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by 김경래 Apr 11. 2024

지목이 '대지'라면 집짓기 쉬워

집 지으려면 건축신고를 해야 하는데 지목이 대지가 아닌 곳은 NO!

집을 사려고 돌아다녀보니 마음에 드는 것 고르기 힘들다. 마음에 차는 게 없다. 또는 시골에 땅은 있는데 집이 없다. 이럴 때는 집을 직접 짓겠다 계획한다.

집은 땅 위에 짓는 거다. 땅이 집짓기 적당한지를 우선 알아봐야 한다. 경사지라면 집 앉힐 자리를 반듯하게 닦아야 한다. 나무가 있다면 나무도 베어 내야 하고 농사를 짓는 다면 농작물도 심어져 있을 거다. 이런 것들이 다 정리가 돼야 집짓기 공사를 할 수 있다.

경사지라 하여 내 맘대로 까고 뭉개고 있는 내 땅에 있는 나무라고 알아서 베어 버릴 수 없다. 내 땅으로 개천이 흐른다면 마음대로 다리 놓고 건너 다닐 수도 없다. 내 소유라 하여 아무 곳에나 집을 지을 수 있는 것은 아니다. 토지가 가지고 있는 속성에 따라 허가도 받고 신고도 한 후에 그런 행위가 가능하다.

집을 지으려면 건축신고를 하거나 허가를 받아야 된다고 앞 스토리에서 얘기했다. 건축신고나 허가는 아무 땅에서 가능한 것이 아니다. 집을 지으려면 지목이 대지인 땅이라야 한다. 그렇지 않다면 반드시 대지로 만드는 절차를 거쳐야 한다.

대지가 아닌 토지를 대지로 만드는 절차는 전용허가, 개발행위허가 등이 있다. 전용허가와 개발행위허가는 따로 자세히 설명하겠다. 여기서는 이미 지을 지을 수 있는 토지로 목적된 지목이 '대지'인 땅에 집을 짓는 방법을 알아본다.

지목이 대지로 돼 있다면 토지와 관련된 복잡한 인허가 절차를 다 마친 토지라 보면 된다. 집이 있는 땅이나 집이 있었는데 없어진 나대지다. 인허가를 받아 토지를 대지로 만들어 놓고 집을 안 지어 대지 상태로 남아있는 토지도 있다. 다른 지목의 토지 인허가를 받아 대지로 변경하고 집을 안 지은 토지도 있다.

대지는 집 지어 살라고 만들어 놓은 땅이기 때문에 집 짓는데 문제가 없다. 그렇다고 내 마음대로 집을 지을 수 있는 것은 아니다. 내일 당장 목수 김 씨 박 씨 불러 돈 줄 터이니 이렇게 집 지으라 할 수는 없다.

건물을 짓는 것은 건축법에 따라 어떤 건물을 짓겠다는 건축신고를 하거나 허가를 받아야 한다. 시골에 짓는 집들은 대부분 용도지역이 관리지역인 토지를 이용한다. 용도지역은 이전 스토리에서 자세히 설명했다.

곤리지역에 집을 지을 때 면적이 200㎡(60평)가 넘으면 허가를 받아야 한다. 그 미만일 때는 신고로 짓는다. 복잡하게 생각할 것 없이 시골에서 집을 지을 때 60평이 넘으면 건축허가 그 미만은 건축신고라 알고 있으면 된다. 이것이 도시로 가면 반토막이 난다. 30평이 넘으면 건축허가 그 미만은 건축신고다.

허가를 받아 집을 지으려면 많이 복잡하다. 도면부터 많아진다. 건축신고라면 배치고 평면도 입면도 단면도 구조도(내진설계) 등 몇 가지로 끝나지만 허가라면 전기, 배관, 창호 등 상세도면이 많아진다.

허가는 감리의 대상이고 시공도 면허가 있는 업체에게 맡겨야 하고 시공 과정에서 마음이 바뀌어 설계를 변경하려고 할 때도 어렵고 복잡하다. 건축신고로 집을 지을 때는 허가보다 단순하다.

그래서 시골에 짓는 집들, 흔히 전원주택이라 하는 집들은 건축신고로 짓는 경우가 많다.

지목이 대지라 하여 다 건축신고(허가)를 할 수 있는 것은 아니다. 못 할 수도 있다.

못하는 이유 중 가장 많은 경우, 해결하기도 어려운 것이 도로다. 건축법에서는 단독주택의 지을 때 폭 4m 넓이의 진입로를 요구한다. 농촌마을에서는 그만한 넓이의 진입로 확보가 어렵다. 그래서 단독주택 하나 짓는 정도(건축신고건)라면 폭과 관계없이 도로만 확보하고 있으면 신고가 가능하다.

도로는 공부상(지적도상)과 현황에 문제가 없어야 하는데 실제로 그렇지 않은 도로들도 많다. 아예 진입도로가 없는 대지도 있다.

이전 스토리에서 도로에 대한 부분을 자세히 설명했다.

다시 설명하면 도로가 없을 때 도로에 해당하는 부분의 토지를 매입해 새로 도로를 개설하거나 해당 토지 지주와 협상에 토지를 도로로 사용하는 방법을 찾아야 한다. 토지사용승낙서를 받는 방법, 주위토지통행권을 주장하는 방법 등이 있다. 도로는 있지만 개인 소유라면 도로사용승낙서를 별도로 받아야 할 경우도 있다.

공부상에는 도로가 있는데 현황에서는 없을 수도 있다. 너무 오래 사용하지 않고 있어 산으로 변한 것도 있고 주민들이 무단 점용해 논이나 밭으로 사용하는 경우, 수해로 강이나 계곡으로 변한 경우 등이다.

반대로 현황에는 도로가 있는데 공부상에는 도로가 없을 수도 있다. 이럴 때는 신고(허가) 담당 관청과 협의를 봐야 한다. 협의에 따라 신고나 허가가 났다 해도 도로로 사용할 수 있도록 공사하는 것은 만만치 않을 수 있다.

대지라 해도 집을 짓기 위해 지형이 많이 바뀌게 된다면 개발행위허가를 받고 시작해야 한다. 산사태가 나거나 홍수로 인해 도면에는 있지만 현황에서는 흔적이 없는 경우도 있다. 또 너무 꺼져 있어 복토를 하고 옹벽을 쳐야 할 때도 있다. 이렇게 지형이 바뀌는 공사를 해야 할 경우라면 개발행위허가를 받고 건축신고나 허가를 해야 한다. 물론 허가는 따로따로지만 한꺼번에 동시에 해야 한다.

무허가 건물이 있는 대지도 있다.

오래된 대지에는 무허가로 지어 창고로 쓰는 건물이 있을 수도 있고 축사가 있을 수도 있다. 상태가 좋고 운치가 있어 그대로 두고 옆에 집을 지어보겠다는 사람도 있지만 어렵다. 없애야 가능하다.

만약 다 쓰러지는 집이 있는데 건축물대장이 있는 정상적인 건축물이라면 내 맘대로 허물어 버릴 수 없다. 멸실신고 후 집을 없애고 다시 건축신고를 해야 한다.

정리하면 이렇다.

지목이 대지인 토지는 집을 지으란 목적으로 만들어진 땅이다. 바로 건축신고나 허가를 받을 수 있지만 건축법에 따른 건축신고를 하거나 허가는 받아야 한다. 시골에서는 200㎡(60평)가 넘으면 건축허가를 받고 그 미만은 건축신고로 집을 짓는다.

도로가 없는 대지라면 도로 확보가 돼야 건축신고나 허가를 받을 수 있다. 또 무허가 건축물이 있다면 없애고 난 후라야 가능하다. 다 쓰러져도 건축물대장이 있는 집이 있다면 멸실신고 후 없애고 건축신고나 허가 절차를 진행해야 한다.