[시네케라] 주택 싸게 구입하는 법
for 전세 만기 1년 남은 무주택자
현재 살고 있는 주택의 전세 만기가 약 1년 남은 무주택자라면 아마 가장 빠른 주택 구입 시기를 1년 후로 생각할 것입니다. 하지만 주택을 싸게 구입하시고 싶으시다면 아래 방법을 참고하시는 것이 좋습니다.
예를 들어, 매매가 5억, 현 전세시세 4억인 아파트(이하 '본 물건')가 있다고 가정해 보겠습니다. 그런데 전세만기가 1년 남은 매물이 나올 경우가 종종 있습니다. 투자자가 사정에 의해 내놓은 물건입니다. 투자자의 자금 경색이 왔을 수도 있고, 더 좋은 투자 물건을 찾았을 수도 있습니다.
아무튼 본 물건은 시세 5억이 아니라 아마 4.8억 정도에 나올 것입니다. 왜냐하면 본 물건은 실거주가 불가능한 물건이기 때문입니다. 최대 가격을 받으려면 '투자자'와 '실거주자' 그리고 '실거주하려는 투자자' 모두가 살 수 있는 물건이어야 합니다.
그리고 본 물건의 현 전세가는 3.5억이라고 가정해 보겠습니다. 현 시세보다 전세가가 0.5억 낮게 계약된 것입니다. 최근에 전세가가 급등한 지역이거나, 전세계약을 갱신한 경우거나, 신규 입주 후 약 2년이 지난 경우라면 충분히 가능한 가정입니다.
보통 본 물건 단지 내 아파트를 갭투자하려면 취득부대비용 제외하고 1억원 정도 필요할 것입니다. 하지만 이 물건은 1.3억원이 필요한 물건입니다.
1.3억원을 3%의 대출금리(기회비용)로 1년간 묶어둔다면 그 기회비용은 약 4백만원에 이를 것입니다. 하지만 시세보다 2천만원이 싼 물건입니다. 기회비용을 제하더라도 1천 6백만원의 이익을 볼 수 있습니다.
본 물건과 같은 물건의 특징을 정리해보겠습니다.
- 초기 비용이 다른 물건보다 많이 듭니다. 주변 아파트는 1억으로 갭투자가 가능하나 본 물건은 1.3억원이 필요합니다.
- 일시적으로 큰 돈이 들어갑니다. 현재 살고 있는 전세집에 전세 보증금이 묶여 있는 상태에서 추가 자금이 1.3억원이나 필요합니다.
- 집 구경하기가 어렵습니다. 임대차 만기가 1년이나 남은 임차인에게 집을 보여달라고 하면 협조받기가 쉽지 않기 때문입니다.
그럼에도 불구하고 무주택자라면 생각해 볼만한 투자 전략입니다. 현재 살고 있는 주택과 본 물건의 전세 만기를 적당히 맞춰 일석이조를 취할 수 있습니다.
무주택자들은 하루라도 빨리 집을 구입하시기 바랍니다!!!
참고로 2015년에 제 카톡 대화명이 '서울 아파트값 상승론자' 였습니다. 책 쓰고 난 이후에는 질문이 너무 많아 대화명을 바꿨습니다만 아직도 서울 집값이 상승할 것이라는 제 생각에는 변함이 없습니다.
