힘든데, 타인의 권리는 오죽할까. 이 글을 읽을 모두가 조금이나마 덜 고통받길 바라며 -!
고통받으니 늘어나는 것은 술뿐