전원주택단지, 전원마을 분양받기
물, 전기, 정화조 등 기반시설은 잘 돼 있나? 도로에는 문제가 없나?
이 전의 스토리에서 지목이 대지인 땅에 집을 지을 때는 다른 토지, 예를 들면 전이나 답, 임야 등과 같은 토지에 짓는 것보다 절차가 복잡하지 않다고 설명했다.
대지는 애초부터 집을 짓는 데 사용하라고 만들어 놓은 토지이기 때문이다. 토지와 관련한 인허가 등 다른 절차가 필요 없이 바로 집을 지을 수 있어 복잡하지 않다.
다만 건축행위를 하기 때문에 건축법에 따른 건축신고나 허가는 받아야 한다.
바로 건축신고나 허가를 받아 집을 지을 수 있는 대지와 비슷한 토지, 상황에 따라서는 대지보다 더 쉽게 활용할 수 있는 토지가 전원주택지, 전원마을 등의 이름으로 분양하는 토지다. 엄격히 말하면 분양이 아니고 토지매매다.
일반적으로 집 지을 수 있는 허가받아 기반공사 후 매매
이런 토지는 대부분 지목이 대부분 대지가 아니다. 집 지을 수 있도록 허가받아 공사만 해 놓고 분양한다. 집짓기 공사가 끝난 후 준공까지 받아야 지목이 대지로 바뀐다.
전원주택단지 혹은 전원마을로 분양하는 토지는 대부분 토지 소유주 개인 혹은 소규모 개발업체들이 농지나 산지에 집 지을 수 있는 인허가를 받아 기반공사 후 매매한다.
물론 허가만 받고 기반공사를 하지 않은 상태로 분양하는 경우도 있고, 기반공사는 물론 집까지 지어 분양하는 경우도 있다. 허가받아 토목기반공사를 하고, 집은 입주 희망자가 짓도록 하는 것이 일반적인 방식이다.
복잡한 인허가 절차와 공사를 마쳐 놓았으니 당연히 땅값에는 이런 비용이 추가돼 있다.
전원마을로 조성한 택지를 분양받으면 대지와 같이 바로 집을 지을 수 있다. 허가만 받아놓은 토지라면 기반공사를 직접 한 후 집을 지어야 한다.
허가받고 공사를 마친 전원마을 또는 전원주택단지라 해도 선택하려면 고민할 것들이 많다.
어디에 있는 땅이고, 교통 여건은 어떻고, 주변에 이용할 수 있는 생활편의시설이나 문화시설 등은 어떤 것이 있고, 경관은 좋은지 나쁜지 등은 전문가가 아니라도 보인다. 땅이 경사지인지 평지인지, 네모꼴인지 세모꼴인지도 딱 보면 안다.
수도, 전기통신, 오폐수관로, 우수관로, 도로 등 체크
그런데 좀 더 들어가 석축은 제대로 쌓였고 옹벽이 있다면 얼마나 튼튼한지 등은 판단하기 어렵다. 땅 속에 숨어 있는 수도나 전기통신, 오폐수 관로, 우수관 등은 잘 보이지도 않으니 확인하기 어렵다.
전원마을이니 전원주택단지 등 개발해 놓은 택지를 구입할 때는 가장 먼저 인허가를 어떻게 받아 공사를 했는지 확인해야 한다. 인허가는 공사는 물론 준공과 연결 돼 있기 때문에 허가와 공사가 다르다면 변경을 하거나 자칫하면 다시 공사를 해야 준공이 나는 경우도 있다.
도로 여건과 포장 여부도 봐야 한다. 인허가를 받았다면 진입도로가 있을 거다. 그것이 누구 소유의 어떤 도로이며 포장 여부도 확인해야 한다. 준공은 물론 집을 짓고 생활하는데 문제가 없어야 한다.
물은 어떻게 이용할 것인지도 중요하다. 상수도가 들어와 있다면 가장 좋다. 그렇지 않다면 개별적으로 상수도 인입 공사를 해야 하는데 상수도가 아예 안 들어와 있는 곳이라면 하고 싶어도 불가능하다. 공사를 하면 비용은 얼마나 들 것인지를 봐야 한다. 멀리서 물을 가져와야 하는 상황이라면 비용이 많이 든다.
상수도가 없다면 일반적으로 지하수 관정을 해 물을 사용한다. 이 때는 수질과 물의 양 그리고 마을 공동 지하수일 경우에는 관리를 어떻게 하는지가 중요하다.
전기와 통신도 체크할 내용이다. 전기가 들어와 있는지 그렇지 않다면 전기 끌어오는 데는 문제가 없고 비용이 얼마나 들 것인지를 확인해야 한다. 단지 내 전기공사가 돼 있다면 지상인지 지중인지를 많이 따진다. 보기는 지중이 좋아도 관리는 지상이 훨씬 수월하고 안전하며 비용도 적게 든다.
정화조도 확인해 하수종말처리시설이 돼 있는지, 단지 내 공동으로 사용하는 합병인지, 아니면 개별인지도 확인해야 한다. 공동관리라면 방법이 어떤지도 알아봐야 한다. 집안에 설거지를 하고 화장실을 사용한 물은 정화조를 통해 걸러 어디론가 흘러 보내야 하는데 그러려면 오폐수관로 공사가 돼 있어야 한다.
비가 왔을 때 도로나 마당에 비가 고인다면 집이 물에 잠기고 흘러넘쳐 쓸려 내려가고 무너지는 등의 재해를 입을 수 있다. 이런 것들을 방지하기 위해 우수관로, 집수정 등을 묻어 물을 받아낸다. 이런 공사도 잘 돼 있어야 한다.
허가를 받아 공사를 할 경우에는 설계하는 사람들이나 허가를 담당하는 공무원, 공사를 하는 사업자 등이 서로 체크해 문제가 없이 한다. 처음서부터 끝까지 더 이상 비용이 안 들고 손을 대지 않아도 될 정도로 공사를 하면 좋은데, 공사비가 부담되고 나중에 땅값도 올려 받아야 하기 때문에 어느 부분은 입주자들이 알아서 하도록 한다.
개별적으로 공사를 해야 하는 부분이 많다면 땅값은 그만큼 싸야 한다. 개별적인 공사하는 부분의 비용은 얼마나 더 들지 따져서 판단해야 한다. 개인적으로 공사를 하고 싶어도 단지 내 일부 시설이나 토지 등은 공동지분, 공동사용 등의 관계가 있어 복잡할 수 있다. 문제없는지 확인해야 한다.
도로 지분 필수 확인! 없어도 문제 많아도 문제!
특히 주의할 내용은 단지 내 토지를 매입할 때는 반드시 도로에 해당하는 토지의 일부를 같이 매입해야 한다는 점이다. 토지 개발업자들이 미리 대지에 해당하는 토지 몇 평, 도로에 해당하는 토지 몇 평으로 정리해 놓고 분양하는데 도로는 공동지분이 일반적이다. 마을 사람들이 공동으로 사용하는 것이라 지분도 공동으로 한다.
공동지분 관계에 있는 도로를 잘 확인해 적당한 면적인지를 따져 봐야 한다. 도로지분이 없어도 문제지만, 다른 사람보다 과도하게 많이 가지고 있는 것도 문제다.
똑같은 모양과 크기의 집이라 해도 공법이나 자재의 수준, 공사여건 등에 따라 가격 차이가 많이 나듯, 전원마을이나 전원주택단지도 인허가 방법, 공사 범위와 품질, 기반조성 여건 등에 따라 땅값 차이는 많다.
