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by 김경래 Apr 16. 2024

농산지에 집 지을 때 '개발행위허가' 필수, 대지는?

농지전용허가 산지전용허가로 끝난 줄 알았는데 개발행위허가 또!

시골서 집 한번 지어보려면 절차가 매우 복잡하다. 똑같은 땅을 두고도 법과 제도에 따라 다른 말을 쓰기 때문에 용어들도 헷갈린다. 허가와 관련해서 정리가 잘 되지 않는다.

누구는 집을 지으려면 건축허가를 받아야 한다고 하고 또 건축신고를 해야 한다고 한다. 농지전용허가, 산지전용허가를 받아야 한다고 하고, 개발행위허가가 필요하다고도 말한다.

절대농지에서는 안 되고 준농림지라야 된다고 하는 사람들도 있다. 거기에 임야는 뭐고 보전산지 준보전산지 등은 또 뭔지 복잡하다.

이런 말들 중에는 이미 없어진 용어들도 있다. 대표적인 것이 절대농지, 준농림지 등이다. 농지법이 바뀌면서 오래전에 없어진 용어들이다. 아직도 이런 말 하고 있다면 뭘 모르고 하는 소리다.

시골서 집을 지으려면 참 많은 허가가 필요한데, 모든 땅들이 똑같은 것은 아니다. 토지의 종류와 여건에 따라 허가가 복잡하고 많아질 수도 있고, 단순할 수도 있다.

이전 스토리에서 집 만드는 쉬운 방법부터 하나하나 설명했다. 정리하는 차원에서 다시 설명해 보겠다.

시골서 집을 만드는 방법은 물려받는 방법이 가장 쉽다. 그런 복이 없기 때문에 내 노력으로 집 만들기를 해야 한다. 잠깐 살아본다면 임대하면 부담이 없겠지만 내 거가 아닌다.

내 재산의 집으로 만드는 가장 쉬운 방법은 남이 살고 있는 집, 지어 놓고 파는 집을 사는 거다. 쉽다는 것이 돈을 적게 들인다는 이야기가 아니다. 절차가 복잡하지 않고 쉽다는 얘기다. 매입한 주택을 고쳐야 하거나, 주택이 아닌 다른 용도로 변경해 사용하고자 한다면 잘 따져봐야 한다. 연재 5편 ‘집짓기 어렵다는데, 있는 거 사면?’에 자세히 설명했다.

있는 것 사고 싶은 생각이 없다면 집을 지어야 한다. 이때는 지목이 대지인 토지라면 좀 더 수월하게 집을 지을 수 있다. 짓고 싶은 집 도면을 만들어 건축신고나 허가(농촌지역에서는 200㎡ 이상은 건축허가 그 미만일 경우에는 건축신고)를 받은 후 도면대로 공사해 집을 지으면 된다. 물론 다 지은 후 사용승인(준공)을 받아 사용해야 한다. 연재 11편 ‘지목이 대지라면 집짓기 쉬워’에서 자세히 설명했다.

지목이 대지는 아니지만(허가방법에 따라 대지인 경우도 있지만 대부분 대지가 아님) 전원주택단지나 전원마을로 조성해 택지공사 후 분양하는 것을 사도 대지나 똑같이, 상황에 따라서는 대지보다 더 수월하게 집을 지을 수 있다. 연재 12편 ‘전원주택단지, 전원마을 분양받기’에서 자세히 설명했다.

이도 저도 아니라면 농지(지목이 전, 답, 과수원)나 산지(지목이 임야)에 집을 지을 수 있다. 이때는 전용허가를 받아야 하는데 아무 농지나 산지를 가지고 허가받을 수는 없다. 연재 14편 ‘농사짓는 땅에 집 짓고 싶어요’, 연재 15편 ‘산속에 집 짓고 살기, 산지전용허가’에서 자세히 설명해 놓았다.

이렇게 하면 허가가 다 끝난 줄 알았는데 남아있는 게 하나 있다. 바로 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 정한 ‘개발행위허가’다.

만약 농지나 산지를 전용해 집을 짓고자 할 때는 반드시 받아야 하는 허가다. 지목이 대지라 하더라도 과도하게 복토를 하거나 절개를 해 옹벽을 치고 석축을 쌓은 등의 행위가 이루어질 경우에는 개발행위허가를 받아야 한다.

지목이 대지라도 절토 성토 해야 하면 '개발행위허가' 받아야!

개발행위허가는 토지에 건축을 하거나 형질을 변경할 때, 분할을 하고자 할 때, 장시간 물건을 쌓아놓아야 할 때 받는 허가다. 각각의 기준은 토지의 종류와 지역에 따라 다르다.

농지와 산지를 전용해 집을 지을 때 개발행위허가가 전용허가보다 어렵다. 어렵다는 것이 정확한 표현은 아니지만, 개발행위허가가 난다면 전용허가는 따라온다 봐도 된다.

전용허가에서는 도로 기준이 없다. 개발행위허가를 신청하면 도로가 있는지 여부를 따진다. 최소한 4m 이상의 진입도로가 확보돼 있어야 한다. 지적도에 도로가 있어야 하고 현황에 그대로 살아있어야 완벽한데 실제로는 그렇지 않은 경우가 많다. 그래서 이해 당사자들과 다양한 협의가 필요하고 추가 매입도 해야 한다. 남의 도로나 토지를 사용할 때는 도로사용승낙서, 토지사용승낙서 등을 받아야 한다.

마을 안길은 법에서 정한 도로 폭보다 좁다. 3m 포장을 하기 때문에 폭 4m 되는 게 없다. 개인주택의 경우에는 법에서 정한 폭이 안 돼도 마을 안길만 확보돼 있으면 일반적으로 허가가 가능하다. 이전 스토리에서 도로에 대해 자세히 설명했다.

개발행위허가를 신청을 하면 도로가 있는가와 용도지역이 무엇인가를 보고 판단한다. 법에서 구분한 4종류 의 용도지역(도시지역, 농림지역, 자연환경지역, 관리지역) 중 도시지역과 관리지역일 경우 건축이 가능하다. 시골에 짓는 전원주택은 예외적인 것이 있기는 하지만 관리지역이라야 개발행위허가가 쉽다.

용도지역과 관리지역에 대한 설명도 이전 스토리에서 자세히 설명했다.