부동산 자금출처 조사 소명은?

안녕하세요. 국세청 경력 세무사 변찬우입니다.

부동산을 매매할 때 자신이 벌어놓은 돈으로 거래를 하는 것이 기본이지만 경우에 따라서는 부모님이 도와주는 경우가 있습니다. 이런 경우 증여세를 납부하면 문제될 것이 없겠지만 편법을 이용하는 경우가 많아 국세청에서는 부동산 구입자금에 대하여 자금출처 조사를 하게 됩니다. 이러한 부동산 자금출처 조사 소명에 대하여 변찬우 세무사가 알려드릴게요!

▶부동산 자금출처 조사란?

소득이 없는 미성년자, 배우자 등의 명의로 소유권 이전등기를 하는 경우에는 증여세 문제를 생각해 보아야 합니다. 미성년자가 집을 사거나 성년자라도 직업 또는 연령 등에 맞지 않게 고가의 집을 사게 되면 그 취득자금에 대하여 자금출처 조사를 받게 되는데 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대해서는 증여세를 납부하여야 할 수도 있습니다.

재산 증여사실이 밝혀지면 세금 부담이 따르게 되며 재산을 증여받고 증여세 자진신고 및 납부를 하지 않았더라면 정상 신고한 때에 비하여 세금을 20% 이상 더 물게 됩니다. 

국세청은 최근에 세금을 제대로 내지 않고 주택을 증여한 것으로 의심되는 1,822명에 대해 세무검증에 나서겠다고 밝혔습니다. 

https://news.joins.com/article/23984293

▶부동산 자금출처 조사를 하지 않는 기준이 있나요?

재산 취득일 전 또는 채무 상환일 전 10년 이내에 당해 재산 취득금액 및 상환가액이 아래의 기준금액 미만인 경우에는 증여추정 규정을 적용하지 않습니다. 다만, 기준금액 이하라 하더라도 증여받은 사실이 객관적으로 확인될 경우에는 증여세 과세대상이 되며 이 경우에는 증여사실을 국세청이 입증하여야 합니다.

▶부동산 자금출처 소명과 입증은 어떻게 하나요?

자금출처 소명은 소명 금액 범위에 따라 달라지게 됩니다. 취득자금이 10억 원 미만인 경우 자금의 출처가 80% 이상 확인되면 전체가 소명된 것으로 보게 되며, 취득자금이 10억 원 이상인 경우 자금의 출처를 입증하지 못한 금액이 2억 원 미만인 경우 취득자금 전체가 소명된 것으로 봅니다.(상증령 34①)

부채를 부담하고 받은 금전은 재산의 취득에 직접 사용되었음을 입증하여야 하며 이러한 입증이 없는 경우 부채라 하더라도 증여재산액에서 공제할 수 없으며(국심 2006서1049, 2006. 8. 14), 타인으로부터 자금을 차입하여 부동산 취득자금에 사용하고 추후 이를 변제한 사실이 객관적으로 확인되는 경우에 당해 차입금은 부동산 취득자금으로 인정되지만, 사실관계는 금융자료 이자 지급에 관한 증빙 · 담보설정 · 채권자 확인서 등 구체적인 사실을 확인하여 판단(서면 4팀-2730, 2006.8.7)하고 있습니다.

쉽게 말하면 내가 생각한 꼼수에 대해서 국세청은 이미 알고 있다고 보면 됩니다. 따라서 부모님으로부터 자금을 차입하였다 하더라도 누가봐도 객관적으로 차입하였다고 인정되지 않는 이상 국세청으로부터 자금출처를 인정받기 힘듭니다.

이상으로 증여 추정이 배제되는 경우와 부동산 자금출처 조사 소명에 대하여 알아보았습니다.

감사합니다^^