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Apr 17. 2024
집짓기 허가 받았으니 맘대로 시작?
건축신고나 허가가 났다고 내 맘대로 시작할 수 없어! 착공신고 필요!
건축신고, 착공신고에 대해 이해하기 쉽게 얘기하려면, 이전 스토리에서 말한 것들과 연결시켜야 한다. 중언부언 하는 얘기가 많겠지만 할 수 없다. 그것들을 상기시키며 이야기를 해보겠다.
땅이 있다고 해 마음대로 집을 지을 수는 없다. 우선 토지의 지목이 대지로 돼 있어야 한다. 대지가 아닌 농지와 산지와 같은 토지는 대지로 만드는 절차가 선행돼야 한다. 그게 전용허가, 개발행위허가다. 전용허가, 개발행위허가는 이전 스토리에서 자세히 설명했다.
대지라 해도 집을 마음대로 짓는 것은 아니다. 건축법에 따라 어떤 집을 어떻게 지을지 시군청에 신고하거나 허가를 받아야 한다. 전용허가와 개발행위허가를 받아야 할 때는 동시에 건축신고 또는 허가를 신청해야 한다. 전용허가, 개발행위허가, 건축신고(또는 허가) 다 따로 허가를 받거나 신고를 하는 거지만, 신청은 동시에 해야 한다는 얘기다.
건축물 용도에 따라 신고나 허가의 면적, 방법 등이 다른데 우리가 흔히 전원주택이라 하는 것은 건축법에서 단독주택에 해당된다.
단독주택은 현관문 하나에, 현관문을 열고 들어가면 내부가 모두 연결 돼 있는 구조의 집을 말한다. 간혹 현관문을 열고 들어가면 내부가 서로 연결돼 있지 않아 2층은 따로, 옆방은 따로 된 문을 열고 들어가는 집도 있다. 다가구주택이다. 펜션같이 영업 하는 집은 다가구주택이 많다.
200㎡(60평) 이상은 건축허가 그 미만은 건축신고
이렇게 단독주택과 다가구주택의 경우 도시지역에서는 100㎡가 넘으면 건축허가를 받아 짓고, 그 미만은 건축신고로 짓는다.
농어촌지역(용도지역 상 관리지역)에서는 200㎡(60평) 이상은 건축허가고 그 미만은 건축신고로 짓는다. 농촌지역에 전원주택이라고 짓는 집들은 대부분 200㎡를 넘지 않기 때문에 건축신고 대상이다.
건축신고를 할 때는 배치도 입면도 평면도 단면도 구조도면 등 기본적인 도면만 있으면 가능하다. 간단하다. 집을 지으며 변경할 때도 수월하고 준공 절차도 간단하다.
허가일 경우 각부 상세도면 등 만들어야 하는 도면이 우선 많고, 건축시공도 아무나 할 수 있는 것이 아니라 면허가 있는 업체에 맡겨야 한다. 감리도 필요 하고 설계변경이나 준공 등도 매우 까다롭다. 그래서 신고로 끝내기를 할 수 있는 200㎡(60평) 미만의 집을 대부분 짓는다.
건축신고라 하여 아무나 할 수 없다. 세움터란 온라인 공간에 건축신고를 하게 된다. 이곳에 올릴 수 있는 패스워드를 부여받은 사람은 면허가 있어야 하고 영업을 하고 있어야 가능하다. 그래서 건축사사무소를 찾아간다.
내가 아무리 설계를 잘 하고 완벽하게 한다 해도 면허가 없으면 신고를 할 수 없다. 그래서 내가 그린 도면이나 설계만 전문으로 하는 설계사한테 부탁해 그린 도면을 가지고 건축사사무소를 찾아 신고를 해달라 따로 부탁한다. 당연히 돈이 든다.
단독주택의 경우 신고건 한 채 기준으로 350만~450만 원 정도 드는 것으로 알고 있다. 지역에 따라 다르고 상황에 따라 다르다.
신고 했다고 바로 집을 짓는 것이 아니다. 신고 접수가 되면 그것을 가지고 시군청 건축과에서는 도면 등 서류검토를 하고, 현장 답사 후 문제가 없으면 수리가 된다. 등록면허세 등 몇 가지 세금을 낸 후 착공신고를 하고 집짓는 일을 시작할 수 있다. 세금은 크지 않아 부담은 없다.
건축신고가 수리됐다면 신고한 대로 집을 지어도 좋다는 이야기다. 만약에 대지가 아닌 농지나 산지에 집을 짓는 경우 건축신고가 끝나 신고필증이 나왔다면 토지에 대한 개발행위허가, 농산지전용허가도 선행됐기 때문이다.
착공신고 하려면 현장관리인 필요!
개발행위허가 농산지전용허가를 받은 대로 토목공사를 하고 건축기초를 한 후 집을 짓게 된다. 하지만 공사를 시작하기 전에 필수적으로 해야 하는 것이 있는데 착공신고다.
집짓기 공사를 시작하려면 반드시 착공신고를 해야 한다. 예전에는 착공신고가 쉬웠다. 몇 년 전부터 현장관리인제도라는 것이 생겨 착공신고를 할 때 현장관리인을 고용해야 한다.
말 그대로 공사현장을 관리하는 사람이 있어야 한다. 건축 관련 기능사 이상의 자격증을 가지고 있는 사람을 현장에 배치해 놓아야 한다. 그래서 착공신고를 하려면 자격을 가진 사람과 계약하고 그 사람의 인적사항, 자격증 사본 등을 제출해야 한다.
물론 다 현장관리인이 필요한 것은 아니고 소형주택인 경우는 필요없을 수도 있다. 주택의 구조와 면적에 따라 기준이 다르다.
또 지역에 따라서는 산재보험가입을 한 후 착공신고를 해야 하는 곳도 있다. 산재보험가입은 의무사항이다. 착공신고 때는 필요하지 않을 수 있어도 준공 때는 가입 여부를 따진다. 반드시 가입해야 한다.
지역과 면적, 공사비 등에 따라서는 안전과 관련한 기술 지도도 받아야 한다. 안전관리회사랑 계약해야 착공신고가 가능하다. 면적이나 공사 금액에 따라 필요하지 않을 수 있다.
집을 짓는 현장에서는 착공신고 하기 전에 허가만 나면 터 파기 하고 집짓는 경우도 있다. 불법이다. 착공신고를 하지 않고 집을 지으면 이행강제금을 물고 고발 조치를 당할 수 있다.
특히 집 짓기를 끝내고 준공 낼 때, 착공신고란 절차 없이 준공을 받을 수는 없다. 뒤늦게라도 착공신고를 한 후 준공을 받아야 한다. 물론 편법이다.
