'이에스알켄달스퀘어리츠'를 통해 본 리츠 시장 전망
서울프라퍼티인사이트의 새로운 뉴스레터를 소개합니다
약 3주 전부터 서울프라퍼티인사이트의 뉴스레터에 참여하기 시작했습니다. 서울프라퍼티인사이트 뉴스레터는 매주 수, 금 오후 4시께 발송이 되는데요. 상업용 부동산 시장과 매력적인 공간 등 다양한 주제를 다루고 있습니다. 다음주부터는 리츠 관련 이야기를 매주 월요일 아침에 전달드리려고 합니다. 이번에는 '이에스알켄달스퀘어리츠'를 통해 본 리츠 시장 전망입니다.
'서울프라퍼티인사이트' 뉴스레터 가입은 아래 링크를 통해 해주세요.
https://page.stibee.com/subscriptions/32426
'이에스알켄달스퀘어리츠'는 '신한알파리츠'의 뒤를 이을 수 있을까
이에스알켄달스퀘어리츠가 지난달 11월 25일부터 12월 2일까지 수요 예측을 실시했습니다. 국내외 기관투자자들의 관심이 높았는데요. 특히 세계 최대 운용사인 블랙록과 노르웨이 국부펀드 등 해외 기관 비중이 40%를 차지했습니다.
이에스알켄달스퀘어리츠는 기관 수요예측에 이어 4일부터 8일까지 일반투자자를 대상으로 청약을 진행합니다. 이에스알켄달스퀘어리츠 청약에 관심 있는 투자자들은 한국투자증권, NH투자증권, KB증권, 삼성증권을 통해 참여할 수 있으며, 청약을 위해서는 해당 증권사의 계좌가 있어야 합니다.
일반청약 물량은 총 공모물량인 7,145만 주 중 25%인 1,786만 주 입니다.
지금까지 '신한알파리츠'를 제외하고 리츠 공모주 청약은 투자자들의 관심을 크게 끌지 못했습니다. 대부분의 리츠들이 상장 후 주가가 하락했기 때문인데요. 때문에 투자자들이 공모주 청약에 참여하기 보다 상장 후 주가가 하락할 때 매입하려는 경향이 있었죠. 하지만 신한알파리츠는 상장 후 계속해서 주가가 우상향 하면서 공모주 청약 참여했던 투자자들이 함박웃음을 짓고 있습니다. 이에스알켄달스퀘어리츠가 신한알파리츠의 뒤를 이을 수 있을지 주목됩니다.
롯데리츠에 이어 두번째로 큰 규모, 5% 중반대의 안정적인 배당수익률
앞서 언급했듯이 이에스알켄달스퀘어리츠의 기초자산을 물류센터 입니다. 그럼 이번엔 기초자산 현황에 대해 한번 살펴볼까요. 이에스알켄달스퀘어리츠의 자산 규모는 1조 4,000억원이며, 부천, 고양, 용인(2개), 이천(4개), 김해, 평택, 안성(편입 예정) 등 총 11개 물류센터를 기초자산으로 합니다. 평택과 김해를 제외한 대부분 물류센터가 2017년 이후 준공된 최신 시설입니다. 총 연면적은 68만 4,000제곱미터 입니다. 여기에 향후 추가 자산을 편입할 계획이라고 합니다. 운용 자산 규모, 시가총액 모두 롯데리츠에 이어 두번째로 큰 리츠가 될 예정입니다. 국내 기관들이 이에스알켄달스퀘어리츠를 주목하는 이유 중 하나도 규모가 크기 때문이죠. 유동성 확보에 용이하기 때문입니다.
주요 임차인은 쿠팡, CJ대한통운, 휠라 등이며, 최근 성장세가 빠른 이커머스와 3자 물류 임차인 비중이 80.6%에 달합니다. 공실률은 2.1% 임며, 임차인들의 만기도 분산되어 있습니다. 2026년 11월말 이후 임대 기간이 끝나는 임차인이 37.8%로 가장 많습니다. 전체 포트폴리오의 가장평균임대기간은 5.3년 입니다. 이러한 점을 감안하면 안정적인 배당이 예상됩니다. 예상 배당수익률은 5% 중반대 입니다.
이에스알켄달스퀘어리츠를 상장하는 켄달스퀘어는 어떤 회사인가
일반 투자자들 중에서는 이번에 이에스알켄달스퀘어리츠를 상장하는 켄달스퀘어를 모르는 분들이 많을텐데요. 국내 상업용 부동산 투자 시장에서는 물류센터 투자 전문가로 통합니다. 투자자들의 이해를 돕기 위해 켄달스퀘어가 어떤 회사인지 간단히 소개해 드리겠습니다. 켄달스퀘어의 뿌리를 알기 위해서는 미국을 대표하는 물류센터 리츠인 '프롤로지스'에 대해 알아야 합니다.
프롤로지스가 아시아 시장에 본격적으로 투자하기 시작한 시기는 2000년대 초반입니다. 2001년 일본을 시작으로 2003년 중국, 이어 한국 시장에도 진출했는데요. 아시아 시장에서 공격적으로 투자를 확대해나가던 프롤로지스는 글로벌 금융위기로 어려움을 겪게 되면서 아시아 지역 자산을 대거 매각했습니다. 이때 이를 사들인 것이 바로 싱가포르투자청(GIC) 입니다. GIC는 당시 프롤로지스의 아시아 자산을 맡기기 위해 프롤로지스 차이나의 사장이었던 밍 메이와 제프리 슈왈츠 전 프롤로지스 CEO를 데려왔고, 밍 메이와 제프리 슈왈츠가 GIC가 인수한 프롤로지스의 자산을 맡기 위해 설립한 회사가 바로 GLP(Global Logistics Properties) 입니다. 켄달스퀘어의 모회사인 이샹레드우드(ESR)는 설립자인 Jeffery Jinchu Shen가 GLP에서 독립해 만든 회사 입니다. 그는 GLP에서 나온 후 워버그핑크스와 중국계 자본으로부터 투자를 받아 이샹을 설립했습니다. 이후 켄달스퀘어를 통해 한국 투자를 확대했으며, 일본에 투자하기 위해 일본 물류센터 투자 시장에 대한 노하우가 쌓인 레드우드와 손을 잡았다. 이후 사명도 이샹에서 ESR(이샹레드우드)로 바꿨습니다. ESR의 물류센터 자산 운용 규모는 265억달러에 달합니다. 이에스알켄달스퀘어리츠의 IR자료에는 '아시아태평양 최고의 물류센터 포트폴리오를 보유한 스폰서'로 ESR이 소개되어 있죠.
리츠 시장의 기대감이 커지는 이유 1_기관투자자의 참여
이에스알켄달스퀘어리츠 상장이 본격화되면서 리츠 시장에 대한 기대감도 커지고 있습니다. 향후 국내 리츠 시장의 성장 잠재력을 엿볼 수 있는 긍정적인 신호들이 있기 때문입니다. 우선 국내 기관들의 리츠 투자가 본격화되고 있습니다. 기관들은 그간 주로 사모 리츠를 통해 상업용 부동산에 투자를 했었죠. 그런데 최근 리츠 상장이 활성화되면서 기관들의 참여도 본격화되고 있습니다. 교직원공제회는 최근 리츠 프리 IPO와 공모 부동산 펀드 등에 투자하는 펀드(총 1,230억원 규모로 30억원은 이지스자산운용에서 출자)를 조성해 이에스알켄달스퀘어리츠에 300억원을 투자했습니다. 이 펀드는 향후 국내에 상장하는 리츠나 해외 리츠(전체 펀드의 10%)에 투자할 예정입니다. 교직원공제회는 2018년에도 상장을 앞둔 신한알파리츠에 200억원을 투자한 바 있죠. 또 지방행정공제회는 올 초 코람코자산운용은 국내 최초로 조성한 리츠 프리 IPO에 투자하는 펀드를 통해 이에스알켄달스퀘어리츠에 200억원을 투자했습니다.
리츠 시장의 기대감이 커지는 이유 2_이커머스 성장으로 규모 키우는 물류센터 리츠
또 한 가지 눈여겨 볼 점은 물류센터에 대한 기대감 입니다. 최근 전 세계적으로 이커머스가 빠르게 성장하면서 물류센터 수요가 급증하고 있습니다. 코로나19도 이커머스 성장을 가속화시키고 있죠. 이에 최근 글로벌 물류센터 리츠들의 성장세가 무섭습니다. 미국이나 일본, 싱가포르 등 리츠가 발달한 시장에서는 전통적으로 오피스와 리테일 리츠들이 시가총액 상위권에 포진하고 있었는데요. 최근 지각변동이 빠르게 일어나고 있습니다.
미국을 대표하는 물류센터 리츠인 '프롤로지스'는 지난 4일(현지시간) 기존 시가총액 729억달러로 아메리칸타워에 이어 2위에 올라 있습니다. 프롤로지스는 10년 전인 2010년만 하더라도 시총 10위권 내 이름을 올리지도 못했습니다.
일본 리츠 시장에서도 큰 변화가 일어나고 있습니다. 일본은 전통적으로 오피스 리츠들이 시총 상위권을 석권하고 있었는데요. 최근 물류센터 리츠가 빠르게 성장하면서 오피스 리츠를 위협하고 있습니다.오피스 리츠인 ‘니폰 빌딩 펀드(Nippon Building Fund)’에 이어 ‘니폰 프롤로지스 리츠’가 시총 2위로 올라섰습니다. 또 싱가포르를 대표하는 물류센터 리츠는 ‘메이플트리로지스틱스트러스트(MLT)’의 시총은 현재 80억달러로 넘어 2015년말 25억달러에서 3배 이상 커졌습니다.
리츠 시장의 기대감이 커지는 이유 3_국내 리츠 시장을 주목하는 외국계 투자자들
최근 한 외국계 투자자와 국내 리츠 시장에 대한 이야기를 나눈 적이 있습니다. 이야기를 나눈 외국계 투자자는 국내에도 다수의 자산에 투자를 했고, 글로벌 리츠 시장에 대한 투자 경험도 풍부한 곳인데요. 향후 국내에서 리츠 자산관리회사(AMC) 설립을 검토하고 있다고 합니다. 리츠 AMC를 설립해 국내에 투자했던 자산을 리츠로 상장하는 것을 고민하고 있다고 합니다. 과거 공모 상장 리츠들이 주가 조작, 배임, 횡령 등으로 물의를 일으키며 부정적인 이미지가 강했던 국내 리츠 시장의 분위기가 바뀌고 있기 때문입니다. 또한 대규모 자산을 사모 시장에서 기관들에게 매각하기 보다 공모 상장시키는 게 더 나을 수 있다는 생각도 깔려 있었습니다. 실제 이번에 상장하는 이에스알켄달스퀘어리츠의 경우도 캐나다와 네덜란드 기관들이 투자했던 자산들이죠. 캐나다 기관인 CPPIB는 이에스알켄달스퀘어리츠에도 투자자로 참여했습니다. 글로벌 대체투자 운용사 중 1위인 블랙스톤도 과거 인비테이션 홈즈라는 임대주택리츠를 뉴욕증권거래소에 상장시켜 투자 회수를 했죠. 이에스알켄달스퀘어리츠를 시작으로 외국계 투자자들의 국내 리츠 사장도 늘어날 가능성이 있습니다.
인도, 중국, 필리핀까지 아시아 리츠 시장 황금기 열릴까
아시아 리츠 시장은 2000년대 전후를 기점으로 본격적으로 열리기 시작했습니다. 일본이 2000년, 한국이 2001년, 싱가포르가 2002년, 홍콩이 2003년, 말레이시아가 2005년에 리츠 제도를 도입했습니다. 이후 한국을 제외한 대부분의 국가는 공모 리츠 시장이 꾸준히 성장해왔는데요. 최근 한국도 공모 상장 리츠 시장의 성장세가 빨라지고 있습니다.
2000년대 초반 리츠를 도입했던 아시아 국가들에 이어 최근 그간 리츠 시장이 열리지 않았던 인도, 중국, 필리핀까지 리츠 시장이 본격적으로 열리고 있는데요.
중국 정부는 4월 말부터 리츠 도입 논의를 본격화하고 있습니다. 중국은 오피스나 상업시설, 주택, 물류센터 등과 같은 전통적으로 리츠가 주로 투자했던 상업용 부동산이 아닌 인프라 위주로 리츠 시장을 키워갈 계획입니다. 글로벌 신용평가기관 스탠다드앤드푸어스(S&P)는 최근 중국 리츠 시장 보고서를 통해 5세대 이동통신(5G), 데이터센터 리츠가 2025년 전체 시장의 40%로 가장 큰 비중을 차지할 것이라고 전망하기도 했죠. 또 S&P는 향후 10년 내 중국 인프라 리츠 시장의 시가총액 규모가 3,000억~7,350억달러 수준으로 성장할 것으로 전망했습니다.
중국 리츠 시장 전망인도 리츠 시장도 본격적으로 기지개를 켜고 있습다. 흥미로운 점은 글로벌 대체투자 시장에서 1, 2위를 다투는 대형 운용사 블랙스톤과 브룩필드가 인도 리츠 시장을 주도하고 있다는 점입니다. 블랙스톤은 인도의 부동산 디벨로퍼인 엠버시 그룹과 함께 인도의 첫 번째 리츠인 ’엠버시 오피스 리츠‘를 상장시켰으며, ’마인드스페이스 비즈니스 파크 리츠‘도 상장했습니다. 블랙스톤은 인도에서 3번째 리츠 상장을 추진중이며, 브룩필드도 첫 리츠 상장을 준비하고 있습니다.
