대중교통 중심 개발(TOD)과 도시 불변 법칙

튀넨의 고립국에서 TOD로 이어지는 ‘직주근접’의 이야기

18세기 독일 농경제학자 요한 하인리히 튀넨(Johann Heinrich von Thünen)은 『고립국(The Isolated State, 1826)』에서 도시의 토지 이용은 ‘중심지로부터의 거리’에 따라 체계적으로 배열된다고 주장했다.

그는 농산물 운송비를 고려해, 중심부에는 신선도가 중요한 작물이, 외곽에는 보존 가능한 작물이 위치한다는 ‘입지이론(Location Theory)’을 제시했다.
이 이론은 단순한 농업경제의 논리가 아니라, 공간의 효율적 배치가 도시의 생명선이라는 사실을 알려준 출발점이었다.

그로부터 200년이 지난 오늘날, 도시의 원리는 크게 달라지지 않았다.
다만 ‘마차와 도로’가 ‘지하철과 버스’로 바뀌었을 뿐이다.
그리고 그 핵심 키워드가 바로 TOD(Transit Oriented Development, 대중교통 중심 개발) 이다.

21세기의 고립국: 역세권이라는 중심성

TOD는 말 그대로 대중교통 정류장을 중심으로 한 고밀 복합개발을 뜻한다.
지하철역과 버스정류장 주변에 주거, 상업, 문화, 복지시설을 집중시켜
자동차에 의존하지 않아도 되는 도시의 질서를 구축하는 방식이다.

오늘날의 도시에서 ‘중심지’는 더 이상 행정구역이나 CBD(중심업무지구)만을 의미하지 않는다.
지하철역 하나, 환승센터 하나가 새로운 중심성(centerhood)을 만들어낸다.

이 중심성은 부동산의 가치를 결정하고, 시민의 일상을 규정하며, 도시의 성장을 이끈다.

국토연구원의 2023년 보고서에 따르면, 대중교통 접근성이 높은 지역의 주거만족도는 평균 27% 높으며, 고령층에서는 41%까지 상승하는 것으로 나타났다.