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Apr 14. 2024
농사짓는 땅에 집 짓고 싶어요!
농지전용허가 받아! 농지전용허가가 뭐예요?
농사짓는 땅을 농지라 한다. 농지법에서 매매 관리 이용 등을 정리하고 있다. 다른 법, 예를 들어 개발관련법, 부동산관련법 등에서 볼 때 농지는 지목만 가지고 따진다. 전, 답, 과수원이다. 논농사, 밭농사, 과수농사짓는 토지다.
농지는 농민이나, 농민이 되고자 하는 사람만이 소유할 수 있다. 이것을 ‘경자유전의 원칙’이라 한다. 농지를 살 때는 반드시 ‘농지취득자격증명’을 받아야 하는 근거다.
소유하면 직접 농사를 지어야 하는 ‘자경의무’가 생긴다. 직접 농사를 지어야 한다는 의무다. 놀려서도 안 되고 남에게 빌려줘도 안 된다. 농민이 아니면서 소유하고, 소유하며 농사를 짓지 않아도 되는 경우도 있지만 매우 제한적이다. 농지 소유와 이용에 대해 국가와 지자체들이 까다롭게 관리한다.
출세 좀 하려 명함 내밀었다 털어보면 농지법 위반에 걸리는 경우가 많다. 그만큼 까다롭지만 관리가 애매하다는 이야기다.
까탈스러운 농지에 집이나 건물 등을 짓기도 한다. 지금도 시골 부동산업소에 가서 집 지을 터 하나 찾는다고 하면 감자가 자라고 있는 감자밭이나 벼가 심겨 있는 논을 보여준다. 사과나무가 있는 사과밭으로 데려간다. 여기다 집 짓고 살라고 권한다.
이런 곳은 농사만 지어야 한다. 하지만 농촌에서 터를 닦아 집을 지을 때 농지를 이용하는 경우가 많다. 농지(지목이 전, 답, 과수원인 토지)에 건물을 지을 수도 있다. 이때는 농지법에서 정한 신고나 허가를 받아야 한다. 농지전용신고, 농지전용허가다.
농업진흥지역인지 아닌지부터 따져봐!
농사를 짓고 있다 하여 다 지목이 전, 답, 과수원은 아니다. 다른 지목일 수도 있다. 그래서 우선 농사짓는 땅에 집을 지으려면 첫째 지목이 농지인지, 농지라면 농업진흥지역인지 아닌지부터 따져야 한다.
농지법에 따라 우량한 농지는 농업진흥지역으로 지정해 관리한다. 잘 알고 있는 '절대농지'다. 법에서는 사라진 지 오래지만 여전히 절대 농사만 지어야 하는 땅으로 알고 있다. 이것이 농업진흥지역이다. 농업진흥지역 내 농지는 농사만 지어야지 집터로 전용할 수 없다. 집을 지을 수 없다는 이야기다.
집 없는 무주택 농업인이라면 농업진흥지역 내 농지도 허가받아 집을 지을 수 있다. 이것을 농업인주택이라 한다. 농업진흥지역이 아니라면 무주택 농업인은 농지전용허가가 아닌 신고로 농업인주택을 지을 수 있다. 농업인주택은 농지전용허가를 받을 때 가장 부담되는 비용인 농지보전부담금을 전액 면제해 준다.
정리하면 농지에 농업인주택이 아닌 일반 주택 등 건축물을 지으려면 무조건 농지전용허가를 받아야 하는데 농업진흥지역이면 불가능하다는 이야기다.
농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분해 놓았다. 만약 농업진흥지역 중 농업보호구역으로 돼 있다면 단독이나 다가구주택용으로 농지전용허가를 받을 수도 있다.
농지전용허가를 받았다 하여 끝이 아니다. ‘개발행위허가’를 같이 받아야 한다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서는 ‘건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질 변경 등의 행위를 할 때는 개발행위허가를 받도록 하고 있다. 농지에 집을 지으려면 건축을 해야 하고 토지 형질 변경도 해야 해 개발행위허가 대상이다. 농지전용허가를 받을 때 개발행위허가도 같이 받아야 한다는 얘기다.
'개발행위허가'는 뒤에 따로 자세히 설명하겠다.
부담되는 농지보전부담금!
농지전용허가를 받으면 농지보전부담금을 납부해야 한다. 공시지가의 30%다. 예를 들어 공시지가 1만 원인 토지 1천㎡를 전용허가받을 경우, 10,000×1,000×0.3=3,000,000이 된다. 즉 300만 원을 농지보전부담금으로 납부해야 한다.
농지전용허가는 직접 할 수 없다. 면허가 있는 전문가에게 맡겨야 한다. 시골의 시군청 앞에 가면 무슨 측량설계사무소, 무슨토목엔지니어링사무소 등의 간판을 달고 영업하는 곳들이 전용허가 개발행위허가 등을 대신 받아주는 일을 한다. 여기에 맡기고 내가 원하는 것을 얘기하면 알아서 허가를 받아준다. 당연히 용역비용이 든다.
비용은 지역마다 업무의 난이도에 따라 다르겠지만 단독주택 하나 짓는 정도라면 300만~400만 원 정도 들 것이다. 물론 개발행위허가도 동시에 진행하는 비용이다. 나중에 준공까지 봐준다. 상황에 따라 추가비용은 발생할 수 있다.
