2026 재건축·재개발: 속도·투명성의 해

동시성'이 승부를 가른다

2026년 정비시장은 개정법의 속도·투명성이 체감되는 첫 해다. 다만 10·15 대출규제가 진입 문턱을 높여 권역 동시성·예측가능성·회전성의 우열을 명확히 가른다. 목동·잠실·분당이 먼저 반응하고, 현금여력+민감도 관리가 승패를 가른다.

2026년 재건축·재개발 시장은 2025년 개정 도시정비법의 본격 시행으로 '속도'와 '투명성'이 체감되는 첫 해가 될 것이다. 그러나 고금리와 10.15 부동산대책으로 강화된 대출 규제가 시장 구조를 근본적으로 재편하고 있다. 성공적인 투자의 해답은 '권역 동시성, 인허가의 예측 가능성, 분담금·공사비 관리'라는 세 가지 핵심 요소에 있으며, 이 기준에 따르면 목동·잠실·분당 권역이 가장 먼저 긍정적 반응을 보일 가능성이 높다.

1. 정책 변화의 실효: 속도와 투명성

개정된 도시정비법의 핵심은 사업 추진 속도 개선이다. 주요 개선사항으로는 ▲정비구역 지정 이전 추진위원회 조기 구성 ▲예비안전진단 폐지 및 본 안전진단 사업시행인가 신청 전 유예 ▲재건축 조합설립 동의율 75%→70% 완화 ▲상가 등 복리시설 동별 동의율 과반→1/3 완화 ▲재개발 주민 동의율 50% 확보 시 정비구역 지정 선심의제 도입 ▲통합심의 및 처리기한 관리 등이 있다. 특히 민간 전자서명을 활용한 전자투표·전자동의서 시스템 도입으로 해외 거주자나 고령 조합원도 편리하게 의결권을 행사할 수 있게 되어, 전체 사업기간이 '최대 1~2년' 단축이 가능할 것으로 예상된다.

2. 거시·원가 환경: 고금리·공사비·대출 규제의 삼중고

공사비 상승세 지속

건설공사비는 2021~2023년 두 자릿수 급등 이후 20242023년 두 자릿수 급등 이후 2024~2025년에는 한 자릿수 초반으로 상승세가 다소 둔화되었으나, 2026년에도 인건비와 자재비의 변동성은 여전히 지속될 전망이다. 각 사업의 특성에 따라 평당 공사비는 ±10~15% 범위에서 변동할 가능성이 있으므로, 이를 고려한 분담금 시뮬레이션이 반드시 필요하다.

고금리 장기화

2025년 기준 가계대출 평균 금리는 연 4~6% 수준을 유지하고 있으나, 정비사업 관련 이주비 및 사업비 대출은 가산금리로 인해 더 높은 금리가 적용되는 경우가 일반적이다. 이러한 고금리 환경에서는 자금 조달 능력이 취약한 소규모 단지나 사업성이 낮은 구역의 경우 사업이 표류할 위험성이 크다.

10·15 부동산대책의 구조적 영향

-.조합원 이주비 조달 제약

이주비 대출은 규제 대상에서 제외되어 최대 6억 원까지 가능하다는 점은 다행이다. 그러나 DSR규제 강화로 이주비 조달 과정이 복잡해지고 금리가 상승하면서, 정상적인 경로가 차단될 경우 SPC나 사금융 등을 통한 우회 조달 비용이 증가할 수 있다.