수익형 부동산의 가격과 금리의 상관관계
만약 금리 외 모든 변수가 고정된다면 수익형 부동산의 가격과 금리는 반비례합니다. 채권 가격과 금리가 반비례하는 것과 같은 원리입니다.
예를 들어 보겠습니다. 정기예금 금리가 2% 이고, 시장에서 오피스텔의 임대수익률이 5% 라고 가정해보겠습니다.
1억짜리 오피스텔의 경우 연 임대료는 5백만원일 것입니다. 계산의 단순화를 위해 기타 비용은 고려하지 않습니다.
여기서 시장 금리가 1% 올랐다고 가정해 보겠습니다. 이제 사람들은 정기예금으로 3% 이자를 얻을 수 있게 됩니다. 자연스럽게 오피스텔을 구매하고자 하는 사람들의 요구 수익률은 6%정도로 올라갈 것입니다.
이렇게 된다면 오피스텔의 가격은 아래 공식에 의해 5백만원/6%=83백만원으로 무려 17% 나 하락하게 됩니다. 물론 임대료 등 다른 변수는 고정된다는 전제입니다.
-아래-
수익률=임대료(NOI)/가격
금리가 올라가니 부동산 가격이 하락하는 것입니다.
금리가 올라가서 소유자들의 대출이자 부담이 늘어나서 가격이 하락하는 것은 아닙니다. 서울의 경우 구분 등기된 상가들의 소유자 연령은 아파트 소유자 연령보다 더 높습니다. 제가 몇 십개 발급받아봤는데 소유자 평균 연령은 60대였습니다. 그리고 그들은 거의 대출 받지 않습니다. 최근에 강남 3구 소재 아파트 단지 내 한 구분 상가의 등기부를 전수 조사였습니다. 그 결과 다른 자산을 공동 담보로 하여 대출을 굉장이 많이 받은 경우를 제외하니 평균 LTV는 시세 대비 6% 밖에 되지 않았습니다. 무작위로 등기부등본을 발급 받아보세요!!!
위 공식을 참고하여 금리 상승기에 적절하게 대응하시기 바랍니다.
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