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Apr 15. 2024
산속에 집 짓고 살기, '산지전용허가'
보전산지라면 NO! 준보전산지라면 OK!
우리나라 국토의 70%가 산이다. 설악산 한라산 지리산과 같이 유명한 산도 있지만, 작은 야산도 있고 나무 하나 없는 돌산도 있다. 도심지 안에도 주민들이 산책을 즐기는 동산이 있다.
대부분 경사지고 나무가 자란다. 우리가 알고 있는 산의 모습은 그렇다.
그렇다면 법에서는 산을 어떻게 정의하고 있을까? 산지관리법에서 ‘산지’라는 개념이 있다.
우선 ‘산지’란 지목이 ‘임야’인 토지를 이른다. 나무나 대나무가 집단적으로 자라고 있거나, 일시 상실된 토지 또는 앞으로 나무나 대나무를 기를 목적인 토지도 산지다. 산지 내에 있는 임도나 작업로, 나무가 자라지 않는 바위나 늪지나 호수 등도 포함시킨다.
복잡하다. 쉽게 설명하면 지목이 '임'인 것, 또 산 모양을 하고 있으면서 나무나 대나무가 자라고 있는 땅을 ‘산지’로 본다는 얘기다.
산지의 지목은 '임야', 집 지으려면 산지전용허가 받아야
산지를 거래하고 개발하고 할 때는 지목만 가지고 따지는데 바로 ‘임야’다. 농지(지목이 전, 답, 과수원인 토지)보다 가격도 싸고 구입하고 관리하는 절차도 쉽다. 개발은 농지보다 까다롭다.
임야인 토지 산에서는 나무를 심거나 임산물 재배의 용도로 써야 한다. 그런다고 내 맘대로 이미 잘 자라고 있는 나무를 베고 까고 뭉개고 할 수 없다.
지목이 임야인 토지에 집을 지으려면 반드시 허가를 받아야 하는데 이를 ‘산지전용허가’라 한다.
집 짓겠다고 전용허가를 신청하면, 아무 임야나 허가를 내주면 좋은데 그렇지 않다. 산지는 보전산지와 준보전산지, 두 가지 종류로 구분해 놓았다.
보전산지는 그야말로 보전이 목적인 산지다. 좋은 산들은 다 여기에 속한다.
보전산지는 다시 임업용산지와 공익용산지로 나눈다. ‘산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진을 위해 필요한 산지’가 임업용산지다.
공익용산지는 ‘임업 생산과 함께 재해방지ㆍ수원보호ㆍ자연생태계보전ㆍ자연경관보전ㆍ국민보건휴양증진 등의 공익기능을 위해 필요한 산지’다.
임야가 보전산지로 돼 있다면 집 지을 수 없다는 얘기다. 단, 농림어업인이 자기 소유의 산지에서 직접 농림어업을 경영하며 실제로 거주할 목적이라면, 주택과 그 부대시설을 신축할 수 있다. 개발 가능 부지면적은 660㎡ 미만이다.
보전산지에 끼지 못하는 산지는 준보전산지라 한다. 산은 산인데 마을 가운데 홀로 떨어져 있는 야산이나 나무도 잘 자라지 않는 별 볼일 없는 산들이 여기에 속한다.
집터로 산지전용허가를 받으려면 준보전산지에 속한 임야라 가능하다.
산지전용허가는 농지전용허가를 받을 때보다 좀 더 까다롭다. 토목측량사무소와 같이 대행해 주는 곳에 맡겨야 하는데 용역비를 농지보다 좀 더 요구한다. 집터 하나 정도라면 평균 450만 원 정도 든다. 지역마다 다르고 허가의 난이도에 따라 증감은 있다. 개발행위도 같이 진행하는 기준이며 순수한 용역비다.
농지를 전용하면 공시지가의 30%에 해당하는 농지전용부담을 내야 하는 것처럼, 산지도 전용하면 부담금을 납부한다. 대체산림자원조성비라 한다. 금액은 매년 초 산림청장이 고시한다.
2024년 올해 기준으로 준보전산지는 8,090원/㎡, 보전산지 10,501원/㎡이다. 고시 가격에 공시지가를 1%를 추가한다.
예를 들어 공시지가 1만 원인 준보전산지 임야 1천㎡를 전용할 때 대체산림자원조성비는 고시가 8,090×1,000=8,090,000원에 공시지가 반영률 10,000×1,000×0.001=10,000원을 더하면 8,100,000원이 된다.
농지와 달리 산지를 전용할 때는 복구비용도 예치해야 한다. 허가받고 공사하다 예기치 못한 이유로 중단을 했을 때는 원상복구를 해야 한다. 그 비용을 예치하라는 얘기다.
산지전용허가를 해주는 기관에서 현장 상황에 따라 계산한다. 만약 예치를 한다면 공사 완료 후 돌려받으면 된다. 대부분 보증보험에 증권으로 대신한다.
