80년 부동산정책 : 집값을 움직인 것은 '레버리지'다

이제 부동산정책의 본질은 세금이 아니라 자금의 흐름을 설계하는 일이다.

들어가며 — 화려한 대책의 이면

택지개발, 토지공개념, 분양가상한제, 재건축 규제, 종부세… 60여 년의 정책 이름은 화려했다. 그러나 시장을 실제로 밀고 당긴 손은 더 단순했다. 얼마나 적은 자기자본으로 얼마나 큰 집을 살 수 있게 해줬는가, 즉 금융 레버리지다. 한국의 부동산정책사는 요약하면 레버리지를 풀고 조이는 역사, 곧 금융통제의 역사였다.

1) 개발 시대(1960~1990년대): 레버리지로 키운 시장

집을 많이 지어도 돈줄이 막히면 거래는 없다. 1965년 고금리 저축 유인과 주택금융 확대로 정책모기지와 담보대출이 깔리자 강남의 신화가 현실이 됐다. 투기억제세·토지소유상한제 같은 칼은 부차적이었다.

1989년 토지공개념 3법이 정점이었지만, 외환위기 직후 경기부양을 위해 금융 완화가 재가동되자 시장은 즉시 반응했다. 메시지는 명확했다. 세금·보유 규제보다 레버리지 조건이 집값 방향을 좌우했다.

2) 2000년대: 폭등과 첫 번째 교훈

모기지 보급으로 적은 현금·높은 레버리지가 일상화되며 가격이 급등했다. 종부세·재건축 규제·분상제에도 불구하고 불꽃은 꺼지지 않았다. 전환점은 DTI(2003)·LTV(2005) 강화였다. 대출 한도를 직접 낮추자, 글로벌 금융위기와 맞물려 가격이 진정됐다. 반대로 2014년 규제 완화는 다시 불씨가 됐다.

교훈 : 레버리지 통제는 효과가 즉각적이고, 반대로 풀면 시장도 즉각적으로 달아오른다.